【正文】 10萬 /平米 ，與在售豪宅項(xiàng)目相比， 未來項(xiàng)目在資源、地段上更具優(yōu)勢(shì)、價(jià)格有望實(shí)現(xiàn)新的突破。 知己知彼廣州宏觀市場(chǎng)分析及預(yù)判、廣州宏觀市場(chǎng)分析及預(yù)判越秀區(qū)區(qū)域市場(chǎng)分析及預(yù)判、越秀區(qū)區(qū)域市場(chǎng)分析及預(yù)判廣州市豪宅市場(chǎng)未來展望、廣州市豪宅市場(chǎng)未來展望豪宅市場(chǎng) —— 未來兩年的發(fā)展與展望 待售項(xiàng)目待開發(fā)地塊 星河灣保利琶洲灣新鴻基獵德村廣鐵南站中信灣保利白云新城項(xiàng)目新鴻基林和村愛群薈景灣珠江璟園僑鑫珠江新城 N51項(xiàng)目瑞安創(chuàng)逸中海白云新城地塊老城（琶洲）板塊珠江新城板塊琶洲板塊白云新城板塊未來供應(yīng)豪宅項(xiàng)目散點(diǎn)分布在珠江新城、荔灣、天河北以及其他各個(gè)區(qū)域，各區(qū)域 23個(gè)項(xiàng)目供應(yīng) ， 豪宅板塊競(jìng)爭(zhēng)格局弱化 ，廣州豪宅市場(chǎng)回歸真正豪宅產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代。 區(qū)域受政策影響較大，投資客處于觀望期，需做引導(dǎo)。整體成交價(jià)格全市前茅，高價(jià)格在一定程度上影響消化速度 。豪華裝修，車位出售價(jià)格未定配套 內(nèi)部配套：首層 13米架空層、 24F為裙樓商業(yè)配套、 56F為配套俱樂部、 7F為空中園林物管 /物管費(fèi) 廣州市景興物業(yè)管理有限公司 / /平方米 的復(fù)式單位價(jià)格 均價(jià) 49000元 /m178。的戶型， 45層和 46層為 1梯 1戶的 700多 m178。 月客戶構(gòu)成 投資客、區(qū)域內(nèi)換房客地鐵上蓋物業(yè)，自帶大型地鐵購物商城名校學(xué)位 ,當(dāng)前價(jià)格： 30000元 /㎡區(qū)域個(gè)盤 —— 愛群薈景灣位置 越秀沿江西路 143號(hào)規(guī)模 /規(guī)劃占地面積 :5600平方米 建筑面積 :90000平方米規(guī)劃：雙塔結(jié)構(gòu)，共 48層，首層 13米架空層、 24F為裙樓商業(yè)配套、 56F為配套俱樂部、 7F為空中園林，戶數(shù) 145 戶，車位約 400個(gè)項(xiàng)目動(dòng)態(tài)在售 330—1000 平方的戶型，其中 844層為 3梯 2戶的 330m178。和 127m178。 月客戶構(gòu)成 周邊醫(yī)院、學(xué)校等企事業(yè)單位職工及干部農(nóng)林下路雙地鐵物業(yè)，帶市一級(jí)小學(xué)學(xué)位緊湊居家型產(chǎn)品 ,當(dāng)前價(jià)格： 27000元 /㎡區(qū)域個(gè)盤 —— 東山領(lǐng)匯廣場(chǎng)位置 越秀中山一路 5 6 63號(hào)（地鐵楊箕站處 A出口）規(guī)模 /規(guī)劃 規(guī)模：占地面積 :10325平方米 ，建筑面積 :56247平方米 規(guī)劃：由 2棟 35層的塔樓組成；東區(qū)： 3層為停車庫， 1至 5層為商場(chǎng)， 6層為架空層， 735層為住宅。 10至 30層為住宅。 的單身公寓和二至四房項(xiàng)目動(dòng)態(tài) 一期售磬，二期 6月初開始登記，交 5萬獲 95折優(yōu)惠價(jià)格 一期 32023元 /㎡ ，帶 3500元 /㎡ 裝修，二期價(jià)格未推出配套 內(nèi)部配套：會(huì)所，會(huì)所里有健身房、紅酒屋、雪茄屋、餐廳以及游泳池 物管 /物管費(fèi)第一太平戴維斯物業(yè)顧問（廣州）有限公司 / /平方米 沿江路板塊暫無后續(xù)供應(yīng)量。 知己知彼廣州宏觀市場(chǎng)分析及預(yù)判、廣州宏觀市場(chǎng)分析及預(yù)判越秀區(qū)區(qū)域市場(chǎng)分析及預(yù)判、越秀區(qū)區(qū)域市場(chǎng)分析及預(yù)判廣州市豪宅市場(chǎng)未來展望、廣州市豪宅市場(chǎng)未來展望區(qū)域市場(chǎng)環(huán)市東板塊環(huán)市東板塊東山板塊東山板塊沿江路板塊沿江路板塊北京路板塊北京路板塊越秀板塊越秀板塊正佳東方國(guó)際公寓東山領(lǐng)匯廣場(chǎng)愛群薈景灣在售盤基本處于尾盤階段，后續(xù)供應(yīng)量少區(qū)域內(nèi)樓盤供應(yīng)量少，僅有 10個(gè)可售項(xiàng)目，其中 7個(gè)為尾貨；待售項(xiàng)目 11個(gè)，將在今年或明年入市。適中的戶型、承受能力之內(nèi)、具有一定保值增值能力的樓盤受到追捧。剛性需求支撐市場(chǎng)，綜合素質(zhì)高的樓盤成交火爆。多盤價(jià)格保持平穩(wěn)，未見頻繁的促銷優(yōu)惠。中心六區(qū)的新推盤包括白云的云山名都、嶺南新世界嘉云府、凱德置地御金沙以及荔灣的凱粵灣等供應(yīng)人氣價(jià)格成交五一期間人氣處膠著狀態(tài)，限購、限貸的政策影響約束著買賣雙方，看客多，實(shí)客少，雙方持觀望情緒。淘金家園三期營(yíng)銷策劃報(bào)告世聯(lián)地產(chǎn)2023年 6月謹(jǐn)呈：廣州華鴻房地產(chǎn)開發(fā)有限公司第 1部分背景與前提調(diào)控下的市場(chǎng)趨勢(shì)市場(chǎng)分析洞悉市場(chǎng) 知己知彼廣州宏觀市場(chǎng)分析及預(yù)判、廣州宏觀市場(chǎng)分析及預(yù)判越秀區(qū)區(qū)域市場(chǎng)分析及預(yù)判、越秀區(qū)區(qū)域市場(chǎng)分析及預(yù)判廣州市豪宅市場(chǎng)未來展望、廣州市豪宅市場(chǎng)未來展望5月起，成交量有所回升 ︱ 價(jià)格小幅波動(dòng)廣州市場(chǎng)近 3個(gè)月市場(chǎng)成交數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)宏觀市場(chǎng) —— 市場(chǎng)呈現(xiàn)回暖跡象近期市場(chǎng)新盤新貨以外圍區(qū)域居多，即番禺、花都、南沙及增城。從五月中下旬幾個(gè)新盤的開售來看，包括中海橡園國(guó)際、凱德御金沙、招商金沙谷、公園上城等項(xiàng)目，人氣逐步回升，部分個(gè)盤開盤場(chǎng)面重現(xiàn)火爆。隨著投資型、多次改善型需求被政策擠出，具有資金實(shí)力的首置、首改客戶，強(qiáng)勁的需求有力地支撐了新推盤的人氣和價(jià)格。持續(xù)的調(diào)控使得越來越多的買家趨于理性，不再是一味觀望或盲目出手。 —— 綜合素質(zhì)高的樓盤成交火爆市場(chǎng)分析洞悉市場(chǎng) 環(huán)市東板塊目前在售樓盤僅有 1個(gè)，待售樓盤含本項(xiàng)目有 2個(gè)，板塊內(nèi)供應(yīng)稀缺?！?多為尾盤銷售，供應(yīng)少區(qū)域市場(chǎng)一期 32023285002500033000270003300031000金潤(rùn)鉑宮290006000026000蘭亭璟濠大廈愛群薈景灣御江苑 東湖肯辛頓御東和府東山領(lǐng)匯廣場(chǎng)敏捷國(guó)際公寓東山一品正佳東方國(guó)際公寓80%在售盤帶裝修銷售，標(biāo)準(zhǔn) 25008000/㎡ 不等—— 普遍帶精裝修銷售區(qū)域市場(chǎng)價(jià)格維持 2萬以上高位，月均消化一般不超 10套越秀區(qū)近 3個(gè)月一手房成交前 10名—— 價(jià)格穩(wěn)定在高位，緩慢去化區(qū)域個(gè)盤環(huán)市東板塊唯一可售商務(wù)公寓主打投資型買家 ,當(dāng)前價(jià)格： 30000元 /㎡—— 正佳東方國(guó)際位置 越秀環(huán)市東路 370372號(hào)（花園酒店東側(cè)）規(guī)模 /規(guī)劃 規(guī)模：占地面積 :5870平方米 ，建筑面積 :121894平方米；規(guī)劃：項(xiàng)目共 54層，地下 3層， 1至 6層為商場(chǎng)； 7至 51層為國(guó)際公寓，共 1048套，停車位 700個(gè)產(chǎn)品 二期推 4050層的高層單位，戶型為 60—220m178。月客戶構(gòu)成 項(xiàng)目主力戶型為小戶型，因此主要面對(duì)的使用客戶群體將以短期租客為主而非自住，而消費(fèi)群體則以投資買家為主，其中投資買家與自用買家的比例大約為 70%： 30%區(qū)域個(gè)盤 —— 御東和府位置 越秀農(nóng)林下路 3539（王府井百貨對(duì)面） 規(guī)模 /規(guī)劃 規(guī)模：占地面積 :8400平方米 ，建筑面積 :87431平方米；由 A/B兩棟 30層建筑及裙樓組成，分為南北兩塔， 1至 8樓為高檔百貨，美東百貨。 產(chǎn)品 80多平方米的兩房和 90平方米、 103平方米的小三房 項(xiàng)目動(dòng)態(tài) 2023年 2月開盤，目前處于尾貨階段價(jià)格 27000元 /㎡ 毛坯配套 內(nèi)部配套：架空花園、高級(jí)商場(chǎng)、餐飲物管 /物管費(fèi) 全意物業(yè)管理有限公司 / /平方米 西區(qū)： 3至 1為停車庫總共 280 戶，車位 150個(gè)項(xiàng)目動(dòng)態(tài) 目前在售 124m178。的三房和 224㎡ 的四房預(yù)計(jì) 2023年年底入住，車位只租不售，價(jià)格未定價(jià)格 均價(jià) 31000元 /㎡ ，帶裝修配套 內(nèi)部配套： 2至 5層的地鐵購物商城、架空層精品園林 物管 /物管費(fèi) 仲量聯(lián)行 / /平方米 和360m178。的大平層單位； 47層和 48層為 1000多 m178。帶 800010000元 /m178。 月客戶構(gòu)成 客戶群：廣東頂尖精英人士區(qū)域內(nèi)價(jià)格標(biāo)桿、身份標(biāo)簽型產(chǎn)品資源奢享型產(chǎn)品 ,當(dāng)前價(jià)格： 49000元 /㎡越秀區(qū)市場(chǎng)總結(jié)供應(yīng)少，尾盤多，個(gè)盤體量小，樓盤間競(jìng)爭(zhēng)不大 。憑借成熟配套、優(yōu)越環(huán)境、名校資源及人文氛圍，自有一批追隨客 ?？蛻粢該Q房客和投資客為主，以老廣州人、有老城情節(jié)的年長(zhǎng)客為主；供應(yīng)價(jià)格環(huán)境客戶政策市場(chǎng)分析洞悉市場(chǎng) 豪宅板塊競(jìng)爭(zhēng)弱化，新項(xiàng)目呈散點(diǎn)式分布豪宅市場(chǎng) —— 珠江新城僑鑫 N51項(xiàng)目新鴻基獵德村臨江大道珠江博雅首府 凱旋新世界在售豪宅未來項(xiàng)目珠江新城未來供應(yīng)項(xiàng)目地處 CBD核心地段、且占據(jù)一線珠江景觀資源。項(xiàng)目名稱 占地 建面 容積率 開發(fā)商 物業(yè)類型 核心賣點(diǎn)預(yù)計(jì)價(jià)格入市時(shí)間獵德富力綜合體 11萬萬 新鴻基、合景泰富、富力五星酒店、國(guó)際服務(wù)式公寓、購物中心、寫字樓CBD、品牌開發(fā)商、自身綜合體配套 2023年底僑鑫珠江新城 N51 21萬 僑鑫 －CBD、一線江景、品牌開發(fā)商 4－ 2023年底開發(fā)接近尾聲，集品牌開發(fā)商、絕版地段、資源于一體的壓軸產(chǎn)品，有望打造新的市場(chǎng)標(biāo)桿豪宅市場(chǎng) —— 老城區(qū)板塊白鵝潭216。 未來項(xiàng)目都占據(jù)一線景觀資源，預(yù)計(jì)價(jià)格會(huì)有所突破 。其中 廣鐵南站 占據(jù)優(yōu)質(zhì)景觀資源，且地處具備廣州文化歷史淵源的稀缺地段。項(xiàng)目名稱 占地 建面 容積率 物業(yè)類型 核心賣點(diǎn) 主力戶型 預(yù)計(jì)價(jià)格 入市時(shí)間愛群薈景灣 4752 9萬 高層 江景高端住宅 3001000 3－ 2023年中荔港南灣 21萬　 98萬 高層 CBD+江景 +公園 100500 － 2023年初廣鐵南站 超高層 +聯(lián)排別墅 一線江景豪宅 140250 4－ 2023年初未來 2個(gè)規(guī)模較大項(xiàng)目供應(yīng)，主打稀缺地段價(jià)值及珠江江景資源項(xiàng)目分為南北兩個(gè)區(qū)域，規(guī)劃建成 68棟高層住宅和 1棟寫字樓。 在整體規(guī)劃、園林設(shè)計(jì)、戶型設(shè)置、生活配套、物業(yè)服務(wù)、社區(qū)人文等都將有較大的提升，例如大型的影視娛樂休閑商場(chǎng)、綜合大型會(huì)所、三大主題中心園林。項(xiàng)目是荔灣區(qū)名符其實(shí)的唯一江景樓盤，擁有私家江岸線。 社區(qū)內(nèi)配套完善，將規(guī)劃有中學(xué)、商業(yè)街、會(huì)所、碼頭等一應(yīng)俱全，還有豪華級(jí)的園林綠化。廣鐵南站項(xiàng)目：老城區(qū)稀缺 50萬規(guī)模大社區(qū) +一線江景資源，目標(biāo)均價(jià) 4－ /平米地塊 指標(biāo) /屬性用地面積 265489平米可建筑用地 155559平米市政道路用地 27792平米城市綠化用地 82138平米建筑容積率 ≤總建筑面積 497789平米其中：居住建筑面積 ≤461656 平米 公共建筑用地 36133平米限高 其中：住宅高度 ≤120 米 公共建筑高度 ≤180 米建筑密度 ≤35%綠地率 ≥35%人均公共綠地 ≥1 平方米項(xiàng)目核心賣點(diǎn)： n 最具廣州人文氣息的區(qū)域 項(xiàng)目地處廣州的發(fā)源地荔灣核心區(qū)，歷史悠久，人文薈萃，遍布的大大小小的景點(diǎn)與保護(hù)區(qū)，使得荔灣區(qū)成為 廣州獨(dú)特的人文核心區(qū) 。n一線江景資源 項(xiàng)目地處三江交匯處，屬于 南向看江，江面較寬，水質(zhì)較好，且江景視野開闊 。同時(shí)項(xiàng)目的 沿江綠化帶和外圍的老城居住區(qū)區(qū)隔，為社區(qū)提升了更多的私密性 。住在麓湖附近，在上市公司的財(cái)務(wù)部門工作，第二次置業(yè)，自住。中環(huán)廣場(chǎng)成交業(yè)主鄭先生： 26歲，跟父親一起打理家族生意。均選擇 8090㎡ 的物業(yè)，除了自住以外，也出租給親戚住。家里至少三輛車，比較關(guān)注車位的租售。中環(huán)廣場(chǎng)成交業(yè)主劉先生： 45歲，被朋友拉過來看房的，住白云區(qū)的匯僑新城，在廣駿集團(tuán)工作，第三次置業(yè)，兒子讀大四，打算在市區(qū)換個(gè)大點(diǎn)的房子，也離自己上班的地方桂花崗近?！?保利中環(huán)廣場(chǎng)住宅成交客戶描摹參考 『 保利中環(huán)廣場(chǎng) 』 住宅成交客戶深訪數(shù)據(jù) 客戶中環(huán)廣場(chǎng)成交業(yè)主余小姐： 26歲，自己從事房地產(chǎn)，長(zhǎng)期偏好投資房產(chǎn)，先生做陶瓷生意，資金充裕。在廣州有 5處物業(yè)，購買中環(huán)用于投資。覺得在環(huán)市東買房，除了更提升自己的身份和檔次外，日后也 方便出租 。從投資角度考慮，裝修還可以，自住就不行了，跟星河灣比差太遠(yuǎn)了。中環(huán)廣場(chǎng)成交業(yè)主古小姐： 現(xiàn)住天河區(qū)，私企業(yè)主。周邊配套很方便，離菜市場(chǎng)也近，老人家出來很方便。中環(huán)廣場(chǎng)成交業(yè)主陳先生： 在環(huán)市中路做生意，購買 2套，僅僅因?yàn)榈囟魏?，認(rèn)可區(qū)域價(jià)值、配套和名校資源。周邊環(huán)境好，檔次高。工作在附近，也住在附近，很早就知道項(xiàng)目，一直關(guān)注。中環(huán)廣場(chǎng)成交業(yè)主黃小姐： 在白云區(qū)做個(gè)體生意，在開車去天河的路上看到項(xiàng)目圍墻獲知的。家里有幾部車，希望車位能充足些。認(rèn)為在 市中心的樓盤很保值 。改善居住，朋友介紹購買。對(duì)比了越秀城建的項(xiàng)目，喜歡選擇品牌口碑好的發(fā)展商。想在環(huán)市東租個(gè)辦公室，也就要在附近安個(gè)家。想租辦公室這邊有寫字樓，想買東西那邊就有商場(chǎng)。中環(huán)廣場(chǎng)成交業(yè)主王先生： 企業(yè)高管，平時(shí)看南都和廣日，會(huì)上搜房網(wǎng)。對(duì)比過頤和雅軒， 單體樓，車位是大問題 。中環(huán)廣場(chǎng)成交業(yè)主龔先生： 35歲，經(jīng)南都的廣告獲知項(xiàng)目。想買個(gè)學(xué)位房，自己又能住的，選擇小三房。但認(rèn)為小區(qū)配套好，有泳池，但是地面綠化太少，沒什么景觀可看。特征 1—— 不愿意跨區(qū)域換房、老城情愫極強(qiáng)體育花園近期二手房成交業(yè)主張生 ： “ 我有哮喘，在荔灣住了好多年了，現(xiàn)在感覺越來越擁擠、我之前住的老房子在規(guī)劃、戶型上都不太合理。滿堂紅地產(chǎn)唐總 ： “ 我一直住在荔灣，考慮換到越秀或者白云，荔灣規(guī)劃不好，也太老舊了，但優(yōu)點(diǎn)是生活非常方便。 ”荔灣區(qū)培正小學(xué)附近業(yè)主陳太 ： “ 我一直住在荔灣，這邊規(guī)劃不好，太老舊了，但是現(xiàn)在小孩上學(xué)近，旁邊就是培正小學(xué)，別的地方很難找到這么好的學(xué)校，只能將就一下，等他上中