【正文】 群：投資客、私營業(yè)主、公務員、醫(yī)生 購房動因：追求庭院式住宅、安全、私密 ?玫瑰園 ? ?玫瑰園 項 目 劣 勢 借鑒 規(guī)避 項目提升 項 目 優(yōu) 勢 ?品牌物管（第一太平戴維斯） ?硬件智能化水平高 ?寬庭院、寬水景 ?價格相對便宜 ?處于北邊老工業(yè)區(qū)，地段認可度低 ?配套不夠齊全 ?缺少運動配套條件 ?攜手品牌物管，提升項目品質 ?借鑒該項目，完善我們項目的智能化 無法改變 無法改變 攻擊點：文昌西路延長線，是本案未來的一大利好 ?完善配套，提升項目品質 攻擊點：缺乏運動場地，提升：建立高檔運動社區(qū) ? 競爭個案分析結論 ?揚州的眾多別墅，在使用功能上已經(jīng)趨于完善； ?品牌物管已經(jīng)成為提升產(chǎn)品檔次的重要方式； ?完善的，有概念的景觀布臵，將會是提升產(chǎn)品檔次的另一有力支撐； ?相對其他項目而言，本案的智能化配套設施偏弱，主要表現(xiàn)在安防方面； ?區(qū)域已經(jīng)成為了制約本案發(fā)展的重要因素，而文昌西路的延長對本案來是將會是一個重大利好。住宅一次性付款優(yōu)惠50元 /平米，按揭優(yōu)惠 30元 /平米。 ? 二、競爭個案分析 ? 板塊分析 西區(qū) 北區(qū) 東區(qū) 遠郊 ?新開發(fā)區(qū)，政府大力扶持 ?規(guī)劃好 ?別墅項目集中，競爭激烈 ?價格中等 ?具有蜀岡風景區(qū)優(yōu)勢 ?老城區(qū)，配套成熟 ?區(qū)位好 ?價格高 ?項目少 ?價格一般 ?配套一般 ?項目少 ?價格差距大 ?地勢偏遠，配套缺乏 ?競爭力不利 ?可延展利用的土地相對充足 ?西郊花園項目處于西區(qū)遠郊，區(qū)位價值低，與市區(qū)別墅項目競爭力低 ?可延展利用的土地相對充足，規(guī)劃空間大，可開發(fā)休閑、運動等社區(qū) 新開發(fā)區(qū)，競爭激烈 老城區(qū)，配套齊全，風景好 項目少，價格一般 區(qū)位價值低，提升空間大 ? 個案分析 海德公園 世紀豪園 山河園 御園 淮左郡 玫瑰園 ? ?海德公園 地址：維揚區(qū)邗江大道北段 83號 容積率： 綠化率： 40% 建筑風格：英倫風情 價格：聯(lián)排別墅：面積 160~220平米，均價 4000元 /平米，最高價 6000元 /平米 疊加別墅： ,1~2層面積 190平米 ,總價 92萬 ,3~4層面積 225平米 ,總價 96萬。 ?揚州別墅市場的主要購買者是揚州本地人，還有一些與揚州有淵源的人、傾慕瘦西湖的人。 ?揚州別墅價格具有一定的上升空間。 套數(shù) 面積 金額（萬元） 均價（元） 全市 71 西 獨立 14 聯(lián)排 22 復式 18 北 獨立 5 聯(lián)排 4 復式 3 東 獨立 2 410 聯(lián)排 1 復式 2 ? 結論 ?由于城市土地資源的有限性和不可再生性，加之有關政策對別墅土地的嚴格控制，別墅物業(yè)在未來必然越來越稀缺。 ?揚州別墅市場區(qū)域價格差別較大，可見區(qū)位成為了重要的影響因素。 而本案歐式風格的立面由于有太多同類物業(yè)的存在 ,競爭力明顯不足 ? 與住宅市場發(fā)展相一致的是，揚州的別墅市場同樣面臨著一次重大的發(fā)展機遇，而別墅的購買者將成為其中的重要推動力：首先，隨著揚州近幾年的經(jīng)濟發(fā)展， 本地購買力已經(jīng)形成 ，而這部分人群在改善居住條件的基礎上，一定會對未來的別墅生活抱有較高的期待值；其次，非本地的別墅購買力，如來自 海外的揚州籍華僑、存有“揚州情結”以及傾慕瘦西湖歷史文化的各界人士等 ，這類人群 — 般都具有較高的素質，有過高級別墅購買經(jīng)歷，對豪宅有著與國際接軌的標準和見地。瘦西湖西苑別墅最大面積達到 700多平米。 ? GDP增長率 10%15% 房地產(chǎn)業(yè)飛速發(fā)展 GDP增長率 4%5% 房地產(chǎn)業(yè)停滯甚至倒退 房地產(chǎn)業(yè)萎縮 GDP增長率小于 4% GDP增長率 5%8% 房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展 GDP增長率大于 8% 房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展 根據(jù)國民經(jīng)濟增長與房地產(chǎn)經(jīng)濟的關系，揚州市的房地產(chǎn)經(jīng)濟處于 飛速增長期！別墅市場也將具有非常大的空間 ? 揚州別墅市場分析 目前，揚州市場上約有 30多家樓盤推出包括聯(lián)排、雙拼、獨棟等在內的各種樣式的別墅產(chǎn)品。 2023年，全年完成地區(qū)生產(chǎn)總值 1100億元，比上年增長 %。南部瀕臨長江，北與淮陰、鹽城接壤，東和鹽城、泰州毗鄰，西與安徽天長、江蘇南京、淮陰交界。揚州 西郊花園營銷策劃報告 ? 目錄 一、市場概況 二、競爭個案分析 三、定位分析及研判 四、提升點建議 五、價格分析 六、營銷策略 七、地盤包裝及完善 八、結論 ? 一、市場概況 ? 揚州城市概況 揚州市地處江蘇中部，長江北岸，江淮平原南端。 揚州轄廣陵、維揚、邗江 3個區(qū)和市經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，高郵、江都、儀征 3個縣級市，寶應 1個縣，有 70個鎮(zhèn)， 7個鄉(xiāng)， 12個街辦，全市總面積 6638平方公里，全市總人口 458萬人 。 2023年人均 GDP為 20389元， 2023年人均 GDP為 24540元， 人均 GDP增長率為 %。 從外立面風格來看主要分為純中式別墅（如西苑、淮左郡）和歐式別墅（如海德公園，玫瑰園、世紀豪園、山河園、御園） 從面積來看，獨棟別墅主要集中在 270—— 350平米。 揚州是一個文化氣息很濃的城市，中式建筑風格典型，隨處可見，老百姓對中式建筑已經(jīng)處于審美疲勞的狀態(tài)。 ? 揚州別墅價格分析 “經(jīng)濟型”別墅的價位約在 150萬元左右； 中檔別墅約在 200萬至 300萬左右； 真正具有“豪宅潛質”的高檔別墅，價格一般在 500萬元以上。 ?我們的項目所處區(qū)域不是揚州傳統(tǒng)意義上的高檔住宅區(qū) ,片區(qū)價值對本案價格空間的支撐較弱 ,我們不得不依靠自身來突圍市場 。 ?根據(jù)揚州經(jīng)濟增長情況來來看，揚州別墅市場處于快速增長期。 ?我們的項目沒有區(qū)位優(yōu)勢，歷史