光華大道項(xiàng)目管理提案及知識(shí)分析報(bào)告-展示頁
2025-01-27 02:03本頁面
【正文】 廈門東綸項(xiàng)目 廈門東綸 藍(lán)光項(xiàng)目 藍(lán)光地產(chǎn) 光華大道分為青羊段和溫江段兩部分。此處所指光華大道特指光華大道溫江段。 物業(yè)形態(tài) 市場研究－片區(qū)解析 57%8%9%26%多層電梯洋房別墅298, 29%261, 25%314, 30%121, 12%39, 4%3, 0%1 0 0 以下1 0 0 ～1 2 01 2 0 ～1 4 01 4 0 ～1 6 01 6 0 以上其他面積段需求 100平方米以下的面積段對(duì)市場來說吸引力很大，占有成交率的 29％。120平方米 140平方米的需求量相對(duì) 120平方米 140平方米相對(duì)較小，但是在開發(fā)商強(qiáng)推的基礎(chǔ)下，還是能夠成為主力銷售戶型。 0102030405060708090100以下100～120120～140140～160160以上其他 140平方米 160平方米的走勢(shì)一直比較平穩(wěn)，但是需求量相對(duì)較低。 100平方米以下的二房也是客戶需求體現(xiàn)得比較強(qiáng)烈的一個(gè)面積斷。在之后的持續(xù)銷售中逐漸滑落至平穩(wěn)狀態(tài)。 面積斷需求變化情況 客戶來源區(qū)域 65%23%12%成都溫江外地容積率012上林寬境金域.香洲 七彩花都 都市水岸安納西時(shí)光怡和茗居 嘎那河畔容積率容積率 樓盤容積率 已知明年上市的項(xiàng)目約 8個(gè) ， 開發(fā)總量約 200萬平米 。 土地供應(yīng)量 競爭對(duì)手的土地信息 市場研究－重點(diǎn)競品情況 根據(jù)最近的市場信息，和記黃埔會(huì)在光華大道項(xiàng)目采取“造鎮(zhèn)”的方式，使用中西結(jié)合的風(fēng)格，打造低密度的大型居住社區(qū)。 項(xiàng)目名稱 凈用地面積（㎡） 容積率 k 建筑密度 綠地率 和記黃埔 ≤ ≤30% ≤35% 藍(lán)光項(xiàng)目 120230 ≥k≥ ≤30% ≤35% 華新國際 ≤ ≤30% ≤35% 天祥項(xiàng)目 73620 ≥k≥ ≤28% ≤35% 市場研究－結(jié)論 光華大道樓盤均低容積率； 產(chǎn)品很多，市場競爭十分激烈；；外來開發(fā)商也涌入市場 光華大道延線及城區(qū)周邊項(xiàng)目規(guī)模較大 ， 多為百畝以上品牌商開發(fā)大盤； 主力戶型集中于 120㎡ 140㎡面積，價(jià)格普遍低于城區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格。 區(qū)域人群購買力旺盛。 隨著各知名開發(fā)商及代理公司紛紛進(jìn)入，區(qū)域整體營銷水平不斷提升，引進(jìn)先進(jìn)的營銷觀念及手法，對(duì)區(qū)域整體樓盤品質(zhì)具有推進(jìn)重用； 在目前城西的眾多已建成或正在建設(shè)中樓盤中可以發(fā)現(xiàn)，提出 “ 健康 ” 、“ 綠 ” 、 “ 天然 ” 等概念的不在少數(shù)。 屬于這個(gè)城市的氣質(zhì) 飄揚(yáng)在這個(gè)年輕城市上空的氣質(zhì) 不用說出來，用身體的觸覺就能感受 對(duì)于北京來說， 可能是政治， 對(duì)于深圳來說， 可能是欲望， 對(duì)于廣州來說， 可能是包容， 對(duì)于成都來說， 自由舒適的居住，是這個(gè)城市的期盼。 由光華大道想到的 第一層：遠(yuǎn) （ 第一反應(yīng) ， 道路里程 ） 第二層：稀有 （ 作為物業(yè)名稱來講 ） 第三層：尊貴 （ 富人的行宮 ） 第四層：物業(yè)功能 （ ? ） 第五層：想象空間 （ ?? ） 第六層：期望值 （ ！ ） [光華大道 ]信息傳遞層次： 遠(yuǎn) ， 是光華大道的一個(gè)重要屬性 造就了 “尊貴生活” 實(shí)現(xiàn)了極少數(shù)人的生活理想 構(gòu)筑了唯一性”和“不可比擬性”的價(jià)值體系 遠(yuǎn) ◇ 放大遠(yuǎn)的屬性 ◇明確無誤的傳達(dá)方位信息 ◇和溫江群區(qū)隔開來 ◇暗示 “ 遠(yuǎn)逸 ” 的生活理想 ◇自由超然的生活格調(diào)，自信、自賞 ◇一騎絕塵，具有開創(chuàng)性和引導(dǎo)性 靜 隱 逸 靜靜的心情 回家的路 安全、溫馨、私敏 { 閑逸 安逸 隱逸 清逸 飄逸 遠(yuǎn)逸 逸趣 放逸 超逸 奔逸脫逸 逸興享逸 亦靜亦動(dòng) } 遠(yuǎn) 光華大道有靜、隱的特性。 光華大道上的生活，原本就是一種 “逸” 形的生活 對(duì)于光華大道來說，這原本就是一條回家的路 …… 客戶定位研究 光華大道購房客戶群總體特征： ? 他們大多數(shù)來自城西 ? 有經(jīng)濟(jì)實(shí)力又有文化修養(yǎng) ? 愛好廣泛，對(duì)新事物接受能力較強(qiáng) 這樣的一群人，仁和對(duì)他們是一種什么樣的概念？ 客戶定位研究 仁和印象 仁和春天百貨 仁和珠寶 成都最高檔購物中心 成都首席精品珠寶店 仁和 —— 尊貴、精品 仁和春天大道 —— 將尊貴、精品真正的、完整的融入生活 目標(biāo)客戶群 尊貴層次論 尊 貴高 級(jí)層次 尊貴進(jìn)化層次 尊貴初級(jí)層次 生活理念：我要尊貴（主動(dòng)） 行為：占有、炫耀、吃喝玩樂、名牌享受 心理特征：處于出人頭地階段，渴望揚(yáng)名，渴望社會(huì)的注意、認(rèn)同 生活理念：尊貴要我（被動(dòng)） 心理特征：自信、輕輕松松超越物質(zhì)對(duì)人的束縛跨 越世俗符號(hào)的限制，進(jìn)退自如 行為：占有最好的資源，滿足尊貴對(duì)人提出的符號(hào)要求 生活理念：尊貴由我（主動(dòng)） 心理特征：自信、輕輕松松超越物質(zhì)對(duì)人的束縛跨 越世俗符號(hào)的限制，進(jìn)退自如 行為：占有最好的資源，但已經(jīng)不刻意用來炫耀而用來享受，生活完全由自己做主 尊貴初級(jí)層次 尊貴進(jìn)化層次 尊貴高級(jí)層次 住宅特點(diǎn) 文化特質(zhì) 居住誤區(qū) 夸張、張揚(yáng) 以大為貴 貴價(jià)盤 以豪為美 嫁接文化符號(hào) “貴族”盤 平靜的豪 歸心的宅 尊貴，身心由我 他們的 夢(mèng)想與期待 同時(shí)也代表他們的屬性特征 品味 來自生活的點(diǎn)點(diǎn)滴滴，對(duì)高尚、舒適的向往 格調(diào) 來自自身的成長，對(duì)生活的報(bào)答 身份 與眾不同的價(jià)值體現(xiàn) 自我 對(duì)人生的感悟，自身回饋世界的方式 目標(biāo)群分析 — 生活期盼 尊貴初級(jí)層次 尊貴第二層次 尊貴第三層次 共性 追求生活品味 在意生活方式 足夠的支付能力 相信自己的判斷 生活的寵兒， 成功者，所謂的“富人”；是貴族階層的雛形（在大陸，現(xiàn)階段沒有貴族）；講究 品位 ，講究 格調(diào) ，講究 身份 。 目標(biāo)群分析 — 生活渴求 他們擁有財(cái)富，或者擁有創(chuàng)造財(cái)富的財(cái)富 追求對(duì)于他們來說是用無止盡 他們?cè)谄床?，在前進(jìn) 他們自主而不跟從 他們是城市里不可缺少的人物 他們帶動(dòng)了城市的進(jìn)步 但是他
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