【正文】 支持 集團(tuán)總經(jīng)理 集團(tuán)戰(zhàn)略運(yùn)營(yíng)部 集團(tuán)人力資源行政部 集團(tuán)財(cái)務(wù)部 集團(tuán)公共事務(wù)部 集團(tuán)投資拓展部 集團(tuán)運(yùn)營(yíng)中心 城市總經(jīng)理 投資 發(fā)展 研發(fā) 設(shè)計(jì) 工程 管理 造價(jià) 管理 營(yíng)銷 管理 計(jì)財(cái) 管理 人資 行政 商運(yùn) 管理 物業(yè) 管理 研發(fā) 經(jīng)理 工程 經(jīng)理 成本 經(jīng)理 營(yíng)銷 經(jīng)理 地區(qū) PMO 項(xiàng)目 負(fù)責(zé)人 縱向到底，實(shí)現(xiàn)集團(tuán)總部對(duì)下屬城市公司的運(yùn)營(yíng)管控 對(duì)于年銷售 100億以上的龍湖集團(tuán)來(lái)說(shuō)集團(tuán)總部已轉(zhuǎn)為戰(zhàn)略管控型，業(yè)務(wù)下放城市公司，但管控的精髓可以借鑒 41 集 團(tuán) 總 裁集 團(tuán) 財(cái) 務(wù) 部集 團(tuán) 戰(zhàn) 略 運(yùn) 營(yíng) 部 集 團(tuán) 人 力 資 源 行 政 部 集 團(tuán) 公 共 事 業(yè) 部地 區(qū) 公 司 負(fù) 責(zé) 人 地 區(qū) 公 司 負(fù) 責(zé) 人 地 區(qū) 公 司 負(fù) 責(zé) 人研 發(fā) 部 工 程 部 造 價(jià) 采 購(gòu) 部 營(yíng) 銷 部計(jì) 財(cái) 部人 力 資 源行 政 部商 運(yùn) 公 司 物 業(yè) 公 司部 門 職 能負(fù) 責(zé) 人部 門 職 能負(fù) 責(zé) 人部 門 職 能負(fù) 責(zé) 人部 門 職 能負(fù) 責(zé) 人部 門 職 能負(fù) 責(zé) 人部 門 職 能負(fù) 責(zé) 人部 門 職 能負(fù) 責(zé) 人部 門 職 能負(fù) 責(zé) 人項(xiàng) 目 職 能負(fù) 責(zé) 人項(xiàng) 目 職 能負(fù) 責(zé) 人專 業(yè) 工 程師項(xiàng) 目 職 能負(fù) 責(zé) 人項(xiàng) 目 職 能負(fù) 責(zé) 人專 業(yè) 工 程師項(xiàng) 目 職 能負(fù) 責(zé) 人項(xiàng) 目 職 能負(fù) 責(zé) 人專 業(yè) 工 程師項(xiàng) 目 職 能負(fù) 責(zé) 人項(xiàng) 目 職 能負(fù) 責(zé) 人專 員項(xiàng) 目 負(fù) 責(zé) 人項(xiàng) 目 負(fù) 責(zé) 人集 團(tuán) 財(cái) 務(wù) 負(fù) 責(zé) 人集 團(tuán) 戰(zhàn) 略 運(yùn) 營(yíng) 負(fù) 責(zé) 人 集 團(tuán) 人 力 資 源 負(fù) 責(zé) 人 集 團(tuán) 公 共 事 務(wù) 負(fù) 責(zé) 人集團(tuán)地區(qū)公司地 區(qū) 公 司 P M O項(xiàng) 目 運(yùn) 營(yíng)職 能 管 理P M O 召 集 人集 團(tuán) 管 理 委 員 會(huì)集 團(tuán) 投 委 會(huì)集 團(tuán) 運(yùn) 營(yíng) 中 心地 區(qū) 公 司 負(fù) 責(zé) 人職 員職 員職 員職 員職 員職 員專 業(yè) 工 程師職 員職 員專 業(yè) 工 程師發(fā) 展 部部 門 職 能負(fù) 責(zé) 人職 員職 員專 員圖 例 ：職 能 線運(yùn) 營(yíng) 線投 資 論 證地 區(qū) 公 司 專 業(yè) 牽 頭 人專 業(yè) 研 討專 業(yè) 工 程師龍湖集團(tuán)組織層級(jí)：集團(tuán)總部 +地區(qū)公司 +項(xiàng)目部 42 43 龍湖地產(chǎn)（重慶）項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)體系組織架構(gòu) A項(xiàng)目 項(xiàng)目總監(jiān) A項(xiàng)目 發(fā)展經(jīng)理 材料設(shè)備組 總經(jīng)理 PMO召集人 （運(yùn)營(yíng)副總） 發(fā)展部 研發(fā)部 營(yíng)銷部 工程部 造價(jià) 采購(gòu)部 景觀 部 裝飾 裝修 部 B項(xiàng)目 發(fā)展經(jīng)理 B項(xiàng)目 項(xiàng)目總監(jiān) A項(xiàng)目 研發(fā)經(jīng)理 B項(xiàng)目 研發(fā)經(jīng)理 A項(xiàng)目 營(yíng)銷經(jīng)理 B項(xiàng)目 營(yíng)銷經(jīng)理 A項(xiàng)目 工程經(jīng)理 B項(xiàng)目 工程經(jīng)理 A項(xiàng)目 成本經(jīng)理 B項(xiàng)目 成本經(jīng)理 A項(xiàng)目 景觀 專員 A項(xiàng)目 裝修 專員 B項(xiàng)目 裝修 專員 招投標(biāo)組 預(yù)結(jié)算組 策劃中心 客戶中心 簽約中心 報(bào)建中心 技術(shù)支持組 配套支持組 A項(xiàng)目 景觀 專員 財(cái)務(wù) 部 A項(xiàng)目 財(cái)務(wù) 經(jīng)理 B項(xiàng)目 財(cái)務(wù) 經(jīng)理 會(huì)計(jì) 中心 資金 中心 稅政 中心 43 龍湖集團(tuán)總部部門設(shè)置 董 事 長(zhǎng)總 裁財(cái) 務(wù) 部戰(zhàn) 略 運(yùn) 營(yíng) 部投 資 拓 展 部戰(zhàn)略管理中心運(yùn)營(yíng)中心信息中心采購(gòu)中心投融資中心會(huì)計(jì)中心人 力 資 源 行 政 部投資發(fā)展中心招聘及行政中心培訓(xùn)發(fā)展中心薪 酬福 利政 策中 心風(fēng) 險(xiǎn)管 理及 內(nèi)部 審計(jì) 中心公 共 事 務(wù) 部2023年，龍湖地產(chǎn)三大主營(yíng)業(yè)務(wù)板塊 ——地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、物業(yè)服務(wù)及商業(yè)運(yùn)營(yíng)共實(shí)現(xiàn)銷售額 333億元，較 2023年同比增長(zhǎng)近 80%。 ? 溫馨：通過(guò)示范區(qū)、售樓處和樣板間展示出客戶未來(lái)的生活場(chǎng)景，通過(guò)體驗(yàn)營(yíng)銷感染客戶。 ? 強(qiáng)大的團(tuán)隊(duì)執(zhí)行力 —— 明確結(jié)果導(dǎo)向。 ? 標(biāo)準(zhǔn)化操作思路，保證品質(zhì)，節(jié)約成本。） ?2類平臺(tái)：資源平臺(tái)－產(chǎn)品平臺(tái) 、 供方與采購(gòu)平臺(tái) 、 HR平臺(tái) 、 資金平臺(tái) ?管理平臺(tái)－流程與信息化 風(fēng)險(xiǎn)管控 38 龍湖經(jīng)營(yíng)管理特點(diǎn) ? 一切以客戶為中心，營(yíng)銷至上 ? 區(qū)域聚焦，單一城市占比優(yōu)于區(qū)域規(guī)模增長(zhǎng)。 ?控制方式：重點(diǎn)控制價(jià)值鏈前端 （ 從項(xiàng)目論證到設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的關(guān)鍵點(diǎn) ） ?通過(guò)制定程序及確定方法 (如戰(zhàn)略采購(gòu) ） 控制前端 ?通過(guò)過(guò)程信息反饋進(jìn)行過(guò)程監(jiān)控 ?事后評(píng)估或者考核實(shí)現(xiàn)事后控制 （ 如成本考核 審計(jì) ） ?戰(zhàn)略導(dǎo)向：關(guān)注產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化和工業(yè)化生產(chǎn) ?部門：建筑研究 中心 產(chǎn)品管理部 （ 2023年： 創(chuàng)新與產(chǎn)品工業(yè)化、一軸兩翼聚焦、綠色環(huán)保戰(zhàn)略。那么，二級(jí)和三級(jí)是怎樣區(qū)分的？什么時(shí)候該二級(jí)，什么時(shí)候該三級(jí)？是二級(jí)管控有利還是三級(jí)有利？ 33 董 事 長(zhǎng)董 事 會(huì) 辦 公 室總 裁產(chǎn)品管理部建筑研究中心工程采購(gòu)部資金管理中心財(cái)務(wù)管理部戰(zhàn)略投資部總裁辦公室人力資源部物業(yè)管理部流程信息部風(fēng)險(xiǎn)管控部產(chǎn) 品 線 運(yùn) 營(yíng) 線 管 理 線 監(jiān) 控 線?12個(gè)部門， 2023年總部員工有 202人， 2023年在建項(xiàng)目 150個(gè)左右，總部員工近 300人 ?流程信息部為 2023年新增加部門 萬(wàn)科集團(tuán)對(duì)下屬公司開(kāi)始采用典型的操作管控型模式，但隨著區(qū)域管理總部的成立，已向戰(zhàn)略管控型轉(zhuǎn)變 ?萬(wàn)科總部的定位是對(duì)產(chǎn)品線側(cè)重于支持及服務(wù)、創(chuàng)新及研發(fā)，對(duì)投資、資金、人力資源、企業(yè)文化、風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行集權(quán)管理。 集團(tuán)對(duì)下屬公司管控模式內(nèi)容 集團(tuán)化管控邏輯關(guān)系和內(nèi)容 企業(yè) 戰(zhàn)略 集團(tuán) 定位 集團(tuán) 與 下屬 公司 管控 模式 戰(zhàn)略管理權(quán)限劃分 投資管理權(quán)限劃分 人力資源管理權(quán)限劃分 財(cái)務(wù)管理權(quán)限劃分 業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)權(quán)限劃分 ?? 組織 結(jié)構(gòu) 和部 門職 責(zé)績(jī) 效 項(xiàng)目 管理 模式 32 總經(jīng)理 資金管理中心 戰(zhàn)略投資部 財(cái)務(wù)管理部 風(fēng)險(xiǎn)管理部 產(chǎn)品管理部 建筑研究中心 工程管理部 總經(jīng)理辦公室 物業(yè)管理部 人力資源部 董事長(zhǎng) 董事會(huì)辦公室 長(zhǎng)三角城市管理本部 珠三角城市管理本部 環(huán)渤海城市管理本部 上海 南京 南昌 杭州 蘇州 深圳 SS 佛山 東莞 大連 SS 廣州 沈陽(yáng) 天津 海南 成都 武漢 流程與信息部 西安 長(zhǎng)沙 產(chǎn)品線 運(yùn)營(yíng)線 管理線 監(jiān)控線 鞍山 青島 無(wú)錫 萬(wàn)科管理層級(jí)：集團(tuán)總部 +區(qū)域本部 +城市公司三級(jí) 2023成立了區(qū)域管理中心，運(yùn)用 3+x模式，成立珠三角、環(huán)渤海、長(zhǎng)三角，后來(lái)成立成都、武漢、西安幾個(gè)公司，即類似于二級(jí)管控又類似三級(jí)管控，是一種 混合型 的管控模式；中海地產(chǎn)則是成立南方地產(chǎn)和北方地產(chǎn)兩大板塊；金地也是分三大區(qū)，類似于萬(wàn)科的方式。 17 目錄 前言 組織管控模式 制度流程體系建設(shè) 1 2 3 龍湖運(yùn)營(yíng)管理體系 4 龍湖計(jì)劃管理體系 5 18 目標(biāo) 計(jì)劃 監(jiān)控 考核 激勵(lì) 流程 管理 控制 制度 管 控 模 式 企業(yè) 戰(zhàn)略 組織 結(jié)構(gòu) 組織定位 權(quán)責(zé)劃分 組織設(shè)計(jì) 職能設(shè)置 崗位設(shè)置 a 什么是管控模式 理論模型 管理 支持 管控模式應(yīng)是一個(gè)以戰(zhàn)略為導(dǎo)向，以組織結(jié)構(gòu)為框架，以管理控制系統(tǒng)為保障，以流程和制度為支持 ,以實(shí)現(xiàn)組織價(jià)值最大化的動(dòng)態(tài)系統(tǒng) 19 b 方法 20 集團(tuán)管控 (母子公司 )的三種模式與 3P管理三要素 b 方法 21 戰(zhàn)略指導(dǎo)下的房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管控體系 22 業(yè)務(wù)戰(zhàn)略是區(qū)域、產(chǎn)品和價(jià)值鏈的選擇，對(duì)管控模式的影響尤其深遠(yuǎn) 23 戰(zhàn)略決定組織，因此，確定組織管控模式前請(qǐng)回答以下八個(gè)有關(guān)戰(zhàn)略的問(wèn)題 24 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)管理提升工程管控方案 下屬公司業(yè)務(wù)獨(dú)立性 獨(dú)立 相關(guān) 母公司控制力 弱 強(qiáng) 戰(zhàn)略導(dǎo)向 價(jià)值鏈導(dǎo)向 操作導(dǎo)向 戰(zhàn)略導(dǎo)向 戰(zhàn)略導(dǎo)向 價(jià)值鏈導(dǎo)向 財(cái)務(wù)導(dǎo)向 戰(zhàn)略導(dǎo)向 戰(zhàn)略導(dǎo)向 財(cái)務(wù)導(dǎo)向 操作導(dǎo)向 財(cái)務(wù)導(dǎo)向 操作導(dǎo)向 營(yíng)銷策劃代理業(yè)務(wù) 物業(yè)管理業(yè)務(wù) 建筑業(yè)務(wù) 教育業(yè)務(wù) 電站業(yè)務(wù) 商業(yè)物業(yè) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù) 25 價(jià)值鏈管控 基于房地產(chǎn)價(jià)值鏈各階段價(jià)值進(jìn)行針對(duì)性管控 26 價(jià)值鏈管理的核心思想是平衡現(xiàn)狀能力與價(jià)值鏈中的價(jià)值實(shí)現(xiàn)的關(guān)鍵點(diǎn)有針對(duì)性進(jìn)行管控 27 組織管理 :組織對(duì)項(xiàng)目的管理的三種模式 項(xiàng)目公司 開(kāi)發(fā) 設(shè)計(jì) 工程 銷售 類 型 職能管理型 矩陣式管理型 根據(jù)對(duì)項(xiàng)目的授權(quán)程度，房地產(chǎn)企業(yè)的組織結(jié)構(gòu)大約有以下三類 開(kāi)發(fā) 設(shè)計(jì) 工程 銷售 職責(zé)分工 開(kāi)發(fā) 設(shè)計(jì) 工程 銷售 項(xiàng)目部 ?項(xiàng)目部只負(fù)責(zé)施工現(xiàn)場(chǎng)管理部門 ?項(xiàng)目部成為項(xiàng)目執(zhí)行的負(fù)責(zé)主體，職能部門成為資源提供、建議與監(jiān)督主體 優(yōu)點(diǎn) ?對(duì)項(xiàng)目環(huán)境的反應(yīng)較慢；需要高層協(xié)調(diào)工作多，容易形成決策堆積 ?員工介入雙重職權(quán)之中，需要公司良好的人際關(guān)系和全面的培訓(xùn) 實(shí)施條件 ?項(xiàng)目數(shù)量少，特定區(qū)域經(jīng)營(yíng) ?客戶定位專一，項(xiàng)目實(shí)施環(huán)境不確定性低 ?公司高層介入項(xiàng)目協(xié)調(diào)工作 ?項(xiàng)目數(shù)量較多，需要人才共享，不適用于全國(guó)經(jīng)營(yíng) ?客戶較穩(wěn)定，但不確定性較高的項(xiàng)目環(huán)境 ?公司有專業(yè)技能提升要求 項(xiàng)目管理型 項(xiàng)目公司或項(xiàng)目部 開(kāi)發(fā) 設(shè)計(jì) 工程 銷售 ?項(xiàng)目公司成為開(kāi)發(fā)工作的全權(quán)負(fù)責(zé)主體 ?項(xiàng)目執(zhí)行風(fēng)險(xiǎn)較大；不利于公司職能知識(shí)積累和專業(yè)化發(fā)展 ?跨多個(gè)地域經(jīng)營(yíng)或客戶需求變化多項(xiàng)目管理 ?前期的客戶定位非常準(zhǔn)確 ?更強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目產(chǎn)品對(duì)客戶需求滿足程度 項(xiàng)目部缺點(diǎn) ?職能部門內(nèi)部實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟(jì) ?對(duì)項(xiàng)目環(huán)境反應(yīng)迅速，便于實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目產(chǎn)品的創(chuàng)新和技術(shù)專業(yè)化的提升 ?對(duì)項(xiàng)目環(huán)境反應(yīng)靈敏，清晰的產(chǎn)品責(zé)任，容易達(dá)到客戶的滿意 28 發(fā)展階梯 某集團(tuán)管控選擇歷程 選擇 特點(diǎn) 項(xiàng)目數(shù)量 13年 操作管控（本地項(xiàng)目業(yè)務(wù)集權(quán)） 集團(tuán)總部 +項(xiàng)目部 本地發(fā)展 資源共享 單項(xiàng)目到同時(shí) 3個(gè)項(xiàng)目 35年 操作管控＋部分操作管控（開(kāi)始異地項(xiàng)目業(yè)務(wù)分權(quán)） 集團(tuán)總部 +城市公司 異地單項(xiàng)目 部分放權(quán) 3個(gè)項(xiàng)目到多個(gè)項(xiàng)目 510年 部分操作管控＋戰(zhàn)略管控（開(kāi)始跨城市管理多項(xiàng)目城市分權(quán)） 集團(tuán)總部 +城市公司 異地多項(xiàng)目 業(yè)務(wù)管理重心下移 項(xiàng)目數(shù)量 1020 10年以上 戰(zhàn)略管控＋財(cái)務(wù)管控（項(xiàng)目重心下移城市集權(quán)） 集團(tuán)總部 +城市中心 +城市（城市公司） 全國(guó)系統(tǒng)布局 城市決策 項(xiàng)目數(shù)量 2050 管控模式選擇歷程：隨著項(xiàng)目數(shù)量增多、規(guī)模擴(kuò)大、業(yè)務(wù)管理水平的成熟，集團(tuán)總部逐步向一線進(jìn)行分權(quán)。 要做大、做強(qiáng)，必須走規(guī)范化的發(fā)展道路，必須提升運(yùn)營(yíng)管理的能力。其二是計(jì)劃形式，是指用文字和指標(biāo)等形式所表述的組織以及組織內(nèi)不同部門和不同成員，在未來(lái)一定時(shí)期內(nèi)關(guān)于行動(dòng)方向、內(nèi)容和方式安排的管理事件。 11 目前跨區(qū)域、多項(xiàng)目