【正文】 HIMAO OLIVE GARDEN 千載機遇 1231 年 :確立中軸線 1911年前：元、明、清三代 33位皇帝于中軸王道之上紫禁城中 ,面南背北稱帝。 2023， 北京 ， 奧運會 世茂奧臨，高層觀景豪宅，財富階層生活空間， 將一個廣大的 13000畝國家森林公園， 營造成為最合適居住與心靈棲息的頂級住所，締造世界級奇跡住區(qū)。 中央生活區(qū)、高爾夫、便利交通、周邊繁華配套 ……… 基于物理層面的產(chǎn)品解讀！ SHIMAO OLIVE GARDEN 這么多想說的，什么才是我們最有價值的？ 縱觀國際豪宅最大特性，皆決定于項目是否具有規(guī)劃的唯一性與稀缺！ 豪宅必須具有唯一性！ 稀缺性、唯一性、不可復制性 等特點，將成為我們最大的競爭優(yōu)勢！ 基于物理層面的產(chǎn)品解讀！ SHIMAO OLIVE GARDEN 尋找前無古人，后無來者的 “唯一”！ 基于物理層面的產(chǎn)品解讀！ SHIMAO OLIVE GARDEN 國際臻版價值的獨占性和唯一性 唯一的 13000畝奧林匹克森林公園 唯一建于浩瀚森林內(nèi)的觀景豪宅 ， 在城市融入自然 。 萬米人工湖、地中海風情六大主題園林。京北風水貴地 鎮(zhèn)守中軸王道龍頭位置，簡約風格的現(xiàn)代豪宅 分享整個奧臨匹克公園片區(qū)國際配套設(shè)施。 其他項目對奧運的描述如盲人摸象般以偏蓋全 ， 沒有很好的詮釋奧運的形與神 。 SHIMAO OLIVE GARDEN 第二章 定位與形象 SHIMAO OLIVE GARDEN 基于物理層面的產(chǎn)品解讀！ 基于地利層面的風水解讀！ 形象定位思考方向，層層遞進： 基于上層生活的精神解讀！ SHIMAO OLIVE GARDEN 所有奧運版塊的項目都在拿“奧運”鍍金，我們亦然。 ?作為高滿意度與高關(guān)注度豪宅，產(chǎn)品所帶來的尊重感、地位感、身份認同感已經(jīng)遠遠超過了對產(chǎn)品本身的關(guān)注程度。 對于他們來講，住宅是一種社會安全投資， 更是一種社交投資。 ? 置業(yè)經(jīng)驗豐富，部分人有在國外生活的經(jīng)驗，對于房產(chǎn)具備成熟的判斷力。而能夠 放棄別墅選擇本項目，客戶形態(tài)清晰可見： ? 希望擁有世界級中央公園豪宅生活的客群，希望步入上流生活圈成為名流人士的客群。 棕櫚泉用了很短的時間就消化掉了產(chǎn)品，而公園大道，目前還在銷售，這其中有一些客觀原因，同時對項目的定位與包裝的關(guān)鍵性不言而喻。 隨后的推廣中拋出振聾發(fā)聵的 SLOGAN”世界市中心” 整體包裝也偏剛性的獅子 LOGO，以及豪宅所慣用的酒紅，整個項目的包裝與推廣超極強勢 , 推廣活動請來了陳逸飛 ,魯豫，極大的拉動了項目的銷售力。 SHIMAO OLIVE GARDEN 我們是凌駕于西貴東富之上的 , 具有帝王氣質(zhì)的頂極豪宅 ！ 我們即不是西貴，也不是東富 ! SHIMAO OLIVE GARDEN 他山之石 SHIMAO OLIVE GARDEN 棕櫚泉 2023年，棕櫚泉，定位為”城市頂級豪宅”將紐約中央公園國際著名富人區(qū)的公寓豪宅 , 生活概念的復制。 SHIMAO OLIVE GARDEN 何為貴 ? 豪宅應(yīng)建立在豪地之上 或成為貴族聚集現(xiàn)象 ! SHIMAO OLIVE GARDEN 貴族血統(tǒng) 人 要具備家族化般的血脈高貴與純正 ， 更要有： 政治力 (社會地位顯赫甚至其本身就是政府高官 ) 經(jīng)濟力 (雄厚的財力與可持續(xù)的財富來源 ) 自然力 (對龍脈寶地與優(yōu)質(zhì)山水區(qū)域的占有與控制 ) 吸引力 (具有圖騰般的神秘光環(huán) ， 具有偶像般的魅力 ) 境界力 (超然物外的境界 ,舉重若輕的恢弘氣度 ) SHIMAO OLIVE GARDEN 屋 標準極端苛刻 ,不僅要具備純正高貴的血統(tǒng) ， 政治力 ， 經(jīng)濟力 ， 自然力 ， 吸引力 ， 境界力 ， 還需具備 3個條件 （ 6+3） 1)頂級開發(fā)商實力與建筑理念 , 頂級品牌號召力 2)區(qū)位的不可替代性 ， 稀缺性 ,或者能夠形成貴族聚居現(xiàn)象 3)頂級品質(zhì) （ 建筑 ， 園林 ， 會所 ） SHIMAO OLIVE GARDEN 目前北京在售公寓項目中 ,誰真正具備貴族血統(tǒng)？ 真正意義上的豪宅，誰與爭鋒？ SHIMAO OLIVE GARDEN NAGA 自然力很差 （ 僅有 1個南館公園 ） 緣溪堂 品質(zhì)不是頂級 (作為豪宅卻沒有自己的園林 ) 西釣魚臺 家族的血脈不夠高貴與純正 榮尊堡 自然力很差 品質(zhì)不高 他們不是！ SHIMAO OLIVE GARDEN 他們是誰 ? 目前北京在售公寓項目中 ,具有貴族血統(tǒng)的僅有 2個 SHIMAO OLIVE GARDEN 北京星河灣 品質(zhì)地產(chǎn)的代言人 ,憑借高端的項目推廣活動 ,有效的拉動了銷售 區(qū)域位置欠佳 ,造成前階段銷售力不強的重要因素 。 成為展現(xiàn)世茂豪宅運營商氣魄的標桿。 大盤應(yīng)該對區(qū)域負責。 傳承豪宅氣度，打造名宅深度價值。SHIMAO OLIVE GARDEN 傳承豪宅氣度，打造名宅深度價值 —— [世茂奧臨花園 ]整合推廣策略案 山水堂國際廣告 2023/9/10 SHIMAO OLIVE GARDEN 所有推廣策劃必須為銷售服務(wù)。 市場與消費者需求的洞察，是一切工作的前提 山水堂，追索市場的需求，以 尋求制勝之道！ 開始之前 SHIMAO OLIVE GARDEN 重新定義中國豪宅標準，成為北京乃至全國的豪宅形象標桿。塑造北京第一貴族宅邸形象。以頂級豪宅標準提升亞奧區(qū)域的“貴族”版塊價值，就象棕櫚泉對朝陽公園富人區(qū)的定義，星河灣對整個朝青版塊的拉動。 世茂奧臨花園的任務(wù)簡報 SHIMAO OLIVE GARDEN 從“貴”談起 …… 第一章 豪宅分析 SHIMAO OLIVE GARDEN 偉岸北京 臥富藏貴 福布斯上榜的大陸 50富豪有一半 ” 落戶 ” 北京 全球華人富豪區(qū)位數(shù)量 ， 北京僅屈居香港之后 。 公認的中國品質(zhì)地產(chǎn)翹楚 ！ SHIMAO OLIVE GARDEN 世茂奧臨 品牌號召力超級強大，多個頂級項目取得舉世公認的輝煌成就，并且持續(xù)拓展新的頂級項目 ! 中軸王道龍頭位置、國家森林公園、奧運龍湖 …… 結(jié)合世界豪宅趨勢，最有潛力成為中國品質(zhì)地產(chǎn)的翹楚！ 有巨大的可挖掘性 ,但是沒能說清楚 ,沒有找到核心價值可依托的載體，整體形象有待提高。 先期推廣過于強調(diào)生活的舒適性以及對美國中央公園生活概念的復制 ,在項目包裝上偏生活化與柔弱，項目賣的也不溫不火。 東側(cè)的”公園大道”也借勢推廣，公園大道主要為外銷其項目定位，并不象棕櫚泉那樣強勢。 SHIMAO OLIVE GARDEN 北京星河灣 品質(zhì)地產(chǎn)的翹楚 ,創(chuàng)造區(qū)域價格制高點， 卻尷尬的坐落在不支持高端項目的朝青版塊 , 推廣初期北京星河灣出于對產(chǎn)品品質(zhì)的高度自信 ,一味的去展示自己的品質(zhì) ,恨不得把自己所用心做法精到的細節(jié)全部說出來 .沒有清醒的認識到自己版塊的局限性 .,更沒意識到豪宅是建立在豪地之上的法則 .如此推廣明顯的水土不服 ,銷售一直低迷不振 ! 半年前開始加強活動策劃 ,在推廣方面主打策劃大師 ,有效地拉動了銷售 .高品質(zhì)公關(guān)活動體現(xiàn)項目的高端特性，值得借鑒！ SHIMAO OLIVE GARDEN 整合傳播！差異性定位！ —— 找到我們的客群！ 更重要的， 讓我們的客群來找我們！ 如何突圍？ SHIMAO OLIVE GARDEN 本案目標客群的階層取向 其他 希望擁有世界級中央公園 豪宅 生活 的客群 希 望步入上流生活圈成為名流人士 的客群 仕族 庶族 顯貴 ,富裕階層 貴族 SHIMAO OLIVE GARDEN SHIMAO OLIVE GARDEN 4號樓主力客群分析 SHIMAO OLIVE GARDEN ?這類人群年齡跨度較大，多置身于知識含量高、市場潛力大的行業(yè)，創(chuàng)業(yè)動力強，為行業(yè)新鋒； ?擁有良好的教育背景，善于利用新經(jīng)濟致富，財富積累非常迅速，屬于一個富有而看得見的階層； ?對物業(yè)的創(chuàng)新和流行趨勢非常關(guān)注，強調(diào)自己的審美觀和價值觀； ?對消費品的經(jīng)濟價值敏感，擅長數(shù)理分析和對比，希望獲取高值回報； 主力人群構(gòu)成： 民營或私企老板 外企中的中高級管理階層等 IT / 證券／律師／文藝界精英一族等 4號樓（主力戶型 176210平米） 總價在 280330萬／套 客群對位：新資產(chǎn)層 本階段營銷手段圍繞的核心； SHIMAO OLIVE GARDEN 6號樓主力客群分析 SHIMAO OLIVE GARDEN 6號樓戶型（ 170－ 300平米戶型） 總價在 340600萬 ，同樣的價 格在市場中完全有能力購買西部乃至北部的獨棟別墅項目。 ? 即離不開都市繁華，亦向往自然環(huán)境； ? 追求高品質(zhì)的生活享受； ? 不意遠離社交圈與成熟生活圈； ? 依賴交通及信息的便捷性； SHIMAO OLIVE GARDEN 6號樓客群 主力戶型： 170300平米 價格： 20230元 /平米 總價在 340－ 600萬／套 穩(wěn)定資產(chǎn)層 ? 該階層多為行業(yè)領(lǐng)域的精英，但不事張揚，習慣隱藏，屬于一個富有而知性的階層。 ? 對價格的敏感度低，但對“貴得其所”的含義理解透徹； ? 希望獲得附加值高的物業(yè)，喜歡揮灑雅趣或展示其文化素養(yǎng)；多具備收藏愛好，用多個不同功能的房間滿足其私藏與展示的要