【正文】 【 2023年 9月 】 內(nèi)蒙古新華發(fā)行集團 前言 在開始探研通遼新華大廈的定位前，我方對項目的研究方向做出了以下確定： 1. 著重予研究通遼市的宏觀市場，以判斷未來市場發(fā)展狀態(tài)，因為本項目的正式運營周期應從 2023年中期開始，因此當期市場數(shù)據(jù)并不代表未來市場數(shù)據(jù)。通遼新華大廈開發(fā)定位策劃報告 【 2023年 9月 】 內(nèi)蒙古新華發(fā)行集團 通遼新華大廈開發(fā)定位策劃報告 【 年 月 】新華發(fā)行集團 新華大廈 開發(fā)定位策劃報告 北京贏策地產(chǎn)機構(gòu) 2023年 通遼新華大廈開發(fā)定位策劃報告 【 2023年 9月 】 內(nèi)蒙古新華發(fā)行集團 前言 首先感謝新華發(fā)行集團對我公司的信任，給予我公司為貴集團擁有開發(fā)權(quán)的通遼市新華大廈項目前期研究和產(chǎn)品定位的參與機會。在 8月初與貴集團相關(guān)領(lǐng)導接洽后，我公司組織了專案小組前往通遼市，開展了為期 3周的市場調(diào)研，根據(jù)調(diào)研結(jié)果和我方判斷，預測未來市場空間與產(chǎn)品形式，對通遼新華大廈項目作出了產(chǎn)品定位和規(guī)劃方案建議，供貴集團公司在日后執(zhí)行開發(fā)過程中參考。 2. 偏重于研究通遼市核心商業(yè)圈的發(fā)展動向和通遼商業(yè)格局的變化，而不落于具體的市場個案分析之中，從而判斷未來市場的真正需求。 4. 在業(yè)態(tài)規(guī)劃當中，盡可能利用已有的市場需求，進一步發(fā)展擴大該市場空間，以實現(xiàn)“目的性消費市場”，保障本項目的商業(yè)部分在傳統(tǒng)商業(yè)圈中脫穎而出。 6. 在實現(xiàn)開發(fā)價值最大化的基礎上，盡可能規(guī)避“畫蛇添足”的設計方案，降低施工成本，減少前期投入。本方案報告分為四大部分：“分析篇”、“定位篇”、“規(guī)劃篇”和“開發(fā)篇”。“定位篇”在結(jié)合本項目和貴集團公司需求的基礎上，為項目開發(fā)進行定位建議?！伴_發(fā)篇”是基于本項目的現(xiàn)實情況，我方提出的開發(fā)策略性建議。 通遼新華大廈開發(fā)定位策劃報告 【 2023年 9月 】 內(nèi)蒙古新華發(fā)行集團 通遼新華大廈開發(fā)定位策劃報告 【 年 月 】分析篇 通遼新華大廈開發(fā)定位策劃報告 【 2023年 9月 】 內(nèi)蒙古新華發(fā)行集團 分析篇 本篇概要： 分析篇是通過宏觀經(jīng)濟市場分析、中觀通遼市科爾沁區(qū)核心商業(yè)區(qū)的分析、微觀項目宗地具體情況分析，已探尋兩個問題： ； 方向和應規(guī)避的市場空間。 通遼新華大廈開發(fā)定位策劃報告 【 2023年 9月 】 內(nèi)蒙古新華發(fā)行集團 第一部分、通遼市宏觀經(jīng)濟分析 通遼新華大廈開發(fā)定位策劃報告 【 2023年 9月 】 內(nèi)蒙古新華發(fā)行集團 第一部分、通遼市宏觀經(jīng)濟分析 一． 通遼經(jīng)濟地理狀況 二． 通遼歷史文化發(fā)展 三． 通遼經(jīng)濟狀況與產(chǎn)業(yè)狀況 四． 通遼各產(chǎn)業(yè)發(fā)展狀況 五． 通遼消費市場狀況 六． 通遼（科爾沁區(qū)）城市建設發(fā)展 七． 通遼市科爾沁區(qū)房地產(chǎn)市場狀況 八． 通遼市下級行政區(qū)縣發(fā)展狀況 通遼新華大廈開發(fā)定位策劃報告 【 2023年 9月 】 內(nèi)蒙古新華發(fā)行集團 一、 通遼經(jīng)濟地理狀況 第一部分、通遼市宏觀經(jīng)濟分析 通遼新華大廈開發(fā)定位策劃報告 【 2023年 9月 】 內(nèi)蒙古新華發(fā)行集團 一、 通遼經(jīng)濟地理狀況 通遼市位于內(nèi)蒙古自治區(qū)東部，總面積 59535平方公里，南北長約 418公里，東西寬約 370公里。 第一部分、通遼市宏觀經(jīng)濟分析 通遼新華大廈開發(fā)定位策劃報告 【 2023年 9月 】 內(nèi)蒙古新華發(fā)行集團 一、 通遼經(jīng)濟地理狀況 1 通遼的地理屬性 通遼商業(yè)消費市場基本傾向于學習沈陽，跟隨沈陽，當?shù)馗呦M人群也經(jīng)常到沈陽消費購物，因此，通遼的高端消費市場受到一定的制約，發(fā)展水平不高，消費能力一般。 第一部分、通遼市宏觀經(jīng)濟分析 通遼市 1. 通遼的地理屬性 通遼市位于我國東北腹地，東距沈陽 316公里，東北面距離長春 322公里，向北距離哈爾濱 568公里，西南距離北京 856公里，而向西距離內(nèi)蒙古首府呼和浩特 1403公里。通遼整體經(jīng)濟屬性偏向于沈陽市。 通遼所轄的一區(qū)五旗一縣一市總?cè)丝?391萬，整體經(jīng)濟是以“農(nóng)業(yè)”、“畜牧”業(yè)和“交通物流業(yè)”為基礎，近年來重點發(fā)展“采礦業(yè)”和“新型工業(yè)”，經(jīng)濟發(fā)展狀況穩(wěn)定，人口數(shù)量平穩(wěn)緩增。 第一部分、通遼市宏觀經(jīng)濟分析 通遼新華大廈開發(fā)定位策劃報告 【 2023年 9月 】 內(nèi)蒙古新華發(fā)行集團 一、 通遼經(jīng)濟地理狀況 3. 城市地位 —— 東北區(qū)交通樞紐 通遼市的特殊地理位置，決定了他在東北地區(qū)的交通樞紐的地位。 通遼提出 “ 縱穿南北、橫貫東西 ” 的高速公路建設規(guī)劃，形成與遼寧、吉林及京津地區(qū)相連接的快速通道和能源運輸通道。 第一部分、通遼市宏觀經(jīng)濟分析 通遼新華大廈開發(fā)定位策劃報告 【 2023年 9月 】 內(nèi)蒙古新華發(fā)行集團 3. 城市地位 —— 東北區(qū)第 九 大重鎮(zhèn) 2023年，通遼 GDP位居東北地區(qū)第 9位， 2023年，通遼市 GDP達 1471億元，增長 23%，一舉超過松源成為東北地區(qū) 第 8位 ?？茽柷卟菰敝链笈d安嶺中部山脈，南至遼河、柳河、大凌河流域，西至西拉木倫河、老哈河流域，這里地域遼闊，物產(chǎn)豐饒，林草豐盛，宜牧宜獵，歷史上孕育了強大的游牧民族，科爾沁草原西南部的紅山文化、中北部的富河文化、東部的昂昂溪文化 。這里曾是清代國母孝莊文皇后、愛國將領(lǐng)僧格林沁、民族英雄嘎達梅林的故鄉(xiāng)。這里是新蒙古文化的推進和弘揚之地，一年一度的“哲里木賽馬節(jié)”已經(jīng)形成一定的影響力，舉辦規(guī)模一年比一年宏大。 目前從事文化產(chǎn)業(yè)的人員在通遼并不多，文化發(fā)展企業(yè)數(shù)量也較少，傳統(tǒng)文化發(fā)展一直處于落后狀態(tài)，新文化產(chǎn)業(yè)也并未形成。 第一部分、通遼市宏觀經(jīng)濟分析 通遼新華大廈開發(fā)定位策劃報告 【 2023年 9月 】 內(nèi)蒙古新華發(fā)行集團 二、 通遼歷史文化發(fā)展 進一步城市化，科爾沁文化產(chǎn)業(yè)未來擁有巨大的發(fā)展空間 文化產(chǎn)業(yè)是與經(jīng)濟發(fā)展相輔相成的，因此在高速城市化的通遼市，在經(jīng)濟快速發(fā)展的基礎上，文化產(chǎn)業(yè)正出現(xiàn)了前所未有的良好土壤，在本次調(diào)研中，我們發(fā)現(xiàn)科爾沁區(qū)人民已經(jīng)開始強調(diào)精神生活，并非常重視下一代教育和綜合素質(zhì)的培養(yǎng)，尤其是綜合素質(zhì)培訓的需求，已不局限于針對兒童，對當代青年的培訓和素質(zhì)熏陶，已經(jīng)出現(xiàn)了強大的需求，這便反映出一個巨大產(chǎn)業(yè)市場的發(fā)展空間。 2023年地區(qū)生產(chǎn)總值 ，增幅達到 16%； 2023年地區(qū)生產(chǎn)總值進一步提升至 1459億元，增幅達到 %，創(chuàng)歷史新高！ 第一部分、通遼市宏觀經(jīng)濟分析 通遼新華大廈開發(fā)定位策劃報告 【 2023年 9月 】 內(nèi)蒙古新華發(fā)行集團 1459 020040060080010001200140016002023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 通遼地區(qū)生產(chǎn)總值 項目 \時期 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 地區(qū) GDP 1459 增幅 % % % % % % 第一部分、通遼市宏觀經(jīng)濟分析 通遼新華大廈開發(fā)定位策劃報告 【 2023年 9月 】 內(nèi)蒙古新華發(fā)行集團 三、 通遼經(jīng)濟狀況與產(chǎn)業(yè)狀況 2023年通遼市財政總收入完成 ，比上年增長%。 2023年通遼市地區(qū)生產(chǎn)總值預計為 1800億元，預計增長20%；預計城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入 19100元，增長率 16%；農(nóng)村牧區(qū)居民家庭人均純收入 8460元，增長率16%。 第一部分、通遼市宏觀經(jīng)濟分析 通遼新華大廈開發(fā)定位策劃報告 【 2023年 9月 】 內(nèi)蒙古新華發(fā)行集團 四、 通遼各主要產(chǎn)業(yè)狀況 第一部分、通遼市宏觀經(jīng)濟分析 通遼新華大廈開發(fā)定位策劃報告 【 2023年 9月 】 內(nèi)蒙古新華發(fā)行集團 四、 通遼各主要產(chǎn)業(yè)狀況 農(nóng)業(yè)、牧業(yè) 通遼市糧食產(chǎn)量和肉類產(chǎn)量在內(nèi)蒙古自治區(qū)均列第一位，素有 “ 內(nèi)蒙古糧倉 ” 和 “ 中國黃牛之鄉(xiāng) ” 的美譽。目前，已形成 100億斤玉米、 200萬頭黃牛、 50萬畝紅干椒、 50萬畝蕎麥、 30萬畝蓖麻的種植養(yǎng)殖規(guī)模，玉米、紅干椒、蕎麥、肉牛等部分農(nóng)畜產(chǎn)品在世界上有較高的知名度，而且在一定程度上能夠影響行業(yè)市場價格。 第一部分、通遼市宏觀經(jīng)濟分析 通遼新華大廈開發(fā)定位策劃報告 【 2023年 9月 】 內(nèi)蒙古新華發(fā)行集團 四、 通遼各主要產(chǎn)業(yè)狀況 新型煤化工產(chǎn)業(yè) 通遼市被國家列為煤化工基地。 第一部分、通遼市宏觀經(jīng)濟分析 通遼新華大廈開發(fā)定位策劃報告 【 2023年 9月 】 內(nèi)蒙古新華發(fā)行集團 四、 通遼各主要產(chǎn)業(yè)狀況 生物科技產(chǎn)業(yè) 通遼市目前有 10余家玉米深加工企業(yè)，已經(jīng)形成了味精、氨基酸、酒精、溶劑、淀粉等 10多條產(chǎn)業(yè)鏈，年玉米綜合轉(zhuǎn)化能力達到 450萬噸，目前仍有 100萬噸淀粉、40萬噸酒精向產(chǎn)業(yè)鏈下游轉(zhuǎn)化的空間，并正在發(fā)展食品添加劑、生物醫(yī)藥等玉米 “ 樹型 ” 產(chǎn)業(yè)鏈，全力打造全球最大的小氨基酸基地。 第一部分、通遼市宏觀經(jīng)濟分析 通遼新華大廈開發(fā)定位策劃報告 【 2023年 9月 】 內(nèi)蒙古新華發(fā)行集團 四、 通遼各主要產(chǎn)業(yè)狀況 有色金屬加工產(chǎn)業(yè) 作為內(nèi)蒙古確定的兩個鋁產(chǎn)業(yè)基地之一，通遼市現(xiàn)已形成了以煤發(fā)電、以電煉鋁、以鋁做深加工的煤電鋁聯(lián)營、循環(huán)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)格局，具備年產(chǎn) 6500萬噸煤、 440萬千瓦火電裝機、 95萬噸電解鋁、 70萬噸鋁后加工、 70萬噸銅熔煉加工的能力。 第一部分、通遼市宏觀經(jīng)濟分析 通遼新華大廈開發(fā)定位策劃報告 【 2023年 9月 】 內(nèi)蒙古新華發(fā)行集團 四、 通遼各主要產(chǎn)業(yè)狀況 先進裝備制造產(chǎn)業(yè) 通遼市現(xiàn)已形成年產(chǎn)風機 1800臺套、塔筒 1600臺套、葉片 600臺套的能力，并正在加快發(fā)展機械制造及汽車零部件加工產(chǎn)業(yè)，建設東北地區(qū)裝備制造業(yè)的配套基地。長期以來，蒙漢等各族人民創(chuàng)造了獨具特色的科爾沁文化，被譽為 “ 中國安代藝術(shù)之鄉(xiāng) ” 、 “ 中國民族曲藝之鄉(xiāng) ” 和 “ 中國版畫藝術(shù)之鄉(xiāng) ” 、 “ 中國馬王之鄉(xiāng)”。通遼文化產(chǎn)業(yè)的商業(yè)體現(xiàn)主要在：“二人轉(zhuǎn)團體演出”、“通遼賽馬節(jié)”、“蒙古族節(jié)慶類綜合活動”、“出國演出考察”、“民族大學匯演”、“小規(guī)模演出”等方面，產(chǎn)業(yè)尚不發(fā)達，從業(yè)人員較少。 未來，在這個指導思想引導下，通遼市將重點發(fā)展東部物流園區(qū)和南部工業(yè)新區(qū)，工業(yè)和物流業(yè)是新興經(jīng)濟的絕佳的推動基礎，將全面推動通遼地區(qū)綜合經(jīng)濟實力的增長，帶動大量新增就業(yè)人口，城鎮(zhèn)化發(fā)展進一步增強，居民收入還將大幅提高，消費市場還將不斷增長。 第一部分、通遼市宏觀經(jīng)濟分析 通遼新華大廈開發(fā)定位策劃報告 【 2023年 9月 】 內(nèi)蒙古新華發(fā)行集團 項目 \時期 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 零售總額 單位：億元 352 增幅 % % % % % % 352 0501001502002503003504002023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 通遼市社會消費品零售總額 零售總額 通遼新華大廈開發(fā)定位策劃報告 【 2023年 9月 】 內(nèi)蒙古新華發(fā)行集團 五、 通遼今年消費市場狀況 通遼市消費品市場呈現(xiàn)如下特點： ① 批 發(fā) 零 售 行業(yè)為 消費 主力 ， 住宿餐飲業(yè)增幅較大 ② 居民消費更加趨向升級類商品 ③ 城鄉(xiāng)市場差距逐步縮小，發(fā)展趨勢更加協(xié)調(diào) ④ 宏觀經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展，為消費品市場提供了良好的發(fā)展環(huán)境 ⑤ 城