光華大道項(xiàng)目管理提案及知識分析報(bào)告-文庫吧
2025-01-11 02:03 本頁面
【正文】 65%23%12%成都溫江外地容積率012上林寬境金域.香洲 七彩花都 都市水岸安納西時(shí)光怡和茗居 嘎那河畔容積率容積率 樓盤容積率 已知明年上市的項(xiàng)目約 8個(gè) ， 開發(fā)總量約 200萬平米 。其中主要以和記黃埔集團(tuán) 、 金瑞泰房產(chǎn)公司 、 邁普網(wǎng)絡(luò)公司 、 花樣年房產(chǎn)公司項(xiàng)目為主 ， 預(yù)計(jì)供應(yīng)總體量在 166萬平米左右 ， 占到總供應(yīng)體量的 ％ 。 土地供應(yīng)量 競爭對手的土地信息 市場研究－重點(diǎn)競品情況 根據(jù)最近的市場信息，和記黃埔會(huì)在光華大道項(xiàng)目采取“造鎮(zhèn)”的方式，使用中西結(jié)合的風(fēng)格，打造低密度的大型居住社區(qū)。并且電梯占絕大部分。 項(xiàng)目名稱 凈用地面積（㎡） 容積率 k 建筑密度 綠地率 和記黃埔 ≤ ≤30% ≤35% 藍(lán)光項(xiàng)目 120230 ≥k≥ ≤30% ≤35% 華新國際 ≤ ≤30% ≤35% 天祥項(xiàng)目 73620 ≥k≥ ≤28% ≤35% 市場研究－結(jié)論 光華大道樓盤均低容積率； 產(chǎn)品很多，市場競爭十分激烈；；外來開發(fā)商也涌入市場 光華大道延線及城區(qū)周邊項(xiàng)目規(guī)模較大 ， 多為百畝以上品牌商開發(fā)大盤； 主力戶型集中于 120㎡ 140㎡面積，價(jià)格普遍低于城區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格。 物業(yè)類型：以多層物業(yè)為主 。 區(qū)域人群購買力旺盛。成都、溫江均為較為富裕的地區(qū) 客戶來源：主要以吸引成都客戶和溫江本地經(jīng)濟(jì)實(shí)力較好客戶為主。 隨著各知名開發(fā)商及代理公司紛紛進(jìn)入，區(qū)域整體營銷水平不斷提升，引進(jìn)先進(jìn)的營銷觀念及手法，對區(qū)域整體樓盤品質(zhì)具有推進(jìn)重用； 在目前城西的眾多已建成或正在建設(shè)中樓盤中可以發(fā)現(xiàn)，提出 “ 健康 ” 、“ 綠 ” 、 “ 天然 ” 等概念的不在少數(shù)。 光華大道做為成都與溫江連接的紐帶，有著無與倫比的人居條件必將在未來吸引大量的追求生活品質(zhì)的人！ 先天決定著后天 血統(tǒng)影響日后的成長軌跡 在市場和數(shù)據(jù)的背后 意味著我們必須用心 ? 市場研究 ? 項(xiàng)目定位 ? 物業(yè)發(fā)展建議 ? 營銷推廣 成都，最古老而又最現(xiàn)代化的一個(gè)城市，天造一半、人造一半，無論是地理環(huán)境、還是城市氛圍，都仿佛受到上天的特別寵愛。 屬于這個(gè)城市的氣質(zhì) 飄揚(yáng)在這個(gè)年輕城市上空的氣質(zhì) 不用說出來，用身體的觸覺就能感受 對于北京來說， 可能是政治， 對于深圳來說， 可能是欲望， 對于廣州來說， 可能是包容， 對于成都來說， 自由舒適的居住，是這個(gè)城市的期盼。 在客戶來源已經(jīng)清晰的情況下，潛在客戶的深層需求就成為我們研究的重點(diǎn)。 由光華大道想到的 第一層：遠(yuǎn) （ 第一反應(yīng) ， 道路里程 ） 第二層：稀有 （ 作為物業(yè)名稱來講 ） 第三層：尊貴 （ 富人的行宮 ） 第四層：物業(yè)功能 （ ? ） 第五層：想象空間 （ ?? ） 第六層：期望值 （ ！ ） [光華大道 ]信息傳遞層次： 遠(yuǎn) ， 是光華大道的一個(gè)重要屬性 造就了 “尊貴生活” 實(shí)現(xiàn)了極少數(shù)人的生活理想 構(gòu)筑了唯一性”和“不可比擬性”的價(jià)值體系 遠(yuǎn) ◇ 放大遠(yuǎn)的屬性 ◇明確無誤的傳達(dá)方位信息 ◇和溫江群區(qū)隔開來 ◇暗示 “ 遠(yuǎn)逸 ” 的生活理想 ◇自由超然的生活格調(diào)，自信、自賞 ◇一騎絕塵，具有開創(chuàng)性和引導(dǎo)性 靜 隱 逸 靜靜的心情 回家的路 安全、溫馨、私敏 { 閑逸 安逸 隱逸 清逸 飄逸 遠(yuǎn)逸 逸趣 放逸 超逸 奔逸脫逸 逸興享逸 亦靜亦動(dòng) } 遠(yuǎn) 光華大道有靜、隱的特性。 但是更多擁有“逸”的展現(xiàn)。 光華大道上的生活，原本就是一種 “逸” 形的生活 對于光華大道來說，這原本就是一條回家的路 …… 客戶定位研究 光華大道購房客戶群總體特征： ? 他們大多數(shù)來自城西 ? 有經(jīng)濟(jì)實(shí)力又有文化修養(yǎng) ? 愛好廣泛，對新事物接受能力較強(qiáng) 這樣的一群人，仁和對他們是一種什么樣的概念？ 客戶定位研究 仁和印象 仁和春天百貨 仁和珠寶 成都最高檔購物中心 成都首席精品珠寶店 仁和 —— 尊貴、精品 仁和春天大道 —— 將尊貴、精品真正的、完整的融入生活 目標(biāo)客戶群 尊貴層次論 尊 貴高 級層次 尊貴進(jìn)化層次 尊貴初級層次 生活理念：我要尊貴（主動(dòng)） 行為：占有、炫耀、吃喝玩樂、名牌享受 心理特征：處于出人頭地階段，渴望揚(yáng)名，渴望社會(huì)的注意、認(rèn)同 生活理念：尊貴要我（被動(dòng)） 心理特征：自信、輕輕松松超越物質(zhì)對人的束縛跨 越世俗符號的限制，進(jìn)退自如 行為：占有最好的資源，滿足尊貴對人提出的符號要求 生活理念：尊貴由我（主動(dòng)） 心理特征：自信、輕輕松松超越物質(zhì)對人的束縛跨 越世俗符號的限制，進(jìn)退自如 行為：占有最好的資源，但已經(jīng)不刻意用來炫耀而用來享受，生活完全由自己做主 尊貴初級層次 尊貴進(jìn)化層次 尊貴高級層次 住宅特點(diǎn) 文化特質(zhì) 居住誤區(qū) 夸張、張揚(yáng) 以大為貴 貴價(jià)盤 以豪為美 嫁接文化符號 “貴族”盤 平靜的豪 歸心的宅 尊貴，身心由我 他們的 夢想與期待 同時(shí)也代表他們的屬性特征 品味 來自生活的點(diǎn)點(diǎn)滴滴，對高尚、舒適的向往 格調(diào) 來自自身的成長，對生活的報(bào)答 身份 與眾不同的價(jià)值體現(xiàn) 自我 對人生的感悟，自身回饋世界的方式 目標(biāo)群分析 — 生活期盼 尊貴初級層次 尊貴第二層次 尊貴第三層次 共性 追求生活品味 在意生活方式 足夠的支付能力 相信自己的判斷 生活的寵兒， 成功者，所謂的“富人”；是貴族階層的雛形（在大陸，現(xiàn)階段沒有貴族）；講究 品位 ，講究 格調(diào) ，講究 身份 。夢想著有一塊地，蓋一棟最 自我 的房子。 目標(biāo)群分析 — 生活渴求 他們擁有財(cái)富，或者擁有創(chuàng)造財(cái)富的財(cái)富 追求對于他們來說是用無止盡 他們在拼搏，在前進(jìn) 他們自主而不跟從 他們是城市里不可缺少的人物 他們帶動(dòng)了城市的進(jìn)步 但是他們依然在尋找，真正的“家” 那是他們的 歸屬感 所在 用一個(gè)詞可以概括這些人 主人 目標(biāo)群分析 — 核心目標(biāo)群 主人的要求 區(qū)位 社區(qū)形態(tài) 服務(wù) 出則紅塵，入則自然，進(jìn)退自如 自然的地塊，但不以都市脫節(jié)。其獨(dú)特性，珍貴性滿足成功人士對地位
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