房地產(chǎn)公司多項(xiàng)目管理體系設(shè)計(jì)-展示頁(yè)
2025-01-12 21:19本頁(yè)面
【正文】 料 。 在快速擴(kuò)張下，企業(yè)的資金、人員、資源等已明顯出現(xiàn)極限狀態(tài)下的不適應(yīng)性！ ——是否象炮彈一樣升得快，也炸得快？ 產(chǎn)品開(kāi)發(fā)模式可以復(fù)制， 但企業(yè)管理模式不能沿襲！ ——您能體會(huì)到一個(gè) 100KG的大胖子仍穿著 50KG時(shí)的衣服的感覺(jué)嗎？ 二、單項(xiàng)目管理與多項(xiàng)目管理的異同 單項(xiàng)目管理 單項(xiàng)目管理比較簡(jiǎn)單，從總經(jīng)理到副總經(jīng)理、職能部門經(jīng)理、主管、辦事員，幾乎都是采用扁平化的垂直管理模式。異地進(jìn)入南京的開(kāi)發(fā)情況中，項(xiàng)目經(jīng)理的任職時(shí)間平均不足 2年，項(xiàng)目成本核算偏差率平均高于 20%。 2023年 3月，我公司聯(lián)合江蘇省建設(shè)廳對(duì)南京市 10家多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的企業(yè)進(jìn)行了深入調(diào)查。 ?大連萬(wàn)達(dá) ：在大連、長(zhǎng)春、沈陽(yáng)、濟(jì)南、南京、昆明等城市共有 20多個(gè)項(xiàng)目在運(yùn)作。 ?華新國(guó)際 ：在沈陽(yáng)、北京、成都、重慶、上海、廣州等現(xiàn)有 12個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。 ——我公司正在運(yùn)作著幾個(gè)項(xiàng)目？ 調(diào)查同時(shí)顯示 —— 對(duì)于多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的目的，有 94%的企業(yè)選擇了 “ 實(shí)現(xiàn)資本、規(guī)模的快速擴(kuò)張 ” ，87%的企業(yè)選擇了 “ 整合資源，使資源利用充分化 ” ， 83%的企業(yè)選擇了 “ 創(chuàng)建知名品牌，提升品牌附加值 ” 。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 多項(xiàng)目管理體系設(shè)計(jì) 北京大學(xué)房地產(chǎn)研究生班 一、 背 景 2023年 12月，我公司市場(chǎng)研究室對(duì) 300家三級(jí)以上資質(zhì)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的情況進(jìn)行了抽樣調(diào)查。 調(diào)查結(jié)果顯示：有 %的房地產(chǎn)企業(yè)在同時(shí)運(yùn)作著兩個(gè)以上的項(xiàng)目，有 4 %的房地產(chǎn)企業(yè)在同時(shí)運(yùn)作著四個(gè)以上的項(xiàng)目， %的房地產(chǎn)企業(yè)有異地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。 部分明星企業(yè)多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)情況： ?萬(wàn)科股份 ：在 深圳、廣州、上海、南京、武漢、北京、天津、沈陽(yáng)等城市共有 20多個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。 ?陽(yáng)光 100 ：在北京、濟(jì)南、南寧、天津、重慶等城市現(xiàn)有 8個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。 ?天津順馳 ：在天津、北京、南京等地現(xiàn)有 5個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。幾乎所有企業(yè)都存在 “ 總公司對(duì)項(xiàng)目部之間職責(zé)劃分不合理，接口關(guān)系不明確 ” 的狀況。 多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)存在的 “成長(zhǎng)的煩惱” 接口關(guān)系不明確、爭(zhēng)權(quán)普遍 內(nèi)部制度不健全 資金鏈出現(xiàn)問(wèn)題 公司指令執(zhí)行變異 與合作單位關(guān)系緊張 對(duì)品牌貢獻(xiàn)率不大 與預(yù)期利潤(rùn)率偏差率較大 同時(shí)運(yùn)作 3個(gè)項(xiàng)目最能實(shí)現(xiàn)資金、人員配置的最優(yōu)化，最易實(shí)現(xiàn)自有資金的投資價(jià)值最大化。直線職能制的垂直管理模式是單項(xiàng)目管理的最實(shí)用、最有效的管理模式。 .....傾力打造房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫(kù) ,匯聚海量的免費(fèi)管理資料 。 總經(jīng)理 管理者代表 決策委員會(huì) 副總經(jīng)理 副總經(jīng)理 前期部 工程部 采購(gòu)部 造價(jià)部 銷售部 客服部 辦公室 財(cái)務(wù)部 項(xiàng) 目 組織機(jī)構(gòu)示意圖 ： 崗位示意圖 ： 董事會(huì) 總經(jīng)理 副總經(jīng)理 部門經(jīng)理 主 管 辦事員 多項(xiàng)目管理 ?多項(xiàng)目同時(shí)運(yùn)作開(kāi)發(fā)的特點(diǎn) 多項(xiàng)目同時(shí)運(yùn)作開(kāi)發(fā)，各項(xiàng)目在地點(diǎn)、物業(yè)類型、產(chǎn)品品質(zhì)、客戶定位、價(jià)格、營(yíng)銷策略等方面均有不同性，所以在投資管理上、人力資源管理上、產(chǎn)品設(shè)計(jì)上、銷售上都會(huì)有所不同。 垂直管理 幾個(gè)項(xiàng)目的工作均統(tǒng)一在公司的一個(gè)部門操作，各部門同時(shí)負(fù)責(zé)所有項(xiàng)目該階段的工作。 垂直管理的缺點(diǎn)： A、 職能部門權(quán)利集中 ， 易產(chǎn)生權(quán)力 “ 尋租 ” ； B、 職能人員責(zé)任大 ， 對(duì)人員的素質(zhì)要求非常高 ， 一旦離職會(huì)造成工作嚴(yán)重脫節(jié)； C、 職能人員多頭管理 、 工作繁忙 ， 易顧此失彼 、 親疏有別 D、 項(xiàng)目總經(jīng)理權(quán)利過(guò)小 ， 受多頭管理 ， 積極性不高； E、 實(shí)際工作中定是：?jiǎn)栴}集中于總經(jīng)理 ， 使總經(jīng)理成為不斷開(kāi)會(huì)和協(xié)調(diào)的機(jī)器 。 獨(dú)立項(xiàng)目公司 優(yōu)點(diǎn)： A、 分工明確 ， 責(zé)任明確 ， 目標(biāo)明確 ， 項(xiàng)目公司內(nèi)部人員對(duì)項(xiàng)目會(huì)有很深的認(rèn)識(shí)； B、 項(xiàng)目公司總經(jīng)理權(quán)利集中 ， 便于指揮和決策； C、 易實(shí)現(xiàn)本土化經(jīng)營(yíng) 。 —— 完全采用項(xiàng)目公司制的管理模式顯然也是不行的。 三、多項(xiàng)目管理體系設(shè)計(jì) 董事會(huì) 副總經(jīng)理 副總經(jīng)理 總經(jīng)理 監(jiān)事會(huì) 副總經(jīng)理 資金部 研發(fā)部 設(shè)計(jì)室 造價(jià)部 工程部 材料部 客服部 策劃部 品牌部 辦公室 本地項(xiàng)目 合作項(xiàng)目 異地項(xiàng)目 圖示： 代表“公司必須直接管理” 代表“公司必須進(jìn)行服務(wù)和指導(dǎo)” 代表“公司必須主控或監(jiān)控” 代表 “ 公司根據(jù)合作章程可以主控或監(jiān)控 ” 多項(xiàng)目管理有七種情形： （ 1） 本地 獨(dú)資 項(xiàng)目部 （ 2） 本地 控股合作 項(xiàng)目公司 （ 3） 本地 參股合作 項(xiàng)目公司 （ 4） 異地 獨(dú)資 項(xiàng)目公司 （ 5）異地 控股 合作 項(xiàng)目公司 （ 6）異地 參股 合作 項(xiàng)目公司 （ 7）承建項(xiàng)目 公司對(duì)項(xiàng)目部的管理涉及以下方面： （ 一 ） 以項(xiàng)目制為核心的公司發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃與管理 （ 二 ） 以項(xiàng)目制為核心的公司組織機(jī)構(gòu)設(shè)計(jì) （ 三 ） 項(xiàng)目運(yùn)作模式選擇 （ 四 ） 項(xiàng)目部的組建 （ 五 ） 目標(biāo)與計(jì)劃管理 （ 六
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