【正文】 為了對這些城市進(jìn)行分級，我們再對各指標(biāo)進(jìn)行加權(quán)打分后按照分值從高到低進(jìn)行排序，進(jìn)而將其分成 14線四類城市。其中，南京和武漢實(shí)力均衡，處在上游水平；深圳和廈門城市競爭力相對較強(qiáng)，但由于市場規(guī)模小、房價(jià)高等因素，市場投資機(jī)會(huì)僅處于中游；昆明、合肥和福州發(fā)展?jié)摿屯顿Y機(jī)會(huì)兩項(xiàng)排名均較為靠前；其他城市各項(xiàng)評估基本都處于中游水平。 7月份，一二三線城市竣工面積所占比例分別為 %、 %和 %，同比增長速度分別為 3%、 11%和 16%，二三線城市占去90%的份額，且增速明顯。其中，萬科、保利上半年土地儲備金額分別為185億和 121億，投向三四線城市資金占比 29%和 33%。? 為了對各個(gè)城市有一個(gè)客觀全面的評價(jià)，我們選取了城市較具代表性的 5個(gè)指標(biāo)作為評價(jià)的基礎(chǔ)，然后利用 5個(gè)分項(xiàng)指標(biāo)數(shù)據(jù)的加權(quán)平均計(jì)算城市綜合分， 5個(gè)指標(biāo)及權(quán)重分配如下：—— 商品住宅成交均價(jià)（ 35%） ： 基于我司產(chǎn)品主要定位于中高端產(chǎn)品， 且建造成本較高，對城市房價(jià)的敏感度較高。市場競爭決定了進(jìn)入城市以后的開發(fā)成本及品牌成本的投入，同時(shí)也將影響到產(chǎn)品溢價(jià)的預(yù)期。四線城市 — 萌芽階段：常州、南通、嘉興、溫州、金華、紹興、煙臺、石家莊、貴陽、南寧、徐州、太原、蘭州和烏魯木齊。其中，以保利最為明顯，上半年新增土地儲備 547萬㎡，三四城市 300萬㎡占比達(dá)到 55%；萬科上半年新增土地儲備 841萬㎡，三四線城市 259萬㎡土地儲備，占比 31%。 7月份，一二三線城市銷售金額所占比例分別為 %、 33%和 %，同比增長速度分別為 7%、 30%和 34%，一線城市銷售金額下滑，二三線銷售繼續(xù)快速增長；數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局、 CRIC、 招商證券研發(fā)中心一 . 市場變化趨勢5數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局、世聯(lián)地產(chǎn)商品房銷售面積2023年上半年，全國商品房銷售面積 ，同比增長 %。 第四層級大部分城市位于西、北部，城市綜合競爭力、發(fā)展?jié)摿屯顿Y機(jī)會(huì)各項(xiàng)得分都較低。四、城市進(jìn)入選擇環(huán)渤海區(qū)域長三角區(qū)域珠三角區(qū)域中西部區(qū)域26第三輪篩選：通過研究發(fā)現(xiàn)， 區(qū)域規(guī)劃輻射力、人口紅利、城市土地門檻度、市場競爭強(qiáng)度 等四方面對于城市房地產(chǎn)吸引力有著較大影響，以此對入選進(jìn)入先后進(jìn)行排序。因此，分別給予 10%的權(quán)重。第三層級為深圳、南京、武漢、昆明、合肥、福州、廈門、大連、南昌、鄭州、石家莊、青島、長沙、西安、沈陽和長春，得分區(qū)間在【 50， 60】。 7月份，一二三線城市房地產(chǎn)投資額占比分別為 %、 %和 52%，同比增長速度分別為 9%、 31%和 42%，二三線城市為投資重點(diǎn)，且增長迅速。 上海在房地產(chǎn)市場發(fā)展?jié)摿υu估中排在全國主要城市首位，北京位居第二，與其他城市相比優(yōu)勢明顯。因此，我們給予 25%的權(quán)重；—— 商品住宅成交面積（ 20%）： 該指標(biāo)代表城市房地產(chǎn)市場規(guī)模，說明該城市房地產(chǎn)的市場機(jī)會(huì)和發(fā)展商的生存空間。決定了城市未來房地產(chǎn)購買客戶是否具有基本支持。研究結(jié)果： 報(bào)告詳細(xì)的列出各個(gè)階段的二三線城市：二線城市 — 增長階段：成都、杭州、天津、武漢、重慶、西安、沈陽、大連、南京、蘇州、廈門、無錫、青島、東莞和寧波。其中，萬科、保利、華潤全國進(jìn)入城市個(gè)數(shù)分別為 5 43和 38個(gè)，三四線城市占比超過 50%，中海和金地三四線城市個(gè)數(shù)占比分別為 47%和 28%。一 . 市場變化趨勢6數(shù)據(jù)來源：各公司年報(bào)、 CRIC競爭對手進(jìn)入城市截止 2023年上半年，品牌開發(fā)商多順勢而為，積極布局三四線城市。141）易居《城市競爭力研究報(bào)告》（ 2023年初發(fā)布） 研究機(jī)構(gòu)城市研究成果參考三、城市分級研究152）仲量聯(lián)行 《中國新興城市四十強(qiáng)》（ 2023年 3月發(fā)布） 研究機(jī)構(gòu)城市研究成果參考三、城市分級研究研究依據(jù)： 通過對這些城市的人口、經(jīng)濟(jì)、商業(yè)、基礎(chǔ)設(shè)施、技術(shù)和勞動(dòng)力市場等因素進(jìn)行的全面分析評估，最終篩選出最具發(fā)展?jié)摿Φ某鞘校?“ 中國新興城市四十強(qiáng) ” 。人口規(guī)模是該城市房地產(chǎn)市場發(fā)展的基礎(chǔ)。本次我們著重是針對房地產(chǎn)發(fā)展進(jìn)行城市分級，因此，我們給予 20%權(quán)重。第二層級為重慶、天津、成都、廣州、杭州和寧波，得分區(qū)間在【 60， 70】。城市選擇策略招商地產(chǎn)發(fā)展部2023年 8月1 一 . 市場變化趨勢 二 . 競爭對手動(dòng)態(tài) 三 . 城市分級研究 四 . 城市進(jìn)入選擇目錄2共 28頁2房地產(chǎn)投