【正文】 場(chǎng)生意火暴。 ?項(xiàng)目以深圳年青時(shí)尚男女為主要消費(fèi)群體，以“淘寶地”為項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)主題，集購(gòu)物、飲食、娛樂、休閑于一體。 5 東門面臨的問題 東門商圈缺乏整體規(guī)劃、檔次逐漸走低、同質(zhì)化嚴(yán)重，業(yè)態(tài)層次單一 東門商圈面臨的問題： ?缺乏整體規(guī)劃 整體商圈缺乏統(tǒng)一規(guī)劃、大多為舊樓改造而成、硬件條件較為落后 ?檔次逐漸走低 主要經(jīng)營(yíng)中低檔次商品，造成東門商圈客戶逐漸走低 ?低層旺銷、高層滯銷 一、二層鋪位銷售火暴，但三層以上銷售阻力較大，自三層以上空臵率逐漸增加 ?同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重，業(yè)態(tài)層次單一 東門商圈各商場(chǎng)同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重，業(yè)態(tài)功能單一主要以服裝銷售為主 6 東門商業(yè)地圖 東門百貨、專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)、主題商場(chǎng)均經(jīng)營(yíng)良好，部分定位不明確的商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)狀況較差 東門天虹 太陽百貨 東門茂業(yè) 新 2023 八達(dá)商城 東門鞋城 天龍商業(yè)城 南塘商城 百貨 東門天虹、東門茂業(yè)、太陽百貨、東門町 經(jīng)營(yíng)狀況良好 專業(yè)批發(fā)市場(chǎng) 白馬服裝批發(fā)市場(chǎng)、駿馬服裝批發(fā)市場(chǎng)、白馬布匹批發(fā)市場(chǎng)、京華布匹批發(fā)市場(chǎng)、華佳窗簾布藝批發(fā)市場(chǎng) 除個(gè)別外，其它均經(jīng)營(yíng)良好 主題商場(chǎng) 新女人商場(chǎng)、東門鞋城、德奧商城、鴻基工業(yè)城 經(jīng)營(yíng)良好 其它 新 202南塘商場(chǎng)、八達(dá)商城、天龍商業(yè)城 缺乏明確主題及定位，大面積空臵 東門百貨、專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)、主題商場(chǎng)均經(jīng)營(yíng)良好，但其它商場(chǎng)銷售完畢后由于缺乏統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)招商管理、定位模糊導(dǎo)致空臵率較高。 ?歷史悠久、規(guī)模大、名店多、商品豐富、價(jià)格便宜，成為本地居民和外地游客在市區(qū)游覽購(gòu)物的首選地區(qū)，也成為港人在深圳消費(fèi)的首選區(qū)域 。 ?各商圈雖各具特色，但是同一商圈內(nèi)新興的商業(yè)項(xiàng)目在業(yè)態(tài)及消費(fèi)群體定位方向均有一定程度的雷同。 ?自 04年深圳萬象城開業(yè)以來，深圳興起了造 MALL運(yùn)動(dòng)。謹(jǐn)呈：匯盈投資控股集團(tuán)有限公司 東門天地大廈項(xiàng)目 商業(yè)營(yíng)銷執(zhí)行報(bào)告 2023/2/25 1 項(xiàng)目分析 市場(chǎng)客戶研究 市場(chǎng)環(huán)境分析 項(xiàng)目定位 報(bào)告思維導(dǎo)圖 項(xiàng)目租售策略 思維導(dǎo)圖 市場(chǎng)客戶研究 項(xiàng)目營(yíng)銷推廣建議 2 3 深圳商圈分布 東門商圈 寶安中心區(qū)商圈 華強(qiáng)商圈 中心區(qū)商圈 人民南商圈 南山 商圈 龍崗中心區(qū)商圈 華僑城商圈 金光華的出現(xiàn)改變了原有的無大型購(gòu)物中心的商業(yè)局面，餐飲娛樂業(yè)態(tài)發(fā)達(dá) 傳統(tǒng)的商業(yè)旺地，以太陽百貨與茂業(yè)為首加零售小店組合，可改變及提升的空間較小 業(yè)態(tài)最全，白領(lǐng)購(gòu)物首選，但整體形象己略顯滯后，以中航城為首將引領(lǐng)商圈全面改造提升。 消費(fèi)力強(qiáng)勁，商業(yè)氛圍淡薄，有待培育，未來發(fā)展?jié)摿薮? 起步雖晚，但后勁十足 向關(guān)內(nèi)看齊，造 MALL運(yùn)動(dòng)大肆興起，未來競(jìng)爭(zhēng)相當(dāng)激烈 向關(guān)內(nèi)看齊，商業(yè)檔次及形象在不斷地提升，寶安中心區(qū)是熱點(diǎn)區(qū)域． 原主要服務(wù)于華僑城社區(qū)，益田的落成將擴(kuò)大商業(yè)輻射范圍 深圳八大商圈、百花齊放、爭(zhēng)奇斗艷 深圳商圈發(fā)展 城市中心西移，商圈由東門到華強(qiáng)北到南山三級(jí)跳這種由中心向外圍擴(kuò)張的發(fā)展趨勢(shì) 東門商圈 華強(qiáng)北商圈 南山商圈 深圳商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)圖 ?城市中心西移，商圈由東門到華強(qiáng)北到南山三級(jí)跳這種由中心向外圍擴(kuò)張的發(fā)展趨勢(shì)，將給東門商業(yè)市場(chǎng)帶來挑戰(zhàn)，深圳商業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)異常激烈。新興商業(yè)在業(yè)態(tài)、形象及檔次等方面產(chǎn)品綜合素質(zhì)的提升城市整體的商業(yè)素質(zhì)，但東門商圈近幾年變化不大，基本上無大型項(xiàng)目推出，老化現(xiàn)象嚴(yán)重。 ?新商業(yè)項(xiàng)目不斷地涌現(xiàn)，大多為體量大檔次高的購(gòu)物中心，將會(huì)分流更多消費(fèi)者 4 東門商圈特點(diǎn) 東門商圈是深圳最早的商圈，但檔次低、業(yè)態(tài)重復(fù)現(xiàn)象嚴(yán)重 ?是深圳著名的商業(yè)中心，是深圳最早的商圈 ?日均人流量平均在 60萬左右，購(gòu)物人群以青少年、本地人士、港人以及低收入階層為主。 ?東門商業(yè)區(qū)缺乏整體規(guī)劃，商業(yè)業(yè)態(tài)重復(fù)嚴(yán)重，經(jīng)營(yíng)者缺乏專業(yè)經(jīng)營(yíng)知識(shí)等種種原因，東門商業(yè)日益低檔化。 7 東門商業(yè)租售價(jià)格 東門商圈各項(xiàng)目租金差別較大，離本項(xiàng)目較近的項(xiàng)目租金水平相對(duì)于核心商圈項(xiàng)目租金有較大差別 項(xiàng)目名稱 樓層 售價(jià)（元 /平方米） 租金（元 /平方米） 南塘廣場(chǎng) 一層 1525萬（街鋪） 813萬（內(nèi)鋪） 6001200（街鋪） 300500（內(nèi)鋪） 二層 812萬 100400 九龍城 一層 1235萬 6001500 二層 1018萬 400600 三層 300400 八達(dá)商城 一層 1525萬（街鋪） 815萬（內(nèi)鋪） 6001200（街鋪） 300500（內(nèi)鋪） 二層 35萬 100400 東門白馬寶華樓 五層 只租不售 500元左右 新白馬服裝批發(fā)市場(chǎng) 一層 只租不售 8001200 二層 只租不售 300400 白馬布匹批發(fā)市場(chǎng) 一層 只租不售 300500 三層 只租不售 120180 京華布匹批發(fā)市場(chǎng) 一層 只租不售 180250 二層 只租不售 100150 8 東門町集購(gòu)物、餐飲、休閑、娛樂于一體，以年青時(shí)尚為主題 一樓 6001200 二樓 300500 三樓 200300 四樓 120180 一樓 男女服裝、眼鏡、小吃街、麥當(dāng)勞 二樓 男女服裝、麥當(dāng)勞 三樓 餐飲、動(dòng)漫、電玩 四樓 美容院、美食餐廳、美容美發(fā) 東門町租金表 東門町經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài) 東門主要商業(yè)項(xiàng)目 9 東門町以淘寶地為項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)主題，統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一招商運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目取得了成功 ?之前經(jīng)營(yíng)不成功，后來由深圳市東門町投資發(fā)展有限公司對(duì)商場(chǎng)進(jìn)行重新定位、硬件進(jìn)行改造后重新招商推廣，目前項(xiàng)目已成功運(yùn)營(yíng)，出租率達(dá)到 95%以上。 項(xiàng)目借鑒： ?鮮明的主題定位符合目標(biāo)消費(fèi)群需求 ?統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一推廣、統(tǒng)一運(yùn)營(yíng) ?定期舉行時(shí)尚特色的營(yíng)銷推廣活動(dòng) 東門主要商業(yè)項(xiàng)目 10 東門白馬服裝批發(fā)市場(chǎng)已完成一至四層招商工作，但開業(yè)時(shí)間未定，租金相對(duì)較高 一樓 8001200 二樓 300400 三樓 200300 四樓 150200 負(fù)一樓 童裝、內(nèi)衣、美容美發(fā)用品 一樓 精品商貿(mào)綜合體 二樓 男女服裝批發(fā)城 三樓 男女服裝批發(fā)城 四樓 男女服裝批發(fā)城 五樓 寫字樓 六樓 品牌服裝展廳 東門白馬服裝批發(fā)市場(chǎng)租金表 東門白馬服裝批發(fā)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài) 目前已完成 1至四樓招商工作，開業(yè)時(shí)間未定 東門主要商業(yè)項(xiàng)目 11 東門白馬布匹批發(fā)市場(chǎng)出租率基本上達(dá)到了 95%，經(jīng)營(yíng)狀況良好，租金相對(duì)較高 一樓 300500 二樓 200300 三樓 120180 四樓 100120 一樓 布匹 一樓 布匹 三樓 服裝輔料 四樓 服裝輔料、辦公室 東門白馬布匹批發(fā)市場(chǎng)租金表 東門白馬布匹批發(fā)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài) 項(xiàng)目出租率高達(dá) 95%以上，經(jīng)營(yíng)狀況良好，租金相對(duì)較高 東門主要商業(yè)項(xiàng)目 12 13 市場(chǎng)環(huán)境分析 東門商圈缺乏整體規(guī)劃、同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重，服裝占據(jù)絕大部分比例，百貨、主題商場(chǎng)、專業(yè)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)狀況較好 市場(chǎng)環(huán)境分析小結(jié)： ?東門商圈缺乏整體規(guī)劃、商業(yè)同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重，業(yè)態(tài)構(gòu)成單一、檔次逐漸偏低，隨著深圳其它商圈新項(xiàng)目的不斷涌現(xiàn)，東門商圈消費(fèi)者將會(huì)被其它商圈所分流。而部分缺乏明確主題定位的商業(yè)項(xiàng)目如南塘市場(chǎng)、天龍商業(yè)城經(jīng)營(yíng)慘淡，出現(xiàn)大面積空臵。 ?項(xiàng)目周邊人流量較少，與東門核心商圈人