【正文】 精裝修項(xiàng)目表住宅名稱精裝修精裝修塑鋼窗預(yù)留裝修面水泥地面華騰園粗裝修粗裝修塑鋼窗四白落地水泥地面九龍花園毛坯毛坯塑鋼窗四白落地水泥地面勁松嘉園毛坯粗裝修塑鋼窗水泥墻水泥地面廣馨居精裝修精裝修塑鋼窗四白落地水泥地面怡馨園毛坯毛坯塑鋼窗水泥墻水泥地面世紀(jì)陽光衛(wèi)生間廚房窗內(nèi)墻地面毛坯及粗裝修項(xiàng)目表住宅名稱（1）本區(qū)域內(nèi)商品房的外部裝修在逐年提高現(xiàn)在除了2個(gè)情況未定項(xiàng)目外，只有最近兩年推出的3個(gè)項(xiàng)目外部裝修采用面磚，其他項(xiàng)目均采用外墻涂料作為外部裝修材料，具體裝修情況如下表。（4）市場表現(xiàn)項(xiàng)目銷售過程中，戶型合理的小戶型市場表現(xiàn)突出。（2）環(huán)境規(guī)劃小區(qū)內(nèi)部環(huán)境規(guī)劃水平普遍不高，綠化率低。本區(qū)域內(nèi)近幾年來物業(yè)的品質(zhì)正在逐步提升，正在運(yùn)作的項(xiàng)目中樂瀾寶邸、世橋國貿(mào)公寓、世紀(jì)陽光公寓的品質(zhì)都較早期推出的項(xiàng)目有很大的提升。目標(biāo)客戶的細(xì)分開發(fā)商品牌意識加強(qiáng)注重環(huán)境規(guī)劃設(shè)計(jì)注重細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)從各個(gè)方面體現(xiàn)“以人為本”隨去年以來御景園，樂瀾寶邸等高檔樓盤的面世，將這一地區(qū)的物業(yè)品質(zhì)和價(jià)位全面抬升。物業(yè)品質(zhì)分析客戶的理性選擇影響著住宅產(chǎn)品的品質(zhì)，開發(fā)商對于物業(yè)的定位越來越細(xì)分和明確。普通住宅華騰園外銷公寓樂瀾寶邸普通住宅東環(huán)18普通住宅九龍花園普通住宅世橋國貿(mào)公寓普通住宅勁松嘉園普通住宅新青年公寓普通住宅鑫兆豪園普通住宅廣馨居普通住宅怡馨園普通住宅世紀(jì)陽光物業(yè)類型物業(yè)類型表住宅名稱物業(yè)類型分析目前該區(qū)域物業(yè)中除樂瀾寶邸為外銷公寓，其它均為普通住宅。86合計(jì)：40華騰園10樂瀾寶邸6世橋國貿(mào)公寓10新青年公寓10鑫兆豪園10世紀(jì)陽光總建筑面積（萬平米）市場在銷項(xiàng)目表住宅名稱合計(jì)：12東環(huán)1880九龍花園5勁松嘉園廣馨居10怡馨園總建筑面積（萬平米）市場已銷項(xiàng)目表住宅名稱2001年以前每年的市場供應(yīng)量不超過10萬平米， 2002年的市場供應(yīng)量約為50萬平米，其中規(guī)模較大的樓盤華騰園一期推出18萬平米左右。（一）供應(yīng)分析總供應(yīng)量分析該地區(qū)近十年來一直是中低檔的居住類項(xiàng)目為主導(dǎo)，高檔項(xiàng)目的市場供應(yīng)很少，但近期隨著四環(huán)路的開通，CBD商圈及其輻射區(qū)域的范圍不斷向外擴(kuò)展，區(qū)域商品房的供應(yīng)量迅速增大。本項(xiàng)目地處東二環(huán)和東三環(huán)之間，緊臨繁華的國貿(mào)商圈，周邊物業(yè)銷售業(yè)績良好。真誠希望能攜手合作。我們在客戶資源、網(wǎng)絡(luò)資源等方面均有很好的優(yōu)勢。為了更好的完成項(xiàng)目的銷售任務(wù)，最大化保證發(fā)展商的利益，我們對項(xiàng)目的營銷方案進(jìn)行了分析和調(diào)整，提供了初步的銷售方案、現(xiàn)場包裝方案和宣傳推廣方案。通過我們的分析，我們認(rèn)為本項(xiàng)目在地理位置、現(xiàn)房發(fā)售等方面有一定的優(yōu)勢。同時(shí)購買房產(chǎn)的客戶對戶型的選擇更加合理實(shí)用，客戶對價(jià)格方面的敏感程度降低，取而代之的是對項(xiàng)目綜合方面的考慮。30摘要我們對雙花園項(xiàng)目周邊的市場進(jìn)行了調(diào)查與分析。28五、公司優(yōu)勢25（二）活動行銷25（一）媒體選擇20四、宣傳推廣方案16（七）現(xiàn)場包裝16（六）銷售策略15（五）項(xiàng)目建議15（四）價(jià)格方案15（三）客戶定位14（二）項(xiàng)目定位14（一）目前存在的問題13三、銷售方案13(四)面臨的威脅11（三）存在的機(jī)會10（二）項(xiàng)目劣勢分析10（一）項(xiàng)目優(yōu)勢分析9二、項(xiàng)目分析8（四）結(jié)論7（三）價(jià)格分析2（二）需求分析2（一）供應(yīng)分析萬通雙花園項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告目錄一、區(qū)域市場分析通過我們的分析，我們認(rèn)為目前市場建筑技術(shù)含量在提高，樓體立面、戶型及使用率均比較好。同時(shí)，我們也對本項(xiàng)目進(jìn)行了認(rèn)真的研究與分析。同時(shí)，在戶型設(shè)計(jì)、使用率、立面、社區(qū)環(huán)境、價(jià)格體系等方面存在一定的問題。我公司具有多年的銷售經(jīng)驗(yàn)和科學(xué)的管理體系。我們本著為發(fā)展商負(fù)責(zé)、對項(xiàng)目負(fù)責(zé)的態(tài)度開展我們的工作。一、區(qū)域市場分析雙花園小區(qū)位于東二環(huán)廣渠門東北角，根據(jù)我們對市場的了解本次市場調(diào)查所設(shè)定的調(diào)查范圍東起西大望路，西至廣渠門，南達(dá)勁松路，北抵鐵路，共對此區(qū)域的11個(gè)住宅項(xiàng)目進(jìn)行了調(diào)查。隨著CBD商圈的發(fā)展，泛CBD地區(qū)的住宅市場的供應(yīng)速度在2002年急劇增加。,已售項(xiàng)目有廣馨居,怡馨園,九龍花園, 東環(huán)18， 勁松嘉園?？v觀1998年以來該區(qū)域的供應(yīng)狀況，今年本區(qū)域的商品房進(jìn)入供應(yīng)高峰期，短時(shí)間內(nèi)將打破供求穩(wěn)定的狀態(tài)。整體來看是以50006000元/平米的中檔住宅居多，超過7000元/平米的高檔項(xiàng)目并不是很多，因此區(qū)域的物業(yè)以居住為主。開發(fā)商無論在項(xiàng)目的運(yùn)作還是在產(chǎn)品的設(shè)計(jì)上都比以往有所提高，具體體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面。由于同類地區(qū)樓盤價(jià)位、檔次相差懸殊，因此，同樣是商品房，但不同樓盤未來社區(qū)業(yè)主的層次，以及管理卻可能相差很大。樓體分析（1）建筑形式居住類物業(yè)項(xiàng)目為市場主流，產(chǎn)品形式多為高層塔樓和塔板混合，板式小高層的項(xiàng)目只有東環(huán)十八古柏家居。（3）小區(qū)規(guī)模除九龍花園外大多數(shù)項(xiàng)目規(guī)模小，建筑單體數(shù)量少。物業(yè)樓型統(tǒng)計(jì)表住宅名稱建筑形式結(jié)構(gòu)形式建筑單體數(shù)量層數(shù)世紀(jì)陽光塔樓、板樓剪力墻3棟塔樓15層、22層怡馨園塔樓剪力墻3棟塔樓25層廣馨居塔樓、多層剪力墻1棟塔樓，1棟多層新青年公寓塔樓框架結(jié)構(gòu)2棟塔樓未定勁松嘉園塔樓、多層框剪結(jié)構(gòu)1棟塔樓，1棟多層A座24層；B座14層世橋國貿(mào)公寓塔樓、板樓2棟塔樓，2棟板樓22層、12層九龍花園塔樓、板樓鋼混現(xiàn)澆9棟塔樓，3棟板樓多種層數(shù)東環(huán)18板式小高層剪力墻3棟塔樓11層、15層樂瀾寶邸塔樓、板樓剪力墻5棟塔樓17層、28層、25層、16層華騰園塔樓鋼混結(jié)構(gòu)7棟塔樓28層、25層裝修情況分析物業(yè)品質(zhì)的最直接的表現(xiàn)就在于裝修情況，物業(yè)的內(nèi)外裝修情況是評價(jià)項(xiàng)目品質(zhì)的一項(xiàng)非常重要的指標(biāo)。物業(yè)外部裝修情況表住宅名稱外墻裝修怡馨園涂料廣馨居涂料華騰園防水涂料世紀(jì)陽光高級涂料九龍花園高級涂料樂瀾寶邸深色仿石噴涂，高級淺灰色涂料勁松嘉園面磚東環(huán)18瓷磚世橋國貿(mào)公寓無釉瓷磚鑫兆豪園未定新青年公寓未定（2）本區(qū)域內(nèi)進(jìn)行內(nèi)部裝修的項(xiàng)目僅有3個(gè)項(xiàng)目多數(shù)項(xiàng)目為毛坯房和粗裝修，而且大部分精裝修項(xiàng)目為近兩年推出項(xiàng)目，從裝修的角度也可以看出本區(qū)域內(nèi)物業(yè)品質(zhì)在逐步提高。項(xiàng)目運(yùn)作時(shí)間表