豪宅項(xiàng)目剩余產(chǎn)品價(jià)格策略及銷售策略報(bào)告-展示頁
2025-01-22 23:05本頁面
【正文】 —— 思 維導(dǎo)圖1 剩余 產(chǎn) 品價(jià)格策略2別 墅市 場(chǎng) 分析 3 二期合院（非 樣 板房） 產(chǎn) 品增配 計(jì) 劃執(zhí) 行方案沿湖獨(dú) 棟 價(jià)格策略一期合院 樣 板房?jī)r(jià)格策略價(jià)格 調(diào) 整增配 計(jì) 劃具體建 議增配 計(jì) 劃操作步 驟前期成交客 戶應(yīng)對(duì) 策略二期合院非 樣 板房?jī)r(jià)格策略二期合院 樣 板房?jī)r(jià)格策略別墅市場(chǎng)分析 1宏觀市場(chǎng)：各地樓市 “ 微調(diào) ” 終被叫停，住建部重申調(diào)控絕不松動(dòng)安徽蕪湖 “ 救市 ”4 天被叫停2月 9日，安徽省蕪湖市在政府信息公開網(wǎng)站刊登了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)住房保障、改善居民住房條件的若干意見通知》，新政策被認(rèn)為是地方政府在暗渡陳倉，為樓市調(diào)控 松綁 。房管局 2月 22日表示，外地戶籍居民持上海長(zhǎng)期居住證滿三年即可購買第二套住房；這等于可以享受本地戶籍居民同等購房資質(zhì)。住建部重申房地產(chǎn)調(diào)控政策絕不會(huì)松動(dòng)地方政府絕不能為局部利益動(dòng)搖中央政府房地產(chǎn)調(diào)控的大局。他強(qiáng)調(diào)，露頭就打，絕不允許地方政府在房地產(chǎn)調(diào)控上唱反調(diào)。新華社稱，中國近年來出臺(tái)實(shí)施的一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策措施雖然取得初步成效，但當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控仍處于關(guān)鍵時(shí)期。2月武漢市成交情況：商品住宅面積為 ，成交套數(shù)為7222套，成交均價(jià)為 /㎡，年初累計(jì)成交 216。 套數(shù)為 7222套，環(huán)比增加 %，同比增加 %；216。成交背景：宏觀調(diào)控不放松，開發(fā)商不看好今年市場(chǎng)，搶占 4月傳統(tǒng)小陽春，提高降價(jià)幅度，快速去化存貨多數(shù)剛需項(xiàng)目均價(jià)直降 1000元 /㎡1月湯遜湖片區(qū)概況：片區(qū)別墅分為高價(jià)值與低價(jià)值兩種競(jìng)爭(zhēng)體系兩類，監(jiān)控片區(qū)高端項(xiàng)目整個(gè) 1月份成交量較 12月有所下降湯遜湖片區(qū)主要?jiǎng)e墅樓盤分布圖? 監(jiān)控的非湯遜湖片區(qū)的福星惠譽(yù)東瀾岸營銷重點(diǎn)主要放在高層、小高層產(chǎn)品上，別墅處于尾盤自然銷售狀態(tài)；? 監(jiān)控的湯遜湖片區(qū)的高端項(xiàng)目?jī)H本項(xiàng)目成交 1套，低端別墅為光谷地產(chǎn)灣郡成交 1套，海悅天地高層已開盤，開盤當(dāng)日銷售 12套，總體銷售情況較差。湯遜湖 1號(hào)預(yù)計(jì) 4月初開盤。序號(hào) 類 型 房號(hào) 面 積 原 單 價(jià) 原 總 價(jià) 活 動(dòng) 一口價(jià)1 樣 板四合 1092 22682 6244808 48181002 樣 板四合 1093 24479 6824500 48788253 樣 板四合 1095 23658 7959498 58877004 樣 板六合 1051 22466 4815362 37509505 樣 板六合 1052 21671 6290875 50800756 樣 板六合 1053 21935 5012367 39989257 樣 板六合 1055 22916 6359190 48562508 樣 板六合 1056 22189 6669792 52603259 樣 板六合 1057 21652 5972704 4827375結(jié)合客戶心理價(jià)格預(yù)期， 2月 11日優(yōu)惠幅度調(diào)整為 —— 所有一期樣板房活動(dòng)房源單價(jià) 17500元 /㎡， 2天內(nèi)相繼去化 4套產(chǎn)品價(jià)格策略調(diào)整后效果 “ 立竿見影 ”? 客 戶語錄 一： “我 09年開始就關(guān)注 過納 帕溪谷，只是沒想到后來價(jià)格 漲 的 這 么高， 這 次活 動(dòng)優(yōu) 惠 還 是挺大的，不 錯(cuò) ！ ”? 客戶語錄二： “這次活動(dòng)要是早推出來，我或許早就買納帕啦，盼這樣的機(jī)會(huì)很久了！ ”? 客戶語錄三： “現(xiàn)在市場(chǎng)不景氣，價(jià)格那么高的話，沒人會(huì)那么傻去買哦！ ”結(jié) 論? 通 過 2月 11日活 動(dòng) 正式推出后，到 訪 客 戶 的反映來看：? 客 戶對(duì)項(xiàng) 目 產(chǎn) 品 認(rèn) 可度非常高；? 客 戶對(duì) 價(jià)格抗性 較 大，價(jià)格成 為影響客 戶購買 決策的主要因素；? 從客 戶 的角度和需求出 發(fā) ，才能更好地在市 場(chǎng)競(jìng) 爭(zhēng)中立于 “ 不 敗 之地 ” 。二期剩余戶型分析（銷售角度）：二期剩余房源盤點(diǎn)：?jiǎn)蝺r(jià)、總價(jià)過高，客戶接受度低；目前剩余戶型位置稍差，部分戶型布局不符合客戶需求，性價(jià)比較低期數(shù) 分 類 房號(hào) 面 積 原 單 價(jià) 原 總 價(jià)二期非樣板房601 17435 4433023 602 20231 6267622 612 19671 6749710 621 17804 4522928 622 20233 6488454 632 19672 6743168 652 20233 6487046 772 20301 6549103 782 19988 6851487 802 19987 6856141 882 20614 6650076 892 19988 6851487 2012 19393 6654320 2021 17756 4514641 2022 20230 6311093 2032 19485 6683940 2052 20238 6501560 2062 19486 6679411 2071 18009 4575006 2072 20239 6483937 3061 20667 6006657 3062 20236 6926213 3131 19263 4896847 ? 314㎡和 343㎡ 戶 型原價(jià) 經(jīng)過調(diào) 整后，整體價(jià)格區(qū) 間 集中在 620萬 ~692萬之 間 ， 總 價(jià)高，在市 場(chǎng) 上同 類產(chǎn) 品中無任何參照物；? 除價(jià)格外， 314和 343戶 型存在著一些固有硬 傷 ，如無地下室、 車庫 面 積 不大，房 間個(gè)數(shù) 較 少等，與武 漢 豪宅客戶 的需求存在著不可 調(diào) 和的矛盾， 導(dǎo) 致 產(chǎn) 品去化慢。具體分析：優(yōu)勢(shì) ： 314㎡和 343㎡ 戶 型布局 結(jié) 構(gòu)非常相似，客 戶 喜 歡這 兩種 戶 型的主要原因在于合院 別 墅中，此 類戶型花園面 積較 大，樓梯 較寬 敞，采光效果 較 好，居住舒適度 較 高；抗性：客 戶對(duì)這 兩種 戶 型的抗性主要體 現(xiàn) 在 對(duì)戶 型的 贈(zèng) 送面 積 、 總 價(jià)以及地下室需求方面存在著矛盾，導(dǎo) 致整體接受度 較 低。超 過 一半的客 戶 心理接受價(jià)格低于 500萬1/3的客 戶 心里接受價(jià)格在 500萬 ~550萬%%%%核心競(jìng)案價(jià)格對(duì)比分析：與核心競(jìng)案保利十二橡樹和遠(yuǎn)洋莊園相比，本案在售產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)不明顯， 80% 產(chǎn)品總價(jià)遠(yuǎn)高于 500萬同檔產(chǎn)品縱向?qū)Ρ?遠(yuǎn) 洋莊園共 221套 別 墅，目前在售 產(chǎn) 品以疊拼和雙拼去化 為 主，但面 積 段 為 316~467㎡的獨(dú) 棟別 墅與本案在售 產(chǎn) 品存在著 較 大 競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系，其表價(jià) 為 22023元 /㎡，但 實(shí)際 成交均價(jià) 為 14000元 /㎡ 300㎡左右 產(chǎn) 品 總 價(jià)控制在 500萬以內(nèi)（ 約為 8折 優(yōu) 惠）?獨(dú) 棟別 墅 贈(zèng) 送面 積 、湖景 資 源、私密性等屬性均 優(yōu) 于本案合院 產(chǎn) 品?；?結(jié)論 ：本案在售合院 產(chǎn) 品與核心 競(jìng) 案相比，性價(jià)比 較 低，而武 漢 客 戶 “好面子，喜 歡 從性價(jià)比角度 對(duì) 比 項(xiàng) 目 ”，故 針對(duì)這 一 維 度劣 勢(shì) 凸 顯 ；核心 競(jìng) 案在售 產(chǎn) 品 線 下 優(yōu) 惠折扣 為 8~85折之 間 ， 產(chǎn) 品 競(jìng) 爭(zhēng)力加 強(qiáng) ；核心 競(jìng) 案同面 積 段 產(chǎn) 品 優(yōu) 惠后 總 價(jià)控制在 500萬左右，接近客 戶 心理 預(yù) 期價(jià)。80%單 位 總價(jià)位于 總 價(jià)敏感點(diǎn)之上價(jià)格敏感度分析方法是在 70 年代由 所 創(chuàng) 建。其研究方法的要點(diǎn)如下： 對(duì) 某一新 產(chǎn) 品或服 務(wù) ，被 訪 者被出示一個(gè)價(jià)格 測(cè)試標(biāo) 度 。 該 方法通常 對(duì) 某一
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