【正文】 場(chǎng)評(píng)估，以預(yù)測(cè)項(xiàng)目的銷售收入，作為衡量貸款還款的主要來源目的銷售收入，作為衡量貸款還款的主要來源 。物業(yè)市場(chǎng)分析167。開發(fā)投資決策要決定市場(chǎng)需求和尋找市場(chǎng)就會(huì)，選擇正確的位策要決定市場(chǎng)需求和尋找市場(chǎng)就會(huì)，選擇正確的位置、合適的開發(fā)時(shí)間，以保證項(xiàng)目開發(fā)完成后有良置、合適的開發(fā)時(shí)間，以保證項(xiàng)目開發(fā)完成后有良好的市場(chǎng)需求。其中，置業(yè)投資決策要確保項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)能力，分析市場(chǎng)前景及項(xiàng)目租金預(yù)測(cè)。 物業(yè)項(xiàng)目投資決策的目標(biāo)物業(yè)項(xiàng)目投資決策的目標(biāo) 是是 開發(fā)或投資滿足目標(biāo)收開發(fā)或投資滿足目標(biāo)收益要求的物業(yè)項(xiàng)目益要求的物業(yè)項(xiàng)目 ，決策中最重要的問題是，決策中最重要的問題是 投資地投資地點(diǎn)的選擇和投資機(jī)會(huì)的把握點(diǎn)的選擇和投資機(jī)會(huì)的把握 ，它要做的是項(xiàng)目物業(yè)，它要做的是項(xiàng)目物業(yè)市場(chǎng)分析。物業(yè)市場(chǎng)分析167。如投資決策部門、金融機(jī)構(gòu)、物業(yè)證券公司、物業(yè)開發(fā)企業(yè)、政府市場(chǎng)宏機(jī)構(gòu)、物業(yè)證券公司、物業(yè)開發(fā)企業(yè)、政府市場(chǎng)宏觀管理部門等，它們由于各自不同的目的需要，對(duì)觀管理部門等，它們由于各自不同的目的需要，對(duì)市場(chǎng)分析報(bào)告的側(cè)重點(diǎn)和深度也有差別。 在實(shí)際應(yīng)用中，某一使用者或部門可能會(huì)遇到所有在實(shí)際應(yīng)用中，某一使用者或部門可能會(huì)遇到所有物業(yè)類型的市場(chǎng)分析問題。物業(yè)市場(chǎng)分析167。即測(cè)定關(guān)鍵參數(shù)變動(dòng)范圍，對(duì)分析中的關(guān)鍵假設(shè)，測(cè)定它在確保項(xiàng)變動(dòng)范圍，對(duì)分析中的關(guān)鍵假設(shè)，測(cè)定它在確保項(xiàng)目滿足投資目標(biāo)要求的情況下允許變動(dòng)的范圍。 測(cè)定關(guān)鍵參數(shù)的敏感性，確定分析結(jié)果適用的范圍測(cè)定關(guān)鍵參數(shù)的敏感性，確定分析結(jié)果適用的范圍，反映市場(chǎng)分析面對(duì)的不確定性。物業(yè)市場(chǎng)分析167。 ③ 進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)評(píng)價(jià)，確定目標(biāo)物業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)特點(diǎn)，預(yù)進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)評(píng)價(jià)，確定目標(biāo)物業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)特點(diǎn)，預(yù)測(cè)一定價(jià)格和特征下項(xiàng)目的銷售率及市場(chǎng)占有率。 ① 分析目標(biāo)物業(yè)的法律、經(jīng)濟(jì)、地點(diǎn)及價(jià)格的可分析目標(biāo)物業(yè)的法律、經(jīng)濟(jì)、地點(diǎn)及價(jià)格的可達(dá)性等特征；達(dá)性等特征；167。 （（ 5）項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析）項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析167。）。 ③ 分析各子市場(chǎng)的供需關(guān)系，求出各子市場(chǎng)的供需分析各子市場(chǎng)的供需關(guān)系，求出各子市場(chǎng)的供需缺口；缺口；167。 ① 根據(jù)潛在需求的來源地及競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)的所在地，確根據(jù)潛在需求的來源地及競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)的所在地，確定市場(chǎng)研究區(qū)域；定市場(chǎng)研究區(qū)域；167。 （（ 4）專業(yè)市場(chǎng)供求分析）專業(yè)市場(chǎng)供求分析167。分析的方向和側(cè)重點(diǎn)。 ② 把項(xiàng)目及其所在的專業(yè)市場(chǎng)放在整個(gè)地區(qū)經(jīng)濟(jì)中把項(xiàng)目及其所在的專業(yè)市場(chǎng)放在整個(gè)地區(qū)經(jīng)濟(jì)中，考察它們的地位和狀況，分析人口、公共政策、經(jīng)，考察它們的地位和狀況，分析人口、公共政策、經(jīng)濟(jì)、法律是否支持該項(xiàng)目；濟(jì)、法律是否支持該項(xiàng)目；167。 它包含：它包含：167。物業(yè)市場(chǎng)分析167。此處所指的是此處所指的是 宏觀層次上的分析宏觀層次上的分析 ，而不是在宏觀和微，而不是在宏觀和微觀上都作比較的可行性研究中市場(chǎng)分析的全部?jī)?nèi)容。就要對(duì)每一種可能的用途進(jìn)行分析比較。167。區(qū)位分析區(qū)位分析 是某地點(diǎn)的最佳用途分析，它是進(jìn)行投資決是某地點(diǎn)的最佳用途分析，它是進(jìn)行投資決策時(shí)的主要分析內(nèi)容。物業(yè)市場(chǎng)分析167。但需要根據(jù)分析時(shí)的實(shí)情作調(diào)整，以反映最新信息，當(dāng)然，如沒能找到公共機(jī)構(gòu)作調(diào)整，以反映最新信息，當(dāng)然，如沒能找到公共機(jī)構(gòu)的預(yù)測(cè)信息，也需作一些獨(dú)立的調(diào)查預(yù)測(cè)。物業(yè)市場(chǎng)分析可采用計(jì)劃部門等機(jī)構(gòu)對(duì)地區(qū)經(jīng)濟(jì)情況的研究結(jié)果，而不必用計(jì)劃部門等機(jī)構(gòu)對(duì)地區(qū)經(jīng)濟(jì)情況的研究結(jié)果，而不必對(duì)地區(qū)經(jīng)濟(jì)情況作完全分析。② 地區(qū)基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)分析。地區(qū)經(jīng)濟(jì)分析是研究地區(qū)的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，它包含：地區(qū)經(jīng)濟(jì)分析是研究地區(qū)的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，它包含：167。167。各類物業(yè)市場(chǎng)分析由于要求的側(cè)重點(diǎn)不一樣，所包含各類物業(yè)市場(chǎng)分析由于要求的側(cè)重點(diǎn)不一樣，所包含的內(nèi)容也不完全相同，有的可能只包含其中的幾項(xiàng)。主要內(nèi)容。物業(yè)市場(chǎng)分析167。物業(yè)市場(chǎng)分析的內(nèi)容較為復(fù)雜與多樣，從總體上看，物業(yè)市場(chǎng)分析的內(nèi)容較為復(fù)雜與多樣，從總體上看，包括包括 總體（亦稱宏觀因素）市場(chǎng)分析、特定開發(fā)地段總體（亦稱宏觀因素）市場(chǎng)分析、特定開發(fā)地段（亦稱區(qū)域性因素）市場(chǎng)分析和目標(biāo)地塊（亦稱微觀（亦稱區(qū)域性因素）市場(chǎng)分析和目標(biāo)地塊（亦稱微觀因素）市場(chǎng)分析因素）市場(chǎng)分析 3大內(nèi)容。物業(yè)市場(chǎng)分析167。 吸納量吸納量 是指報(bào)告期內(nèi)銷售和出租房屋的數(shù)量之和，單位為建筑是指報(bào)告期內(nèi)銷售和出租房屋的數(shù)量之和，單位為建筑面積或套數(shù)。等內(nèi)容。它側(cè)重于測(cè)。167。它側(cè)重于專業(yè)市場(chǎng)供求分析專業(yè)市場(chǎng)供求分析 內(nèi)容。專業(yè)物業(yè)市場(chǎng)分析專業(yè)物業(yè)市場(chǎng)分析 是對(duì)市場(chǎng)研究區(qū)域內(nèi)專業(yè)市場(chǎng)（住宅、商業(yè)或是對(duì)市場(chǎng)研究區(qū)域內(nèi)專業(yè)市場(chǎng)（住宅、商業(yè)或工業(yè)物業(yè)）或?qū)I(yè)子市場(chǎng)的供需分析，是在前一層次分析的基礎(chǔ)工業(yè)物業(yè)）或?qū)I(yè)子市場(chǎng)的供需分析，是在前一層次分析的基礎(chǔ)上，對(duì)特定子市場(chǎng)的供需情況進(jìn)行單獨(dú)的估計(jì)和預(yù)測(cè)。等內(nèi)容。它經(jīng)濟(jì)，對(duì)總的物業(yè)市場(chǎng)及各專業(yè)市場(chǎng)總供需情況的綜合分析。物業(yè)市場(chǎng)分析167。物業(yè)市場(chǎng)分析由于深度與內(nèi)容側(cè)重點(diǎn)上的不同要求物業(yè)市場(chǎng)分析由于深度與內(nèi)容側(cè)重點(diǎn)上的不同要求，可分為，可分為 區(qū)域、專業(yè)和項(xiàng)目區(qū)域、專業(yè)和項(xiàng)目 物業(yè)市場(chǎng)物業(yè)市場(chǎng) 3個(gè)層次的分析個(gè)層次的分析，每一后續(xù)的分析可建立在前一層次分析所提供的信，每一后續(xù)的分析可建立在前一層次分析所提供的信息基礎(chǔ)之上，它們之間有邏輯聯(lián)系。167。物業(yè)市場(chǎng)分析物業(yè)市場(chǎng)分析 是在充分了解物業(yè)市場(chǎng)特點(diǎn)的基礎(chǔ)上是在充分了解物業(yè)市場(chǎng)特點(diǎn)的基礎(chǔ)上，依據(jù)物業(yè)市場(chǎng)調(diào)查所得到的信息資料，進(jìn)行科學(xué)、依據(jù)物業(yè)市場(chǎng)調(diào)查所得到的信息資料，進(jìn)行科學(xué)、有效的分析，從中發(fā)現(xiàn)物業(yè)市場(chǎng)當(dāng)前發(fā)展?fàn)顩r和發(fā)展有效的分析，從中發(fā)現(xiàn)物業(yè)市場(chǎng)當(dāng)前發(fā)展?fàn)顩r和發(fā)展機(jī)會(huì)的一種活動(dòng)。第六章第六章 物業(yè)產(chǎn)品市場(chǎng)細(xì)分物業(yè)產(chǎn)品市場(chǎng)細(xì)分及定位策略及定位策略教教 學(xué)學(xué) 目目 標(biāo)標(biāo)【【 能力目標(biāo)】能力目標(biāo)】1 能夠根據(jù)物業(yè)產(chǎn)品定位的原則和方法對(duì)某項(xiàng)目進(jìn)行準(zhǔn)確定位1 【【 知識(shí)目標(biāo)】知識(shí)目標(biāo)】了解并掌握物業(yè)市場(chǎng)細(xì)分的概念、方法和原則掌握物業(yè)產(chǎn)品定位的原則和方法2 3學(xué)習(xí)物業(yè)目標(biāo)市場(chǎng)的概念和選擇方法第一節(jié) 物業(yè)市場(chǎng)分析167。一、物業(yè)市場(chǎng)分析一、物業(yè)市場(chǎng)分析167。機(jī)會(huì)的一種活動(dòng)。167。息基礎(chǔ)之上，它們之間有邏輯聯(lián)系。區(qū)域物業(yè)市場(chǎng)分析區(qū)域物業(yè)市場(chǎng)分析 是市場(chǎng)研究區(qū)域內(nèi)所有的物業(yè)類型及總的地區(qū)是市場(chǎng)研究區(qū)域內(nèi)所有的物業(yè)類型及總的地區(qū)經(jīng)濟(jì)，對(duì)總的物業(yè)市場(chǎng)及各專業(yè)市場(chǎng)總供需情況的綜合分析。它側(cè)重于側(cè)重于 地區(qū)經(jīng)濟(jì)分析、區(qū)位分析、市場(chǎng)概況分析地區(qū)經(jīng)濟(jì)分析、區(qū)位分析、市場(chǎng)概況分析 等內(nèi)容。167。它側(cè)重于上，對(duì)特定子市場(chǎng)的供需情況進(jìn)行單獨(dú)的估計(jì)和預(yù)測(cè)。內(nèi)容。項(xiàng)目物業(yè)市場(chǎng)分析項(xiàng)目物業(yè)市場(chǎng)分析 是在前兩個(gè)層次的基礎(chǔ)上，對(duì)特定地點(diǎn)、特定是在前兩個(gè)層次的基礎(chǔ)上，對(duì)特定地點(diǎn)、特定項(xiàng)目作競(jìng)爭(zhēng)能力分析，預(yù)測(cè)一定價(jià)格和特征下的銷售率及市場(chǎng)占項(xiàng)目作競(jìng)爭(zhēng)能力分析，預(yù)測(cè)一定價(jià)格和特征下的銷售率及市場(chǎng)占有率情況，對(duì)項(xiàng)目的租金及售價(jià)、吸納量及吸納量計(jì)劃進(jìn)行預(yù)有率情況，對(duì)項(xiàng)目的租金及售價(jià)、吸納量及吸納量計(jì)劃進(jìn)行預(yù)測(cè)。它側(cè)重于 項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)能力分析項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)能力分析 等內(nèi)容。167。面積或套數(shù)。167。大內(nèi)容。具體來講，可將其歸納為以下具體來講，可將其歸納為以下 6項(xiàng)項(xiàng) 主要內(nèi)容。167。的內(nèi)容也不完全相同，有的可能只包含其中的幾項(xiàng)。（（ 1）地區(qū)經(jīng)濟(jì)分析）地區(qū)經(jīng)濟(jì)分析167。① 地區(qū)經(jīng)濟(jì)的基本趨勢(shì)分析；地區(qū)經(jīng)濟(jì)的基本趨勢(shì)分析；167。物業(yè)市場(chǎng)分析可采地區(qū)基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)分析。但需要根據(jù)分析時(shí)的實(shí)情對(duì)地區(qū)經(jīng)濟(jì)情況作完全分析。的預(yù)測(cè)信息，也需作一些獨(dú)立的調(diào)查預(yù)測(cè)。（（ 2）區(qū)位分析）區(qū)位分析167。策時(shí)的主要分析內(nèi)容。它要對(duì)它要對(duì) 項(xiàng)目地塊所在的區(qū)位與類似的區(qū)位進(jìn)行比項(xiàng)目地塊所在的區(qū)位與類似的區(qū)位進(jìn)行比 較，較，以發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)機(jī)會(huì)；在有兩個(gè)或兩個(gè)以上的可選用途時(shí)以發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)機(jī)會(huì)；在有兩個(gè)或兩個(gè)以上的可選用途時(shí)，就要對(duì)每一種可能的用途進(jìn)行分析比較。167。觀上都作比較的可行性研究中市場(chǎng)分析的全部?jī)?nèi)容。 （（ 3）市場(chǎng)概況分析）市場(chǎng)概況分析167。 ① 對(duì)地區(qū)物業(yè)各類市場(chǎng)總的未來趨勢(shì)分析；對(duì)地區(qū)物業(yè)各類市場(chǎng)總的未來趨勢(shì)分析；167。 ③ 找出影響計(jì)劃項(xiàng)目成功的關(guān)鍵問題，明確下一步找出影響計(jì)劃項(xiàng)目成功的關(guān)鍵問題，明確下一步分析的方向和側(cè)重點(diǎn)。物業(yè)市場(chǎng)分析167。 它包含：它包含：167。 ② 細(xì)分市場(chǎng)，進(jìn)行產(chǎn)品細(xì)分及消費(fèi)者細(xì)分，找出某細(xì)分市場(chǎng)，進(jìn)行產(chǎn)品細(xì)分及消費(fèi)者細(xì)分，找出某一消費(fèi)群體所對(duì)應(yīng)的物業(yè)產(chǎn)品子市場(chǎng)；一消費(fèi)群體所對(duì)應(yīng)的物業(yè)產(chǎn)品子市場(chǎng)；167。 ④ 將供需缺口最大的子市場(chǎng)確定為目標(biāo)子市場(chǎng)，具將供需缺口最大的子市場(chǎng)確定為目標(biāo)子市場(chǎng)，具體求出目標(biāo)子市場(chǎng)供求缺口量（即未滿足的需求量體求出目標(biāo)子市場(chǎng)供求缺口量（即未滿足的需求量）。物業(yè)市場(chǎng)分析167。 它包含：它包含：167。 ② 根據(jù)目標(biāo)物業(yè)的特征選擇、調(diào)查競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)；根據(jù)目標(biāo)物業(yè)的特征選擇、調(diào)查競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)；167。測(cè)一定價(jià)格和特征下項(xiàng)目的銷售率及市場(chǎng)占有率。 （（ 6）敏感性分析）敏感性分析167。即測(cè)定關(guān)鍵參數(shù)，反映市場(chǎng)分析面對(duì)的不確定性。目滿足投資目標(biāo)要求的情況下允許變動(dòng)的范圍。 167。如投資決策部門、金融物業(yè)類型的市場(chǎng)分析問題。市場(chǎng)分析報(bào)告的側(cè)重點(diǎn)和深度也有差別。 （（ 1）） 項(xiàng)目投資決策中項(xiàng)目投資決策中 的物業(yè)市場(chǎng)分析的物業(yè)市場(chǎng)分析167。其中，置業(yè)投資決策要確保項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)分析。開發(fā)投資決能力，分析市場(chǎng)前景及項(xiàng)目租金預(yù)測(cè)。好的市場(chǎng)需求。 （（ 2）） 項(xiàng)目融資中項(xiàng)目融資中 的物業(yè)市場(chǎng)分析的物業(yè)市場(chǎng)分析167。在。可行性分析的一個(gè)重要部分提供申請(qǐng)貸款的理由。據(jù)。 （（ 3）） 物業(yè)證券化中物業(yè)證券化中 的物業(yè)市場(chǎng)分析的物業(yè)市場(chǎng)分析167。構(gòu)控制提供依據(jù)。 總之，證券化服務(wù)的物業(yè)市場(chǎng)分析目的較復(fù)雜，它根本的側(cè)總之，證券化服務(wù)的物業(yè)市場(chǎng)分析目的較復(fù)雜，它根本的側(cè)重點(diǎn)在于關(guān)注物業(yè)市場(chǎng)前景及項(xiàng)目物業(yè)的收益或回報(bào)率重點(diǎn)在于關(guān)注物業(yè)市場(chǎng)前景及項(xiàng)目物業(yè)的收益或回報(bào)率 。 （（ 4）） 物業(yè)開發(fā)中物業(yè)開發(fā)中 的物業(yè)市場(chǎng)分析的物業(yè)市場(chǎng)分析167。理的營(yíng)銷策略，促進(jìn)項(xiàng)目開發(fā)成功。 如為其提供項(xiàng)目建成后的市場(chǎng)可接納的售價(jià)和租金如為其提供項(xiàng)目建成后的市場(chǎng)可接納的售價(jià)和租金水平；根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)進(jìn)行亮點(diǎn)挖掘，據(jù)此制定營(yíng)銷水平；根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)進(jìn)行亮點(diǎn)挖掘，據(jù)此制定營(yíng)銷策略；另外，市場(chǎng)分析還提高了物業(yè)企業(yè)對(duì)市場(chǎng)狀策略；另外，市場(chǎng)分析還提高了物業(yè)企業(yè)對(duì)市場(chǎng)狀況的把握程度，增強(qiáng)了企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)能力，調(diào)整了營(yíng)況的把握程度，增強(qiáng)了企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)能力，調(diào)整了營(yíng)銷策略。物業(yè)市場(chǎng)分析167。 物業(yè)市場(chǎng)的宏觀管理要物業(yè)市場(chǎng)的宏觀管理要 把握物業(yè)市場(chǎng)供求關(guān)系的變化規(guī)把握物業(yè)市場(chǎng)供求關(guān)系的變化規(guī)律，以合理制定有關(guān)的物業(yè)產(chǎn)業(yè)政策律，以合理制定有關(guān)的物業(yè)產(chǎn)業(yè)政策 ；；167。以確保新的開發(fā)適合社區(qū)的需要，滿足公眾的需要。167。①① 分析師對(duì)物業(yè)市場(chǎng)分析要點(diǎn)的把握程度；分析師對(duì)物業(yè)市場(chǎng)分析要點(diǎn)的把握程度；167。③③ 所選用的分析方法是否恰當(dāng)；所選用的分析方法是否恰當(dāng)；167。在一個(gè)物業(yè)市場(chǎng)分析中，如分析的數(shù)據(jù)是否充分、可靠。的不合理和缺乏有效性。（（ 2）提高物業(yè)市場(chǎng)分析有效性的途徑）提高物業(yè)市場(chǎng)分析有效性的途徑167。作重點(diǎn)，有針對(duì)性地分析。合適的市場(chǎng)分析方法，論證有力、結(jié)論明確。盡管不同的物業(yè)項(xiàng)目所要分析的具體問題不盡相同，但是進(jìn)盡管不同的物業(yè)項(xiàng)目所要分析的具體問題不盡相同，但是進(jìn)行物業(yè)市場(chǎng)分析一般要包含以下過程。市場(chǎng)分析流程如圖 22所示。167。物業(yè)市場(chǎng)分析的目的就是為了找到物業(yè)市場(chǎng)的物業(yè)市場(chǎng)分析的目的就是為了找到物業(yè)市場(chǎng)的 投資發(fā)展機(jī)投資發(fā)展機(jī)會(huì)會(huì) 。物業(yè)市場(chǎng)分析的目標(biāo)是為了達(dá)到 市場(chǎng)分析的目的市場(chǎng)分析的目的 ，找到，找到物業(yè)投資發(fā)展機(jī)會(huì)，這就需要設(shè)立分層次的目標(biāo)體系。在目標(biāo)體系中，總目標(biāo)居于核心地位。在總目標(biāo)之下是各個(gè)層次的具體分解目標(biāo)，實(shí)際上就是總目標(biāo)的不同層次的具體化。物業(yè)市場(chǎng)分析的流程167。 方案包括如何進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查，如何分析市場(chǎng)調(diào)查獲取的信息方案包括如何進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查，如何分析市場(chǎng)調(diào)查獲取的信息資料及分析工作的人員、時(shí)間、經(jīng)費(fèi)、任務(wù)、工作程序等事資料及分析工作的人員、時(shí)間、經(jīng)費(fèi)、任務(wù)、工作程序等事項(xiàng)的安排。167。 在實(shí)施方案的過程中，要有一定的紀(jì)律約束，以保證分析方在實(shí)施方案的過程中，要有一定的紀(jì)律約束，以保證分析方案的有效貫徹。同時(shí)，市場(chǎng)分析的組織者也要隨時(shí)根據(jù)實(shí)際行動(dòng)的結(jié)果和情況變化進(jìn)行必要的方案調(diào)整。167。 報(bào)告中應(yīng)該包括進(jìn)行物業(yè)市場(chǎng)分析的目標(biāo)、過程、結(jié)論及建報(bào)告中應(yīng)該包括進(jìn)行物業(yè)市場(chǎng)分析的目標(biāo)、過程、結(jié)論及建議等。這份議等。這份市場(chǎng)分析報(bào)告不僅要讓物業(yè)經(jīng)營(yíng)者看，還可能要給相關(guān)的機(jī)市場(chǎng)分析報(bào)告不僅要讓物業(yè)經(jīng)營(yíng)者看，還可能要給相關(guān)的機(jī)構(gòu)審閱，如貸款銀行，因此必須確保高質(zhì)量。第二節(jié)　物業(yè)市場(chǎng)細(xì)分第二節(jié)　物業(yè)市場(chǎng)細(xì)分一、物業(yè)市場(chǎng)細(xì)分一、物業(yè)市場(chǎng)細(xì)分　　　　 市場(chǎng)細(xì)分也稱市場(chǎng)細(xì)分化、市場(chǎng)分片、市場(chǎng)分割市場(chǎng)細(xì)分也稱市場(chǎng)細(xì)分化、市場(chǎng)分片、市場(chǎng)分割 等等，它是由美國(guó)市場(chǎng)營(yíng)銷學(xué)家溫德爾，它是由美國(guó)市場(chǎng)營(yíng)銷學(xué)家溫德爾 史密斯（史密斯（ Wendell ）于）于 1956年首先提出的一個(gè)概念，它是現(xiàn)代市年首先提出的一個(gè)概念，它是現(xiàn)代市場(chǎng)營(yíng)銷觀念的一個(gè)重大突破，是市場(chǎng)格局由賣方市場(chǎng)場(chǎng)營(yíng)銷觀念的一個(gè)重大突破，是市場(chǎng)格局由賣方市場(chǎng)轉(zhuǎn)向買方市場(chǎng)的產(chǎn)物，充分體現(xiàn)了現(xiàn)代市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中企轉(zhuǎn)向買方市場(chǎng)的產(chǎn)物，充分體現(xiàn)了現(xiàn)代市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中企業(yè)對(duì)顧客個(gè)性化服務(wù)的需要以及人們對(duì)產(chǎn)品需求的個(gè)業(yè)對(duì)顧客個(gè)性化服務(wù)的需要以及人們對(duì)產(chǎn)品需求的個(gè)性化、層次化的特點(diǎn)。物業(yè)市場(chǎng)細(xì)分的含義物業(yè)市場(chǎng)細(xì)分的含義 ：是指依據(jù)客戶的需求、購(gòu)買行：是指依據(jù)客戶的需求、購(gòu)買行為和購(gòu)買習(xí)慣，將物業(yè)市場(chǎng)整體劃分為若干個(gè)具有相為和購(gòu)買習(xí)慣，將物業(yè)市場(chǎng)整體劃分為若干個(gè)具有相似需求的消費(fèi)者群體的過程。第二節(jié)　物業(yè)市場(chǎng)細(xì)分第二節(jié)　物業(yè)市場(chǎng)細(xì)分二、物業(yè)市場(chǎng)細(xì)分的特點(diǎn)二、物業(yè)市場(chǎng)細(xì)分的特點(diǎn) P70市場(chǎng)細(xì)分的基礎(chǔ)是、市場(chǎng)細(xì)分的基礎(chǔ)是 消費(fèi)者需求的差異性或異質(zhì)性消費(fèi)者