【正文】 拉近核心資源距離放大顧村公園價值， 線上線下主打“ 褐石價值、優(yōu)雅生活 ” 牌顧村公園 +首創(chuàng)褐石洋房 +赫本優(yōu)雅生活化形象金地藝境面對客源支撐不足現(xiàn)狀，采取 “ 放大客群屬性 ” 的做法，首改和首置客戶定位為核心客戶，改善客群為重要客源頂峰客源多改客源再改客源首改客源首置客源后三口之家， 4050歲，關(guān)注品質(zhì)和尺度，對應(yīng) 170180㎡洋房；所占比例 18%后三口之家， 3545歲，關(guān)注戶型和品質(zhì)滿足身份，對應(yīng) 130145㎡洋房和公寓；所占比例 17%兩口、新三口之家， 3540，關(guān)注配套、環(huán)境和品質(zhì)，對應(yīng) 100125㎡公寓；所占比例 35%新婚、兩口之家， 3035歲，希望面面俱到，格外關(guān)注交通與配套，對應(yīng) 7085㎡公寓；所占比例 30%首次客群： 65% 改善客群： 35%金地藝境216。滬太路：寶鋼、大場、閘北等區(qū)域216。11號線：嘉定老城、南翔、祁連山、同濟(jì)滬西分校、上海西站、曹楊、江蘇路、華山路等區(qū)域西北片區(qū)的客群為主力群體，四分之一上海版圖真如大虹橋靜安寺人民廣場7號線外環(huán)線滬太路11號線外環(huán)線中環(huán)線金地藝境針對改善和首置客戶放大市區(qū)客半徑， “ 兩環(huán)一路兩軌道 ” 輻射，精準(zhǔn)鎖定區(qū)域，實(shí)現(xiàn)道路交通和軌道的圈層營銷線鎖定，精準(zhǔn)網(wǎng)羅區(qū)域與市區(qū)客道路交通客源輻射，表現(xiàn)為改善型客源軌道交通輻射，表現(xiàn)為首置客源和首改客源根據(jù)目標(biāo)客戶的生活場景：生活習(xí)慣交通出行方式和購物場所進(jìn)行營銷圈層線鎖定金地藝境目標(biāo)客源出行線尋找： 地鐵 +戶外高炮高精準(zhǔn)廣覆蓋封殺 ，全面鎖定客戶出行路線7號線11號線首次 +首改 =地鐵出行，決定軌道交通客源拓展216。7號線靜安寺站（屏幕廣告）216。11號線南翔站（出站引導(dǎo)牌）軌道交通全面出擊針對改善型需求客戶，決定高炮、引導(dǎo)動線位置216。中環(huán)：武寧路、滬太路口216。直線距離： 直線距離 216。引導(dǎo)動線： 作為外接待，引導(dǎo)動線將直接截留引導(dǎo)項(xiàng)目客源針對目標(biāo)客戶工作生活區(qū)域巡展在南翔下高速公路十字路口處（金地格林世界區(qū)域）做項(xiàng)目宣傳， 牢固把握金地已有客戶資源，利用客戶忠誠度進(jìn)行傳播目標(biāo)客源工作區(qū)域和習(xí)慣購物場所的封鎖，每周在久光、中環(huán)百聯(lián)、龍之夢等設(shè)立外展，有效在客源集聚區(qū)集中封鎖金地藝境9月 24日辦卡優(yōu)惠兩萬，日抵千金 VIP卡辦理， 9月 18日統(tǒng)一辦理 5萬 VIP卡，每㎡ \100元優(yōu)惠，折后 項(xiàng)目現(xiàn)場采用 二三級 客戶資源利用和對來人攔截的 “ 人海戰(zhàn)術(shù) ” ，并利用大幅度的 現(xiàn)場辦卡打折 促進(jìn)火爆成交二三級市場啟動：采用 “ 人海戰(zhàn)術(shù) ” ，利用中介客戶資源、業(yè)務(wù)員對項(xiàng)目現(xiàn)場的客群攔截，項(xiàng)目現(xiàn)場巨幅打折促成交二三級市場聯(lián)動造人氣金地藝境顧村板塊外環(huán)線中環(huán)線七號線上大板塊大寧板塊保利葉語葉語華山醫(yī)院綠地北郊商業(yè)中心（小辣椒）動遷房 動遷房雙語幼兒園、小學(xué)四高小區(qū)綠地公園商業(yè)廣場位于顧村板塊項(xiàng)目北向?yàn)閯舆w房聚集區(qū)，環(huán)境和配套檔次比較低但項(xiàng)目緊鄰顧村公園，咫尺地鐵 7號線具備較強(qiáng)的人口導(dǎo)入力項(xiàng)目北向存在動遷房和不利環(huán)境因素，但項(xiàng)目擁有顧村公園資源和 7號線的直接導(dǎo)入，作為保利葉上海的 “ 姊妹 ” 產(chǎn)品先天優(yōu)勢明顯保利葉語葉上海保利葉語89㎡產(chǎn)品設(shè)置為主， 功能性附加值高 裝修標(biāo)準(zhǔn)為 2023元 /㎡， 性價比較高89㎡為核心配比，精裝交付送花園面積，產(chǎn)品附加值性價比較高產(chǎn)品配比以 2房為主達(dá)到 80%15圍繞顧村公園的生態(tài)價值打造公園住宅概念充分借助葉上海推廣效應(yīng)打 “ 繼承牌 ”“ 承傳葉上海，一生珍愛的公園世家 ”在周邊樓盤都打公園牌的情況下強(qiáng)調(diào) “ 公園第一排 ” 和配套保利葉上海報(bào)廣 保利葉語蓄客期報(bào)廣 保利葉語熱銷期報(bào)廣突出葉上海產(chǎn)品的延續(xù)性 ，放大公園住宅概念體現(xiàn)配套優(yōu)勢；在周邊競品打公園牌的情況下強(qiáng)調(diào) “ 公園第一排 ” 稀缺價值，做到 “ 人有我優(yōu) ”保利葉語執(zhí)著的堅(jiān)持顧村公園這一主題并不斷放大保利葉語保利名下樓盤聯(lián)合推廣保利名下多盤聯(lián)動整合銷售，品牌優(yōu)勢和核心資源放大17保利葉語葉語 7號線地鐵出口處廣告牌延續(xù)葉上海項(xiàng)目積累的客戶，吸納區(qū)域客戶和放大 7號線導(dǎo)入功能多點(diǎn)引客，保障有效客群捕捉保利老客戶活動葉上海以本地改善型購房者為主 葉語依托葉上海的延續(xù)和地鐵七號線市區(qū)客戶比例增加價值延續(xù) 客群升級保利葉上海老客戶升級 —— “ 系 ” 出同門，產(chǎn)品和居住的延續(xù)七號線輻射力增加市區(qū)客導(dǎo)入 —— 超高性價比，品牌、資源區(qū)域客的持續(xù)放大 —— 賣產(chǎn)品賣前景賣資源保利上海老客戶的挖掘 —— 產(chǎn)品、品牌價值和大幅折扣保利葉語216。聯(lián)合三家中介，現(xiàn)場路口地鐵封殺搶客搶地盤， 提升現(xiàn)場人流量和成交率高舉高打高調(diào)入市，樹立產(chǎn)品價值后大幅打折； 聯(lián)合三家中介聯(lián)合搶客， 折扣心理差 +現(xiàn)場執(zhí)行力 促成項(xiàng)目 有效來人量和現(xiàn)場成交率近期營銷活動—金地藝境：依靠企劃包裝規(guī)避項(xiàng)目劣勢，進(jìn)行資源和生活價值販賣；放大客群 范圍，鎖定目標(biāo)圈層渠道進(jìn)行集中式精準(zhǔn)轟炸，實(shí)現(xiàn)客戶分層導(dǎo)入；利用現(xiàn)場 巨幅打折 配合二三級聯(lián)動的人海戰(zhàn)術(shù)，引爆市場集中成交總結(jié)：—保利葉語：放大公園價值，以產(chǎn)品系的延續(xù)對位客群，依托地鐵實(shí)現(xiàn)市區(qū)客戶精準(zhǔn)導(dǎo)入保利品牌整合發(fā)力，多盤聯(lián)動銷售前期高舉高打高調(diào)入市，長周期蓄水累客，后期 降價跑量 。閔行對外交通主要依靠滬閔、滬金、外環(huán)高速；216。與市區(qū)聯(lián)動性較弱———與市區(qū)的聯(lián)動性外環(huán)公路滬閔公路嘉閔高架A15高速5號線1號線延伸段A4 公路本案15號線元江路 劍川路虹梅路板塊歸屬 項(xiàng)目處于旗忠板塊南，由于被 G15高速割裂，借勢旗忠存在一定難度1 項(xiàng)目本體解讀G15地鐵一號線延伸嘉閔高架路本案旗忠板塊人口特征馬橋內(nèi)部人口嚴(yán)重不足，無法對項(xiàng)目持續(xù)開發(fā)提供有效支撐，需要借助外圍客戶導(dǎo)入1 項(xiàng)目本體解讀馬橋組團(tuán)規(guī)劃人口 江川組團(tuán)規(guī)劃人口 15萬顓橋組團(tuán)規(guī)劃人口 15萬紫竹組團(tuán)規(guī)劃人口 6萬梅隴吳涇組團(tuán)規(guī)劃人口 七寶春申組團(tuán)規(guī)劃人口 40萬216。216。規(guī)劃中的閔行新城區(qū)現(xiàn)有戶籍人口約 60萬人， 其中馬橋戶籍人口 ，是閔行區(qū)戶籍人口最少的鎮(zhèn) /街道；216。產(chǎn)品價值 “ 波士頓原型 ” 高品質(zhì)規(guī)劃 +萬科品牌 +50萬平方米超級大盤1波士頓風(fēng)情街區(qū)入口華寧路華 武 路銀 春 路銀 雪 路入口南面住宅組團(tuán)北面住宅組團(tuán)項(xiàng)目本體解讀27產(chǎn)品價值 教育資源豐富，將成為九年制義務(wù)教育的優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)項(xiàng)目1旗忠大型居住社區(qū)規(guī)劃圖幼高初小初幼小幼幼幼幼小幼幼幼高幼九初宗 地216。項(xiàng)目兩宗地之間規(guī)劃有幼兒園、小學(xué)和初中 3所學(xué)校，教育資源優(yōu)越，有利于項(xiàng)目打造學(xué)區(qū)房項(xiàng)目本體解讀28產(chǎn)品價值 萬科經(jīng)典 90+三房設(shè)計(jì)，滿足首次置業(yè) → 改善的綜合需求129216。戶型設(shè)計(jì)方正緊湊實(shí)用率高，萬科經(jīng)典產(chǎn)品項(xiàng)目本體