【正文】 性 98折，按揭 99折，均價(jià) 5300元 /㎡ 。已售 2023套 最高價(jià) 5771元 /平米 ：二室二廳 7套、三室二廳 108127平方米 77套19棟 ：二室二廳 (8套 )：二室二廳 80平米 4套、三室二廳 110120平米 4套3棟 依托 “ 中南地區(qū)區(qū)域性的鐵路客運(yùn)中心和具有商務(wù)功能的交通樞紐型城市副中心 ” 世界級皇家園林，國際級航母配套，滿屋名牌， 9A精裝，長沙恒大綠洲將以國際一流品質(zhì)，鑄就武廣新城首席名流居所。長沙恒大綠洲，武廣新城片區(qū)熱銷中！一期清尾九七折，一次性付款和按揭均九八折。最高價(jià) 7264元 /平米戶 數(shù)： 1518套 成交量 ——2023年樓市開始退溫，成交量將縮減 2到 3成 長沙商品住宅市場 20232023年市場成交走勢圖資料來源： CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)達(dá)觀觀點(diǎn)：2023年的長沙樓市，四大關(guān)鍵詞：（供貨） 多 ，（成交） 降 ，（價(jià)格） 穩(wěn) ，（政策） 緊恒大綠洲 綜上所述， 2023年整體成交規(guī)模的收縮已成不爭事實(shí)。而天心區(qū)則以 1134套排名第二，開福區(qū)則成交 586套，位列第三，成交量較低反應(yīng)出需求已較去年末降低。表明投資需求開始占據(jù)市場主導(dǎo)地位；隨著宏觀調(diào)控的持續(xù)深入，投資需求比重將縮小，同時(shí)，城市剛性需求經(jīng)過 09年的集中釋放 ， 10年將有所收緊。 供求比 ——上半年市場供求基本平衡，下半年將出現(xiàn)供過于求局面 長沙商品住宅市場 20232023年市場供求走勢圖資料來源： CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)通過預(yù)測長沙市 2023年供求關(guān)系 ，我們認(rèn)為：2023年， 長沙房地產(chǎn) 市場上半年供求平衡，下半年 供應(yīng)量激增 ，供大于求 將 成定局 ， 銷售壓力 隨之 劇增！小結(jié)：1）政策層面： 09年底以來，中央出臺了系列抑制投資需求，控制房價(jià)上漲的措施及條例，房地產(chǎn)政策從緊趨勢逐漸明朗， 10年國家將繼續(xù)給樓市降溫；2）需求層面： 09年三、四季度成交量明顯放緩。按照 2023年各季度的新增供應(yīng)及成交量來計(jì)算，未來四季度長沙市場整體供求保持在 1左右，有利于市場穩(wěn)定良性發(fā)展。由于供應(yīng)量下降，預(yù)計(jì) 2023年長沙住宅市場供求將趨于平衡。另據(jù)統(tǒng)計(jì)， 2023年 1月商品房簽約 17574套，面積 /平方米。 2023年 供求關(guān)系預(yù)測 供應(yīng)量 ——整體供應(yīng)量預(yù)計(jì)達(dá) 1270萬方，下半年銷售壓力大 長沙 20232023年供應(yīng)量走勢資料來源： CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)板塊供應(yīng)量： 各區(qū)間供應(yīng)量增加，競爭進(jìn)一步升級區(qū)域名稱 總供應(yīng)量 特點(diǎn)雨花區(qū) 供應(yīng)量與銷量長沙市各區(qū)最大 芙蓉區(qū) 127萬平方米 新盤更比老盤多 天心區(qū) 180萬平方米 大量新盤入市解房荒 開福區(qū) 300萬平方米 產(chǎn)品大升級 岳麓區(qū) 新盤崛起二三環(huán)之間 星沙 280萬平方米 新盤供應(yīng)很充足 2023年，各板塊的供應(yīng)量繼續(xù)走高，板塊間的競爭進(jìn)一步加大。 2月份，新開盤樓盤僅兩個(gè)，且屬于已有樓盤后期發(fā)售，市場趨于供求平衡。受季節(jié)性因素及政策轉(zhuǎn)向因素的影響， 2023年長沙市上半年供應(yīng)量不大 。通過 對長沙 09下半年至 10年第一季度的分析 ，我們認(rèn)為：長沙樓市自 09年中開始，量價(jià)齊升態(tài)勢明顯，整體發(fā)展迅猛，消費(fèi)力的快速消耗及價(jià)格的快速上漲，對未來銷售形成一定挑戰(zhàn) ！小結(jié)：根據(jù)官方公布數(shù)據(jù)， 08年新開工建筑面積 1013萬平米， 09年上半年為 390萬平方米， 09年下半年為 500萬平米，預(yù)計(jì) 10年上半年為 700萬平米；自 08年初至 10年上半年，累計(jì)新開工面積達(dá)萬方，扣除 0 09年供應(yīng)量， 10年上半年尚有未上市新開工建筑面積 998萬平方米?？傮w看來，三月保持了價(jià)量同漲的良好形勢。u 3月階段成交情況3月，長沙住宅類商品房成交 11127套，總成交面積 ，成交均價(jià) 4757元 /平米。在成交面積和成交套數(shù)下降的同時(shí)，我們卻看到成交均價(jià)的上升之勢。 1484 4882根據(jù) 0731fdc網(wǎng)已經(jīng)公布數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)u 2月成交情況年前長沙房地產(chǎn)市場，成交量穩(wěn)步增長。 272677 2583 4385 6217 59 4680我們認(rèn)為，既然項(xiàng)目已做的足夠好，又已擁有足夠多的優(yōu)勢，那么我們要做的，就是將最核心的優(yōu)勢集結(jié)成拳，再用力打出去！落地！升級！因此，我們必須 ——重新審視市場，重新挖掘優(yōu)勢，重新研究客群，重新定位項(xiàng)目，重新塑造形象！達(dá)觀觀點(diǎn)：市場的研判 ——市場研究分析TWO09年長沙樓市急速回暖，10年是佳境延續(xù)，還是暗藏危機(jī)？成交時(shí)間 成交面積（㎡） 成交套數(shù) 成交均價(jià)（元 /㎡） 309634 2894 4519 272677 2583 4385 190931 1723 4572 193088 1892 4657u 1月成交情況根據(jù) 0731fdc網(wǎng)已經(jīng)公布數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)隨著春節(jié)的臨近 ,成交量逐步遞減，成交均價(jià)卻穩(wěn)步增長， 關(guān)鍵在于 2023年底，由于國家二套房政策落實(shí)、銀行信貸收緊，投資投機(jī)需求再受抑制 等 多方因素影響下，房產(chǎn)投資投機(jī)逐漸縮小。批判二： 優(yōu)勢未充分挖掘，價(jià)值未有效整合，落地性不強(qiáng)批判三： 僅局限于項(xiàng)目，未籌謀于企業(yè)，資源利用不夠好的營銷推廣應(yīng)達(dá)成項(xiàng)目與企業(yè)的雙贏格局，而不僅僅局限于個(gè)盤的短期利益。后期借藍(lán)爵的推出驟然之間將形象拔高，又未能給予充足的價(jià)值支撐，導(dǎo)致項(xiàng)目前后形象差距過大，而給予消費(fèi)者的心理差距也很大。強(qiáng)化核心優(yōu)勢；把握客戶心理；調(diào)動購買欲望。購房者的印象地段好，規(guī)模大，配套全，實(shí)力強(qiáng)，好像各方面都不錯(cuò)，但卻難以激發(fā)購買的欲望。敬請尊重一個(gè)世界 500強(qiáng)企業(yè)進(jìn)入長沙的首個(gè)項(xiàng)目一個(gè)規(guī)模達(dá) 120萬平米的超級大盤一個(gè)囊括全程名校、豪華會所、繁華商街、精品華宅的成熟社區(qū)……而今的新城新世界，離大家的期望還有多遠(yuǎn)？新世界集團(tuán)的期望世界 500強(qiáng)企業(yè)進(jìn)入長沙的首個(gè)項(xiàng)目，新世界集團(tuán)繼香港、北京、上海、廣州等 22省 4大直轄市后的新戰(zhàn)地……企業(yè)品牌與項(xiàng)目形象的雙向提升；銷售速度與銷售價(jià)格的全面拉升；短期經(jīng)營與長遠(yuǎn)開發(fā)的同期實(shí)現(xiàn)。達(dá)觀整合推廣機(jī)構(gòu)版權(quán)所有 新城新世界整合推廣策劃案2023年 4月 業(yè)內(nèi)人士的印象特色不夠鮮明，個(gè)性不夠突出，擁有的遠(yuǎn)比宣傳的多，做的遠(yuǎn)比說的好！優(yōu)勢要挖掘；價(jià)值要整合；形象要明晰。一個(gè)極為中庸的樓盤。如何突破瓶頸，扭轉(zhuǎn)局面？本案架構(gòu)一、現(xiàn)實(shí)的批判 —— 前期推廣回顧二、市場的研判 —— 市場研究分析三、項(xiàng)目的評判 —— 項(xiàng)目優(yōu)劣分析四、客戶的尋判 —— 目標(biāo)客戶定位五、定位的重判 —— 全新項(xiàng)目定位六、營推的公判 —— 營銷推廣部署七、媒介的整合 —— 整體媒介建議現(xiàn)實(shí)的批判 ——前期推廣回顧ONE項(xiàng)目前期推廣過于平實(shí)，未能在項(xiàng)目入市之初奠定項(xiàng)目高端及大盤的形象。批判一： 前期推廣太平實(shí)，后期形象太高調(diào)，心理差距大項(xiàng)目擁有多項(xiàng)優(yōu)勢資源，但從前期推廣來看，卻未能有效挖