【正文】 南面至合肥路，西面至馬當(dāng)路 部分投入運營 在建 在建 資料來源： 九洲遠(yuǎn)景分析 65 Report_CATIC_20231220 瑞安房地產(chǎn)是以大面積城市區(qū)域性綜合開發(fā)為主要業(yè)務(wù)的香港地產(chǎn)公司，目前總部位于上海 資料來源： 瑞安集團(tuán)，九洲遠(yuǎn)景分析 ? 公司于 2023年成立，是瑞安集團(tuán)專注發(fā)展內(nèi)地市場的地產(chǎn)公司，總部位于上海，截至 2023年實現(xiàn)總資產(chǎn)人民幣 260億元，實現(xiàn)凈利 30億人民幣 ? 目前，瑞安房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入上海、重慶、武漢、杭州開發(fā)地產(chǎn)項目，總建筑面積約 840萬平方米 ? 瑞安房地產(chǎn)發(fā)展項目可分為兩類：集多種用途并分多期開發(fā)的大型城市區(qū)域開發(fā)項目，一般包括住宅、辦公樓、零售、娛樂及文化物業(yè)；以及坐落于市區(qū)交通便捷地段的優(yōu)質(zhì)綜合住宅發(fā)展項目，一般包括住宅、學(xué)校和商業(yè)、零售及休閑設(shè)施 支持 66 Report_CATIC_20231220 上海新天地是目前瑞安天地系列中已部分建成并成功運營的項目，為瑞安地產(chǎn)在其他城市的開發(fā)提供了樣板 上海新天地改造整體規(guī)劃 說明 5個建筑群構(gòu)成： A部分：太平橋人工湖綠地 （完工） B部分：新天地休閑購物廣場（完工） C部分：翠湖天地高級住宅小區(qū)（一期完工） D部分：企業(yè)天地甲級辦公樓區(qū)（在建） E部分：瑞安集團(tuán)總部大樓 （在建） 資料來源： 瑞安房地產(chǎn)，九洲遠(yuǎn)景分析 67 Report_CATIC_20231220 上海新天地項目定位于高端綜合性物業(yè)，商業(yè)面積占比較??；同時除住宅外主要采取出租方式獲利 5%54%2%40%寫字樓, 5 0 萬M2商業(yè), 6 萬M2公寓, 2 萬M2住宅, 6 8 萬M2上海新天地功能構(gòu)成比例 上海新天地各功能類型及經(jīng)營模式 類型 經(jīng)營模式 商業(yè) 寫字樓 公寓 住宅 甲級 酒店式 精裝修高檔 生活方式購物中心 出租 出租 出租 出售 資料來源： 九洲遠(yuǎn)景分析 上海新天地功能類型 68 Report_CATIC_20231220 天地系列的城市綜合體項目，由于開發(fā)整體體量較大，開發(fā)通常分為多個建設(shè)階段，上海天地開發(fā)具有典型代表性 上海天地綜合體分階段開發(fā)圖示 2023年 2023年 2023年 1999年 2023年 2023年 2023年 商業(yè) 寫字樓 公寓 住宅 2023年 一期工程 二期工程 三期工程 資料來源： 九洲遠(yuǎn)景分析 69 Report_CATIC_20231220 以時尚文化為主題的上海新天地休閑購物廣場，已經(jīng)成為上海潮流熱點和城市地標(biāo) 上海新天地簡介 ?規(guī)劃單位： 美國 SOM公司 ?規(guī)模： 總占地面積 3萬平方米 建筑面積 6萬平方米；商鋪近 115家 ?開業(yè)時間： 2023年 12月 ?消費群定位： 小資一族、外籍人士以及中外游客 ?開發(fā)理念： 城市傳統(tǒng)與現(xiàn)代時尚的完美結(jié)合 上海新天地商業(yè)詳細(xì)內(nèi)容 資料來源： 瑞安房地產(chǎn) ， 九洲遠(yuǎn)景分析 70 Report_CATIC_20231220 新天地廣場突出餐飲和休閑功能， 并以高檔品牌為主，使其成為高端人士的休閑購物場所 新天地各業(yè)態(tài)面積占比 各業(yè)態(tài)租戶舉例 15%40%45%娛樂餐飲購物餐飲租戶 ?小山料理 ?翡翠酒家 ?鼎泰豐 購物租戶 休閑娛樂租戶 ?UME影院 ?亞力山大會館 ?新天地壹號 ?瑜伽生活館 ?Hugo Boss ?MANGO ?MISS SIXTY ?Giordano Ladies ?Shanghai Tang ?Ports ?保羅貝香 ?露娜西餐 ?彩蝶軒 上海新天地商業(yè)詳細(xì)內(nèi)容 資料來源： 九洲遠(yuǎn)景分析 71 Report_CATIC_20231220 新天地的租戶選擇十分強調(diào)與之定位相適應(yīng)的格調(diào)和品味（ 1/3） 保羅貝香 小山料理 上海新天地商業(yè)詳細(xì)內(nèi)容 —— 餐飲類租戶舉例 資料來源： 瑞安房地產(chǎn) ， 九洲遠(yuǎn)景分析 72 Report_CATIC_20231220 Hugo Boss MANGO VIN酒類零售店 上海新天地商業(yè)詳細(xì)內(nèi)容 —— 購物類租戶舉例 新天地的租戶選擇十分強調(diào)與之定位相適應(yīng)的格調(diào)和品味（ 2/3） 資料來源： 瑞安房地產(chǎn) ， 九洲遠(yuǎn)景分析 73 Report_CATIC_20231220 亞力山大會館 Y+ 瑜伽館 UME國際影城 新天地的租戶選擇十分強調(diào)與之定位相適應(yīng)的格調(diào)和品味（ 3/3） 上海新天地商業(yè)詳細(xì)內(nèi)容 —— 休閑娛樂類租戶舉例 資料來源： 瑞安房地產(chǎn) ， 九洲遠(yuǎn)景分析 74 Report_CATIC_20231220 杭州西湖天地與當(dāng)?shù)叵M水平不符，且缺乏其他配套功能的支持，難以適應(yīng)杭州消費市場，是其發(fā)展緩慢的重要原因 ?概況 –占地 5萬平米，總建筑面積 –杭 州獨特的園林、歷史建筑為基礎(chǔ) –自然與時尚的融合、歷史與現(xiàn)代的對話 –餐飲、零售、文化及娛樂為一體 ?失敗原因： –與當(dāng)?shù)叵M者消費水平不符 –照搬上海模式 –成為旅游觀光而不是城市居民的消費場所 –缺乏住宅、商務(wù)等重要配套設(shè)施 –缺乏目標(biāo)消費群的數(shù)量支持 說明 產(chǎn)品應(yīng)該適應(yīng)城市商圈特點 西湖天地二期規(guī)劃圖 杭州西湖天地概要 75 Report_CATIC_20231220 從項目規(guī)劃可看出，瑞安重慶天地依然采用上海新天地模式，但它大大強化了綜合體其他元素比例，我們也將拭目以待其商業(yè)部分是否能夠?qū)崿F(xiàn)當(dāng)?shù)厥袌龅倪m應(yīng) 重慶天地 說明 資料來源： 九洲遠(yuǎn)景分析 ? 重慶市沙坪壩區(qū) ? 總建筑面積約 360萬平方米 ? 定位為重慶中央商務(wù)區(qū)的延伸和補充 ? 項目建設(shè)內(nèi)容包括 : – 人工湖： – 商務(wù)區(qū)： a. 100萬平米 b. 會展、貿(mào)易及批發(fā)中心、高檔星級酒店及會議設(shè)施、寫字樓、餐飲、娛樂、購物、休閑以及相關(guān)社區(qū)配套設(shè)施 – 住宅： a. 160萬平米 b. 別墅及高檔住宅 – 商業(yè)： a. 60萬平米 b. 沿江傳統(tǒng)風(fēng)格的休閑餐飲商業(yè)和集中式購物中心 重慶天地概況 76 Report_CATIC_20231220 ? 華潤萬象城 ? 恒隆廣場 ? 萬達(dá)廣場 ? 瑞安天地系列 ? 來福士廣場 77 Report_CATIC_20231220 來福士廣場綜合體目前已經(jīng)進(jìn)入上海、北京、成都以及杭州，并以其商業(yè)成功的年輕化定位而著稱 城市 ? 上海、北京、成都和杭州 選址 ? 城市商業(yè)中心、規(guī)劃城市中心 產(chǎn)品 ? 以商業(yè)及寫字樓為核心，配合酒店及公寓 ? 商業(yè)定位于年輕白領(lǐng)的時尚購物中心 經(jīng)營策略 ? 全部為持有型物業(yè)，對商業(yè)、寫字樓和公寓采用租賃方式經(jīng)營 開發(fā)步驟 ? 整體面積小，各部分同期開發(fā) 來福士廣場產(chǎn)品特點 資料來源： 九洲遠(yuǎn)景分析 78 Report_CATIC_20231220 來福士廣場選址在城市核心地段以及規(guī)劃的城市副中心，項目開發(fā)規(guī)模通常較小 來福士廣場所在城市項目指標(biāo) 上海 北京 成都 建成 商業(yè) +寫字樓 在建 城市商業(yè)中心 在建 占地面積 （萬平米） 構(gòu)成元素 具體地址 總建筑面積 （萬平米） 狀態(tài) 商業(yè) +寫字樓 +酒店+公寓 商業(yè) +寫字樓 +酒店+公寓 選址類型 城市商業(yè)中心 西藏中路和福州路口，緊靠人民廣場地鐵站和南京路步行街 東直門立交橋西南角、東二環(huán)的核心商圈地帶，北臨東直門內(nèi)大街，東面東二環(huán)路 人民南路四段，原四川省博物館 杭州 規(guī)劃城市中心 錢江新城核心位置，毗鄰未來的杭州市政中心 商業(yè) +寫字樓 +酒店+公寓 在建 4 城市商業(yè)中心 資料來源： 九洲遠(yuǎn)景分析 79 Report_CATIC_20231220 凱德置地積極參與中國房地產(chǎn)市場的開發(fā)和建設(shè)，已成為中國開發(fā)規(guī)模最大的外資房地產(chǎn)公司，并成功塑造了來福士品牌的綜合體產(chǎn)品 資料來源： 凱德置地，九洲遠(yuǎn)景分析 ? 凱德置地是新加坡嘉德置地集團(tuán)在華的全資子公司，致力于高品質(zhì)住宅和商用房產(chǎn)的投資、開發(fā)與管理，其房地產(chǎn)和服務(wù)公寓網(wǎng)絡(luò)遍布全球近 20個國家的 80多個城市 ? 自 1994年進(jìn)入中國以來，一直活躍于中國房地產(chǎn)市場，在華總開發(fā)業(yè)績已超過 450億人民幣 ? 通過自主開發(fā)和戰(zhàn)略合作，目前在全國已形成了“ 3＋ 2” 戰(zhàn)略布局，即長三角、環(huán)渤海、珠三角、西部地區(qū)和中部地區(qū)五大業(yè)務(wù)區(qū)域 ? 截至目前，在華總建筑面積 335萬平方米，共計 26個項目，儲備土地 900萬平方米 支持 80 Report_CATIC_20231220 來福士廣場的功能組合以商業(yè)和寫字樓為主 25%38%37%寫字樓 , 3 . 8萬M2商業(yè) , 4 萬M2高檔公寓 ,2 . 7 萬M235%32%15%18%寫字樓, 7 . 4萬M2商業(yè), 8 萬M2酒店, 3 . 5 萬M2公寓, 4 . 1 萬M2北京來福士廣場 成都來福士廣場 來福士光廣場功能構(gòu)成 資料來源： 九洲遠(yuǎn)景分析 上海來福士廣場 31%69%寫字樓, 9 萬M2商業(yè), 4 萬M281 Report_CATIC_20231220 來福士廣場定位于中高端物業(yè)類型，強調(diào)品質(zhì)與特色 來福士廣場物業(yè)類型 城市名稱 公寓 商業(yè) 酒店 甲級 上海 寫字樓 甲級 五星級商務(wù)酒店 酒店服務(wù)式公寓 五星級商務(wù)酒店 成都 北京 無 無 甲級 酒店服務(wù)式公寓 中高檔購物中心、精品商鋪 Novo 運動 100 2035歲的年輕人和白領(lǐng)階層 中高檔購物中心、精品商鋪 2035歲的年輕人和白領(lǐng)階層 類型 消費群 主力店 資料來源： 九洲遠(yuǎn)景分析 82 Report_CATIC_20231220 各地來福士廣場都采取整體同期建設(shè)的開發(fā)進(jìn)度安排，目前多個項目處于在建過程中 各地來福士廣場開發(fā)時間 2023年 2023年底 2023年 1月 城市 上海 北京 成都 杭州 2023年 2023年底 2023年 2023年 2023年春季 資料來源： 九洲遠(yuǎn)景分析 83 Report_CATIC_20231220 來福士廣場商業(yè)、寫字樓和公寓均采用出租的方式經(jīng)營，開發(fā)商對物業(yè)長期持有 來福士廣場經(jīng)營策略 公寓 城市名稱 商業(yè) 寫字樓 酒店 上海 北京 出租 出租 出租 出租 無 委托管理 出租 出租 成都 出租 出租 出租 委托管理 資料來源： 九洲遠(yuǎn)景分析 84 Report_CATIC_20231220 上海來福士廣場商業(yè)經(jīng)營具有代表性，其定位于年輕人和白領(lǐng)階層，提供中高檔次購物、餐飲及休閑的城市購物中心 上海來福士廣場商業(yè)簡介 ?設(shè)計單位： ALSOP設(shè)計顧問 ?規(guī)模： 營業(yè)面積 地下 1層，地上 7層購物中心 ?開業(yè)時間： 2023年 12月 ?定位： 20歲到 35歲的年輕人和白領(lǐng)階層 資料來源 :專家訪談，九洲遠(yuǎn)景分析 上海來福士廣場商業(yè)概況 85 Report_CATIC_20231220 來福士廣場商業(yè)功能面積占比 來福士廣場各業(yè)態(tài)樓層分布 資料來源：實地調(diào)查， 九洲遠(yuǎn)景分析 上海來福士廣場在業(yè)態(tài)組合上十分注重迎合年輕人的消費特征，強化休閑娛樂、餐飲業(yè)態(tài)經(jīng)營 29%24%47%扇面 3 2 0 6 ,餐飲 , 0 . 9 5 萬M2娛樂 , 0 . 8 萬M2購物 , 1 . 5 5 萬M2單位：萬平米