【正文】 ? 有中央空調(diào)系統(tǒng) ? 有樓宇自控系統(tǒng) ? 無綜合布線 ? 無中央空調(diào)系統(tǒng) ? 無樓宇自控系統(tǒng) ? 無綜合布線 13 Report_CATIC_20231220 城市綜合體構(gòu)成元素 —— 酒店 選址 經(jīng)營特點 酒店類型 目標(biāo)客戶 代表項目 商務(wù)酒店 以公務(wù)出差的旅客為主，包含境外游客 城市中心 商務(wù)區(qū) 區(qū)域中心 ? 除各類客房齊備之外通常配備有大型餐廳、會議室、歌舞廳、商務(wù)中心等綜合配套設(shè)施滿足客人商務(wù)相關(guān)需求 ? 設(shè)施設(shè)備通常采用較高標(biāo)準(zhǔn) ?香格里拉 ?洲際酒店 經(jīng)濟(jì)型酒店 商業(yè)中心附近 選址靈活 國內(nèi)游客及中小企業(yè)商務(wù)差旅客人為主 團(tuán)體會議及會展服務(wù)接待為主 會議 /會展酒店 ?北京九華山莊 ?五洲大酒店 旅游度假酒店 景區(qū)游客接待為主；季節(jié)性明顯 ?三亞天域酒店 酒店類型 市區(qū)或郊區(qū) 遠(yuǎn)郊或旅游風(fēng)景區(qū) ? 以滿足住宿的基本需求為主，較少其他服務(wù)配套功能，價格實惠 ? 通常以品牌連鎖形式經(jīng)營 ? 在一般商務(wù)酒店基礎(chǔ)上，強化會議／會展的設(shè)施建設(shè)與相關(guān)服務(wù) ? 建設(shè)有多個不同規(guī)模的會議廳；及更加豐富的休閑娛樂設(shè)施 ?如家快捷 ?速８ ? 具有完善的休閑娛樂設(shè)施 ? 突出個性化服務(wù)；創(chuàng)造放松環(huán)境 ? 酒店建設(shè)強調(diào)與自然環(huán)境的結(jié)合 14 Report_CATIC_20231220 城市綜合體構(gòu)成元素 —— 住宅 選址特點 目標(biāo)客戶 住宅類型 產(chǎn)品特點 代表開發(fā)商 普通住宅 ? 大眾消費者 具備基本生活配套的市區(qū)或郊區(qū) ? 戶內(nèi)各功能房間完善；戶型以２居以上為主 ? 一般為毛坯房 ? 配套以停車場及公共廣場為主 萬科 商住樓 商務(wù)區(qū)域 ? 投資者 ? 中小企業(yè)主 ? 既可居住又可辦公；部分沒有廚房功能 ? 強調(diào)商務(wù)中心、餐飲功能配套 ? 毛坯房為主 ＳＯＨＯ 住宅類型 ?。罕本┥虾５瘸鞘幸呀棺≌再|(zhì)物業(yè)用于商業(yè)注冊。 15 Report_CATIC_20231220 城市綜合體構(gòu)成元素 —— 公寓 選址特點 目標(biāo)客戶 公寓類型 產(chǎn)品特點 代表開發(fā)商 ? 投資者 ? 高收入白領(lǐng) 普通公寓 酒店式公寓 ? 投資者 ? 高級經(jīng)理人 ? 外籍人士 雅詩閣集團(tuán) 商業(yè)繁華區(qū)域 商業(yè)繁華區(qū)域 ? 戶內(nèi)設(shè)施設(shè)備完善，通常配備高檔家具電器 ? 星級裝修，尤其是公共區(qū)域 ? 提供房間清潔，衣物送洗等酒店式服務(wù) ? 通常設(shè)有會所，提供餐飲、康體等配套服務(wù) ? 戶內(nèi)各功能房間完善；一居小戶型比例較大 ? 精裝修 ? 一般設(shè)有大堂 公寓類型 16 Report_CATIC_20231220 B. 城市綜合體概述 B1. 城市綜合體定義 B2. 案例研究 17 Report_CATIC_20231220 目前中國的城市綜合體開發(fā)主要集中于一、二線城市，三線城市仍處于萌芽狀態(tài)，而全國性開發(fā)商在城市綜合體的推進(jìn)中發(fā)揮著重要作用 代表城市 城市綜合體開發(fā)狀況 代表項目 一線城市 ? 北京 ? 上海 ? 深圳 ? 中心城區(qū)范圍內(nèi)，已建成大量城市綜合體項目；多個綜合體組合形成更大規(guī)模的都市綜合體街區(qū) ? 形成城市中心、區(qū)域中心綜合體共存的多中心格局 ? 包括全國性及地區(qū)性在內(nèi)的多種開發(fā)商參與開發(fā) ? 華潤中心 ? 上海港匯廣場 ? 北京東方新天地 二線城市 ? 長沙 ? 蘇州 ? 蘇州萬達(dá)廣場 ? 恒隆廣場 三線城市 ? 贛州 ? 常州 ? 在具有一定地區(qū)經(jīng)濟(jì)輻射能力的三線城市開始零星出現(xiàn) ? 全國性地產(chǎn)開發(fā)商開始試探性進(jìn)入 ? 贛州中航城 ? 區(qū)域中心為代表的城市綜合體項目開始規(guī)模性出現(xiàn) ? 國際性及全國性地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的進(jìn)入在二線城市綜合體的開發(fā)中發(fā)揮重要作用 各類型城市綜合體開發(fā)狀況 資料來源： 九洲遠(yuǎn)景分析 18 Report_CATIC_20231220 產(chǎn)品模式成熟并實現(xiàn)跨區(qū)域發(fā)展的城市綜合體是中航城的學(xué)習(xí)對象 城市綜合體 產(chǎn)品 華潤萬象城 1 恒隆廣場 2 萬達(dá)廣場 3 瑞安天地系列 4 來福士廣場 5 資料來源： 九洲遠(yuǎn)景分析 19 Report_CATIC_20231220 B2. 案例研究 ? 華潤萬象城 ? 恒隆廣場 ? 萬達(dá)廣場 ? 瑞安天地系列 ? 來福士廣場 20 Report_CATIC_20231220 華潤萬象城定位于中高端市場，目前已經(jīng)進(jìn)入深圳、杭州以及沈陽等城市 城市 ? 深圳、杭州、沈陽 選址 ? 城市商業(yè)中心、規(guī)劃城市中心 產(chǎn)品 ? 以商業(yè)為核心，配合酒店、寫字樓、公寓及住宅 ? 整體定位于中高端物業(yè) 經(jīng)營策略 ? 商業(yè)、寫字樓和公寓采用租賃方式，酒店委托管理，住宅用作出售 開發(fā)步驟 ? 以商業(yè)開發(fā)為優(yōu)先 華潤萬象城產(chǎn)品特點 資料來源： 九洲遠(yuǎn)景分析 21 Report_CATIC_20231220 華潤萬象城選址在城市核心地段以及規(guī)劃的城市副中心，項目的開發(fā)規(guī)模較大，多為 50萬平米以上 華潤萬象城所在城市項目指標(biāo) 深圳 杭州 沈陽 8 55 部分建成 商業(yè) +寫字樓 +酒店+公寓 +住宅 10 80 在建 規(guī)劃城市商 業(yè)副中心 50 籌建 占地面積 （萬平方米） 構(gòu)成元素 具體地址 總建筑面積 （萬平方米） 狀態(tài) 商業(yè) +寫字樓 +酒店+公寓 +住宅 商業(yè) +寫字樓 +酒店+公寓 +住宅 選址類型 城市商業(yè)中心 城市中心 羅湖區(qū)寶安南路1881號 錢江新城慶春東路與富春路交叉口 沈陽金廊沿線，和平區(qū)和平大橋省委對面 資料來源： 九洲遠(yuǎn)景分析 22 Report_CATIC_20231220 華潤置地 成功塑造了深圳華潤萬象城，并以此模式為核心積極進(jìn)行跨區(qū)域發(fā)展，成為中國商業(yè)地產(chǎn)以及城市綜合體建設(shè)領(lǐng)域的領(lǐng)先者 資料來源： 九洲遠(yuǎn)景分析，華潤置地 ? 自 2023年以來，華潤置地已經(jīng)成功進(jìn)駐北京、上海、深圳、成都、武漢、合肥、杭州、無錫、大連、寧波、長沙、蘇州、重慶、沈陽 15個內(nèi)地城市，目前集中在深圳、杭州、沈陽及大連開發(fā)城市綜合體 ? 截止到 2023年 12月 31日，華潤置地有限公司的總資產(chǎn)已經(jīng)達(dá)到 267億港元，股東權(quán)益 115億港元，06年銷售收入超過 39億港幣 ? 截至到 2023年 12月 31日，華潤置地的總土地儲備已經(jīng)接近 1000萬平方米，主營業(yè)務(wù)包括住宅開發(fā)和投資物業(yè)兩部分組成 ? 發(fā)展思路：首先搶占經(jīng)濟(jì)與政治的戰(zhàn)略高地，北京、上海、深圳首當(dāng)其沖；接下來是省會級城市與資源稀缺型城市如成都、武漢、長沙、大連等；長三角的杭州、寧波、無錫等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)區(qū)也在發(fā)展的序列中 支持 23 Report_CATIC_20231220 華潤萬象城功能組合完善，各項目均包含商業(yè)、寫字樓、酒店、公寓和住宅，并以商業(yè)功能為核心 23%9%38%14%16%公寓, 7 萬M2住宅, 1 1 萬M2酒店, 8 萬M2商業(yè), 1 8 . 8萬M2寫字樓, 4 . 2萬M218%24%14%8%31%寫字樓, 1 1萬M2商業(yè), 2 4 萬M2酒店, 6 萬M2住宅, 1 4 萬M2公寓, 2 5 萬M2功能構(gòu)成 深圳 杭州 深圳和杭州萬象城功能構(gòu)成 資料來源： 九洲遠(yuǎn)景分析 24 Report_CATIC_20231220 華潤萬象城定位于中高端物業(yè)類型，各功能物業(yè)定位一致 華潤萬象城物業(yè)類型 城市名稱 公寓 商業(yè) 酒店 杭州 酒店式服務(wù)公寓 精裝修 國際 5A甲級 深圳 寫字樓 中高檔購物中心 OLE大型超市 REEL百貨店 嘉禾電影院 冰紛萬象溜冰城 住宅 君悅酒店 精裝修 類型 主力店 中高檔購物中心 OLE大型超市 Central百貨店 嘉禾電影院 冰紛萬象溜冰城 國際 5A甲級 超五星級商務(wù)酒店 類型 品牌 資料來源： 九洲遠(yuǎn)景分析 酒店式服務(wù)公寓 超五星級商務(wù)酒店 25 Report_CATIC_20231220 華潤萬象城開發(fā)均以商業(yè)為起點，開發(fā)步驟依據(jù)不同項目特點有所不同 資料來源： 九洲遠(yuǎn)景分析 一期工程 2023年 10月 2023年 12月 2023年下半年 2023年 12月 深圳 商業(yè) 寫字樓 酒店 公寓 住宅 2023年 2023年 杭州 2023年 2023年底 商業(yè) 寫字樓 酒店 公寓 住宅 三期工程 二期工程 ?商業(yè)熟地 ?開發(fā)商進(jìn)一步提升商圈價值，二期開發(fā)住宅實現(xiàn)收益 ?商業(yè)生地，核心商圈人口不足 ?商業(yè)和住宅同期開發(fā)，保證核心商圈內(nèi)人口供給 ，同時為項目提供豐沛滾動資金 萬象城開發(fā)步驟 26 Report_CATIC_20231220 在綜合體的經(jīng)營策略上，華潤萬象城商業(yè)、寫字樓和公寓以出租為主，住宅則出售套現(xiàn) 華潤萬象城經(jīng)營策略 公寓 城市名稱 商業(yè) 寫字樓 酒店 深圳 杭州 住宅 出租 出租 出租 出租 委托管理 委托管理 出租 出租 出售 出售 資料來源： 九洲遠(yuǎn)景分析 27 Report_CATIC_20231220 深圳萬象城購物中心，定位于中高收入人群及游客，提供中高檔次購物、餐飲和娛樂綜合服務(wù) 萬象城購物中心簡介 ?設(shè)計單位： 美國 RTKL建筑師事物所 ?規(guī)模： 總建筑面積 營業(yè)面積 12萬平方米商鋪，近 300家 地下 2層、地上 5層，停車位 1030個 ?開業(yè)時間： 2023年 12月 ?定位： 滿足中高收入人群及游客中高檔次購物、餐飲和娛樂綜合需求的時尚購物中心 資料來源 : 華潤集團(tuán)，九洲遠(yuǎn)景分析 購物中心概況 28 Report_CATIC_20231220 萬象城通過中高檔定位、豐富的餐飲娛樂元素以及有效的空間設(shè)計，營造出一個大眾消費群的購物、社交與休閑的都市化消費場所 52%17% 31%購物娛樂餐飲萬象城各商業(yè)功能面積占比 萬象城租戶檔次占比 資料來源：實地調(diào)查， 九洲遠(yuǎn)景分析 購物中心分析 10%25%50%15%低檔中高檔中檔高檔29 Report_CATIC_20231220 主力店及次主力店在萬象城的租戶組合中占據(jù)重要地位，其面積占比為52%，保證很強的客流吸引力 主力店、次主力店面積占比 主力店、次主力店業(yè)態(tài)和樓層 主力店 業(yè)態(tài) 樓層 芮歐百貨 購物 B13F 王子飯店 餐飲 5F 嘉禾影城 休閑娛樂 34F 冰紛萬象冰場 休閑娛樂 4F OLe39。） Novo 購物 1500 運動 100 購物 2023 大食代美事廣場 餐飲 1200 舒適堡 休閑娛樂 3000 87 Report_CATIC_20231220 各樓層之間的便利交通系統(tǒng)以及考究的裝修和燈光效果，共同營造出來福士“年輕”、 “時尚”、“前衛(wèi)”的購物氛圍 資料來源：凱德置地， 九洲遠(yuǎn)景分析 上海來福士廣場購物中心分析 88 Report_CATIC_20231220 項目設(shè)計效果圖 來福士廣場在建筑設(shè)計突出緊湊性和實用性，展現(xiàn)都市人群的生活特色 資料來源： 凱德置地，九洲遠(yuǎn)景分析 上海來福士廣場 北京來福士廣場 成都來福士廣場 89 Report_CATIC_20231220 演講完畢，謝謝觀看！