【正文】 18 二期 9月 19日起全面接受預(yù)定 2023102 二期開(kāi)盤(pán)，一、二期共計(jì) 1100套房源； 二期均價(jià) 7000元 /㎡。 項(xiàng)目?jī)?nèi)部配套：底商、小學(xué)、幼兒園、 1萬(wàn)㎡中心花園 裝修：毛坯 鳳凰世嘉 銷(xiāo)售及客戶(hù)情況 2023123 一期全部封頂，均價(jià) 6300元 /㎡。 202349 將于 4月 18日舉行搜房網(wǎng)看房團(tuán)活動(dòng) 特點(diǎn) ?客戶(hù)來(lái)源周邊老居民占70%， 購(gòu)買(mǎi)渠道 ?主要路過(guò)、報(bào)廣 ?老帶新的比例占20% 關(guān)注點(diǎn) ?價(jià)格 ?戶(hù)型 銷(xiāo)售情況 客戶(hù)情況 鳳凰世嘉 項(xiàng)目概況 20 開(kāi)發(fā)商及合作方背景： 開(kāi)發(fā)商：唐山市興盛房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司 物業(yè)管理：唐山永和物業(yè)管理有限公司 項(xiàng)目基礎(chǔ)資料： 地址：路北區(qū)友誼路與興源道交叉口西 開(kāi)盤(pán)時(shí)間： 一期 2023年 7月，二期 2023年 12月 入住時(shí)間： 20236 總占地： ㎡ 總建面： 56萬(wàn)㎡ 容積率： 綠化率： 33% 總套數(shù)： 916套 建筑類(lèi)別：住宅、聯(lián)排、花園洋房 停車(chē)位：地下、地上均有， 1： 樓層狀況：小區(qū)分 7層、 9層、 16層 二期推出 2棟 18層樓盤(pán) 戶(hù)型情況： 戶(hù)型包括：一居 61㎡ 65㎡ 二居 70㎡ 103㎡ 三居 114㎡ 135㎡ 。 2023312 一期 9月底交房，二期 10月底交房，三期預(yù)計(jì) 3月底推出， 目前二期僅剩 52平米左右房源。 普通住宅 64006800元 /㎡，躍層 74007800元 /㎡。鋼鐵、礦主多，而且財(cái)富積累 雄厚，上億資產(chǎn)的客戶(hù)頻見(jiàn)； ?客戶(hù)年齡集中在 40— 50歲 購(gòu)買(mǎi)渠道 ? 主要以報(bào)廣、老帶新居多； 關(guān)注點(diǎn) ?社區(qū)環(huán)境，產(chǎn)品舒適度；發(fā)展前景；項(xiàng)目知名度 ?不關(guān)注配套物業(yè)，價(jià)格高就好，看重圈層； 客戶(hù)情況 銷(xiāo)售情況 18 開(kāi)發(fā)商及合作方背景： 開(kāi)發(fā)商：唐山景泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 物業(yè)管理：景泰物業(yè)公司 項(xiàng)目基礎(chǔ)資料： 地址：路北區(qū) 衛(wèi)國(guó)路和長(zhǎng)寧道西北角 開(kāi)盤(pán)時(shí)間： 一期 202312，二期 202310 ， 2023年 4月 2日推出三棟分別是 40 41 405，共 157套 入住時(shí)間： 一期 20239，二期 202310 總占地： ㎡ 總建面： ㎡ 容積率： 2 .48 綠化率： 35% 總套數(shù)： 1587套 建筑類(lèi)別：板樓、塔樓、板塔結(jié)合 停車(chē)位： 地下車(chē)位， B1層 12萬(wàn) /個(gè)， B2層 10萬(wàn) /個(gè) 樓層狀況： 811層為主的小高層 ,18層高層為輔 戶(hù)型情況： 戶(hù)型為 60㎡ 一居、 100㎡ 二居、 126140㎡ 三居，另有部分 267㎡ 躍層。 10 要點(diǎn)三：品牌面臨的市場(chǎng)挑戰(zhàn) 11 品牌開(kāi)發(fā)商的進(jìn)駐有可能侵占唐山市場(chǎng) 品牌面臨挑戰(zhàn) 萬(wàn)科取地方式多樣 招拍掛 協(xié)議出讓 兼并土地持有方 與土地持有方合股 ? 鳳凰新城住宅及商業(yè)設(shè)施項(xiàng)目 總投資額 35億元 ? 南湖生態(tài)城項(xiàng)目約 500畝 全部為別墅產(chǎn)品 ? 唐山南湖生態(tài)城 約 400畝，其中三分之一為別墅 ? 唐山文化廣場(chǎng)項(xiàng)目 ? 鳳凰新城華府系列延續(xù) ? 鳳凰新城 73萬(wàn)方 別墅 +高層城市豪宅 12 市場(chǎng)評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)或?qū)⒚媾R改變 品牌面臨挑戰(zhàn) 品牌企業(yè)現(xiàn)狀 項(xiàng)目 開(kāi)發(fā)品牌 產(chǎn)品能力 開(kāi)發(fā)實(shí)力 萬(wàn)科南湖郡 萬(wàn)科 復(fù)制紅郡產(chǎn)品線 全國(guó)知名品牌 唐城壹零壹 深圳中興 別墅 +高層城市豪宅 模式 隸屬南油集團(tuán) 綠城南湖 綠城 綠城系列 精品豪宅專(zhuān)家 億城鳳凰新城 大連億城 西山華府系列 成功開(kāi)發(fā)北京豪宅 本土企業(yè)現(xiàn)狀 無(wú)證銷(xiāo)售 延期交房 展示落后 工程管理落后 產(chǎn)品打造能力落后 現(xiàn)有評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn) 未來(lái)評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn) 證件齊全 基礎(chǔ) 按時(shí)交房 基礎(chǔ) 工程質(zhì)量保證 基礎(chǔ) —— 實(shí)景展示銷(xiāo)售 —— 產(chǎn)品創(chuàng)新且豐富 —— 客戶(hù)服務(wù)及管理水平高 —— ?? 13 要點(diǎn)四：品牌發(fā)力方向探討 14 依企業(yè)自身?xiàng)l件及品牌基礎(chǔ)探討發(fā)展 品牌發(fā)力方向 工程質(zhì)量 項(xiàng)目品質(zhì) 物業(yè)管理 整改裝修問(wèn)題，并解決漏水，加強(qiáng)工程管理 企業(yè)管理 在安全及衛(wèi)生的基礎(chǔ)上增加服務(wù)感，解決停車(chē)亂 向先進(jìn)城市及品牌看齊，關(guān)注社區(qū)及細(xì)節(jié)打造 強(qiáng)化企業(yè)部門(mén)協(xié)作體系，給予員工技術(shù)成長(zhǎng)空間 客戶(hù)維護(hù) 在現(xiàn)有認(rèn)可基礎(chǔ)上，利用本地資源給予更多實(shí)惠 …… …… 1 2 2 3 1 1 注： 代表解決順序 15 附件一：市調(diào)項(xiàng)目情況 16 梧桐大道 項(xiàng)目概況 開(kāi)發(fā)商及合作方背景 ： 開(kāi)發(fā)商：唐山中冶房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 物業(yè)管理：深圳長(zhǎng)城物業(yè)管理公司 物業(yè)顧問(wèn)公司：戴德梁行 項(xiàng)目基礎(chǔ)資料： 地址：路北區(qū)友誼東路東側(cè)，裕華道南路與朝陽(yáng)道間 開(kāi)盤(pán)時(shí)間： 一期 20235，二期 20236，三期 20236 入住時(shí)間： 2023322 總占地： ㎡ 總建面： ㎡ 容積率： 2 綠化率： 30% 總套數(shù)： 2800套 建筑類(lèi)別：板樓、洋房 停車(chē)位：全地下 裝修：毛坯 樓層狀況：一至五期 18棟高層純板樓， 9棟花園洋房 戶(hù)型情況： 一居 6779㎡ ；二居 8694㎡ ； 三居 160170 ㎡ （主力戶(hù)型）； 四居 232360㎡ ，復(fù)式 333715㎡ 洋房 240300㎡ 項(xiàng)目?jī)?nèi)部配套：底商、幼兒園、小學(xué)、會(huì)所 17 梧桐大道 銷(xiāo)售及客戶(hù)情況 202377 一期已售完，二期熱銷(xiāo)中 2023527 項(xiàng)目三期盛大開(kāi)盤(pán) 20231029 項(xiàng)目二期余房、三期共計(jì) 700套房源熱銷(xiāo)中 20231125 高層 8500元 /㎡， 多層洋房 12023元 /㎡。 5 客戶(hù)買(mǎi)點(diǎn)與品牌無(wú)關(guān)，均基于條件選擇 項(xiàng)目品牌美譽(yù)度存在瑕疵 項(xiàng)目品牌現(xiàn)狀 訪談對(duì)象 不滿(mǎn)意 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)排序 邸亞楠 停車(chē)亂 信譽(yù)、地段、配套 董燊燊 裝修問(wèn)題、維修態(tài)度不 好 規(guī)模、信譽(yù)、配套 劉鑫 裝修問(wèn)題、停車(chē)亂 配套、環(huán)境、物管 劉洋 —— 地段、戶(hù)型、性?xún)r(jià)比 孟巖 房本慢 信譽(yù)、規(guī)模、配套 王愛(ài)萍 工程質(zhì)量（漏水、裂縫） 規(guī)模、品質(zhì)、升值潛力 王雪 工程質(zhì)量（漏水） 地段、規(guī)模、信譽(yù) 王穎 —— 教育配套、物業(yè)、綠化 王月嬌 裝修問(wèn)題 教育配套、生活配套、規(guī)模、 地段 楊晨曦 裝修問(wèn)題 地段、規(guī)模、學(xué)校配套 張歡 停車(chē)亂 規(guī)模、配套 趙志純 房本慢 教育配套 郭雪媛 維修態(tài)度不好 性?xún)r(jià)比、信譽(yù)、配套 史紅香 工程質(zhì)量（維修不及時(shí)） 規(guī)模、信譽(yù)、教育配套、物 業(yè) 6 要點(diǎn)二：企業(yè)品牌診斷 7 具有可傳播性，知名度建立在項(xiàng)目之上 企業(yè)品牌現(xiàn)狀 ?客戶(hù)對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)的了解多來(lái)源于臵業(yè)顧問(wèn)的講解； ?對(duì)企業(yè)的影響建立目感受層面，值得信任及有實(shí)力均來(lái)源于對(duì)企業(yè)大規(guī)模社區(qū)運(yùn)營(yíng)能力的認(rèn)可。 已擁有一定量的忠誠(chéng)客戶(hù)，具備品牌基礎(chǔ) 4 項(xiàng)目品牌現(xiàn)狀 項(xiàng)目名稱(chēng) 老帶新來(lái)訪比例 梧桐大道 30% 景泰翰林 20% 鳳凰世嘉 20%（重復(fù)購(gòu)買(mǎi)率 50%） 榮泰尚都 10% 金港國(guó)際怡園 40% ?根據(jù)案場(chǎng)月報(bào)表的統(tǒng)計(jì)，本案來(lái)訪渠道以報(bào)廣為主，朋友介紹占 30%左右； ?與其他周邊項(xiàng)目相比較，除榮泰尚都外，老帶新比例均在 20%以上，平均 30%左右，周邊項(xiàng)目的老帶新均沒(méi)有政策優(yōu)惠，高比例主要源于： 1）除鷺港外周邊項(xiàng)目媒體發(fā)布量少，宣傳渠道單一，故老帶新比重較大； 2）老帶新為唐山市場(chǎng)傳統(tǒng)傳播路徑，故多個(gè)項(xiàng)目老帶新比率均較高。2023/2/4 2023/2/4 唐山新天地品牌診斷小結(jié) 唐山新天地項(xiàng)目 2 要點(diǎn)一：項(xiàng)目品牌診斷 3 知名度高，并具備一定美譽(yù)度 物管及客戶(hù)服務(wù)為業(yè)主對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)可點(diǎn) 項(xiàng)目品牌現(xiàn)狀 ?接近 90%的業(yè)主對(duì)于居住在鷺港感到滿(mǎn)意，項(xiàng)目美譽(yù)度較高，也表明項(xiàng)目的社區(qū)管理較為成功。 ?對(duì)物業(yè)管理的滿(mǎn)意度達(dá)到了 45%以上，是客戶(hù)最為滿(mǎn)意之處； ?客戶(hù)管理的滿(mǎn)意度在 30%左右，僅次于物管，主要得益于客戶(hù)關(guān)系的維護(hù)及客戶(hù)會(huì)等的管理； ?房屋質(zhì)量及產(chǎn)品設(shè)計(jì)滿(mǎn)意度最低 。 ?從客戶(hù)的重復(fù)購(gòu)買(mǎi)會(huì)推薦意向來(lái)看，略高于興盛開(kāi)發(fā)的鳳凰世嘉，已擁有一定量的忠誠(chéng)客戶(hù)。 8 員工對(duì)企業(yè)忠誠(chéng)度及認(rèn)可高，企業(yè)穩(wěn)定 企業(yè)品牌現(xiàn)狀 ?絕大多數(shù)員工愿與企業(yè)共同進(jìn)退，忠誠(chéng)度極高，有利于企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展； ?對(duì)企業(yè)歸屬感占到多數(shù)，表明企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)力較強(qiáng)； 9 公司實(shí)力最受員工認(rèn)可 工程管理及產(chǎn)品能力為現(xiàn)階段企業(yè)短板 企業(yè)品牌現(xiàn)狀 ?雄厚的資金實(shí)力成為大部分員工最為認(rèn)可的部分； ?工程管理不過(guò)硬及設(shè)計(jì)水平落后成為員工認(rèn)為的新天地最欠缺的部分，這點(diǎn)從業(yè)主對(duì)項(xiàng)目的反應(yīng)也能看出，業(yè)主的滿(mǎn)意點(diǎn)大部分與項(xiàng)目打造無(wú)關(guān)； ?值得一提的是，對(duì)企業(yè)員工培訓(xùn)方面不滿(mǎn)的 6%員工全部來(lái)自設(shè)計(jì)部門(mén)，而對(duì)部門(mén)協(xié)作不滿(mǎn)的 4%的員工大部分來(lái)自入職時(shí)間較短的常各莊項(xiàng)目部，可以看出公司在新老配合及員工的成長(zhǎng)方面還有所欠缺，若放任管理則極有可能影響公司對(duì)優(yōu)秀人才的留任。 2023317 梧桐大道項(xiàng)目 3月 B區(qū)業(yè)主全面入住，四期 D、 E區(qū)新品 342套房源即將推出 2023328 梧桐大道項(xiàng)目二期 10月份入住，三期明年 3月份入住；四期已開(kāi)工； 202349 梧桐大道項(xiàng)目將于 4月 18日舉行搜房網(wǎng)看房團(tuán)活動(dòng) 特點(diǎn) ?個(gè)體居多，政府公務(wù)員為輔。 主力為 100㎡ 左右的二居 項(xiàng)目?jī)?nèi)部配套：底商、幼兒園、小學(xué) 景泰翰林 項(xiàng)目概況 19 景泰翰林 銷(xiāo)售及客戶(hù)情況 202312 一期推出 3棟， 08年 12月開(kāi)始銷(xiāo)售，為團(tuán)購(gòu) 2023全年 二期推出 20棟，銷(xiāo)售率 90%。 202323 首付 30%， ，全款 。 2023315 三期登場(chǎng)， 3月 16日起至項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)日止， 預(yù)約登記客戶(hù)享受每日減免總房款 1000元的優(yōu)惠政策 202342 三期 4月 2日盛大開(kāi)盤(pán)，共 157套，銷(xiāo)售 120套， 開(kāi)盤(pán)價(jià)格 6800元 /平米 7200元 /平米。一期主力為 8090㎡ 兩居， 二期主力為136148㎡ 三居 。二期暫未定價(jià)。洋房 10000元 /㎡ 20231210 50220㎡的房源均有，最高 18層，均價(jià) 7300元。商業(yè)開(kāi)始內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，認(rèn)購(gòu)金 2萬(wàn)。 戶(hù)型情況： 30— 130平米， 84118㎡為主力戶(hù)型； 項(xiàng)目?jī)?nèi)部配套：商業(yè)， 2023410和樂(lè)購(gòu)正式簽約 裝修： 公共部分精裝修，精裝標(biāo)準(zhǔn)為 1500/平米 鳳城國(guó)際廣場(chǎng) 銷(xiāo)售及客戶(hù)情況 202317 4棟 710套房源， 1月 10日開(kāi)始會(huì)員注冊(cè)登記。 202329 鳳城國(guó)際廣場(chǎng)項(xiàng)目一期現(xiàn)推出 3848平米精裝小戶(hù)型 會(huì)員卡 10萬(wàn)抵 ， 5萬(wàn)抵 6萬(wàn) 202341 均價(jià) 7700元 /平米，精裝房起價(jià) 7380元 /平米，毛坯房起價(jià) 7180元 /平米。開(kāi)盤(pán)當(dāng)天共推出 400套，銷(xiāo)售100套 銷(xiāo)售情況 特點(diǎn) ? 以路北區(qū)客戶(hù)為主，包括部分郊縣客群 ； 購(gòu)買(mǎi)渠道 ?以報(bào)廣為主 關(guān)注點(diǎn) ? 位臵 ? 戶(hù)型 客戶(hù)情況 金港國(guó)際怡園 項(xiàng)目概況 30 開(kāi)發(fā)商及合作方背景： 開(kāi)發(fā)商：唐山澤源房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 物業(yè)管理：唐山澤源房地產(chǎn)物業(yè)有限公司 項(xiàng)目基礎(chǔ)資料： 地址：路北裕華道與學(xué)院路交匯處東南方向 開(kāi)盤(pán)時(shí)間： 金港國(guó)際靜園開(kāi)盤(pán) 086，怡園一期 09919，怡園二期預(yù)計(jì) 20235 入住時(shí)間：靜園 20231230，怡園 20231231，怡園二期預(yù)計(jì) 202306 總占地： 60000㎡ 總建面： 202300㎡ 容積率： 綠化率： 35% 套數(shù)： 1073套 建筑類(lèi)別：小高層、高層 停車(chē)位：機(jī)動(dòng)車(chē) 990個(gè)，非機(jī)動(dòng)車(chē) 1578個(gè) 樓層狀況：共 11棟， 8層、 11層各 1棟， 2棟 12層， 7層、18層各 2棟