【正文】 匯聚大量商 家 、 客源； 旅游資源 —— 鄰近隋唐遺址公園 、 龍門 石窟 。 35 ? ?產(chǎn)品形式以街鋪為主 ， 以臨街商鋪和多層商鋪為主 ，形成一條特色的商業(yè)風(fēng)情街 。 ?商業(yè)街西側(cè) ， 在 “ 龍 ” 頭位置規(guī)劃廣場(chǎng) ， 創(chuàng)造共享空間 ， 形成項(xiàng)目獨(dú)特的規(guī)劃特點(diǎn) 。 30 ? 一、洛陽(yáng)新區(qū)的整體把握 城市新中心， CBD與 CLD的雙重核心價(jià)值 31 ? 城市發(fā)展重心 —— 新區(qū) CBD生活圈 ， 未來(lái)城市的核 心 ， 居住的頭等艙； 位于新區(qū)中心區(qū)域 ， 緊鄰市委市政府所構(gòu)成的圓心 ，具有區(qū)域的核心功能作用； 新區(qū)將成洛陽(yáng)未來(lái)的政治 、 經(jīng)濟(jì) 、 商務(wù) 、 文化（ CBD） 及高檔生活中心 （ CLD） ， 這種特殊地位和未來(lái)的發(fā)展?jié)摿ψ屓遣毮?。 28 ? 第三部分： 尋找市場(chǎng)突破口 29 ? 由于項(xiàng)目屬商業(yè)項(xiàng)目 ， 區(qū)域商業(yè)環(huán)境尚未成熟 ，但商業(yè)潛力巨大 。 二、主力店賣點(diǎn)推動(dòng)洛陽(yáng)商業(yè)地產(chǎn)。 25 ? 五、洛陽(yáng)商業(yè)情況總結(jié) 洛陽(yáng)商業(yè)整體發(fā)展較為滯后，消費(fèi)者缺乏正確的消 費(fèi)觀念； 洛陽(yáng)商業(yè)形式自然形成，缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，業(yè)態(tài)檔次 普遍較低； 26 ? 缺乏引導(dǎo)消費(fèi)的場(chǎng)所； 洛陽(yáng)當(dāng)前的商業(yè)模式開(kāi)始從條狀商業(yè)街向集聚式商 業(yè)區(qū)轉(zhuǎn)化 ， 綜合性的 “ 商業(yè)步行街 ” 、 “ 一站式購(gòu)物 ” 的大買場(chǎng)等新的經(jīng)營(yíng)管理模式吸引了消費(fèi)者的眼 球 。 國(guó)內(nèi)一 、 二線品牌和國(guó)際品牌入駐 。 地段 、 人流 、 市政配套等經(jīng)營(yíng)要素在洛陽(yáng)市首屈 一指 。 租金狀況 周邊商鋪?zhàn)饨鹁鶅r(jià) 50元 /平米 /月。 23 ? 建筑形式 以沿街底商 、 商業(yè)街和商場(chǎng)為主 。 20 ? 二 、 洛百商圈情況 概述 以洛百為中心 ， 中州路為軸線東起玻璃廠路 ， 西至澗東路 ， 向南向北輻射 ， 為洛陽(yáng)市最重要的商業(yè)中心； 21 ? 建筑形式 沿街商鋪 、 商場(chǎng) 主要業(yè)態(tài) 服飾 、 家居 、 小商品 、 通訊器材； 租金狀況 周邊商鋪?zhàn)饨?500元 /平米 /月。 13 ? 商 業(yè) 篇 14 ? 第一部分： 步行街系統(tǒng)的發(fā)展歷程 15 ? 現(xiàn)代步行街區(qū)的發(fā)展，大致經(jīng)歷了三個(gè)階段 一 、 第一代步行街區(qū) —— 僅僅為了吸引顧客 二 、 第二代步行街區(qū) —— 體現(xiàn)了對(duì)步行者的關(guān)懷 三 、 第三代步行街區(qū) —— 成為社會(huì)活動(dòng)中心 四 、 結(jié)論 三代步行街區(qū)的發(fā)展，正好體現(xiàn)出步行街區(qū)的發(fā)展要使社會(huì)效益、環(huán)境效益和經(jīng)濟(jì)效益有機(jī)結(jié)合起來(lái)，達(dá)到這三個(gè)方面的均衡發(fā)展，而第三代步行街區(qū)完整地體現(xiàn)了人們追求社會(huì)效益、環(huán)境效益、經(jīng)濟(jì)效益的訴求。通過(guò)對(duì)樓盤潛在價(jià)值、開(kāi)發(fā)商潛在資源、客戶的潛在需求的全方位的挖掘與激活，形成強(qiáng)大的品牌勢(shì)能：消費(fèi)者欲望燃燒、品牌光芒閃耀、區(qū)域能量引爆。 11 ? 品牌經(jīng)營(yíng)與消費(fèi)者處于動(dòng)態(tài)的平衡，消費(fèi)者不斷將自身的體驗(yàn)反饋給經(jīng)營(yíng)者，經(jīng)營(yíng)者對(duì)房地產(chǎn)品牌進(jìn)行維護(hù)與調(diào)整，使品牌體驗(yàn)不斷更新，品牌價(jià)值不斷提升。 9 ? 三、核心目標(biāo) —— 樹(shù)立品牌 原理：達(dá)到商業(yè)房地產(chǎn)的三贏境 10 ? 品牌時(shí)代需要有品牌時(shí)代的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的游戲規(guī)則，需要有品牌時(shí)代的語(yǔ)言與消費(fèi)者對(duì)話，這種全新的溝通語(yǔ)言與游戲規(guī)則，就是“房地產(chǎn)品牌語(yǔ)言與品牌運(yùn)營(yíng)規(guī)則”。 （ 1） 借助項(xiàng)目運(yùn)作的成功 ， 確立順馳集團(tuán)在商業(yè)地產(chǎn) 的地位和影響力 。 （ 2）總銷售額、回款額、銷售進(jìn)度、利潤(rùn)目標(biāo)的合 理實(shí)現(xiàn)。 6 ? 創(chuàng)新超越：每一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目都需要超越自我、超越同 行業(yè)的最高水平，通過(guò)在未來(lái)領(lǐng)域的積極開(kāi)拓，不僅 為項(xiàng)目自身創(chuàng)造出競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，還可以為地產(chǎn)企業(yè)奠定 行業(yè)地位。順馳洛陽(yáng)洛龍新區(qū) 15地塊 項(xiàng)目整體開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略報(bào)告 1 ? 商業(yè)地產(chǎn) —— 地產(chǎn)是載體，商業(yè)是“靈魂” 2 ? 思 考 篇 3 ? 第 一部分 ：思考邏輯 4 ? 一、戰(zhàn)略的總體思路 全面把握：首先是建立在對(duì)當(dāng)前最優(yōu)產(chǎn)品設(shè)計(jì)與操盤 策略的全面把握之上的，全面掌握他人犯下的錯(cuò)誤， 避免重蹈覆轍 —— 先求不敗而后求全勝。 5 ? 項(xiàng)目對(duì)接：強(qiáng)調(diào)對(duì)項(xiàng)目所在區(qū)域及個(gè)性特點(diǎn)詳盡深入 的調(diào)查與研究，并對(duì)項(xiàng)目的資源優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)進(jìn)行判斷 與整合，從而實(shí)現(xiàn)最優(yōu)模式與項(xiàng)目自身進(jìn)行完美對(duì)接。 7 ? 二、企業(yè)資源分析、企業(yè)目標(biāo)的界定 —— 效益和品牌 項(xiàng)目銷售按目標(biāo)計(jì)劃順利完成 （ 1） 短期銷售必須成功 ， 順利渡過(guò)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)期 ， 實(shí) 現(xiàn)資金流的良性運(yùn)作 ， 確保后續(xù)開(kāi)發(fā)資金 。 8 ? 項(xiàng)目對(duì)企業(yè)品牌及后續(xù)項(xiàng)目的拉動(dòng)和貢獻(xiàn) 。 （ 2） 綜合提升順馳集團(tuán)的品牌知名度 、 美譽(yù)度和擴(kuò)張 力 。品牌時(shí)代的消費(fèi)者需要的不只是房地產(chǎn)產(chǎn)品，而更是房地產(chǎn)品牌，品牌時(shí)代的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商需要學(xué)會(huì)生產(chǎn)房地產(chǎn)品牌，需要學(xué)會(huì)運(yùn)用“房地產(chǎn)品牌運(yùn)營(yíng)”的規(guī)則生產(chǎn)適銷對(duì)路的房地產(chǎn)品牌。 12 ? 所謂三贏是指開(kāi)發(fā)商企業(yè)價(jià)值、消費(fèi)者客戶價(jià)值、項(xiàng)目所處的區(qū)域價(jià)值三種價(jià)值的同步提升。最終達(dá)到財(cái)富涌流、社會(huì)進(jìn)步的全新局面。 16 ? 第二部分： 洛陽(yáng)商業(yè)市場(chǎng)背景 17 ? 第一章、洛陽(yáng)商業(yè)調(diào)查 一 、 上百 —— 廣百商圈情況 概述 上百 — 廣百商圈以澗西區(qū)景華路為軸線 ， 東起太原路 ， 西至上海市場(chǎng)步行街 ， 為洛陽(yáng)市僅次于洛百商圈的城市級(jí)副商圈； 18 ? 建筑形式 商場(chǎng) 、 商業(yè)步行街 、 專業(yè)市場(chǎng) 、 臨街底商 主要業(yè)態(tài) 百貨 、 小商品 、 家具 、 小吃餐飲 、 網(wǎng)吧 19 ? 租金狀況 廣州百貨大樓：一層 170元 /平米 /月，二層 140元 /平米 /月，周邊門面 70— 105元 /平米 /月； 上海步行街：平均租價(jià) 300元 /平米 /月。 22 ? 三、南大街 — 北大街商圈 概述 以南大街 — 北大街和中州路交叉口為中心 ， 南大街 — 北大街和中州路為軸線 ， 東到新街 ， 西至金葉路 ，向南到馬市街 ， 北到環(huán)城北路 ， 是老城區(qū)和瀍河區(qū)的區(qū)域商業(yè)中心 。 主要業(yè)態(tài) 以服裝 、 小商品為主 ， 餐飲為輔 。 24 ? 四 、 重點(diǎn)商圈分析 —— 洛百商圈 業(yè)態(tài)特點(diǎn) ： 商業(yè)形態(tài)較齊全 。 與國(guó)內(nèi)主力商家和專業(yè)公司合作 。 商業(yè)建筑開(kāi)始注重形象 。 27 ? 第二章、洛陽(yáng)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展情況 一、商鋪市場(chǎng)趨向?qū)I(yè)化、特色化。 三、商圈效應(yīng)明顯。 在這樣條件下 ， 我司認(rèn)為項(xiàng)目要突破市場(chǎng) ， 重點(diǎn)是解決區(qū)域性問(wèn)題 、 項(xiàng)目的品牌價(jià)值問(wèn)題及項(xiàng)目的主題定位問(wèn)題 ， 謀求項(xiàng)目最佳的贏利方案 。 32 ? 二、項(xiàng)目理解 地理位置： ?項(xiàng)目位于新區(qū)域核心中心，依附市委市政府，行 政中心地位顯著； ?項(xiàng)目位于洛陽(yáng)城市發(fā)展重心 — 新區(qū) CBD生活圈， 未來(lái)城市的核心，居住的頭等艙； 33 ? 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì) （ 1）規(guī)劃特點(diǎn)： 設(shè)計(jì)新穎獨(dú)特，“龍”形規(guī)劃布局 34 ? ?商業(yè)街設(shè)計(jì)新穎獨(dú)特 ， 商業(yè)街規(guī)劃呈 S型設(shè)計(jì) ， 為配合住宅區(qū)的設(shè)計(jì) ， 整體設(shè)計(jì)呈回旋式 ， 宛如中國(guó)的“ 龍 ” 字 。 ?商鋪不規(guī)則布局 ， 商鋪區(qū)域布局呈 S型不規(guī)則分布 ，商鋪面積劃分呈不規(guī)則劃分 ， 有別于一般的商業(yè)街 。 ?產(chǎn)品結(jié)構(gòu)以二層商鋪為主 ， 局部規(guī)劃三層 ， 有利于形成項(xiàng)目的規(guī)劃層次感與建筑美態(tài) 。 39 ? 劣勢(shì) ： 區(qū)域劣勢(shì)形成短期阻隔 40 ? ?配套劣勢(shì)：短期內(nèi)項(xiàng)目周邊配套難以完善 ， 生活的便利性不足 。 ?人氣劣勢(shì)：本區(qū)域的人居氛圍尚未成熟 ， 區(qū)域消費(fèi)的認(rèn)同度目前較低 。 ?市場(chǎng)出現(xiàn)空白：洛陽(yáng)新區(qū)尚未出現(xiàn)成熟的商業(yè)項(xiàng)目 ， 本項(xiàng)目的建成將填補(bǔ)洛陽(yáng)新區(qū)的商業(yè)空白 。 44 ? 第四部分： 項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì) 45 ? 一、競(jìng)爭(zhēng)機(jī)遇 洛陽(yáng)缺乏一個(gè)引導(dǎo)消費(fèi)的場(chǎng)所； 項(xiàng)目地處洛陽(yáng)洛龍新區(qū)的行政 、 商業(yè) 、 金融中心 ， 具有良好的發(fā)展前景； 交通便利、四通八達(dá)，有太康路、厚載門街及長(zhǎng)興 街等多條主交通主干道 。 47 ? 綜述： 憑借洛陽(yáng)新區(qū)的規(guī)劃優(yōu)勢(shì) ， CBD與 CLD的規(guī)劃發(fā)展 ， 必然會(huì)帶動(dòng)本區(qū)域商業(yè)的發(fā)展 ， 構(gòu)筑城市新的商 業(yè)中心 。 新型的商業(yè)形態(tài)未出現(xiàn)：目前洛陽(yáng)市的商業(yè)還停 留在傳統(tǒng)的商業(yè)模式中，新型的商業(yè)模式、業(yè)態(tài) 并未出現(xiàn)，對(duì)現(xiàn)有的傳統(tǒng)模式進(jìn)行超越就能成為 洛陽(yáng)市場(chǎng)新一代領(lǐng)袖； 48 ? 第五部分：核心思考 49 ? 核心思考點(diǎn)一： “區(qū)域核 ”理論的提出 ， 尋求市場(chǎng)突破口 50 ? ? 區(qū)域核理論的提出： 在城市發(fā)展上構(gòu)建不同的功能區(qū) ， 這一功能區(qū)具 有獨(dú)立區(qū)域體功能體系 ， 并在功能區(qū)內(nèi)形成區(qū)域核 心 ， 構(gòu)成相對(duì)獨(dú)立的新城市區(qū)域體 。 在獨(dú)立的 “ 城市區(qū)域核 ” 內(nèi) ， 形成 新城市中心的商業(yè)核心 。通過(guò)區(qū)域核理論的提現(xiàn)，解決區(qū)域不成熟的問(wèn)題、解決消費(fèi)者對(duì)區(qū)域的認(rèn)同感問(wèn)題。 項(xiàng)目的輻射范圍應(yīng)以區(qū)域商圈為核心，并進(jìn)一步輻射到洛河以北區(qū)域，輻射力與影響力沿伸到洛陽(yáng)市區(qū)，成為洛陽(yáng)矚目的