【正文】 投資。 ② 投資回收期法167。分析指標(biāo)為簡單投資收益率，它反映了投資項(xiàng)目的獲利水平。 ① 簡單投資收益率法167。 靜態(tài)分析法 是一種非貼現(xiàn)，即不考慮資金的時(shí)間價(jià)值的簡易財(cái)務(wù)分析方法。物業(yè)投資財(cái)務(wù)可行性分析167。167。常用的動(dòng)態(tài)分析法又分為 動(dòng)態(tài)投資回收期法、凈現(xiàn)值法和內(nèi)部收益率法 等。 確定性分析方法 分為兩類： 靜態(tài)分析法和動(dòng)態(tài)分析法 。前者是在項(xiàng)目未來值給出確定估值基礎(chǔ)上展開分析的，后者是假定項(xiàng)目未來值是可變的，在項(xiàng)目未來值可變的基礎(chǔ)上考察物業(yè)投資經(jīng)濟(jì)效益的變化情況。 167。投資財(cái)務(wù)分析是財(cái)務(wù)分析工作的重要任務(wù)，其主要目的在于確定投資計(jì)劃是否可行，因此其分析結(jié)果是投資決策的重要依據(jù)。 （ 3）投資財(cái)務(wù)效益分析167。在經(jīng)濟(jì)情況穩(wěn)定時(shí)，物業(yè)收益的主要來源為其經(jīng)營所產(chǎn)生的收益。 （ 2）物業(yè)投資成本與收益的估算與分析167。做好資產(chǎn)與財(cái)務(wù)安排，合理運(yùn)用資金杠桿作用，對(duì)于企業(yè)正常運(yùn)作及經(jīng)營活動(dòng)的順利進(jìn)行至關(guān)重要。 （ 1）物業(yè)融資分析與安排167。物業(yè)投資財(cái)務(wù)可行性分析167。 物業(yè)投資財(cái)務(wù)可行性分析 即對(duì)投資項(xiàng)目進(jìn)行財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)，按照國內(nèi)現(xiàn)行的市場價(jià)格和國家現(xiàn)行的財(cái)稅制度，從投資的角度分析和測算項(xiàng)目的收益和費(fèi)用，計(jì)算項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上的獲利能力，以判斷項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上的可行性。 ⑤ 編寫研究報(bào)告書。 ④ 詳細(xì)研究。 ③ 開發(fā)方案的設(shè)計(jì)、評(píng)價(jià)和選擇。 ② 資料收集及市場調(diào)查。 ① 組織準(zhǔn)備。物業(yè)投資可行性研究的內(nèi)容和步驟167。 ⑾ 結(jié)論167。 ⑩ 國民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)。 ⑨ 風(fēng)險(xiǎn)分析。 ⑧ 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)。 ⑦ 資金的籌集方案和籌集成本估算。 ⑥ 項(xiàng)目投資估算。 ⑤ 資源采購與供應(yīng)資源或物資供應(yīng)狀況。 ④ 開發(fā)進(jìn)度安排。167。 ① 項(xiàng)目概況。167。167。167。 （ 1）物業(yè)經(jīng)營項(xiàng)目可行性研究包括的內(nèi)容167。 物業(yè)可行性研究的內(nèi)容因項(xiàng)目的復(fù)雜程度、環(huán)境狀況和具體情況的不同而有所不同，但一般包括對(duì) 市場、技術(shù)、規(guī)劃、組織等多種因 素進(jìn)行綜合分析，而且還必須研究與國家社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展大環(huán)境相適應(yīng)，以及與所在的城市和地區(qū)總體發(fā)展規(guī)劃相協(xié)調(diào)的問題。 （ 3）最終可行性研究階段及其任務(wù)四、物業(yè)投資可行性研究的內(nèi)容和步驟167。 （ 1）機(jī)會(huì)可行性研究階段及其任務(wù)167。物業(yè)投資可行性研究概述167。167。167。167。167。167。 167。考。可行該項(xiàng)目是否應(yīng)該投資和如何投資的科學(xué)方法。167。物業(yè)投資的可行性研究物業(yè)投資的可行性研究 是對(duì)投資項(xiàng)目在投資決策前是對(duì)投資項(xiàng)目在投資決策前進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證的一門綜合學(xué)科。三、物業(yè)投資的可行性研究167。首先是對(duì)公司經(jīng)營所處的可能外部環(huán)境做細(xì)致研首先是對(duì)公司經(jīng)營所處的可能外部環(huán)境做細(xì)致研究，不僅包括對(duì)法律、政治、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、文化究，不僅包括對(duì)法律、政治、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、文化及技術(shù)環(huán)境的研究，而且還包括對(duì)市場規(guī)模、增及技術(shù)環(huán)境的研究，而且還包括對(duì)市場規(guī)模、增長前景、消費(fèi)走向等幾個(gè)方面的研究，甚至還要長前景、消費(fèi)走向等幾個(gè)方面的研究，甚至還要對(duì)那些目標(biāo)市場定位與本公司相同或相似的現(xiàn)有對(duì)那些目標(biāo)市場定位與本公司相同或相似的現(xiàn)有及潛在競爭者進(jìn)行研究分析。物業(yè)投資機(jī)會(huì)分析及其選擇過程167。內(nèi)部因素分析包括對(duì)組織目的、公司目標(biāo)和資源內(nèi)部因素分析包括對(duì)組織目的、公司目標(biāo)和資源的分析。167。它不僅影響企業(yè)在市場中進(jìn)行有效競爭所需要達(dá)到的投資規(guī)模，而且場中進(jìn)行有效競爭所需要達(dá)到的投資規(guī)模，而且會(huì)影響與其投資規(guī)模對(duì)應(yīng)的可能收益。財(cái)務(wù)因素用來分析不同的收益、成本、投資收益財(cái)務(wù)因素用來分析不同的收益、成本、投資收益給開發(fā)企業(yè)帶來何種影響。物業(yè)投資機(jī)會(huì)分析及其選擇過程167。外部因素包括市場規(guī)模、競爭技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、政府外部因素包括市場規(guī)模、競爭技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、政府政策環(huán)境、社會(huì)變化及自然狀況。167。外部因素界定了機(jī)遇的性質(zhì)特征，財(cái)務(wù)因素描述了部因素界定了機(jī)遇的性質(zhì)特征，財(cái)務(wù)因素描述了對(duì)機(jī)遇產(chǎn)生的影響，內(nèi)部因素決定了一個(gè)企業(yè)是對(duì)機(jī)遇產(chǎn)生的影響，內(nèi)部因素決定了一個(gè)企業(yè)是否應(yīng)抓住機(jī)遇進(jìn)行投資及企業(yè)是否有能力把握機(jī)否應(yīng)抓住機(jī)遇進(jìn)行投資及企業(yè)是否有能力把握機(jī)遇。物業(yè)投資機(jī)會(huì)選擇取決于很多因素，這些因素可物業(yè)投資機(jī)會(huì)選擇取決于很多因素，這些因素可以分為以分為 3類：類： 外部因素、財(cái)務(wù)因素和內(nèi)部因素外部因素、財(cái)務(wù)因素和內(nèi)部因素 。物業(yè)投資機(jī)會(huì)分析及其選擇過程167。對(duì)舊城區(qū)重新加以改造開發(fā)，為尋找舊城區(qū)改造投資機(jī)會(huì)的物業(yè)商提供了很好的條件。舊城區(qū)交通方便，人口密集，人流量大，是商業(yè)、文化活動(dòng)舊城區(qū)交通方便，人口密集，人流量大，是商業(yè)、文化活動(dòng)的理想場所。經(jīng)濟(jì)收益，投資機(jī)會(huì)也多。167。投資風(fēng)險(xiǎn)和收益投資風(fēng)險(xiǎn)和收益 是一對(duì)雙胞胎，風(fēng)險(xiǎn)越大可能的收益也越大是一對(duì)雙胞胎，風(fēng)險(xiǎn)越大可能的收益也越大，承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的能力大小因人而異，也因財(cái)力的不同而不同。素。167。影響物業(yè)投資收益的因素主要有投資者的素質(zhì)和心理、市場影響物業(yè)投資收益的因素主要有投資者的素質(zhì)和心理、市場情況及對(duì)投資物業(yè)具體項(xiàng)目的選擇。物業(yè)投資機(jī)會(huì)分析及其選擇過程167。認(rèn)清經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢，領(lǐng)會(huì)國家的總體方針政策，認(rèn)清經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢，領(lǐng)會(huì)國家的總體方針政策，對(duì)國家的政策調(diào)整有一定的預(yù)見性，就可以及早對(duì)國家的政策調(diào)整有一定的預(yù)見性，就可以及早對(duì)投資決策作出相應(yīng)的調(diào)整，從而把握最佳的市對(duì)投資決策作出相應(yīng)的調(diào)整，從而把握最佳的市場時(shí)機(jī)。物業(yè)投資機(jī)會(huì)分析及其選擇過程167。第三條主線是典藏永遠(yuǎn)的風(fēng)景線。第一條主線是新外灘提供的生活方式與風(fēng)景相連，這第一條主線是新外灘提供的生活方式與風(fēng)景相連，這種住宅是一個(gè)世紀(jì)以來只有萬分之二的上海人才能享種住宅是一個(gè)世紀(jì)以來只有萬分之二的上海人才能享受的風(fēng)景席位，這樣就將新外灘花苑深化進(jìn)了受的風(fēng)景席位，這樣就將新外灘花苑深化進(jìn)了 ““ 第二第二道風(fēng)景，第二種生活道風(fēng)景，第二種生活 ”” 之中；之中；167。（（ 3）把握適時(shí)的經(jīng)營理念）把握適時(shí)的經(jīng)營理念167。投資利潤。（（ 2）把握市場客戶定位）把握市場客戶定位167。物業(yè)本身的特點(diǎn)決定了物業(yè)的發(fā)展。167。③ 結(jié)構(gòu)調(diào)整和政策變動(dòng)。規(guī)劃效應(yīng)。167。① 政治形勢變動(dòng)。廉價(jià)大量吸納，要把握以下幾點(diǎn)。物業(yè)市場需求旺盛，物業(yè)價(jià)格上升到較高的水平，物業(yè)市場需求旺盛，物業(yè)價(jià)格上升到較高的水平，這時(shí)候也就是物業(yè)脫手的最佳時(shí)機(jī)這時(shí)候也就是物業(yè)脫手的最佳時(shí)機(jī)167。民經(jīng)濟(jì)與物業(yè)業(yè)當(dāng)時(shí)所處的發(fā)展階段。167。入市時(shí)機(jī)選擇要根據(jù)投資期來劃分，分長線與短線入市時(shí)機(jī)選擇要根據(jù)投資期來劃分，分長線與短線投資入市時(shí)機(jī)。的發(fā)展進(jìn)行調(diào)整。（（ 1）把握市場入市時(shí)機(jī)）把握市場入市時(shí)機(jī)167。地的分析研究過程。167。著至關(guān)重要的作用，應(yīng)引起人們的高度重視。167。從樓盤營銷環(huán)境中獲得機(jī)遇。167。③ 樓盤自身整體規(guī)劃、環(huán)境配套帶來的機(jī)遇。競爭對(duì)手帶來的機(jī)遇。167。① 政策帶來的機(jī)遇。機(jī)遇一般來源于以下幾個(gè)方面。物業(yè)投資機(jī)會(huì)概述167。物業(yè)投資機(jī)會(huì)物業(yè)投資機(jī)會(huì) 是指在物業(yè)投資過程中，把握機(jī)會(huì)、是指在物業(yè)投資過程中，把握機(jī)會(huì)、機(jī)遇的過程，包括何時(shí)買進(jìn)土地投入開發(fā)，何時(shí)買機(jī)遇的過程，包括何時(shí)買進(jìn)土地投入開發(fā)，何時(shí)買進(jìn)物業(yè)，何時(shí)待價(jià)而沽、靜觀其變，何時(shí)出售物業(yè)進(jìn)物業(yè)，何時(shí)待價(jià)而沽、靜觀其變，何時(shí)出售物業(yè)，何時(shí)出租物業(yè)，何時(shí)投入舊區(qū)改造，何時(shí)投資新，何時(shí)出租物業(yè)，何時(shí)投入舊區(qū)改造，何時(shí)投資新區(qū)建設(shè)等。一、物業(yè)投資機(jī)會(huì)概述一、物業(yè)投資機(jī)會(huì)概述167。眾不同的產(chǎn)品形象。即企業(yè)通過一系列的使顧客深刻了解企業(yè)的市場定位。而老人康樂中心有健身房、健康學(xué)府、茶藝廳、棋牌室、閱覽室等。發(fā)展商將在小區(qū)內(nèi)開設(shè)保健院，配備有先進(jìn)的醫(yī)療保健設(shè)施，由專業(yè)的醫(yī)護(hù)隊(duì)伍２４小時(shí)提供醫(yī)療保健服務(wù)。荔京閣本身是一棟單體樓，為了彌補(bǔ)其綠化及會(huì)所功能的不足，與旁邊的銀建小區(qū)聯(lián)合，并承擔(dān)了其小區(qū)的綠化、景觀改造、物業(yè)管理的任務(wù)，從而使其單體樓與銀建小區(qū)融為一體，成為功能齊全的住宅小區(qū)。和社區(qū)的情感紐帶。的歡迎。每單元平方米。按面積計(jì)算，每個(gè)辦公桌的，還有會(huì)客室和會(huì)議廳。安排公司。勢，贏得市場。因此，檔住宅，則缺乏必要的區(qū)域生態(tài)大環(huán)境支持。如果狀況對(duì)保利花園的市場定位有著決定性的影響。在這種狀況下，其區(qū)域廣州市主要居民住宅區(qū)之一。所以物業(yè)產(chǎn)品的重新定位是經(jīng)常發(fā)生的事情。有對(duì)于建設(shè)規(guī)模大，開發(fā)周期長的物業(yè)項(xiàng)目更是如此。第三，企業(yè)有辦法獲得充足的土地儲(chǔ)備和資金支持。省大量的宣傳和推廣費(fèi)用，能夠降低經(jīng)營成本。因?yàn)閷?duì)他們來說，采用這種策略可以節(jié)型物業(yè)企業(yè)。這種策略適用于中小發(fā)類似的物業(yè)項(xiàng)目的一種策略。以便充分發(fā)揮企業(yè)的競爭優(yōu)勢，獲取較好的經(jīng)濟(jì)效益。這樣可以避免和目標(biāo)市場上的競爭者直接對(duì)抗，產(chǎn)品。物業(yè)企業(yè)可以根據(jù)對(duì)市場的域內(nèi)可能就屬于市場空白。包括對(duì)內(nèi)和對(duì)外兩部分 .v對(duì)內(nèi)包括對(duì)干部的教育，員工的教育（如服務(wù)態(tài)度，接待技巧，服務(wù)水準(zhǔn)，工作精神等），生產(chǎn)福利，工作環(huán)境，生產(chǎn)效益，廢氣物處理，公害對(duì)策，研究發(fā)展等；v對(duì)外包括市場調(diào)查，產(chǎn)品開發(fā)公共關(guān)系，促銷活動(dòng)，流通政策，銀行關(guān)系，股市對(duì)策，公益性，文化性活動(dòng)等 . CIS 企業(yè)識(shí)別系統(tǒng) v3，企業(yè)視覺識(shí)別 (visual identity, 簡稱 VI)。是一個(gè)企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)過程中的經(jīng)營理念、經(jīng)營信條、企業(yè)使命、企業(yè)目標(biāo)、企業(yè)哲學(xué)、企業(yè)文化、企業(yè)性格、企業(yè)座右銘、企業(yè)精神和企業(yè)戰(zhàn)略等的統(tǒng)一化。v3，企業(yè)視覺識(shí)別 (visual identity, 簡稱 VI)。 CIS理論把企業(yè)形象作為一個(gè)整體進(jìn)行建設(shè)和發(fā)展，企業(yè)識(shí)別系統(tǒng)基本上有三者構(gòu)成：v1，企業(yè)的理念識(shí)別 (mind identity簡稱 MI)。CIS 企業(yè)識(shí)別系統(tǒng) vCIS（司肖）是英文 corporate identity system的縮寫。主要通過企業(yè)產(chǎn)品在社會(huì)各界的知名度和贊譽(yù)度來體現(xiàn)。（ 3）物業(yè)管理服務(wù)定位v物業(yè)開發(fā)企業(yè)要通過詳細(xì)的市場調(diào)研研究消費(fèi)者的服務(wù)要求，以及市場競爭狀況，并根據(jù)企業(yè)的實(shí)際情況確定自己的物業(yè)管理服務(wù)定位。（ 2）營銷服務(wù)競爭定位v 企業(yè)根據(jù)市場競爭狀態(tài)和企業(yè)自身發(fā)展需要，在掌握了服務(wù)市場的競爭行情的基礎(chǔ)上，為達(dá)到促進(jìn)銷售目的而設(shè)計(jì)的。目標(biāo)市場上的競爭地位的過程。以適合目標(biāo)顧客的需要或偏好。從而確定本企業(yè)的市場位置。競爭狀況 競爭者如采取（ 2），企業(yè)應(yīng)采?。?2）或（ 3）；若對(duì)手弱，采用（ 1）或（ 2）。生命周期 進(jìn)入階段，競爭少，可用（ 1）、（ 3）；飽和或衰退采用（ 2）。第三節(jié)第三節(jié) 物業(yè)目標(biāo)市場物業(yè)目標(biāo)市場 的選擇的選擇四、選擇目標(biāo)市場策略考慮因素主要因素 分 析企業(yè)資源 條件好，經(jīng)濟(jì)實(shí)力、營銷能力強(qiáng)，可采取（ 2），否則采取（ 3）。缺點(diǎn)缺點(diǎn) ：一旦目標(biāo)市場突然不景氣，企業(yè)要承擔(dān)較大的風(fēng)險(xiǎn)。適用于資源力量有限的中小企業(yè)。 可以提高企業(yè)在某細(xì)分市場的市場占有率和企業(yè)的知名度。優(yōu)點(diǎn)：優(yōu)點(diǎn)： 實(shí)行專業(yè)化的生產(chǎn)和銷售，可降低營銷成本。第三節(jié)第三節(jié) 物業(yè)目標(biāo)市場物業(yè)目標(biāo)市場 的選擇的選擇（三）集中（密集）性市場營銷策略（三）集中（密集）性市場營銷策略三、物業(yè)目標(biāo)市場營銷策略三、物業(yè)目標(biāo)市場營銷策略　　　　 集中（密集）性市場營銷策略集中（密集）性市場營銷策略 就是物業(yè)企業(yè)將整體市場就是物業(yè)企業(yè)將整體市場細(xì)分后，選擇一個(gè)或少數(shù)幾個(gè)細(xì)分市場為目標(biāo)市場，制訂一細(xì)分后，選擇一個(gè)或少數(shù)幾個(gè)細(xì)分市場為目標(biāo)市場，制訂一套營銷方案，集中力量在目標(biāo)市場上開展?fàn)I銷活動(dòng)。 實(shí)施這種策略會(huì)、實(shí)施這種策略會(huì)受到企業(yè)資源條件的限制，使那些人、財(cái)物、信息等資源缺受到企業(yè)資源條件的限制，使那些人、財(cái)物、信息等資源缺乏的中小型企業(yè)難以采取此策略。缺點(diǎn)：缺點(diǎn)： 實(shí)施差異化營銷策略大增加了企業(yè)的經(jīng)營成本，、實(shí)施差異化營銷策略大增加了企業(yè)的經(jīng)營成本，包括生產(chǎn)成本、管理成本、促銷成本。 分散企業(yè)的市場經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。優(yōu)點(diǎn)：優(yōu)點(diǎn)： 通過不同的市場營銷組合服務(wù)于不同的子市場，、通過不同的市場營銷組合服務(wù)于不同的子市場，更好地滿足細(xì)分市場上不同消費(fèi)者的需求，擴(kuò)大企業(yè)的銷售更好地滿足細(xì)分市場上不同消費(fèi)者的需求，擴(kuò)大企業(yè)的銷售量。 第三節(jié)第三節(jié) 物業(yè)目標(biāo)市場物業(yè)目標(biāo)市場 的選擇的選擇（二）差異性市場營銷策略（二）差異性市場營銷策略三、物業(yè)目標(biāo)市場營銷策略三、物業(yè)目標(biāo)市場營銷策略　　　　 差異性市場營銷策略差異性市場營銷策略 就是物業(yè)企業(yè)將產(chǎn)品的整體市場劃就是物業(yè)企業(yè)將產(chǎn)品的整體市場劃分為若干個(gè)細(xì)分市場，并針對(duì)每一個(gè)細(xì)分市場的需求特點(diǎn)制分為若干個(gè)細(xì)分市場，并針對(duì)每一個(gè)細(xì)分市場的需求特點(diǎn)制訂出不同的營銷組合方案，分別滿足不同消費(fèi)者的需求。 買、買方市場條件下，不能獲得較多的利潤。 忽略了顧客需求在各子市場的差異性，、忽略了顧客需求在各子市場的差異性，不能很好地滿足不同層次、不同類型消費(fèi)者的需求。缺點(diǎn)：缺點(diǎn)： 對(duì)大多數(shù)物業(yè)產(chǎn)品不宜適用，只適用于那些具有、對(duì)大多數(shù)物業(yè)產(chǎn)品不宜適用，只適用于那些具有同質(zhì)性的產(chǎn)品。 簡便易行，便于、簡便易行，便于管理。 有效地適用于廣泠需、有效地適用于廣泠需求的、能大量生產(chǎn)、大量銷售的產(chǎn)品。優(yōu)點(diǎn)：優(yōu)點(diǎn)： 可以大大降低營銷成本。第三節(jié)第三節(jié) 物業(yè)目標(biāo)市場物業(yè)目標(biāo)市場 的選擇的選擇選擇模式 消費(fèi)者群體 物業(yè)產(chǎn)品 /服務(wù)密集單一模式密集單一模式 一種一種 一種一種產(chǎn)品專業(yè)化模式產(chǎn)品專業(yè)化模式 各類各類 一種一種市場專業(yè)化模式市場專業(yè)化模式 某個(gè)某個(gè) 各種各種選擇性專業(yè)化模式選擇性專業(yè)化模式 若干若干 若干若干完全市場覆蓋模式完全市場覆蓋模式 各類各類 各種各種（一）無差異性市場營銷策略（一）無差異性市場營銷策略三、物業(yè)目標(biāo)市場營銷策略三、物業(yè)目標(biāo)市場營銷策略 P77　　　　 無差異性市場營銷策略無差異性市場營銷策略 就是物業(yè)企業(yè)著眼于消費(fèi)者需求就是物業(yè)企業(yè)著眼于消費(fèi)者需求的同質(zhì)性，只推出一種產(chǎn)品，運(yùn)用一種市場營銷組合，吸引的同