【正文】 量給市場及消費者帶來了信心。同時，由于受到市場供求關系變化的影響，近期合肥房價水平將有小幅上揚的趨勢，但上漲幅度不大。隨著天氣的影響，預計78月份市場客戶看房、購房行為或將受到影響，加上前期剛性需求大量釋放，市場需求開始減少， 78月份市場成交量或將開始出現(xiàn)萎縮。有以下幾個方面的原因：首先國家宏觀 調控政策和省、市、國家出臺一系列的政策有一定的關系，特別是按揭貸款問題，還 有二手房交易政策，對房地產(chǎn)銷售確實是一個觸動；其次合肥的大建設，合肥市從去年到今年道路建成和通車，對各個房地產(chǎn)影響是非常大的；另外商場、學校的布局改變了各個地方房地產(chǎn)的供應關系，這一點至關重要。整體上看， 6月合肥推出的住宅項目主要集中在 40006000元的價格區(qū)間。有專家說 6月是樓市的一個分水嶺，更有人斷言 6月合肥樓市將會出現(xiàn)銷售淡季、房價會下跌；從 6月的銷量與房價來看，合肥 6月樓市依然很旺盛。 6月多層開盤項目有瑞泰 ? 和園、琥珀名城 ? 沁園、彩虹新城、海洲 ? 景秀世家、陽光帝景與新華 ? 陽光國際。小高層開盤項目有 7個，占整體開盤項目的 22%，比 5月低了 4個百分點。 21 （二）新推樓盤特征 —— 物業(yè)類別 在 6月開盤項目的物業(yè)類別中，依舊沒有別墅推出。 20 （二）新推樓盤特征 —— 區(qū)域分布 從 6月開盤樓盤的區(qū)域分布來看，合肥蜀山、瑤海等 9個區(qū)域均有新盤開出。上半年樓市逐月升溫。與往年不同的是，“量跌價升”是樓市進入 6月份以后的普遍現(xiàn)象，而今年 6月樓市并未出現(xiàn)此現(xiàn)象，不僅價格維持在高位，銷售量也在增長，均價環(huán)比上漲 %，銷售量環(huán)比增長 702套，漲幅達 %。 09年與 08年上半年住宅類銷售套數(shù)對比圖 18 （一）商品房成交情況 09年上半年（ 1月 — 6月）合肥樓市售宅套數(shù)依次是： 3711套、 4743套、 8405套、 8312套 、 8456套、 9158套； 1— 6月份住宅類銷售均價分別為 3966元 /㎡ 、 4003元 /㎡ 、 4052元 /㎡ 、 4032元 /㎡ 、 4164元 /㎡ 、 4269元 /㎡ 。據(jù)合房網(wǎng)房地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計，合肥樓市上半年住宅類商品房共成交 42785套，同比增長 3409套，漲幅達 %。從本月度動態(tài)銷 售數(shù)據(jù)檢測得出，本月的前兩周銷售量維持狀態(tài)，但是第三周全市商品房銷售量環(huán)比開始下 跌，特別是第四周成交量環(huán)比下跌的量和幅度更是達到牛年新高。 歷史來看，五月通常是樓市“有旺轉淡”的中間過渡月份，但是 2023年卻出現(xiàn)難得一見的異常 紅艷的“紅五月”，就其內因有二：一是牛年樓市“井噴”銷售的慣性使然；二是三四月份簽約 延遲至 5月份備案。 2）住宅成交均價呈現(xiàn)預見性的上漲。 牛年“紅五月”異常艷麗，本月度住宅銷售量和銷售均價雙雙上揚。 合肥房產(chǎn) 5月份特征 5月份房產(chǎn)新政體現(xiàn)出兩個特點：一是土地市場新政推出的力度和頻次有所加強；二是對于 房產(chǎn)外圍的規(guī)定更加明確。 （三）住宅可售量 1）蜀山可售套數(shù)過萬套 截至 2023年 5月底，蜀山可售套數(shù)為 11465套，高居各區(qū)域可售套數(shù)榜之首，同時也是九區(qū)中唯一一個可售套數(shù)超過 10000套的區(qū)域； 2）可售面積過 100萬㎡ 蜀山可售面積高達 ㎡，是各區(qū)可售面積最高區(qū)域，也是可售面積唯一超過 100萬㎡的區(qū)域； 3）蜀山和包河可售量之和近總量半壁江山 蜀山和濱湖是全市住宅可售量最集中的兩個區(qū)域。 （二）商品房成交情況 5月份各區(qū)域成交均價 1）蜀山為各區(qū)住宅成交均價之首 5月份蜀山住宅商品房成交均價為 4583元 /㎡ ，為合肥九區(qū)住宅成交均價最高的區(qū)域，也是九區(qū)中住宅成交均價唯一超過 4500元 /㎡ 的區(qū)域。 3966 40034052 403241640500100015002023250030003500400045002023 年 1 月 2023 年 2 月 2023 年 3 月 2023 年 4 月 2023 年 5 月單位：元 / 平米（二）商品房成交情況 全市成交均價走勢 1）成交均價牛年首次突破 4100 2023年前四個月合肥全市住宅成交均價都在 4000元 /㎡ 上下，而本月全市住宅成交均價為 4164元 /㎡ ，為牛年 5個月來首次超過 4100。在三月達到高峰后，后續(xù)成交量呈現(xiàn)維持現(xiàn)狀。 商品房成交量區(qū)域分布 （二）商品房成交情況 1）蜀山區(qū)成交量居首 蜀山的住宅、商業(yè)和辦公各種物業(yè)類別成交量均居合肥市區(qū)九區(qū)之首； 2）新站區(qū)商辦銷售成績出色 除蜀山外，新站商業(yè)和辦公成交套數(shù)，分別為 175套和 75套，均居首。 4） 5月份銷售總金額為 。 2）銷售面積銷售總量為 ㎡，其中住宅銷售面積為 ㎡，占總體的 %，近九成； 商業(yè)銷售面積為 ㎡，占總體 %；辦公銷售面積為 ㎡，占總體的 %。說明合肥房產(chǎn)牛年前五 個月庫存壓力得到了大大的緩解。 （一）商品房供求關系 5月份商品房新增套數(shù)為 6547套，銷售套數(shù)為 9674套，套數(shù)供求比為 ， 即 1： ； 5月份商品房新增面積為 ㎡，銷售面積為 ㎡，面積供求比為 ，即 1： ； 從供求關系比中，可以看出本月自 2023年以來持續(xù)供小于求的局面。在成交量迅速上揚的同時，很多開發(fā)商借機上調樓盤價格，每平方米單價上揚幾十元到幾百元不等。 5月份，合肥樓市延續(xù)了 4月份的井噴態(tài)勢，市場供需兩旺，整體成交量創(chuàng)出新高，合肥樓市再現(xiàn)“紅五月”的熱銷行情。 房地產(chǎn)市場“外圍性”規(guī)定，保障樓市的健康發(fā)展。 銀行將“封殺”違法用地企業(yè) 對未取得合法用地手續(xù)的項目，今后，房管部門將不予辦理商品房預售許可證、房屋所有權證，電力和市政公用等單位將不予通電、通水、通氣。 合肥公積金繳存基數(shù)由 1335元提至 1575元 2023年度合肥市住房公積金繳存基數(shù)作出調整，即按照上一年度市區(qū)在崗職工年均工資額推算出，合肥市 2023年度職工月繳存住房公積金基數(shù)上限不得超過 7875元。對其半年以上 18個月以下符合未入住條件的，物業(yè)綜合服務費減半收取 （三）其他面 住房城建部：取消建造經(jīng)適房硬性指標 今年安排 493億元投資保障性住房。 本地樓市新政的明細化和補充性規(guī)定，重點解決樓市新政在執(zhí)行運用過程的理解統(tǒng)一化，發(fā)揮其應有的影響力，相當于樓市新政的“司法解釋”。為進一步促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，加快推進全省城鎮(zhèn)化進程，省政府辦公廳近日發(fā)布了 《 關于促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的意見 》 (以下簡稱 《 意見 》 )，主要涉及“進一步鼓勵普通商品住房消費、支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極應對市場變化和進一步加強房地產(chǎn)市場協(xié)調指導”等十一條意見。 安徽 11條本土稅費減免新政 我省將調整放寬購房落戶政策。 （二）房產(chǎn)銷售面 合肥商業(yè)設施有條件的“拆”賣 商業(yè)設施分割銷售作出規(guī)定，單塊銷售區(qū)域建筑面積不得低于 20平方米。 安徽實行征地準備金制度 為徹底解決農(nóng)民征地補償款被截留、挪用、拖欠問題，省國土資源廳決定在全省實行征地補償準備金制度，明確規(guī)定，各地在報批建設用地材料時，必須將預存的征地補償費用證明以及金融部門出具的預存費用進賬憑證，隨報批材料一并報送省廳政務窗口，否則不予受理。 工業(yè)用地最低標準調整 國土資源部曾制定工業(yè)用地出讓價格標準，明確了最低價標準與土地等別相掛鉤的政策，即在土地等別基礎上制定最低價標準，如一等對應 840元／平方米，而十五等僅對應 60元／平方米。上?；膷u (合肥 )有限公司 2023/07 礦機廠項目營銷策劃報告 2 中國房地產(chǎn)策劃代理 10強 /品牌價值 3 樓市政策盤點 一 合肥市場概況 二 競爭個案調研 三 項目本體分析 四 4 項目客戶定位 五 （一）土地政策面 兩部調整新增建設用地有償使用費征收等別 為抑制建設用地規(guī)?？焖僭鲩L，財政部、國土資源部下發(fā)通知，對部分地區(qū)新增建設用地土地有償使用費的征收等別進行調整，以保障新增建設用地土地有償使用費的征收等別與各地實際情況相適應。 自 2023年 5月 1日起，依法獲得批準的新增建設用地，均按照新的征收等別計征新增建設用地土地有償使用費，各等別對應的征收標準保持不變。而據(jù)昨日發(fā)出的通知，各?。▍^(qū)、市）確定的優(yōu)先發(fā)展產(chǎn)業(yè)且用地集約的工業(yè)項目，以及以農(nóng)、林、牧、漁業(yè)產(chǎn)品初加工為主的工業(yè)項目，在確定土地出讓底價時可按不低于所在地土地等別相對應 《 標準 》 的 70%執(zhí)行。 5月份土地方面的新政力度較大，全國性和安徽省都有土地新新政的推出，主要目的是規(guī)范土地市場秩序和公平利益保證，避免土地市場交易過程中“灰色地帶”，有利于國有建設土地合理利用。在符合國家有關政策規(guī)定的條件下，允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分割銷售四周有明顯界限的商業(yè)設施。據(jù)此，各地可結合當?shù)貙嶋H，進一步放寬外地購房者辦理當?shù)爻鞘袘艨谡?；另外，在國家已出臺減免政策的基礎上，我省各地居民購房時還可望享受到“本土”稅費減免政策。 主要含利民購房、利商開發(fā)和利政監(jiān)管三個方面的內容。 合肥未入住的新房物業(yè)費減半收 省物價局下發(fā) 《 關于物業(yè)綜合服務費有關問題的通知 》 ，對“未入住新建普通商品住房”作出了界定，指沒有裝修、每月發(fā)生的電費不超過 2度的新建普通商品住房。地方政府可因地制宜決定經(jīng)濟適用房和廉租房比例，這意味著對于部分地方政府來說，經(jīng)濟適用房將不再有強行指標性規(guī)定。為了進一步規(guī)范住房公積金繳存調整，從 2023年起，合肥市年度調整工作統(tǒng)一集中安排在每年的 8兩個月間進行。為遏制違法違規(guī)用地行為，省政府辦公廳發(fā)布了 《 關于進一步完善土地管理責任機制的通知 》 ，在全省范圍內構建土地管理責任體系，今后，金融單位還將對違法用地企業(yè)設立“黑名單”，不提供信貸服務。避免出現(xiàn)房產(chǎn)發(fā)展過程的漏洞出現(xiàn)；出現(xiàn)問題的解決辦法規(guī)定，保護普通消費者的合法利益，促進房地產(chǎn)市場的穩(wěn)健、健康和快速發(fā)展。很多新開大盤 5月份成交量都在 120套以上，個別樓盤銷售則突破 200套。 5月份合肥住宅商品房累計備案銷售 8773套，日均備案 283套，均價 4130元 /平方米，比 4月 4095元 /平方米上漲了 35元。且無 論套數(shù)和面積供求關系比數(shù)值連續(xù)三個月小于 。 （二）商品房成交情況 各類別商品房成交量 1） 5月份各類別商品房銷售套數(shù)為 9674套，其中絕對主流的 住宅為 8456套，占總體 %；商 業(yè)為 870套，占總體的 9%；辦公為 348套，占 總體的 %。 3） 5月份住宅平均套面積為 ㎡ /套，說明 100㎡ 左右的住宅是合肥消費中的主流選擇面積。其中住宅銷售總金額為 ，占總體 %；商業(yè)銷 售總金額為 ，占總體 %；辦公銷售總金額為 ，占總體 %。 371147438405 8312 845601000202330004000500060007000800090002023 年 1 月 2023 年 2 月 2023 年 3 月 2023 年 4 月 2023 年 5 月單位：套（二）商品房成交情況 住宅成交量走勢 1） 09年成交量走勢呈上升趨勢 2023年以來，除四月份小幅下滑外，其他月份住宅成交量均逐月環(huán)比增長，且第一個季度三個月成交量增長幅度很大，呈現(xiàn)“井噴”式。 2） 5月份成交量為牛年最高 5月份成交套數(shù)和成交面積，分別為 8456套和 ㎡，達到牛年后的月度峰值。 2）本月均價環(huán)比漲幅為牛年最高 5月份住宅全市成交均價環(huán)比上月上漲 132元 /㎡ ，環(huán)比上揚了 ，為 09年以來最高漲幅 。 2）僅有經(jīng)開和濱湖兩區(qū)成交均價低于 4000 5月份經(jīng)開區(qū)和濱湖新區(qū)的住宅成交均價，分別為 3463元 /㎡ 和 3660元 /㎡ ，成為合肥九區(qū)住宅成交均價最低的兩個區(qū)域，也是合肥九區(qū)中住宅成交均價低于 4000元 /㎡ 的兩個區(qū)域。兩區(qū)可售套數(shù)之和為 20740套，占全市住宅可售套數(shù)總和的 %；兩區(qū)可售面積之和高達 ㎡，占可售面積總量的 %。 5月份沒有專門推出針對促進銷售的全國性和安徽省的房產(chǎn)新政，更多的是規(guī)范房地產(chǎn)市場 秩序，保障房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。 1）住宅成交量在“金三銀四”的高成交量的前提下，能繼續(xù)上浮，創(chuàng)造 2023年以來最高的成交 量。在前 5個月的時間中，合肥保持高成交量，使得開發(fā)企業(yè) 的庫存壓力得到強有力的緩解；前五個月僅住宅商品房全市共計回籠資金高達 元，使得開發(fā)企業(yè)的現(xiàn)金流壓力得到釋放，開發(fā)企業(yè)的市場抗風險能力大大加強，價格必 然將上漲。 五月下旬開始合肥樓市銷售量有所降低，顯示出季節(jié)性“淡季”來臨的跡象。 17 （一）商品房成交情況 轉眼間，合肥樓市已經(jīng)度過 09年的一半，從年初時不看好市場，到漸漸恢復信心，再到樓市的熱銷，合肥樓市真正實現(xiàn)了彎道超越。其中， 6月樓市完美壓軸，共成交 9158套，為上半年樓市單月售宅