招商地產一二三線城市分級城市選擇策略20xx33263249-展示頁
2025-01-29 18:12本頁面
【正文】 、價格在 500015000元 /平米之間的城市相對適合n 容量過小的城市，中短期內企業(yè)生存和持續(xù)發(fā)展所需要的需求支撐和利潤回報不足n 容量過大的城市，市場份額分散，難以實現(xiàn)較高的市場占有，且競爭激烈n 價格過低的城市，由于成本因素、利潤空間較小2001000萬500015000元 /㎡以上四、城市進入選擇25長三角區(qū)域（ 13個）紹興、嘉興、寧波、常州、昆山、溫州、無錫、杭州、徐州、揚州、南通、湖州、舟山環(huán)渤海區(qū)域（ 11個）大連、沈陽、濟南、煙臺、威海、鄂爾多斯、哈爾濱、長春、唐山、石家莊、廊坊中西部區(qū)域（ 8個）鄭州、長沙、太原、南昌、合肥、蕪湖、貴陽、西安長三角區(qū)域（ 6個）東莞、中山、昆明、南寧、福州、泉州根據(jù)篩選的城市樣本，符合市場容量與潛力和價格與增長空間要求的共有 44 個城市，對淘汰的特殊城市復活篩選 11個，扣除已進入的 17個城市，共計 38個城市。? 分項指標及綜合評分確定：分項指標中，實際數(shù)值最高者為 100分，最低者為 0分，其余得分在最高最低者之間線性插值生成。—— 人均 GDP（ 10%） /常住人口數(shù)（ 10%）： 常住人口代表著城市市場需求和市場規(guī)模，人均 GDP是體現(xiàn)著城市支付能力，兩者結合產生真正的購買消費能力。因此，我們給予 25%的權重；—— 商品住宅成交面積（ 20%）： 該指標代表城市房地產市場規(guī)模，說明該城市房地產的市場機會和發(fā)展商的生存空間。? 為了對各個城市有一個客觀全面的評價，我們選取了城市較具代表性的 5個指標作為評價的基礎，然后利用 5個分項指標數(shù)據(jù)的加權平均計算城市綜合分， 5個指標及權重分配如下：—— 商品住宅成交均價（ 35%） ： 基于我司產品主要定位于中高端產品， 且建造成本較高，對城市房價的敏感度較高。四線城市 — 萌芽階段：常州、南通、嘉興、溫州、金華、紹興、煙臺、石家莊、貴陽、南寧、徐州、太原、蘭州和烏魯木齊。研究結果： 報告詳細的列出各個階段的二三線城市：二線城市 — 增長階段：成都、杭州、天津、武漢、重慶、西安、沈陽、大連、南京、蘇州、廈門、無錫、青島、東莞和寧波。其中，濟南、太原和呼和浩特的城市競爭力處于中游水平，但發(fā)展?jié)摿屯顿Y機會相對較弱；南寧經(jīng)濟實力不強，但由于城市面積、人口總量和市場規(guī)模處于中上水平，發(fā)展?jié)摿屯顿Y機會相對較好。第四層級為濟南、呼和浩特、南寧、太原、海口、蘭州、哈爾濱、銀川、貴陽、烏魯木齊和西寧，得分區(qū)間在【 30， 50】。 從地理分布來看，第三層級城市分布相對分散，在城市綜合競爭力、可持續(xù)發(fā)展?jié)摿屯顿Y機會三方面的表現(xiàn)也各有優(yōu)劣。 第二層級：重慶和天津作為直轄市，房地產市場發(fā)展?jié)摿Ω鞣矫娑驾^為突出；成都在市場可持續(xù)發(fā)展能力和住宅市場投資機會兩項評估中排名均較為靠前；廣州房地產市場發(fā)展?jié)摿H列第二層級，主要原因是可持續(xù)發(fā)展能力和住宅市場投資機會評估中得分偏低；寧波和杭州位于長三角區(qū)域，在各方面發(fā)展都較為均衡，整體實力較強。 上海在房地產市場發(fā)展?jié)摿υu估中排在全國主要城市首位，北京位居第二，與其他城市相比優(yōu)勢明顯。其中，萬科、保利上半年土地儲備金額分別為185億和 121億，投向三四線城市資金占比 29%和 33%。其中，以保利最為明顯，上半年新增土地儲備 547萬㎡，三四城市 300萬㎡占比達到 55%；萬科上半年新增土地儲備 841萬㎡，三四線城市 259萬㎡土地儲備，占比 31%。其中，萬科、保利、華潤全國進入城市個數(shù)分別為 5 43和 38個，三四線城市占比超過 50%，中海和金地三四線城市個數(shù)占比分別為 47%和 28%。其中，一二三線城市商品房銷售面積所占市場分額分別為 %、 %和 %，市場成交重點逐漸向三四線城市過渡轉移。數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局、 CRIC、 招商證券研發(fā)中心一 . 市場變化趨勢4商品房銷售金額2023年上半年，全國商品房銷售金額 ，同比增長 %。數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局、 CRIC、 招商證券研發(fā)中心一 . 市場變化趨勢3新竣工建筑面積2023年上半年，商品住宅新竣工建筑面積 ，同比增長 %。城市選擇策略招商地產發(fā)展部2023年 8月1 一 . 市場變化趨勢 二 . 競爭對手動態(tài) 三 . 城市分級研究 四 . 城市進入選擇目錄2共 28頁2房地產投資額2023年上半年，國家統(tǒng)計局公布數(shù)據(jù)顯示，全國房地產開發(fā)投資總額 26250億元，同比增長 %。 7月
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