【正文】 以及外地 .客戶在投資時顯得越發(fā)謹(jǐn)慎和小心，在價格肯定的條件下，投資者們普遍會選擇通過減小購置面積的方式來降低投資總價，從而減輕自身承受的資金壓力。月 建筑特征 共 30層 ， 1為商業(yè)裙樓 ， 530層為 SOHO 交房標(biāo)準(zhǔn) 部分毛坯 、 部分精裝 、 部分簡裝 銷售狀況 總共 588套 ， 未公開開盤 ， 開始銷售 ， 當(dāng)天內(nèi)部訂購一部分 ， 目前在售的以 70100㎡為主 主要建材 公共部分精裝修 ， 大理石 商務(wù)配套 醫(yī)院 、 圓融時代廣場 、 金雞湖商業(yè)廣場 、 商務(wù)會所 相關(guān)圖片 案 名 恒宇廣場 位 置 星海街東蘇繡路南 開 發(fā) 商 恒宇置業(yè) 代 理 商 第一太平戴維斯 電 話 62992222 基地面積 8962㎡ 建筑面積 87647㎡ 容 積 率 得 房 率 78% 總 層 數(shù) 25層 標(biāo)準(zhǔn)層高 開盤日期 2023 交房日期 車位 284 面積范圍 108265㎡ 主力面積 100200㎡ 車位租價 未定 單價范圍 1300015000 平均單價 14000元 /㎡ 總價范圍 1501000萬 元 在售面積 預(yù)計開盤主推 100200㎡ 在售套數(shù) 未售 物 業(yè) 費 未定 建筑特征 共 25層 ， 1為商業(yè)裙樓 ， 517層為級全裝修寫字樓 ， 1825層為星級酒店 交房標(biāo)準(zhǔn) 精裝修 銷售狀況 總共 172套 ， 目前還未銷售 ， 已與萬豪集團簽訂入駐協(xié)議 ， 1將引進高端百貨 主要建材 精裝修 ， 玻璃幕墻 、 架空地板 商務(wù)配套 學(xué)校 、 銀行 、 鄰里中心 、 游泳館 相關(guān)圖片 案 名 星虹國際 位 置 園區(qū)星湖街與蘇虹中路路口 開 發(fā) 商 中新置地 代 理 商 創(chuàng)智贏家 電 話 62802888 基地面積 4750㎡ 建筑面積 38000㎡ 容 積 率 8 得 房 率 68% 總 層 數(shù) 24層 標(biāo)準(zhǔn)層高 開盤日期 交房日期 車位 380 面積范圍 701700㎡ 主力面積 100120㎡ 車位售價 300元 /月 單價范圍 1100012023元 /㎡ 平均單價 11500元 /㎡ 總價范圍 1002023萬 元 在售面積 100㎡ 在售套數(shù) 12套 物 業(yè) 費 辦公： 12元 /㎡ ? 園區(qū)的住宅類房源去化速度 /月，非住宅類 /月，目前吳中區(qū)市場的存量房，住宅類需要 194個月，非住宅類需要93個月的時間去化，這主要是因為，園區(qū)別墅類房源眾多，而別墅的去化周期又較慢，同時，園區(qū)的樓盤較多，而購買力卻又不及市區(qū)，因此壓力不容小覷。 ? 投資回報率分析 投資商業(yè)性質(zhì)的產(chǎn)品講究投資回報率，它是衡量利潤的重要指標(biāo)。 租金情況 ： 新區(qū) 相城 園區(qū) 吳中 市區(qū) 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100 110 ? 分析： ? 整體蘇州的寫字樓市場的租金在 3080元 /平方 /月，差距較大，主要是由于受地段與地域的成熟度影響：①相城區(qū)的租金處于低谷，在 3040元 /平方 /月，主要由于人們對其認(rèn)識較晚，其自身也沒有成熟的辦公氛圍；②園區(qū)青劍湖的價格較低，主要是目前的寫字樓的品質(zhì)較低，很難通過幾個新案子，拉升整個區(qū)域市場的租金水平；③市區(qū)主要是受地段售價的影響，而且目前蘇州的整體商業(yè)中心仍在古城區(qū)，以及其它優(yōu)勢的共同作用的結(jié)果；④園區(qū)的租金水平整體處于高位，與其成熟的辦公環(huán)境分不開；⑤新區(qū)的租金起點高，但是恐難有園區(qū)如此的突破，因為新區(qū)最核心的寫字樓僅 70多，而且地塊開發(fā)較少，非核心圈的租金恐難短期趕超。價格相對也最低，主要由于還是新興發(fā)展寫字樓，市場不成熟；園區(qū)與新區(qū)就不同，價格在市場發(fā)展后，得到了提升，達到 10000多元 /平方，市區(qū)作為古城區(qū)，交通便利，商業(yè)配套齊全，還是受到大家的青睞。 （三）價格分析 售價情況： 新區(qū) 相城 園區(qū) 吳中 市區(qū) 5000 6000 7000 8000 9000 10000 11000 12023 13000 14000 15000 ? 分析： ? 蘇州寫字樓的售價差異大，從 6000到 14000元 /平方不等。從單套面積來看，園區(qū)青劍湖板塊是以大中戶型為主，這一方面，與青劍湖板塊大量的別墅類房源有關(guān)，在園區(qū)的房交會上，別墅成交成績顯著，另一方面，該區(qū)域的普通住宅相比其他幾個區(qū)域較低，因此在控制總價的原則下，可選的住宅面積就會相應(yīng)增加。特別要說的就是園區(qū)的房交會期間，成交量為 13年 5個月來的最高值。 ? 從成交套數(shù)來看，園區(qū)青劍湖板塊遵循了蘇州樓市的發(fā)展趨勢， 15月成交量逐步上升， 5個月共成交住宅類房源 5369套，非住宅類房源 2114套。今后將主要以消耗目前的量為主，園區(qū)反映目前還沒有足夠的需求及未來需求緩慢的特點，所以沒有大量放量土地進行開發(fā)；市區(qū)主要由于已經(jīng)基本無地開發(fā)，而且限高，所以建筑面積較少。市區(qū)的目前供應(yīng)市區(qū)最多，平江區(qū)的蘇州萬達廣場是貢獻者，其寫字樓的量近 10萬平方；目前供應(yīng)最少的是吳中區(qū)，主要由于項目少，目前在售的項目僅有印象 19，而且量體較小。 新區(qū) 在獅山路與濱河路 的十字沿線上 雖然寫字樓的半徑在拓寬 ， 但是在售價上仍難突破口目前核心CBD的價格 。 園區(qū) 東環(huán)路沿線與湖西 CBD核心區(qū) 價格一分為二 ， 寫字樓圈蓄勢待發(fā) ， 商業(yè)配套緊缺 ， 目前運作的基本為單一功能的寫字樓 。紫光大廈定價建議報告 ? 第一部分 當(dāng)?shù)厥袌龇治? ? 第二部分 競爭項目對比分析 ? 第三部分 項目成本分析 ? 第四部分 目標(biāo)（意）向客戶分析 ? 第五部分 項目房源概況 ? 第六部分 項目推廣策略 ? 第七部分 項目開盤價格建議 當(dāng)?shù)厥袌龇治? 一、供應(yīng)量分析 ? 蘇州寫字樓區(qū)域分布 ? 蘇州目前共分為以下 5個板塊，分別是市區(qū)的觀前、石路和南門板塊，園區(qū)金雞湖板塊、獨墅湖板塊、青劍湖板塊。如下圖所示： 區(qū)域 分布位置 特點 市區(qū) 主要分布于平江區(qū)與金閶區(qū)、滄浪區(qū) 整體區(qū)域價格上升空間大 ， 通過目前的政府規(guī)劃和建設(shè)步伐 ， 相信市區(qū)仍是個可圈可點的地區(qū) 。 相城區(qū) 相城大道沿線 隨相城區(qū)政府而發(fā)展起來 ， 長遠(yuǎn)來看 ， 相城大道并不能作為相城區(qū)的 CBD中心 。 2023年蘇州寫字樓供應(yīng)統(tǒng)計圖1500001500042500818973000037500258551110004334175000020230400006000080000100000120230140000160000市區(qū) 吳中 園區(qū) 相城 新區(qū)恒宇廣場 新天翔廣場 德誠嘉元廣場 泰峰智匯總部 創(chuàng)世紀(jì)大廈 佳福國際大廈 沿海國際中心 潤華環(huán)球大廈 和基廣場 東環(huán)時代廣場 相 城 園 區(qū) 市 區(qū) 德誠嘉元廣場、泰峰智匯總部、創(chuàng)世紀(jì)大廈 東環(huán)時代廣場、新天翔廣場、潤華環(huán)球大廈、恒宇廣場、東方之門 沿海國際中心、蘇州萬達廣場、佳福國際大廈、石路金座、和基廣場 東方之門 聚集效應(yīng)： 各區(qū)域的商業(yè)核心及周邊 項目基本信息 區(qū)域 項目 位置 面積 價格 裝修狀況 市區(qū) 石路金座 廣濟南路 288號 84/106 11000 無 佳福大廈 干將西路 515號 751200 8800 地毯 /吊頂 /中央與分戶空調(diào) 和基廣場 干將路臨頓路 口 40220多 14000 寫字樓裝修，中央空調(diào)、 復(fù)合地板、涂料 蘇州萬達廣場 東升立交橋北 側(cè) 100~230 7200 無 創(chuàng)智贏家 東環(huán)路 655號 20155 7000多 無 園區(qū) 現(xiàn)代創(chuàng)展大廈 現(xiàn)代大道口 80160 7400 各戶無裝修 東環(huán)時代廣場 東環(huán)路 1408號 80~180 10000 地板、吊頂、中央空調(diào) 恒宇廣場 星海街東，蘇 華路南 100200 13000 吊頂、架空地板、玻璃 門、中央空調(diào) 新天翔廣場 蘇繡路，中央 公園東側(cè) 80325 售 :12023 吊頂、中央空調(diào)、地面 涂料 世紀(jì)金融大廈 蘇華路 1號 70/80400/500 13000 地面 /墻面 /頂棚 /中央空調(diào) 國際大廈 蘇華路 2號 —— —— 吊頂、中央空調(diào)、地毯 青劍湖 君地新大陸 陽澄湖大道 100400 9500 吊頂 /中央空調(diào) 太古廣場 婁陽路 381000 6800 吊頂 /中央空調(diào) 中新生態(tài)大廈 展業(yè)路 1501500 10000 吊頂 /中央空調(diào) 青劍湖科技園 唯新路 450 7500 毛坯 ? 從目前的供應(yīng)來看， 目前蘇州市場上寫字樓總體有 。 ? ? 園區(qū)與市區(qū)的樓盤寫字樓的未來供應(yīng)相對目前縮減嚴(yán)重，達到目前供應(yīng)量的 1/5左右。 供需狀況 已供應(yīng)量 , 新區(qū) , 105000 已供應(yīng)量 , 相城 , 已供應(yīng)量 , 園區(qū) , 153500 已供應(yīng)量 , 吳中 , 60855 已供應(yīng)量 , 市區(qū) , 187500 預(yù)供應(yīng)量 , 新區(qū) , 121119 預(yù)供應(yīng)量 , 相城 , 預(yù)供應(yīng)量 , 園區(qū) , 預(yù)供應(yīng)量 , 吳中 , 135256 預(yù)供應(yīng)量 , 市區(qū) , 蘇州 2023年寫字樓供應(yīng)量統(tǒng)計表 已供應(yīng)量 預(yù)供應(yīng)量 二、成交量分析 蘇州市商品房 15月去化套數(shù) 1月 2月 3月 4月 5月 區(qū)域 住宅 非住宅 住宅 非住宅 住宅 非住宅 住宅 非住宅 住宅 非住宅 園區(qū) 568 25 1444 64 1034 56 2439 63 2548 44 中心城區(qū) 504 178 1210 224 840 179 1345 359 852 258 青劍湖 427 111 738 327 709 135 1316 325 555 193 合計 園 區(qū) 去化套數(shù)占比 % % % % % % % % % % 蘇州市商品房 15月去化面積 1月 2月 3月 4月 5月 區(qū)域 住宅 非住宅 住宅 非住宅 住宅 非住宅 住宅 非住宅 住宅 非住宅 園區(qū) 中心城區(qū) 青劍湖 合計 園 區(qū) 去化面積占比 % % % % % % % % % % 蘇州市商品房 15月去化均價 1月 2月 3月 4月 5月 區(qū)域 住宅 非住宅 住宅 非住宅 住宅 非住宅 住宅 非住宅 住宅 非住宅 園區(qū) 10000 15000 10300 15100 10400 15200 10500 15200 10500 15300 中心城區(qū) 13000 20230 13200 20230 13400 20230 13500 20230 13600 20300 青劍湖 9000 9500 9300 9500 9500 9600 9700 9800 9800 9900 均價 10666 14833 10933 14866 11100 14966 11233 15066 11300 15166 蘇州1 5 月住宅類成交套數(shù)208948613826682875640100020233000400050006000700080001月 2月 3月 4月 5月蘇州1 5 月非住宅類成交套數(shù)7221100732137816180500