【正文】 18 二期 9月 19日起全面接受預(yù)定 2023102 二期開盤，一、二期共計 1100套房源； 二期均價 7000元 /㎡。 項目內(nèi)部配套：底商、小學(xué)、幼兒園、 1萬㎡中心花園 裝修：毛坯 鳳凰世嘉 銷售及客戶情況 2023123 一期全部封頂，均價 6300元 /㎡。 202349 將于 4月 18日舉行搜房網(wǎng)看房團活動 特點 ?客戶來源周邊老居民占70%， 購買渠道 ?主要路過、報廣 ?老帶新的比例占20% 關(guān)注點 ?價格 ?戶型 銷售情況 客戶情況 鳳凰世嘉 項目概況 20 開發(fā)商及合作方背景： 開發(fā)商：唐山市興盛房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司 物業(yè)管理：唐山永和物業(yè)管理有限公司 項目基礎(chǔ)資料： 地址：路北區(qū)友誼路與興源道交叉口西 開盤時間： 一期 2023年 7月，二期 2023年 12月 入住時間： 20236 總占地： ㎡ 總建面： 56萬㎡ 容積率： 綠化率： 33% 總套數(shù)： 916套 建筑類別：住宅、聯(lián)排、花園洋房 停車位：地下、地上均有， 1： 樓層狀況：小區(qū)分 7層、 9層、 16層 二期推出 2棟 18層樓盤 戶型情況： 戶型包括：一居 61㎡ 65㎡ 二居 70㎡ 103㎡ 三居 114㎡ 135㎡ 。 2023312 一期 9月底交房，二期 10月底交房，三期預(yù)計 3月底推出， 目前二期僅剩 52平米左右房源。 普通住宅 64006800元 /㎡，躍層 74007800元 /㎡。鋼鐵、礦主多，而且財富積累 雄厚，上億資產(chǎn)的客戶頻見； ?客戶年齡集中在 40— 50歲 購買渠道 ? 主要以報廣、老帶新居多； 關(guān)注點 ?社區(qū)環(huán)境，產(chǎn)品舒適度；發(fā)展前景；項目知名度 ?不關(guān)注配套物業(yè)，價格高就好，看重圈層； 客戶情況 銷售情況 18 開發(fā)商及合作方背景： 開發(fā)商：唐山景泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 物業(yè)管理：景泰物業(yè)公司 項目基礎(chǔ)資料： 地址：路北區(qū) 衛(wèi)國路和長寧道西北角 開盤時間： 一期 202312，二期 202310 ， 2023年 4月 2日推出三棟分別是 40 41 405，共 157套 入住時間： 一期 20239，二期 202310 總占地： ㎡ 總建面： ㎡ 容積率： 2 .48 綠化率： 35% 總套數(shù)： 1587套 建筑類別：板樓、塔樓、板塔結(jié)合 停車位： 地下車位， B1層 12萬 /個， B2層 10萬 /個 樓層狀況： 811層為主的小高層 ,18層高層為輔 戶型情況： 戶型為 60㎡ 一居、 100㎡ 二居、 126140㎡ 三居，另有部分 267㎡ 躍層。 10 要點三：品牌面臨的市場挑戰(zhàn) 11 品牌開發(fā)商的進駐有可能侵占唐山市場 品牌面臨挑戰(zhàn) 萬科取地方式多樣 招拍掛 協(xié)議出讓 兼并土地持有方 與土地持有方合股 ? 鳳凰新城住宅及商業(yè)設(shè)施項目 總投資額 35億元 ? 南湖生態(tài)城項目約 500畝 全部為別墅產(chǎn)品 ? 唐山南湖生態(tài)城 約 400畝，其中三分之一為別墅 ? 唐山文化廣場項目 ? 鳳凰新城華府系列延續(xù) ? 鳳凰新城 73萬方 別墅 +高層城市豪宅 12 市場評價標準或?qū)⒚媾R改變 品牌面臨挑戰(zhàn) 品牌企業(yè)現(xiàn)狀 項目 開發(fā)品牌 產(chǎn)品能力 開發(fā)實力 萬科南湖郡 萬科 復(fù)制紅郡產(chǎn)品線 全國知名品牌 唐城壹零壹 深圳中興 別墅 +高層城市豪宅 模式 隸屬南油集團 綠城南湖 綠城 綠城系列 精品豪宅專家 億城鳳凰新城 大連億城 西山華府系列 成功開發(fā)北京豪宅 本土企業(yè)現(xiàn)狀 無證銷售 延期交房 展示落后 工程管理落后 產(chǎn)品打造能力落后 現(xiàn)有評價標準 未來評價標準 證件齊全 基礎(chǔ) 按時交房 基礎(chǔ) 工程質(zhì)量保證 基礎(chǔ) —— 實景展示銷售 —— 產(chǎn)品創(chuàng)新且豐富 —— 客戶服務(wù)及管理水平高 —— ?? 13 要點四：品牌發(fā)力方向探討 14 依企業(yè)自身條件及品牌基礎(chǔ)探討發(fā)展 品牌發(fā)力方向 工程質(zhì)量 項目品質(zhì) 物業(yè)管理 整改裝修問題，并解決漏水，加強工程管理 企業(yè)管理 在安全及衛(wèi)生的基礎(chǔ)上增加服務(wù)感，解決停車亂 向先進城市及品牌看齊，關(guān)注社區(qū)及細節(jié)打造 強化企業(yè)部門協(xié)作體系，給予員工技術(shù)成長空間 客戶維護 在現(xiàn)有認可基礎(chǔ)上，利用本地資源給予更多實惠 …… …… 1 2 2 3 1 1 注： 代表解決順序 15 附件一：市調(diào)項目情況 16 梧桐大道 項目概況 開發(fā)商及合作方背景 ： 開發(fā)商：唐山中冶房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 物業(yè)管理：深圳長城物業(yè)管理公司 物業(yè)顧問公司：戴德梁行 項目基礎(chǔ)資料： 地址：路北區(qū)友誼東路東側(cè)，裕華道南路與朝陽道間 開盤時間： 一期 20235，二期 20236，三期 20236 入住時間： 2023322 總占地： ㎡ 總建面： ㎡ 容積率： 2 綠化率： 30% 總套數(shù)： 2800套 建筑類別：板樓、洋房 停車位：全地下 裝修：毛坯 樓層狀況：一至五期 18棟高層純板樓， 9棟花園洋房 戶型情況： 一居 6779㎡ ；二居 8694㎡ ； 三居 160170 ㎡ （主力戶型）； 四居 232360㎡ ，復(fù)式 333715㎡ 洋房 240300㎡ 項目內(nèi)部配套：底商、幼兒園、小學(xué)、會所 17 梧桐大道 銷售及客戶情況 202377 一期已售完，二期熱銷中 2023527 項目三期盛大開盤 20231029 項目二期余房、三期共計 700套房源熱銷中 20231125 高層 8500元 /㎡， 多層洋房 12023元 /㎡。 5 客戶買點與品牌無關(guān)，均基于條件選擇 項目品牌美譽度存在瑕疵 項目品牌現(xiàn)狀 訪談對象 不滿意 項目優(yōu)勢排序 邸亞楠 停車亂 信譽、地段、配套 董燊燊 裝修問題、維修態(tài)度不 好 規(guī)模、信譽、配套 劉鑫 裝修問題、停車亂 配套、環(huán)境、物管 劉洋 —— 地段、戶型、性價比 孟巖 房本慢 信譽、規(guī)模、配套 王愛萍 工程質(zhì)量（漏水、裂縫） 規(guī)模、品質(zhì)、升值潛力 王雪 工程質(zhì)量（漏水） 地段、規(guī)模、信譽 王穎 —— 教育配套、物業(yè)、綠化 王月嬌 裝修問題 教育配套、生活配套、規(guī)模、 地段 楊晨曦 裝修問題 地段、規(guī)模、學(xué)校配套 張歡 停車亂 規(guī)模、配套 趙志純 房本慢 教育配套 郭雪媛 維修態(tài)度不好 性價比、信譽、配套 史紅香 工程質(zhì)量（維修不及時） 規(guī)模、信譽、教育配套、物 業(yè) 6 要點二：企業(yè)品牌診斷 7 具有可傳播性，知名度建立在項目之上 企業(yè)品牌現(xiàn)狀 ?客戶對開發(fā)企業(yè)的了解多來源于臵業(yè)顧問的講解； ?對企業(yè)的影響建立目感受層面，值得信任及有實力均來源于對企業(yè)大規(guī)模社區(qū)運營能力的認可。 已擁有一定量的忠誠客戶，具備品牌基礎(chǔ) 4 項目品牌現(xiàn)狀 項目名稱 老帶新來訪比例 梧桐大道 30% 景泰翰林 20% 鳳凰世嘉 20%（重復(fù)購買率 50%） 榮泰尚都 10% 金港國際怡園 40% ?根據(jù)案場月報表的統(tǒng)計，本案來訪渠道以報廣為主，朋友介紹占 30%左右； ?與其他周邊項目相比較，除榮泰尚都外，老帶新比例均在 20%以上，平均 30%左右，周邊項目的老帶新均沒有政策優(yōu)惠，高比例主要源于： 1）除鷺港外周邊項目媒體發(fā)布量少，宣傳渠道單一，故老帶新比重較大； 2）老帶新為唐山市場傳統(tǒng)傳播路徑，故多個項目老帶新比率均較高。2023/2/4 2023/2/4 唐山新天地品牌診斷小結(jié) 唐山新天地項目 2 要點一：項目品牌診斷 3 知名度高，并具備一定美譽度 物管及客戶服務(wù)為業(yè)主對項目的認可點 項目品牌現(xiàn)狀 ?接近 90%的業(yè)主對于居住在鷺港感到滿意，項目美譽度較高，也表明項目的社區(qū)管理較為成功。 ?對物業(yè)管理的滿意度達到了 45%以上，是客戶最為滿意之處； ?客戶管理的滿意度在 30%左右，僅次于物管，主要得益于客戶關(guān)系的維護及客戶會等的管理； ?房屋質(zhì)量及產(chǎn)品設(shè)計滿意度最低 。 ?從客戶的重復(fù)購買會推薦意向來看，略高于興盛開發(fā)的鳳凰世嘉，已擁有一定量的忠誠客戶。 8 員工對企業(yè)忠誠度及認可高，企業(yè)穩(wěn)定 企業(yè)品牌現(xiàn)狀 ?絕大多數(shù)員工愿與企業(yè)共同進退，忠誠度極高，有利于企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展； ?對企業(yè)歸屬感占到多數(shù)，表明企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)力較強； 9 公司實力最受員工認可 工程管理及產(chǎn)品能力為現(xiàn)階段企業(yè)短板 企業(yè)品牌現(xiàn)狀 ?雄厚的資金實力成為大部分員工最為認可的部分； ?工程管理不過硬及設(shè)計水平落后成為員工認為的新天地最欠缺的部分，這點從業(yè)主對項目的反應(yīng)也能看出，業(yè)主的滿意點大部分與項目打造無關(guān)； ?值得一提的是，對企業(yè)員工培訓(xùn)方面不滿的 6%員工全部來自設(shè)計部門，而對部門協(xié)作不滿的 4%的員工大部分來自入職時間較短的常各莊項目部，可以看出公司在新老配合及員工的成長方面還有所欠缺，若放任管理則極有可能影響公司對優(yōu)秀人才的留任。 2023317 梧桐大道項目 3月 B區(qū)業(yè)主全面入住，四期 D、 E區(qū)新品 342套房源即將推出 2023328 梧桐大道項目二期 10月份入住，三期明年 3月份入住；四期已開工； 202349 梧桐大道項目將于 4月 18日舉行搜房網(wǎng)看房團活動 特點 ?個體居多，政府公務(wù)員為輔。 主力為 100㎡ 左右的二居 項目內(nèi)部配套：底商、幼兒園、小學(xué) 景泰翰林 項目概況 19 景泰翰林 銷售及客戶情況 202312 一期推出 3棟， 08年 12月開始銷售，為團購 2023全年 二期推出 20棟，銷售率 90%。 202323 首付 30%， ，全款 。 2023315 三期登場， 3月 16日起至項目開盤日止， 預(yù)約登記客戶享受每日減免總房款 1000元的優(yōu)惠政策 202342 三期 4月 2日盛大開盤，共 157套，銷售 120套， 開盤價格 6800元 /平米 7200元 /平米。一期主力為 8090㎡ 兩居， 二期主力為136148㎡ 三居 。二期暫未定價。洋房 10000元 /㎡ 20231210 50220㎡的房源均有，最高 18層，均價 7300元。商業(yè)開始內(nèi)部認購，認購金 2萬。 戶型情況： 30— 130平米， 84118㎡為主力戶型； 項目內(nèi)部配套：商業(yè)， 2023410和樂購正式簽約 裝修： 公共部分精裝修，精裝標準為 1500/平米 鳳城國際廣場 銷售及客戶情況 202317 4棟 710套房源， 1月 10日開始會員注冊登記。 202329 鳳城國際廣場項目一期現(xiàn)推出 3848平米精裝小戶型 會員卡 10萬抵 ， 5萬抵 6萬 202341 均價 7700元 /平米，精裝房起價 7380元 /平米，毛坯房起價 7180元 /平米。開盤當(dāng)天共推出 400套，銷售100套 銷售情況 特點 ? 以路北區(qū)客戶為主，包括部分郊縣客群 ； 購買渠道 ?以報廣為主 關(guān)注點 ? 位臵 ? 戶型 客戶情況 金港國際怡園 項目概況 30 開發(fā)商及合作方背景： 開發(fā)商：唐山澤源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 物業(yè)管理：唐山澤源房地產(chǎn)物業(yè)有限公司 項目基礎(chǔ)資料： 地址：路北裕華道與學(xué)院路交匯處東南方向 開盤時間： 金港國際靜園開盤 086，怡園一期 09919，怡園二期預(yù)計 20235 入住時間：靜園 20231230，怡園 20231231，怡園二期預(yù)計 202306 總占地： 60000㎡ 總建面： 202300㎡ 容積率： 綠化率： 35% 套數(shù)： 1073套 建筑類別：小高層、高層 停車位：機動車 990個，非機動車 1578個 樓層狀況：共 11棟， 8層、 11層各 1棟， 2棟 12層， 7層、18層各 2棟