【正文】 制度 》 規(guī)定：土地閑臵費(fèi)計(jì)入管理費(fèi)用。 8. 土地用途變化的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn) ? 房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動(dòng)工開發(fā)期限開發(fā)土地。 計(jì)稅依據(jù)為因改變土地用途應(yīng)補(bǔ)繳的土地收益金及應(yīng)補(bǔ)繳政府的其他費(fèi)用。 青島 從政府部門取得的拆遷補(bǔ)償及財(cái)政補(bǔ)貼款項(xiàng)，抵減開發(fā)成本中的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)的金額。 土地增值稅扣除要求：一般可稅前扣除全部土地價(jià)款。 觀點(diǎn)二：土地返還款具有政府補(bǔ)助的性質(zhì)，計(jì)入營(yíng)業(yè)外收入。 （ 4）先以劃撥方式取得土地使用權(quán)，后經(jīng)批準(zhǔn)改為出讓方式取得該土地使用權(quán)的，應(yīng)依法繳納契稅，其計(jì)稅依據(jù)為應(yīng)補(bǔ)繳的土地出讓金和其他出讓費(fèi)用。 之二，土地基準(zhǔn)地價(jià)：由縣以上人民政府公示的土地基準(zhǔn)地價(jià)。成交價(jià)格包括土地出讓金、土地補(bǔ)償費(fèi)、安臵補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、市政建設(shè)配套費(fèi)等承受者應(yīng)支付的貨幣、實(shí)物、無(wú)形資產(chǎn)及其他經(jīng)濟(jì)利益。 財(cái)稅 【 2023】 134號(hào)文件規(guī)定：出讓國(guó)有土地使用權(quán)的，其契稅計(jì)稅價(jià)格為承受人為取得該土地使用權(quán)而支付的全部經(jīng)濟(jì)利益。對(duì)通過(guò)招拍掛程序承受國(guó)有土地使用權(quán)而支付的全部經(jīng)濟(jì)利益。同時(shí)信托資金退出時(shí)，也會(huì)涉及股權(quán)定價(jià)風(fēng)險(xiǎn)。 5. 房地產(chǎn)信托融資的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn) ? 風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn) （ 1）信托債務(wù)融資合同和利息單據(jù)是扣稅憑證，融資成本超銀行貸款利率部分不能扣除； （ 2）融資顧問費(fèi)形式上為服務(wù)業(yè)發(fā)票，不能作為資本化利息進(jìn)入開發(fā)成本，導(dǎo)致土地增值稅損失。 （ 2）信托股權(quán)融資：房地產(chǎn)企業(yè)直接吸收信托公司投資。 ? 房地產(chǎn)信托融資的兩種模式 （ 1）信托債務(wù)融資：房地產(chǎn)企業(yè)向信托公司舉債，約定按期支付利息。 ? 開辦費(fèi)中的業(yè)務(wù)招待費(fèi)直接計(jì)入開辦費(fèi)，可以實(shí)現(xiàn)一次性稅前扣除，不需作納稅調(diào)整。 3. 外資房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn) 2023/2/9 19 ?開辦費(fèi)的會(huì)計(jì)與稅務(wù)處理 開辦費(fèi)不再列入長(zhǎng)期待攤費(fèi)用，與會(huì)計(jì)準(zhǔn)則一致，可以從生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)當(dāng)期一次性扣除。 （ 2）投資總額在 300萬(wàn)美元至 1000萬(wàn)美元的，注冊(cè)資本不低于投資總額的 50%。 3. 外資房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn) ? 注冊(cè)資本約束條件 國(guó)內(nèi)設(shè)立居民房地產(chǎn)企業(yè)，但股東為非居民企業(yè)股東。 【 河北政策分享 】 2. 房地產(chǎn)分支機(jī)構(gòu)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn) ? 風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn) （ 1）境外投資者收購(gòu)中方股權(quán)，或以股權(quán)轉(zhuǎn)讓及其他方式并購(gòu)境內(nèi)房地產(chǎn)的，須妥善安排職工、處理債務(wù)，自外商投資企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照頒發(fā)之日起 3個(gè)月內(nèi)以自有資金一次性支付全部轉(zhuǎn)讓金 （ 2）中外方股東均不得簽訂有保證任何一方固定回報(bào)的收益條款 （ 3）境外投資者不得以變更境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際控制人的方式，規(guī)避外資房地產(chǎn)審批。 分支機(jī)構(gòu)新設(shè)當(dāng)年不用預(yù)繳地方，分支機(jī)構(gòu)撤銷當(dāng)年的稅款全部由總機(jī)構(gòu)繳納。 ：統(tǒng)一核算、分級(jí)管理、就地預(yù)繳、匯總清算、財(cái)政調(diào)庫(kù)。 （ 4）分支機(jī)構(gòu)的利潤(rùn)分配及風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任問題 分支機(jī)構(gòu)不利于進(jìn)行獨(dú)立的利潤(rùn)分配； 公司運(yùn)作多個(gè)項(xiàng)目時(shí)，可能會(huì)涉及別的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)牽連；分公司也會(huì)對(duì)總公司造成信譽(yù)和經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的顯著影響。包括簽訂合同、融資、對(duì)外投資等。 （ 2）分體的工程項(xiàng)目：分簽技巧 （ 3）建安工程的轉(zhuǎn)包：設(shè)計(jì)一家建安公司 標(biāo)桿企業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)策略 2023/2/9 11 ? 頂部穹窿的攤銷處理 成本對(duì)象獨(dú)立核算：成本核算對(duì)象 成本分拆的會(huì)計(jì)技巧 標(biāo)桿企業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)策略 第 2 講 房地產(chǎn) 50個(gè) 涉稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn) ? 確定投資主體 （ 1）獨(dú)立核算的法人子公司 （ 2）非法人的二級(jí)分公司 （ 3）項(xiàng)目部 ? 風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn) 利潤(rùn)分配的稅收成本 注冊(cè)地與開發(fā)地是否一致 長(zhǎng)期持有還是短期包裝出售 借款經(jīng)營(yíng)與資金運(yùn)作模式 1. 確定投資主體的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn) ? 稅收管轄權(quán)分析 —— 屬地管理 （ 1）營(yíng)業(yè)稅：納稅人轉(zhuǎn)讓、出租土地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)向土地所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅；納稅人銷售、出租不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)向不動(dòng)產(chǎn)所在地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅。 【 技巧 】 ：先投資再委托代建 【 案例引申 】 ：大型集團(tuán)公司一般以集團(tuán)名義出面談判，但具體拿地時(shí)以下屬子公司與政府簽訂土地出讓協(xié)議，然后建設(shè)酒店等經(jīng)營(yíng)性物業(yè)。 如何投資建設(shè)星級(jí)酒店 ?【 籌劃方案 】 ? 鴻翔集團(tuán)以土地使用權(quán)和 ，投資成立一家法人企業(yè)，由該法人企業(yè)建造并經(jīng)營(yíng)鴻翔大廈。鴻翔大廈的建設(shè)期為2年，建造鴻翔大廈預(yù)計(jì)需要再投入 資金，預(yù)計(jì)建成后的鴻翔大廈的公允價(jià)值為。 稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的由來(lái) 房地產(chǎn)價(jià)值鏈及 納稅情況分析 ? 房地產(chǎn)稅負(fù)重、征稅環(huán) 節(jié)多、涉及 16個(gè)稅種 ? 稅收政策復(fù)雜而多變 ? 各地執(zhí)行尺度不一 ? 稅收征管嚴(yán)、稽查多 設(shè)計(jì) 建安 環(huán)節(jié) 資金運(yùn)籌 與成本分?jǐn)? 預(yù)售與 銷售 項(xiàng)目清算 與 增 值 自持物業(yè) 獲取 土地 稅務(wù)指引為房地產(chǎn)企業(yè) 價(jià)值鏈重構(gòu)與稅收籌劃 指明方向，形成系統(tǒng)的 風(fēng)險(xiǎn)控制框架與節(jié)稅模式。 （ 3）朝令夕改，房地產(chǎn)政策變化快。 ? 房地產(chǎn)企業(yè)為何面臨更多的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)呢？ （ 1）開發(fā)周期長(zhǎng)，不確定性大。 標(biāo)桿房地產(chǎn) 企業(yè) 必須要應(yīng)對(duì)的 50個(gè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn) 主講人：蔡 昌 著名房地產(chǎn)稅收籌劃實(shí)戰(zhàn)專家 中央財(cái)經(jīng)大學(xué)稅務(wù)管理系主任 國(guó)際注冊(cè)高級(jí)會(huì)計(jì)師 （ ICSPA） 中國(guó)第一位稅務(wù)籌劃方向博士 第三種眼光看稅收籌劃的奇才 北京大學(xué)、清華大學(xué)客座教授 任國(guó)內(nèi)多家股份公司獨(dú)立董事 國(guó)內(nèi)知名房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)顧問 蔡 昌 第 1 講 標(biāo)桿企業(yè)如何 規(guī)避涉稅風(fēng)險(xiǎn) 2023/2/9 4 ?稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 企業(yè)的納稅行為偏離稅法規(guī)定，而導(dǎo)致企業(yè)未來(lái)利益的損失。其表現(xiàn)形式是多繳了稅或者少繳了稅，再或者是引起未來(lái)多繳稅或少繳稅。 （ 2）流程復(fù)雜，不易于整體觀。 （ 4）涉及政府監(jiān)管多，協(xié)調(diào)難度大。 營(yíng)業(yè)稅 土地增值稅 企業(yè)所得稅 全程稅務(wù)指引 —— 房地產(chǎn)稅務(wù)重構(gòu) 2023/2/9 6 ? 如何進(jìn)行土地轉(zhuǎn)移的籌劃？ 轉(zhuǎn)讓土地，合作建房，還是其他模式 【 案例 】 ：企業(yè)分家，土地房產(chǎn)轉(zhuǎn)移 轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán) 合作建房 轉(zhuǎn)讓在建工程 對(duì)外投資 標(biāo)桿企業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)策略 ? 【 案例分析 】 ：鴻翔集團(tuán)是一家開發(fā)房地產(chǎn)企業(yè)， 2023年 3月取得一塊土地，價(jià)值為 6000萬(wàn)元，經(jīng)過(guò)董事會(huì)決議，準(zhǔn)備將土地用于建造鴻翔大廈（作為一家酒店獨(dú)立經(jīng)營(yíng)），從事賓館住宿和餐飲娛樂服務(wù)。 ? 請(qǐng)問：集團(tuán)應(yīng)如何投資建設(shè)鴻翔大酒店？ 如何投資建設(shè)星級(jí)酒店 ?【 案例分析 】 ? 如果先建設(shè)鴻翔大廈，建成后以大廈對(duì)外投資設(shè)立鴻翔大酒店進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，則需要按照公允價(jià)值 。 建造過(guò)程：委托一家建筑施工企業(yè)代建。 如何投資建設(shè)星級(jí)酒店 2023/2/9 10 ? （ 1）建安成本的分拆：通過(guò)經(jīng)濟(jì)合同界定“材料 投入清單”。 （ 2）土地增值稅：自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂 7日內(nèi)向房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，并在稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的期限內(nèi)繳納土地增值稅 （ 3）土地使用稅：土地所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)征收 （ 4）房產(chǎn)稅：房產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)征收 2. 房地產(chǎn)分支機(jī)構(gòu)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn) ? 風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn) （ 1）分公司不具備法人資格，其民事責(zé)任由公司全盤承擔(dān)。 （ 2）分公司接受發(fā)票 （ 3）分支機(jī)構(gòu)盈虧狀況 新設(shè)分支機(jī)構(gòu)虧損時(shí)，可以考慮采用分公司模式。 2. 房地產(chǎn)分支機(jī)構(gòu)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn) ? 風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn) （ 5）分公司的企業(yè)所得稅操作實(shí)務(wù) ，主要涉及地區(qū)財(cái)政利益關(guān)系，各地稅務(wù)局存在爭(zhēng)搶稅源問題。 —— 財(cái)稅 【 2023】 28號(hào) 分支機(jī)構(gòu)在項(xiàng)目所在地按月或按季度預(yù)繳企業(yè)所得稅。 ：按照省局政策執(zhí)行。 （ 4）外匯出入境符合國(guó)家外匯管理政策。注冊(cè)資本要求： （ 1）投資總額在 1000萬(wàn)美元（含）以上的，注冊(cè)資本不低于投資總額的 50%。 （ 3）投資總額在 300萬(wàn)美元（含）以下的，注冊(cè)資本不低于投資總額的 70%。 國(guó)稅函 [2023]98號(hào)文件規(guī)定，新稅法中開（籌）辦費(fèi)未明確列作長(zhǎng)期待攤費(fèi)用，企業(yè)可以在開始經(jīng)營(yíng)之日的當(dāng)年一次性扣除，也可以按照新稅法有關(guān)長(zhǎng)期待攤費(fèi)用的處理規(guī)定處理，但一經(jīng)選定，不得改變。 【 稅務(wù)指引 】 ：開辦費(fèi)盡早列支扣除。信托融資成本高于銀行貸款利率，且需要支付大筆融資顧問費(fèi)或財(cái)務(wù)顧問費(fèi)。稅后支付融資成本，增加顯性稅負(fù)。 （ 3）信托股權(quán)融資到期后需要股權(quán)溢價(jià)贖回信托公司所持股份，股權(quán)轉(zhuǎn)讓溢價(jià)無(wú)法實(shí)現(xiàn)稅前列支，額外承擔(dān)土地增值稅和企業(yè)所得稅。 5. 房地產(chǎn)信托融資的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn) ? 風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn) （ 1）契稅計(jì)稅依據(jù)的確定 國(guó)稅函【 2023】 603號(hào)文件規(guī)定：出讓國(guó)有土地使用權(quán)，其契稅計(jì)稅價(jià)格為承受人為取得該土地使用權(quán)而支付的全部經(jīng)濟(jì)利益。對(duì)通過(guò)招拍掛程序承受國(guó)有土地使用權(quán)的，應(yīng)按照土地成交總價(jià)款計(jì)征契稅，其中的土地前期開發(fā)成本不得扣除。 6. 出讓土地計(jì)征契稅的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn) 2023/2/9 23 ? （ 2）計(jì)稅依據(jù) 第一：以協(xié)議方式出讓的，其契稅計(jì)稅價(jià)格為成交價(jià)格。 6. 出讓土地計(jì)征契稅的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn) 2023/2/9 24 ? （ 2）計(jì)稅依據(jù) 第二：沒有成交價(jià)格或者成交價(jià)格明顯偏低的，征收機(jī)關(guān)可依次按下列兩種方式確定： 之一，評(píng)估價(jià)格：由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)根據(jù)相同地段、同類房地產(chǎn)進(jìn)行綜合評(píng)定，并經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的價(jià)格。 6. 出讓土地計(jì)征契稅的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn) 2023/2/9 25 （ 3）以競(jìng)價(jià)方式出讓的，其契稅計(jì)稅價(jià)格，一般應(yīng)確定為競(jìng)價(jià)的成交價(jià)格，土地出讓金、市政建設(shè)配套費(fèi)以及各種補(bǔ)償費(fèi)用應(yīng)包括在內(nèi)。 —— 《 財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于國(guó)有土地使用權(quán)出讓等有關(guān)契稅問題的通知 》 （財(cái)稅 [2023]134號(hào)） 6. 出讓土地計(jì)征契稅的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn) 2023/2/9 26 ? 土地返還款如何記賬？ 觀點(diǎn)一：