【正文】 元/㎡帶裝修（基礎裝修）定價維持預定價格2200元/㎡的均價不變的基礎上，發(fā)展商對宅基本裝修，計算總價時按照2500元/㎡計算，可以為業(yè)主減輕一部分裝修費用。其他樓盤售價全部低于中天花園，且銷售情況均好過中天花園，如曦陽山莊的均價1850元，消化較快。留有余地，進退有據(jù)；（二）價格策略總綱確定實價，一步到位，迅速消化保守定價＋市場現(xiàn)狀定價法：2100－2300元/㎡分析：l 從目前產(chǎn)品的價值來看，主要體現(xiàn)在社區(qū)價值和環(huán)境價值上，但目前項目還未處于最佳展示階段，園林環(huán)境還未成型，樣板房和未來生活空間展示難于全部到位，消費者難以評估其到底值多少價值。建立市場信心；最大限度地實現(xiàn)項目價值；市場中端（跟進玉蘭園等）五、價格策略（一）定價原則——對策：全新生活模式的導入，區(qū)分開其他樓盤，將吸引點集中在本項目，那怕是對項目優(yōu)劣的討論，造成市場的高度關注。生活方式的定位較難把握。發(fā)揮了小區(qū)的設計特點。推廣形象和小區(qū)形象相符。較新穎的概念，炒作空間較大，容易引起市場關注。性價比模式：中天花園的性價比樓盤，較容易達到聚集人氣的目的，今年周邊可競爭樓盤急劇減少，使項目以更直接的方式面對市場。對本項目的啟示：綜合項目周邊以及市內其他區(qū)域現(xiàn)有的項目，對本項目而言，均無法全盤模仿，這對我們提出了一系列問題：擺在我們面前有三條路走：成熟社區(qū)的“飛地”模式：可營造小區(qū)休閑文化的氛圍，推廣形象和產(chǎn)品設計特色相符，主推一種新的生活方式。l ……（2）資源l 中天花園的品牌號召力；l 中天花園小區(qū)的要塞位置，屬于交通要道；l 地勢為中天花園較高處，景觀優(yōu)勢明顯；l 周邊配套齊全，學校、購物等條件較優(yōu)越和完備；l 項目的建筑屬于入口的標志建筑物，具有引領作用。因此，持續(xù)進行人文生態(tài)環(huán)境和社區(qū)價值展示，并適時將重點和注意力引導到“峰景園”的開發(fā)，是“峰景園”開發(fā)成功的重要要素之一。社區(qū)綜合發(fā)展是項目發(fā)展的核心能力。社區(qū)價值展示根據(jù)項目定位分析，“峰景園”的中天花園環(huán)境和社區(qū)環(huán)境是目標消費者最為認同的價值點之一，也是消費者最為考慮的重要因素之一。管理及服務◎全封閉式管理，更現(xiàn)新尚生活隱私；◎私家休閑會所；◎個性化鐘點保姆、社區(qū)服務員；◎24小時國際生活管家就在身邊—提供私家物業(yè)管理，專享私家家庭管理顧問；◎星級酒店式物業(yè)管理及貼心式服務；◎三重享受：社會服務聯(lián)盟：小區(qū)完美配套：貼身管家服務：設施屋苑范圍及周邊紅外線監(jiān)控，包括內線電話及國際互聯(lián)網(wǎng)絡、單位直撥中央保安通訊系統(tǒng)、視像對講系統(tǒng)、日夜守更巡邏、訪客登記中心、住戶私人智能卡，功能包括自由出入屋苑范圍及進出停車場。環(huán)境◎中天花園的品牌號召力；◎中天花園小區(qū)的要塞位置，屬于交通要道；◎地勢為中天花園較高處，景觀優(yōu)勢明顯；◎周邊配套齊全，學校、購物等條件較優(yōu)越和完備；◎項目的建筑屬于入口的標志建筑物，具有引領作用。戶型 ◎經(jīng)典房型，方正好用，緊湊不浪費；◎風景大玻璃；◎通風采光好；◎大陽臺◎功能分區(qū)合理；◎凸窗設計，更多實惠；◎大開間，大陽臺、通風采光好◎戶型方正；◎ 臨山景觀，視野開闊；規(guī)劃、設計◎有規(guī)模有氣勢的排列布局，不同角度有不同的風景；◎更人性化的社區(qū)活動及居住空間，讓高層生活更生動；◎戶型方正實用，實用率高；◎寬闊明亮的客廳；◎結構合理的布局；◎各個室內空間設計合理；◎室內房間尺度及使用更完善合理；◎私家儲藏室，超大陽臺；◎三重擁有：一流的產(chǎn)品設計一流的園林景觀設計一流的安全智能豪宅過往的公交車輛有：17路、25路、51路、251路、252路、253路；中巴有：82路、95路、9路等公交線路經(jīng)過本項目，所以本項目的較為便捷。區(qū)位◎貴陽純住宅大社區(qū)花園洋房；◎中天花園－峰景園私家花園；◎處于入口要道，交通便捷；◎組團內相對較安靜，是鬧中取靜的寶地；◎風水絕佳之地；◎三重景觀：遠：山城相依……山水城市的優(yōu)勢所在；中：中天花園……貴陽市自然環(huán)境最好、最大、配套最全的社區(qū)；近：時尚之都……社區(qū)優(yōu)美環(huán)境；靠內部多層（E棟）——————天景項目主入口多層（C、D棟）——御風新天大道多層（B棟）—————尚嶺小高層（A棟）————————峰頂空中花園。空間布局合理。動靜分區(qū)合理；戶型面積適中D棟：三房二廳一衛(wèi)空間布局合理；一梯二戶，通風好；功能分區(qū)合理。雙陽臺設計；方正實用；功能分區(qū)良好。南北通透；B棟：一房一廳一衛(wèi)私密性強；采光、通風良好；樣板區(qū)第一批次亮相第二種考慮：推薦：★ ★ ★ ★ ★（六）戶型銷售分析A棟：四房二廳二衛(wèi)樣板區(qū)第二批次亮相組合第一批次亮相組合 第一種考慮：推薦：★ ★ ★ ★泛售樓廣場第二批次亮相第二批次亮相組合：D棟與E棟相對好銷單位，以第一期上市單位來預測項目的市接受度，同時跟據(jù)一期上市產(chǎn)品的銷售狀況，調整二期產(chǎn)品結構，同時以二期較好銷單位來促進項目整體銷售，以實現(xiàn)項目整體目標。（三）產(chǎn)品銷售分析主打中庭景觀、產(chǎn)品結構主打產(chǎn)品結構與小區(qū)內部景觀（園林圍合）定位年青人，（二人世界）首次置業(yè)主打山景生態(tài)“0距離”A指數(shù)，較好，（開闊、園林、面積）A+指數(shù)，好銷（產(chǎn)品、戶型、面積、庭院、景觀）B指數(shù)，一般（補充產(chǎn)品、小面積）A+指數(shù)，好銷（開闊、山景、產(chǎn)品創(chuàng)新）（四）銷售指數(shù)分析（五）產(chǎn)品銷售組合分析 二種考慮：泛售樓廣場第二批次亮相組合：B、C棟組合為相對一般單位，以第一批上市熱銷口碑效應，與相對價格優(yōu)勢，促成第二組團銷售，以實現(xiàn)整體銷售目標。主流戶型面積：二房、三房；86—130㎡；年底（春節(jié)前）實現(xiàn)80%銷售四、產(chǎn)品策略（一）產(chǎn)品定位（關于項目產(chǎn)品的具體戶型和面積定位在前面的分報告中已經(jīng)提交，此處不再敘述）（二）產(chǎn)品分析預計銷售總額約7440萬；建議：250套，；第一居所 貴陽中天新杰作，傲視群雄。理念（新都市主義）建筑（創(chuàng)新產(chǎn)品）受眾身份角色年青的、白領的、高素質的（文化）30—49歲城市中產(chǎn)階層受眾描述社會中堅、“上行”階層、素質人群（三）產(chǎn)品定位 第一居所區(qū)外競爭—新添寨、二橋、市區(qū)分流 競爭分析 玉蘭園的分流；貼近定價、參照定價；區(qū)域最高端產(chǎn)品。獲獎引導對價位接受程度；入市時機佳消費者分析年內沒有強競對手入市，樓價波動不大。環(huán)境—生活；市場環(huán)境分析 環(huán)境社區(qū)趨勢（由產(chǎn)品—環(huán)境）； 謹呈：貴陽馳峰地產(chǎn)開發(fā)有限公司峰 景 園營 銷 策 劃 報 告 二零零四年七月十日3 / 122目 錄一、綱要結構………………………………………………………………………………123—1二、市場分析……………………………………………………………………………123—2三、基本策略………………………………………………………………………………123—4四、產(chǎn)品策略………………………………………………………………………………123—10五、價格策略………………………………………………………………………………123—34六、通路策略………………………………………………………………………………123—46七、推廣策略………………………………………………………………………………123—55八、推盤節(jié)秦………………………………………………………………………………123—68九、銷售執(zhí)行………………………………………………………………………………123—84十、推廣計劃匯總…………………………………………………………………………123—112一、綱要結構市場分析——基本策略——產(chǎn)品市場——價格策略——道路策略——推廣策略——推盤策略WHATWHOWHOYHOW二、市場分析大盤趨勢；（開發(fā)/消費）市區(qū)大盤。中天花園；領導者角色對大營坡的接受程度對產(chǎn)品、環(huán)境接受程度兩城區(qū)受眾，拉動區(qū)域高端消費選擇生理—交通克服心理—配套完善大社區(qū)包裝展示、體驗、演繹區(qū)內競爭——價格壓力主打“中天花園”三、基本策略（一）總體市場戰(zhàn)略 高端產(chǎn)品+高端價位分三步戰(zhàn)略實施建筑環(huán)境營銷概念包裝展示高端產(chǎn)品塑造中端價位入市促銷折扣付款方式高性價比認同興趣欲望行動（二）目標對象受眾地域范圍二城區(qū)消費者、區(qū)內或競爭對手的高端受眾層、中天品牌的擁護者、各地市消費者。環(huán)境（中天社區(qū)）戶型（情趣+實用）生活（康居） （四）競爭定位跳出大營坡板塊，區(qū)內第一大盤。（五）形象定位貴陽中天人——成熟社區(qū)的精品新尚住宅的標志廣告語 城市“新尚”生活“向往中天，向往峰景”（六）營銷要點項目資料：建議均價2200元/㎡；10月黃金周開盤主流房型配比：以三房為主、一房、二房、躍式適量為輔；160㎡以上大戶型約38套，且主要是躍層?？們r基本控制20萬—40萬。第一批次亮相組合：A、D、E棟為第一批亮相單位，以相對好銷單位開盤上市，給項目上市造勢，造成熱銷的轟動效應，為第二期上市項目帶來良好的市場前景。 第一批次亮相組合：A棟與C棟相對好銷單位與B棟一般單位同時亮相，以A、C棟單位帶動B棟銷售，同時以B棟單位來促成A、C棟銷售。大開間，大落地玻璃；方正實用；主人套房設計。經(jīng)典實用；采光好；三房二廳二衛(wèi)私密性強；使用率高；B棟：二房二廳一衛(wèi)入戶陽臺；雙陽臺設計視野開闊一梯二戶，通風、采光良好；（七）產(chǎn)品包裝這里所指的產(chǎn)品包裝，指的是聯(lián)體小組團的命名，具體命名如下：畔灣谷岸（八）產(chǎn)品賣點梳理配套（中天成熟社區(qū)）學校/生活配套主打賣點產(chǎn)品（集合式TOWHOUSE）創(chuàng)新戶型戶型（闊境） 交通：項目位于貴陽市云巖區(qū)茶店，中天花園旁，緊臨新添大道，屬于貴陽市的城郊結合部。建筑◎現(xiàn)代建筑◎坡屋頂；◎落地窗◎景觀陽臺裝修標準◎梯間裝修風格雅致，豪華；◎多款交樓標準（裝修套餐）供客戶選擇；◎樣板房現(xiàn)場專業(yè)解疑及個性化展示；◎個性化貼身裝修服務；◎多層立體綠化，多處園林景觀；◎曲徑通幽，移步易景，讓每一戶人家在回家過程中感受到家的靈氣。配套中天花園配套