【正文】 現(xiàn)代都市人生存境況 、 引領(lǐng)都市居住環(huán)境朝著人性化 、 個(gè)性化方向發(fā)展的高度說(shuō)話 凌云臵業(yè)一貫有精雕細(xì)琢 ， 于細(xì)微處體現(xiàn)人文關(guān)懷的良好作風(fēng) ， 而模范生活區(qū)恰恰是要用心 、 用感情才能做好 項(xiàng)目主題定位 “淺水灣”主題形象支撐 : ■ 市場(chǎng)有缺口 目前如皋除極少數(shù)樓盤(pán)具有鮮明人文氣質(zhì)外 ， 大多樓盤(pán)還在賣(mài)地段 、賣(mài)景觀 、 賣(mài)設(shè)施 ， 真正以文化背景為形象出現(xiàn)的樓盤(pán)還沒(méi)有 站在整個(gè)城市住宅建設(shè)的高度來(lái)看 ， 我們的居住環(huán)境的理想程度離發(fā)達(dá)國(guó)家還相距甚遠(yuǎn) ， 差距即是機(jī)會(huì) 、 短缺即是市場(chǎng) 我們是通過(guò)塑造自身的氣質(zhì)去吸引有共同品味 、 愛(ài)好的同質(zhì)人口聚居 ， 而希望擁有個(gè)性化居住環(huán)境以顯示自己與眾不同者的確大有人在 。所以“淺水灣”應(yīng)躍上更高層面跟別人比文化、比品味、比氣質(zhì)，用高層面的定位把絕大多數(shù)看似可以競(jìng)爭(zhēng)的對(duì)手排除出局 ■ 凌云臵業(yè)是當(dāng)?shù)匚ㄒ灰患艺嬲饬x上的地產(chǎn)品牌，未來(lái)的發(fā)展空間必將延伸到全國(guó)各地，從現(xiàn)在就要努力培養(yǎng)旗下的全國(guó)性品牌。 項(xiàng)目 SWOT分析核心問(wèn)題 貳 項(xiàng)目定位篇 項(xiàng)目主題定位 定位原則 ■ 在戰(zhàn)略的高度，關(guān)注如皋文化，關(guān)注如皋居住狀況，關(guān)注如皋人的心理軌跡 ■ 挖掘現(xiàn)代如皋人內(nèi)心的隱性需求、引導(dǎo)市場(chǎng)、引導(dǎo)消費(fèi)觀念 項(xiàng)目主題定位 “淺水灣”主題形象定位 如皋居住文化時(shí)代興起的引導(dǎo)者 項(xiàng)目主題定位 “淺水灣”主題形象詮釋 : “淺水灣”是一個(gè)時(shí)代的價(jià)值觀代表，引導(dǎo)著如皋居住文化的一次興起，這里的建筑理念與生活方式都是這個(gè)時(shí)代的精神反映。 策略設(shè)計(jì) —— 設(shè)計(jì)推廣模式，解決“怎么說(shuō)”的問(wèn)題。 理念創(chuàng)新 —— 形象定位、概念定位和功能定位。 經(jīng)過(guò)市場(chǎng)的調(diào)研和產(chǎn)品的分析，本項(xiàng)目的核心問(wèn)題主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面： 大勢(shì)把握 —— 站在整個(gè)如皋房地產(chǎn)市場(chǎng)的角度重新審視地塊的核心價(jià)值、空間和時(shí)間定位，確定其輻射和聚合區(qū)域。 既然我們做了別人未曾做過(guò)的產(chǎn)品 ， 也就沒(méi)有先例可以借鑒 ， 我們必須另辟為此認(rèn)為本案存在取得 “ 名利雙收 ” 的可能性 。 項(xiàng)目 SWOT分析和總結(jié) 經(jīng)以上分析 ， 我們認(rèn)為本項(xiàng)目目前處于一種機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存的市場(chǎng)環(huán)境中 ， 由于產(chǎn)品的特殊性決定了本案必須塑造成區(qū)域市場(chǎng)上一個(gè) “ 繼往開(kāi)來(lái) ” 的產(chǎn)品 ， 取得客戶的廣泛肯定 ， 才會(huì)出現(xiàn)良好的銷(xiāo)售態(tài)勢(shì) 。 5）建筑成本增大： 現(xiàn)在市場(chǎng)上的建成價(jià)格上漲，造成建筑成本增加，從而對(duì)影響售價(jià)。 3）區(qū)域版塊競(jìng)爭(zhēng)： 隨著區(qū)域板塊各大樓盤(pán)的社區(qū)成熟，配套完善，再加上價(jià)格相對(duì)較低，會(huì)造成部分客源分流。因此本案如不能樹(shù)立起在市場(chǎng)上新的引領(lǐng)地位，取得客戶對(duì)中式高層產(chǎn)品的認(rèn)同，則會(huì)是自窄客源，使銷(xiāo)售難度加大。 5）市政利好不斷： 道路的拓寬、加大了整個(gè)區(qū)域版塊的開(kāi)發(fā)力度、河岸濱江綠化帶的規(guī)劃等。 3）新興居住板塊 ：區(qū)域板塊被定位為未來(lái)的人文居住板塊，有利于對(duì)整個(gè)區(qū)域樓盤(pán)檔次的托高。隨著市場(chǎng)不斷穩(wěn)定有序的發(fā)展，市政配套的逐步完善，客戶對(duì)于區(qū)域也有了進(jìn)一步的了解和認(rèn)同。 項(xiàng)目 SWOT分析 ■ 產(chǎn)品機(jī)會(huì) 1）本項(xiàng)目是一個(gè)綜合建筑體 本項(xiàng)目自帶商業(yè)，足可以彌補(bǔ)項(xiàng)目區(qū)域生活配套不足所帶來(lái)的劣勢(shì)。 項(xiàng)目 SWOT分析 ■ 產(chǎn)品劣勢(shì) 內(nèi)部劣勢(shì) 1）小區(qū)內(nèi)部有部分拆遷安臵房，在整體的市場(chǎng)品牌形象塑造上很難達(dá)到一定高度； 外部劣勢(shì) 1）區(qū)域形象較差： 項(xiàng)目周邊樓盤(pán)目前檔次較低，整體視覺(jué)形象差； 2）對(duì)岸景觀欠缺： 目前正對(duì)面的大型碼頭影響景觀，江上過(guò)往船只的噪音污染很大 。 外部?jī)?yōu)勢(shì) 1）享受景觀 —— 水景景觀 、人民公園、水繪園、濱江綠化帶 2）享受清新 —— 江風(fēng)輕拂，山林鮮氧 3）享受優(yōu)雅 —— 與城市不即不離，無(wú)城市喧囂 4）享受人文 —— 師范學(xué)校、小學(xué)、寺廟 5）享受未來(lái) —— 區(qū)域人文生態(tài)旅游的遠(yuǎn)景規(guī)劃 市場(chǎng)優(yōu)勢(shì) 1）宏觀政策 —— 有利與市場(chǎng)的良性發(fā)展 。 2023年下半年 多層住宅均價(jià) 2200— 2600元 /㎡，小高層均價(jià) 2400— 2800元 /㎡ 2023年 1– 4月份 多層住宅 2600— 2900元 /㎡，小高層 2800— 3600元 /㎡ 項(xiàng)目市場(chǎng)環(huán)境分析 競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)分析 名稱 地段 總建 主力戶型 主力面積 均價(jià)（元） 金九華府 二類(lèi) 19萬(wàn) 三室兩廳二衛(wèi) 121㎡－ 174㎡ 住宅 2700、商鋪 6800 江建名人城 二類(lèi) 三室兩廳二衛(wèi) 148㎡－ 166㎡ 住宅 2800、商鋪 7000 光華水韻 三類(lèi) 6萬(wàn) 三室二廳二衛(wèi) 110㎡ 均價(jià) 1850 龍游御境 三類(lèi) 1８萬(wàn) 三室兩廳兩衛(wèi) 110130㎡ 預(yù)計(jì) 2750 項(xiàng)目 SWOT分析 ■ 產(chǎn)品優(yōu)勢(shì) 內(nèi)部?jī)?yōu)勢(shì) 1）一流設(shè)計(jì)：多層和高層的建筑，中式現(xiàn)代風(fēng)格的外立面。高檔樓盤(pán)仍是樓市的主力，較好地反映絕大部分市民現(xiàn)階段的收入水平，并易于市民心理所接受。 項(xiàng)目市場(chǎng)環(huán)境分析 如皋房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀： —— 供銷(xiāo)兩旺，供大于求 2023年，開(kāi)發(fā)面積６６ .７６萬(wàn)平方米，竣工面積２５ .５２萬(wàn)平方米； 2023年，開(kāi)發(fā)面積８２ .１７萬(wàn)平方米，竣工面積４９ .２１萬(wàn)平方米； 2023年，開(kāi)發(fā)面積１３７ .４萬(wàn)平方米，竣工面積５７ .５２萬(wàn)平方米； 預(yù)計(jì) 2023年如皋的市場(chǎng)將達(dá)到 140萬(wàn)平方米。 ■ 本項(xiàng)目周?chē)鷵碛形幕w育中心、學(xué)校、醫(yī)院、金融郵電、超市系統(tǒng)、農(nóng)茂市場(chǎng)、商業(yè)街、各類(lèi)社區(qū)服務(wù)中心等，配套設(shè)施一應(yīng)俱全。 ■ 建筑朝向以東南向?yàn)橹?，以避免太?yáng)西曬及增加空氣對(duì)流。 項(xiàng)目概況 ■ 住宅造型錯(cuò)落有致，高層與多層住宅、沿水區(qū)域的濱江綠化帶和商業(yè)形成圍合；構(gòu)成豐富的外部空間景觀。 項(xiàng)目概況 規(guī)劃設(shè)計(jì)以“情” (人文 )和“景”為理念，將綠化景觀、經(jīng)濟(jì)商貿(mào) ,人文情節(jié)和居住建筑有機(jī)的結(jié)合在一起，形成極具特色的一個(gè)樓盤(pán) 曲水灣“。 ■市場(chǎng)篇 ■定位篇 ■營(yíng)銷(xiāo)篇 ■廣告篇 ■表現(xiàn)篇 壹 項(xiàng)目市場(chǎng)篇 項(xiàng)目概況 本項(xiàng)目北臨外城河景觀帶，南臨繁華的躍進(jìn)路，并與清水墻，小坡頂?shù)拿窬咏ㄖ绺迬煼兜雀艉?，隔路?duì)望，周邊有靈威觀，福城庵，定慧寺，是一塊不可多得的養(yǎng)生福地，劃定義本地段為商居綜合用地。開(kāi)發(fā)商通過(guò)對(duì)地塊的價(jià)值分析與研究政府城市規(guī)劃建設(shè)政策的把握，把該項(xiàng)目 的樓盤(pán)品質(zhì)定位于中檔、現(xiàn)代而有文脈情結(jié)、節(jié)能的高品質(zhì)項(xiàng)目，把該項(xiàng)目打造成如皋 曲水灣 情景住宅。 規(guī)劃設(shè)計(jì)在充分考慮地塊自身?xiàng)l件與周邊環(huán)境的同時(shí)，在尊重原有的城市肌理的同時(shí)，充分體現(xiàn)了社會(huì)性、藝術(shù)性、生態(tài)性、健康性、經(jīng)濟(jì)性等五性的均衡。 ■ 建筑單體造型現(xiàn)代，外墻色彩亮麗，屋頂坡型和平型結(jié)合，明快輕松的陽(yáng)臺(tái)，形成現(xiàn)代色彩的立面景觀。