【正文】 開發(fā)商決定“養(yǎng)房養(yǎng)價(jià)”。除一層售光外，二三層暫不出售。每平方米售至７８００元至８１００元。一期工程一樓商業(yè)鋪面約１本項(xiàng)目市場調(diào)查的目的：了解菏澤地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)模式、銷售模式、銷售價(jià)格、市場反映情況；了解菏澤地區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)分布、業(yè)態(tài)發(fā)展情況；從而分析項(xiàng)目的優(yōu)劣勢，發(fā)掘項(xiàng)目的發(fā)展差異化戰(zhàn)略、確定項(xiàng)目的價(jià)格水平；調(diào)查目標(biāo)： 康莊服裝批發(fā)市場 牡丹步行街項(xiàng)目 小商品批發(fā)市場 恒盛商業(yè)房地產(chǎn)因?yàn)槠淇蛻粜枨蟮奶厥庑浴⒗鎱f(xié)調(diào)的多樣性和開發(fā)商贏利模式的不確定性，所以更需要進(jìn)行市場調(diào)查和研究。我們認(rèn)為：房地產(chǎn)市場在經(jīng)歷了淘汰、整合、規(guī)范之后必將穩(wěn)定發(fā)展，同時(shí)房地產(chǎn)價(jià)格也將進(jìn)入穩(wěn)定上升階段，根據(jù)國家政策的目標(biāo)，國內(nèi)的房價(jià)將會(huì)控制在3~5%/每年的增長率；另外，在經(jīng)過半年的政策影響作用下，很多真實(shí)的房地產(chǎn)消費(fèi)需求也被推遲，房地產(chǎn)的銷售、宣傳等工作也有一定的推延，但是隨著市場形勢的緩和，在下半年，房地產(chǎn)的銷售將會(huì)出現(xiàn)一個(gè)小的高峰，10~12月將會(huì)成為今年的房地產(chǎn)旺季。這個(gè)階段，房地產(chǎn)市場開始出現(xiàn)了短暫的低谷，房地產(chǎn)開發(fā)商以及消費(fèi)者也開始逐步冷靜，同時(shí)由于國內(nèi)房地產(chǎn)發(fā)展依然處于發(fā)展階段，這種階段性的低谷，對于房地產(chǎn)市場的整體走勢影響不大，國家的政策從宏觀層面推動(dòng)了房地產(chǎn)市場的規(guī)范化運(yùn)作，推動(dòng)了房地產(chǎn)市場的前進(jìn)，所以在7月份又出現(xiàn)了小幅的回升。從2004年開始，國家對于房地產(chǎn)市場的關(guān)注開始增大，同時(shí)各個(gè)媒體以及國內(nèi)外相關(guān)機(jī)構(gòu)開始爭論“房地產(chǎn)泡沫”問題，導(dǎo)致房地產(chǎn)的消費(fèi)者以及開發(fā)商對房地產(chǎn)發(fā)展開始產(chǎn)生疑慮；進(jìn)入2005年之后，國務(wù)院通過政策進(jìn)行了宏觀調(diào)控，提出了穩(wěn)定房價(jià)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的良性、健康發(fā)展，正確引導(dǎo)購房者的消費(fèi)觀念。“國房景氣指數(shù)”可以從土地、資金、開發(fā)量、市場需求等角度顯示全國房地產(chǎn)業(yè)基本運(yùn)行狀況，波動(dòng)幅度，預(yù)測未來趨勢，為國家宏觀調(diào)控提供預(yù)警機(jī)制，為投資者選擇投資機(jī)遇提供統(tǒng)計(jì)信息。它是對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展變化趨勢和變化程度的量化反映，由8個(gè)分類指數(shù)合成運(yùn)算出綜合指數(shù)，并用百分制表示。其中，商品住宅平均銷售價(jià)格上漲11%，%，%。――。7月末，%。企業(yè)自籌資金3820億元，%；利用外資142億元，%。17月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源11141億元，%。其中，%；，%；，%。――。17月，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資7587億元，%。17月，全國完成土地開發(fā)面積9663萬平方米，同比增長1%。以建設(shè)魯蘇豫皖四省交界處區(qū)域中心城市為目標(biāo)，以城市總體規(guī)劃為指導(dǎo)，完成開發(fā)區(qū)、老城區(qū)和城市中心區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃；打通牡丹北路、和平南路，高標(biāo)準(zhǔn)改造牡丹路、黃河西路，翻修改造高平路、雙井街等老城區(qū)背街巷道路。全市專業(yè)批發(fā)市場交易額達(dá)到235億元。2005年，市政府?dāng)M著重抓好以下八項(xiàng)工作，其中（四）以商貿(mào)流通為重點(diǎn)，促進(jìn)服務(wù)業(yè)快速發(fā)展（加快專業(yè)批發(fā)市場建設(shè)。截止2000年底，我國人均GDP為856美元，上述16項(xiàng)指標(biāo)中還有3項(xiàng)指標(biāo)示達(dá)到，一個(gè)是農(nóng)村人均收入只達(dá)到1066元，比1200元少134元；第二個(gè)是人均每天蛋白質(zhì)攝入量73克，比指標(biāo)少2克；第三個(gè)是農(nóng)村衛(wèi)生保健初級合格率只達(dá)到80%；恩格爾系數(shù)城市為37%，%菏澤發(fā)展展望2005年度經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展主要目標(biāo)全市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的主要預(yù)期目標(biāo)是，生產(chǎn)總值增長15%，二、三產(chǎn)業(yè)比重提高3個(gè)百分點(diǎn)：全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增長30%；地方財(cái)政收入增長15%；社會(huì)消費(fèi)品零售總額增長15%；進(jìn)出口增長25%，實(shí)際利用外資增長30%；農(nóng)民人均純收入和城鎮(zhèn)居民人均可支配收入分別增長8%和10%；新增城鎮(zhèn)就業(yè)8萬人以上，%以內(nèi)；‰以內(nèi)。消費(fèi)性支出100%，國際上通常以恩格爾系數(shù)來衡量某個(gè)國家的生活水平，具體分類是：30以下為富有；3040為富裕；4050為小康；5060為溫飽；60以上是貧困。經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、工業(yè)園、城市公園等投資載體和城市基礎(chǔ)環(huán)境建設(shè)等都進(jìn)行得如火如荼。全市機(jī)關(guān)、。全市救濟(jì)災(zāi)民57萬人次。城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性支出4833元，%；，%。%,%,%。全市在崗職工人均工資收入8733元，同比增加955元，%；城鎮(zhèn)居民可支配收入6734元，%；農(nóng)民年人均純收入2635元，同比增加441元，%。其中第二產(chǎn)業(yè)在GDP中的比重達(dá)到40%，歷史上第一次超過第一產(chǎn)業(yè)；農(nóng)民人均純收入2653元，增長20%，也是1997年以來增幅最高的一年。其中，%；；%；，%。在投資加大的同時(shí)，2004年菏澤的地區(qū)生產(chǎn)總值、地方財(cái)政收入、社會(huì)消費(fèi)品零售總額、農(nóng)民人均收入等都有了不同程度的提高。全市完成國內(nèi)生產(chǎn)總值290億元，%；，%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入5891元，%；年末金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)存、,。菏澤的工業(yè)尚屬初級階段，經(jīng)濟(jì)和城市化建設(shè)投入欠賬多。每年的四月和九月十九日在菏澤市分別舉辦菏澤國際牡丹花會(huì)、中國林產(chǎn)品交易會(huì)?，F(xiàn)有文物古跡100多處，其中國家級重點(diǎn)文物保護(hù)單位1處，省級重點(diǎn)文物保護(hù)單位17處。菏澤市是“中國牡丹之鄉(xiāng)”，牡丹栽培面積達(dá)十萬多畝，已形成九大色系，千余個(gè)品種，是全國最大的花卉植物園，也是全國最大的牡丹生產(chǎn)、科研、觀賞、出口基地。水生動(dòng)物主要有魚、蝦和甲魚。水生植物主要有葦、藕、蒲草等。是全國第四個(gè)、全省第一個(gè)平原綠化達(dá)標(biāo)市；，約占全省總量的1/6之多，是全國農(nóng)區(qū)最大的經(jīng)濟(jì)林基地。蔬菜、瓜類品種繁多，是全國著名的“西瓜之鄉(xiāng)”。農(nóng)作物栽培有禾本科、豆科、錦葵科、旋花科等作物，共23類，568個(gè)品種?？偯娣e12238平方公里， 2004年，‰，‰，‰，城市人口28萬，現(xiàn)建城區(qū)面積18平方公里，城市遠(yuǎn)景規(guī)劃總面積120平方公里。與蘇、豫、皖三省接壤，南北最長距離157公里，東西最寬距離145公里。48’116176。39’35176。本次文件要求提高過熱行業(yè)的項(xiàng)目基本金，增加了房地產(chǎn)開發(fā)的門檻，同時(shí)這次調(diào)控也成了房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的分水嶺，國家開始重視房地產(chǎn)發(fā)展對于國民生產(chǎn)總值、市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展以及社會(huì)安定的影響；2005年國家針對與國內(nèi)部分城市房價(jià)持續(xù)上升過快，城市居民承受能力超負(fù)荷的問題，提出了“關(guān)于控制房價(jià)上漲過快的通知” 將房價(jià)問題提升到了政治的層面，作為考核政府業(yè)績的一個(gè)指標(biāo)，隨之，各地政府推出了適合于當(dāng)?shù)氐南嚓P(guān)政策；這給房地產(chǎn)行業(yè)敲響了警鐘，房地產(chǎn)市場的發(fā)展必須逐步走向正規(guī)化，同時(shí)也對消費(fèi)者起到了一定的引導(dǎo)作用，消費(fèi)者購買房產(chǎn)開始理性化；2005年5月份，國家七部委根據(jù)國務(wù)院的通知精神，對于限制房地產(chǎn)價(jià)格的快速上升提出了相應(yīng)的具體措施，包括：限制房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、增加二手房轉(zhuǎn)讓的成本、提高經(jīng)濟(jì)適用房銷售的透明度等等；從而打擊一些房地產(chǎn)“投機(jī)者”；中國人民銀行，在2005年5月份，也針對于國務(wù)院的通知出臺(tái)了相應(yīng)的措施，包括：取消房地產(chǎn)消費(fèi)貸款的優(yōu)惠措施、提高收付款的比例等措施；從消費(fèi)者的角度，降低房地產(chǎn)市場的溫度，提高消費(fèi)者購房的風(fēng)險(xiǎn)；近段時(shí)間，中國人民銀行又提議取消“房地產(chǎn)預(yù)售制度”，提高房地產(chǎn)開發(fā)商的門檻，規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)的隊(duì)伍，如果這個(gè)政策得到國務(wù)院的認(rèn)可，則會(huì)在房地產(chǎn)市場引起軒然大波，最終導(dǎo)致房地產(chǎn)市場的大整合；從以上的政策信息，我們發(fā)現(xiàn)現(xiàn)在國內(nèi)的房地產(chǎn)市場開始逐步走向了正規(guī)化，同時(shí)對于很多開發(fā)商來說也面臨了前所未有的考驗(yàn)，如何提高自身的市場競爭力是房地產(chǎn)行業(yè)的共同問題，這個(gè)問題包括了：資金實(shí)力、品牌實(shí)力、管理實(shí)力、資源實(shí)力，而要向全面提升這些方面的實(shí)力，企業(yè)必須實(shí)現(xiàn)專業(yè)化、規(guī)范化、市場化，走聯(lián)合之路。 針對與我們的分析，我們建議開發(fā)商采取分割銷售、統(tǒng)一管理、差異化經(jīng)營的策略，實(shí)現(xiàn)：開發(fā)商迅速回籠資金、業(yè)主投資后穩(wěn)定收益、經(jīng)營者降低市場風(fēng)險(xiǎn)、商場人氣旺盛，將項(xiàng)目打造成菏澤地區(qū)最富有特色的商業(yè)項(xiàng)目，東方紅大街上的一顆明星。同時(shí)，我們也簡單的了解了一下菏澤地區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)形勢，當(dāng)?shù)厣虡I(yè)分布情況，以及項(xiàng)目周邊的情況。為下一步的工作進(jìn)行了相應(yīng)的準(zhǔn)備。菏澤項(xiàng)目（）策劃案 青島鵬翔BBAD文化傳播有限公司青島方天房產(chǎn)咨詢有限公司摘要 作為一個(gè)小型的商業(yè)項(xiàng)目，金祥新世界項(xiàng)目投入使用已經(jīng)有兩年的時(shí)間，這兩年的時(shí)間內(nèi)全部是由開發(fā)商自行招商、經(jīng)營，效果很不理想，造成了經(jīng)營過程的虧損，同時(shí)由于項(xiàng)目本身沒有進(jìn)行全面的調(diào)研、策劃，規(guī)范化的招商、管理，形成了項(xiàng)目內(nèi)的人氣不旺，當(dāng)?shù)叵M(fèi)者的信心不足。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 今年經(jīng)過開發(fā)商的反復(fù)權(quán)衡，準(zhǔn)備對項(xiàng)目進(jìn)行重新規(guī)劃、銷售、招商，商場內(nèi)部也開始了清場處理（這個(gè)工作基本已經(jīng)完成）。 我們作為一個(gè)專業(yè)的房地產(chǎn)銷售、商業(yè)咨詢公司，與開發(fā)商的深入交流，了解了項(xiàng)目所面臨的問題，并且初步掌握了項(xiàng)目本身的特點(diǎn)。 我們發(fā)現(xiàn)，本項(xiàng)目作為一個(gè)經(jīng)營不佳的商場，各方面都面臨者很大的壓力，同時(shí)項(xiàng)目本身的價(jià)格優(yōu)勢、區(qū)位優(yōu)勢也是比較明顯，但是菏澤地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平比較落后，城市發(fā)展水平同樣處于落后的局面，而且東方紅大街作為一個(gè)傳統(tǒng)的商業(yè)中心，面臨周邊新發(fā)展區(qū)域的競爭也逐步增大，項(xiàng)目周圍的商業(yè)業(yè)態(tài)分布也是十分合理……所以我們認(rèn)為項(xiàng)目具備重新開盤的條件。目錄市場調(diào)查分析 7政策背景： 8菏澤市場背景： 10菏澤市介紹： 10地理位置 10經(jīng)濟(jì)發(fā)展 12菏澤發(fā)展展望 18全國房地產(chǎn)市場的發(fā)展 20市場調(diào)查分析 25調(diào)查目標(biāo)： 26調(diào)查結(jié)果統(tǒng)計(jì)： 27東方紅大街商圈分析 28東方紅商圈消費(fèi)者分析： 28東方紅商圈的經(jīng)營特點(diǎn) 29項(xiàng)目定位策略 30項(xiàng)目介紹 31簡介 31銷售、經(jīng)營情況 32SWOT分析 33總結(jié)分析 36相應(yīng)應(yīng)對策略 37案名設(shè)計(jì) 39定位策略 42定位因素 42主題定位 42目標(biāo)客戶定位 44價(jià)格定位 49市場推廣策略 55媒體選擇 56推廣策略 58宣傳主題提煉 58賣點(diǎn)設(shè)計(jì) 60廣告心理策略 62形象包裝 63現(xiàn)場包裝 64導(dǎo)入系統(tǒng) 64售樓部形象 65廣告投入時(shí)間計(jì)劃安排建議表 66推廣費(fèi)用預(yù)算 70推廣文案設(shè)計(jì)（草案） 73促銷活動(dòng)方案（草案） 73市場營銷策略 74營銷推廣流程圖 75營銷策略 76營銷重點(diǎn)分析 76銷售階段劃分 77隊(duì)伍組建 82階段性銷售流程 85銷售渠道及方式 88附錄文件 89返租回報(bào)分析 90項(xiàng)目整改建議書 93整改目的 93整改內(nèi)容 94篇后寄語 96市場調(diào)查分析青島鵬翔BBAD文化傳播有限公司青島方天房產(chǎn)咨詢有限公司政策背景：2004年，國內(nèi)外對于中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展過熱的討論，引起了國內(nèi)市場的恐慌，國家將鋼材、水泥、建筑材料、電解鋁等發(fā)展過熱的幾個(gè)行業(yè)進(jìn)行了宏觀調(diào)控，隨即又把房地產(chǎn)行業(yè)列為發(fā)展過熱行業(yè)之一。菏澤市場背景： 菏澤市介紹：地理位置菏澤是一座新興的對外開放城市，地處山東省西南部，位于北緯30176。53’，東經(jīng)114176。24’。下轄八縣兩區(qū)：牡丹區(qū)、開發(fā)區(qū)、定陶、曹縣、成武、單縣、巨野、鄄城、鄆城和東明。菏澤市適于多類農(nóng)作物栽培。主要有小麥、玉米、大豆、水稻、花生和棉花，其中棉花、大豆總產(chǎn)量居全省之首。市內(nèi)林果屬暖溫帶落葉闊葉林，多為人工栽培，現(xiàn)有樹木51個(gè)科，106個(gè)屬，228個(gè)種。菏澤市還是全國聞名的中藥材生產(chǎn)基地，其中有名的藥材有丹皮、半夏、地黃、天麻和木瓜等14種。動(dòng)物資源中牛、羊是強(qiáng)項(xiàng)，羊的飼養(yǎng)量居全國農(nóng)區(qū)第一位，占全省三分之一，養(yǎng)牛列全國第三位，是國家確立的牛、羊出口基地，魯西大黃牛、小尾寒羊、青山羊被稱為三大“國寶”。菏澤旅游資源豐富。牡丹、武術(shù)、戲曲、書畫，形成了菏澤特色的“四鄉(xiāng)文化”。曹州牡丹園、古今園、百花園、孫臏旅游城、仿山旅游區(qū)、金山旅游區(qū)、百獅坊、冀魯豫邊區(qū)革命紀(jì)念館和新建成的環(huán)城公園、趙王河公園、中國林展館等，都是旅游觀光的好去處。經(jīng)濟(jì)發(fā)展菏澤是農(nóng)業(yè)市，全市875萬人口，農(nóng)村人口就占了725萬，總體產(chǎn)業(yè)化程度不高。2003年，全市經(jīng)濟(jì)增長速度不斷加快，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量和效益明顯提高。城市和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)成效明顯。全市共完成生產(chǎn)總值365億元，%。二、三產(chǎn)業(yè)增加值占生產(chǎn)總值的比重由上年的60%%，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化。2004年城鄉(xiāng)居民收入明顯增加。%。%。城鄉(xiāng)居民物質(zhì)文化生活水平進(jìn)一步提高；2004年社會(huì)福利和社會(huì)保障體系進(jìn)一步完善提高。年末全市擁有社會(huì)福利事業(yè)單位154個(gè)，福利院、養(yǎng)老院收養(yǎng)人數(shù)達(dá)23629人。2005年，菏澤的固定資產(chǎn)投資計(jì)劃是500億元。圖一：數(shù)據(jù)來源：菏澤市統(tǒng)計(jì)部門公告圖二：數(shù)據(jù)來源：菏澤市政府部門公告數(shù)據(jù)來源：菏澤市政府部門