【正文】 四線城市將成為置信逸都城項目開發(fā)的必然趨勢。 置信逸都城綜合體發(fā)展模式以商業(yè)為核心功能的發(fā)展模式購物中心商業(yè)街區(qū)酒店+公寓+寫字樓第三章：置信逸都城五大開發(fā)操作標準第一節(jié) 城市選擇 ，一線城市房地產(chǎn)發(fā)展熱度降低，二線城市房產(chǎn)開發(fā)提速，三四線城市的掘土開發(fā)升溫。商業(yè)街區(qū)是城市發(fā)展不可或缺的重要組成部分，為置信逸都城開發(fā)提供穩(wěn)定的現(xiàn)金流。 居住是城市開發(fā)的基本成分，是解決城區(qū)居住問題，提供安全的生活空間。 商業(yè)零售與人們的日常生活最密切，形成城市范圍的市場并吸引和支持其他功能，提供生活性和豐富性，滿足多樣化選擇。一個區(qū)域空間能否提供充分、便捷的商務空間，決定著這一區(qū)域的城市地位和功能。置信逸都城酒店規(guī)模建議定位為四星級酒店或者主題精品酒店。經(jīng)濟技術(shù)指標購物中心商業(yè)街區(qū)總建面59310㎡407002F17800㎡1F22000㎡1F10100㎡14000㎡2F10000㎡8700㎡3F9700㎡8200㎡4F9600㎡永輝超市15000㎡太平洋院線4400㎡樂園1200㎡國色天鄉(xiāng)家庭購物中心我這里沒有效果圖，看你們策劃部有沒有了經(jīng)濟技術(shù)指標總建面20000㎡1F4000㎡2F4000㎡3F4000㎡4F4000㎡5F4000㎡永輝超市1F2F8000㎡太平洋院線3F4F4400㎡、建設(shè)規(guī)模及空間要求 城市綜合體的定位與其他單體項目不同，主要包括整體項目的定位與各功能物業(yè)的分項定位兩大部分，在都市綜合體整體定位的前提下，開展綜合體各類物業(yè)的定位。酒店目前，已投入運營為彭州置信逸都城，具備酒店、寫字樓和購物中心功能。 鑒于目前集團商業(yè)發(fā)展階段，以項目商業(yè)發(fā)展理念為依據(jù)，置信逸都城大致分為：第一代產(chǎn)品和第二代產(chǎn)品，其中第一代產(chǎn)品以置信逸都城牡丹新城店為代表，第二代產(chǎn)品以置信逸都城南部新城店為代表,衍生版產(chǎn)品以國色天鄉(xiāng)家庭購物中心為代表。：第一，前期選址著眼于未來發(fā)展?jié)摿?；第二，培育期立足于交通體系完善、業(yè)態(tài)組合突出娛樂文化休閑等非購物功能；第三，優(yōu)化物業(yè)服務以及營銷手段的創(chuàng)新。辦公室用戶在周末和晚間不需要停車場。、建筑和運營的結(jié)合。城市新區(qū)因缺乏商業(yè)基礎(chǔ)常常陷入“有商不旺”的尷尬。第二節(jié) 城市新區(qū)商業(yè)地產(chǎn)運作模式，商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)界的幾乎所有一線房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都已經(jīng)形成了多個產(chǎn)品系列和多條產(chǎn)品線，并在不同城市的不同項目上進行著標準化連鎖、復制開發(fā)。因此，中國城鎮(zhèn)化即將迎來戰(zhàn)略節(jié)點期，也將是城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型期。 第二章：置信逸都城商業(yè)運作與產(chǎn)品模式第一節(jié) 城鎮(zhèn)化時期的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型與突破 1996年2009年，%%,2011年末，%，城鎮(zhèn)人口數(shù)量首次超過農(nóng)村人口。：商業(yè)業(yè)態(tài)指的是經(jīng)營者為滿足不同的消費需求而形成的經(jīng)營模式或經(jīng)營形態(tài)。：指在項目定位功能組合下，對客流帶動、收入貢獻、品牌引領(lǐng)以及項目的安全起核心引領(lǐng)作用的大型品牌租戶。：指多種零售店鋪，服務設(shè)施集中在由企業(yè)有計劃地開發(fā)，管理，運營的一個建筑物內(nèi)或一個區(qū)域內(nèi)，向消費者提供綜合性服務的商業(yè)集合體。：是將城市中的商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛和交通等城市生活空間的三項以上進行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動關(guān)系，從而形成一個多功能、高效率的綜合體。由兩種情況：——其一，是指在舊有城區(qū)之外規(guī)劃新建的具備相對的獨立性和完整性，具有新型城市景觀，以某一個或某幾個城市功能為主導的新城區(qū)。其特點為：第一，較長時間的產(chǎn)品積累、經(jīng)驗總結(jié)；第二，標準化、可復制。 ：本規(guī)范為置信逸都城標準化產(chǎn)品開發(fā)及設(shè)計標準，適用于開發(fā)建設(shè)、經(jīng)營管理中指導置信逸都城城市綜合體項目的規(guī)劃設(shè)計、工程施工、商業(yè)經(jīng)營管理，以及后期改擴建工程等建設(shè)全過程的規(guī)劃設(shè)計管理工作。 置信逸都城城市綜合體產(chǎn)品開發(fā)與設(shè)計標準 2013MIE置信逸都城產(chǎn)品線小組宏創(chuàng)偉業(yè)2013618《置信逸都城：城市綜合體產(chǎn)品開發(fā)與設(shè)計標準》(2013版)MIE置信逸都城產(chǎn)品線小組2013年6月目 錄前言：置信逸都城產(chǎn)品線標準化體系框架圖第一章：總則 3第一節(jié) 總則 3第二節(jié) 術(shù)語 3第二章：置信逸都城商業(yè)運作與產(chǎn)品模式 3第一節(jié) 城鎮(zhèn)化時期的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型與突破 3第二節(jié) 城市新區(qū)商業(yè)地產(chǎn)運作模式 3第三節(jié) 集團商業(yè)模式與產(chǎn)品標準開發(fā) 3第三章：置信逸都城五大開發(fā)操作標準 3第一節(jié) 城市選擇 3第二節(jié) 項目選址 3第三節(jié) 地塊屬性 3第四節(jié) 項目定位 3第五節(jié) 租售模式 3第四章：置信逸都城十大產(chǎn)品技術(shù)標準 3第一節(jié) 建筑基地與總平 3第二節(jié) 業(yè)態(tài)與建筑策劃 3第三節(jié) 結(jié)構(gòu)設(shè)計 3第四節(jié) 建筑外立面規(guī)劃 3第五節(jié) 內(nèi)部環(huán)境規(guī)劃與設(shè)計 3第六節(jié) 給排水設(shè)計 3第七節(jié) 暖通設(shè)計 3第八節(jié) 強電與弱電 3第九節(jié) 消防設(shè)計 3第十節(jié) 商業(yè)氛圍 3第五章：附錄 347 / 47 置信逸都城產(chǎn)品線標準化體系框架圖(一)商業(yè)模式產(chǎn)品線規(guī)劃–客戶細分、土地屬性與產(chǎn)品形態(tài)–適應市場需求的產(chǎn)品模式解決方案三四線城市戰(zhàn)略布局置信逸都城品牌標準產(chǎn)品線品牌：置信逸都城產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移集團戰(zhàn)略城市新區(qū)產(chǎn)品線模型：商業(yè)綜合體市場機會與產(chǎn)品戰(zhàn)略商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈構(gòu)建置信逸都城產(chǎn)品線標準開發(fā)模式五大開發(fā)操作標準定位模型十大產(chǎn)品技術(shù)標準技術(shù)標準開發(fā)模式與產(chǎn)品線產(chǎn)品線標準化 置信逸都城產(chǎn)品線標準化體系框架圖(二)置信逸都城產(chǎn)品線標準體系六大開發(fā)操作標準十大產(chǎn)品技術(shù)標準一、城市選擇二、項目選址三、地塊屬性四、項目定位五、租售模式一、建筑基地與總平二、業(yè)態(tài)與建筑策劃三、結(jié)構(gòu)設(shè)計 四、建筑外立面規(guī)劃 五、內(nèi)部環(huán)境規(guī)劃與設(shè)計六、給排水設(shè)計七、暖通設(shè)計八、強電與弱電九、消防設(shè)計十、商業(yè)氛圍第一章：總則第一節(jié) 總則“城市運營商”和“系統(tǒng)生活服務商”的定位，打造置信逸都城標準化產(chǎn)品線，是實現(xiàn)成都置信集團商業(yè)差異化戰(zhàn)略的長遠意義和價值所在。：適應未來發(fā)展，建立客戶導向的生產(chǎn)邏輯，利于成都置信集團（多項目、多城市、多類型）提高拿地、設(shè)計、招采、工程、成本控制及營銷等環(huán)節(jié)的戰(zhàn)略導向和標準化，從而增強復制能力和速度。第二節(jié) 術(shù)語：是企業(yè)產(chǎn)品體系中，基于成熟項目總結(jié)研發(fā)后升級為企業(yè)產(chǎn)品標準的、進行復制連鎖開發(fā)的、某一產(chǎn)品品牌的系列產(chǎn)品，也稱產(chǎn)品模式。：建設(shè)城市新區(qū)，成為現(xiàn)代城市發(fā)展的必然選擇。城市新區(qū)具有自我的獨立性，又依托于城市整體；具有自我的城市功能又與舊城區(qū)功能相輔相成；——其二，是指立足于郊區(qū)化，地處郊區(qū)范圍,分擔老城區(qū)的部分功能，相對于城市傳統(tǒng)的中心區(qū)、鄉(xiāng)村地區(qū)，在地域空間上具有相對明確的發(fā)展界限的集中城市化區(qū)域，具有完整性和獨立性的特征的城市功能形態(tài)。城市綜合體具有超大的空間尺度、立體的交通體系、現(xiàn)代的景觀設(shè)計以及智能化的配套設(shè)施等特點。：指由眾多商店、餐飲店、服務店共同組成，按一定結(jié)構(gòu)比例規(guī)律排列的商業(yè)繁華街道，是一種多功能、多業(yè)種、多業(yè)態(tài)的商業(yè)集合體。主力店主要體現(xiàn)的是對客流吸引的核心作用；同時，對整體定位和安全性起到支撐作用。城市綜合體內(nèi)主要商業(yè)業(yè)態(tài)包括：購物中心、酒店、寫字樓、公寓、住宅等等，其中購物中心內(nèi)的業(yè)態(tài)主要有：百貨店、零售型專業(yè)店、專賣店、特色超市、大型綜合超市、電影城、娛樂中心（KTV、電玩等）、健身中心、大型中式酒樓、特色餐飲美食廣場、美容院等。預測，~1%，到2020年，中國的城鎮(zhèn)化率預計在55~56%。，以及城鎮(zhèn)化快速推進中新進城居民對住房的需求，導致當前城鎮(zhèn)化建設(shè)仍是中國經(jīng)濟發(fā)展的重要引擎，但房地產(chǎn)市場將逐步出現(xiàn)四個轉(zhuǎn)變：一是由賣方市場向買方市場轉(zhuǎn)變；二是供應結(jié)構(gòu)從以商品住房為主向商品住房與保障住房雙軌供應渠道轉(zhuǎn)變；三是住房市場以銷售新房為主向租售并舉轉(zhuǎn)變；四是房地產(chǎn)市場以住房為主向住房地產(chǎn)與商業(yè)地產(chǎn)、旅游低產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)地產(chǎn)等轉(zhuǎn)變。8大開發(fā)商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品線企業(yè)名稱商業(yè)品牌萬達萬達廣場華潤置地萬象城、五彩城、歡樂頌寶龍寶龍城市廣場中糧置地大悅城萬科萬科廣場、萬科大廈、萬科紅龍湖天街系列、星悅薈保利保利水城、保利中環(huán)廣場中航地產(chǎn)中航城、九方購物中心 城市綜合體商業(yè)價值，催生商業(yè)配套的需求。綜合體物業(yè)可以更大程度發(fā)揮地段的稀缺價值，而且多種物業(yè)間實現(xiàn)資源互補，能快速帶動人流，在政府城市化改造愿望和開發(fā)商的需求雙重因素下，城市綜合體成為共同的選擇，被視為發(fā)展新區(qū)商業(yè)的法寶，廣泛運用，大量開發(fā)。通過合適的規(guī)劃集合不同組成功能為一總體，效果往往比單獨的功能更好。而城市綜合體中的購物中心部分往往在周末和晚間擁有更多的客流，減少投資和營運成本，并節(jié)省有用的空間。第三節(jié) 集團商業(yè)模式與產(chǎn)品標準開發(fā)、特點和優(yōu)勢 置信逸都城是成都置信集團集多年地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗總結(jié)出來的一種商業(yè)建筑模式，是由