【正文】 銀行按揭方式 分兩次 充分考慮經(jīng)濟(jì)利益流入 房地產(chǎn)企業(yè)的收入確認(rèn)有重大變化 第六條 企業(yè)通過(guò)正式簽訂《房地產(chǎn)銷(xiāo)售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合同》所取得的 收入，應(yīng)確認(rèn)為銷(xiāo)售收入的實(shí)現(xiàn)。貴公司的情況不屬于虛開(kāi)增值稅專用發(fā)票的行為， 納稅人超過(guò)應(yīng)納稅額繳納的稅款，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后可以 退還 或 留抵 下期稅款。 未按規(guī)定開(kāi)具紅字增值稅專用發(fā)票的，增值稅額不得從銷(xiāo)項(xiàng)稅額中扣減。 小企業(yè) 先溝通，不能溝通也只能按 發(fā)貨數(shù)開(kāi)票 如果把發(fā)貨數(shù)做成和開(kāi)票數(shù)一致，就有做兩套帳的嫌疑。 建議按 發(fā)貨數(shù) 開(kāi)票， 提前交增值稅 怎么辦： 國(guó)有大型企業(yè) 按 發(fā)貨數(shù) 開(kāi)票， 提前交增值稅，情愿吃虧。 問(wèn)題：按 發(fā)貨數(shù) 還是 按開(kāi)票 數(shù)確認(rèn)銷(xiāo)售收入 國(guó)稅局：一般都按發(fā)貨數(shù) 現(xiàn)在是買(mǎi)方市場(chǎng)， 采取賒銷(xiāo)和分期收款方式多 增值稅 暫行條例 實(shí)施細(xì)則第三十八條 條例第十九條第一款第（一）項(xiàng)規(guī)定的收訖銷(xiāo)售款項(xiàng)或者取得索取銷(xiāo)售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天，按銷(xiāo)售結(jié)算方式的不同，具體為 : （一）采取 直接收款方式銷(xiāo)售貨物 ，不論貨物是否發(fā)出，均 為收到銷(xiāo)售款或者取得索取銷(xiāo)售款憑據(jù)的當(dāng)天 ； （二）采取托收承付和委托銀行收款方式銷(xiāo)售貨物，為發(fā)出貨物并辦妥托收手續(xù)的當(dāng)天； （三） 采取賒銷(xiāo)和分期收款方式銷(xiāo)售貨物 ，為書(shū)面合同約定的收款日期的當(dāng)天， 無(wú)書(shū)面合同的或者書(shū)面合同沒(méi)有約定收款日期的 ， 為貨物發(fā)出的當(dāng)天 ； （四）采取預(yù)收貨款方式銷(xiāo)售貨物， 為貨物發(fā)出的當(dāng)天 ，但生產(chǎn)銷(xiāo)售生產(chǎn)工期超過(guò) 12個(gè)月的大型機(jī)械設(shè)備、船舶、飛機(jī)等貨物，為收到預(yù)收款或者書(shū)面合同約定的收款日期的當(dāng)天； （五）委托其他納稅人代銷(xiāo)貨物，為收到代銷(xiāo)單位的代銷(xiāo)清單或者收到全部或者部分貨款的當(dāng)天。 第十八條 逾期三年以上的應(yīng)收款項(xiàng)，企業(yè)有依法 催收磋商記錄 ，確認(rèn) 債務(wù)人已資不抵債 、 連續(xù)三年虧損 或 連續(xù)停止經(jīng)營(yíng)三年以上的 ，并能認(rèn)定三年內(nèi)沒(méi)有任何業(yè)務(wù)往來(lái) ，可以認(rèn)定為損失。所以企業(yè)發(fā)出庫(kù)存商品后在會(huì)計(jì)上認(rèn)為“經(jīng)濟(jì)利益不是很可能流入企業(yè)”時(shí)不確認(rèn)收入，而按稅法規(guī)定應(yīng)確認(rèn)為當(dāng)期收入的，所得稅申報(bào)時(shí)對(duì)收入及成本作調(diào)整處理， 以后會(huì)計(jì)上對(duì)該收入確認(rèn)時(shí)再作相反調(diào)整處理。 收入會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定 銷(xiāo)售商品收入同時(shí)滿足下列條件的，才能予以確認(rèn)： (1)企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移給購(gòu)貨方； (2)企業(yè)既沒(méi)有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒(méi)有對(duì)已售出的商品實(shí)施有效控制； (3)收入的金額能夠可靠地計(jì)量； (4)相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè) ； (超過(guò) 50%) (5)相關(guān)的已發(fā)生或?qū)l(fā)生的成本能夠可靠地計(jì)量。 第一部分：收入 一、滿足收入的條件 稅法不考慮企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，強(qiáng)制性。 實(shí)行核定定額征收企業(yè)所得稅的納稅人，不進(jìn)行匯算清繳。2023最新稅收政策變化 及稅務(wù)稽查風(fēng)險(xiǎn)防范 王麗萍 本次講課的主要內(nèi)容： 最新 企業(yè)所得稅 政策變化分析、納稅 申報(bào)操作實(shí)務(wù) 及 稅務(wù)稽查風(fēng)險(xiǎn)防范 營(yíng)業(yè)稅 最新政策變化分析 。 本次講課的提綱 （一）收入方面（ 7個(gè)收入類型） 收入的 確認(rèn)及售后回購(gòu) 與 折扣 不征稅收入的積極的變化 免稅收入和免征、減征所得 按收付實(shí)現(xiàn)制確訃的收入 視同銷(xiāo)售收入 財(cái)產(chǎn) 轉(zhuǎn)讓所得不 特別納稅調(diào)整 重組的一般性稅務(wù)處理與特殊稅務(wù)處理 （二）成本費(fèi)用方面 稅前扣除的原則 成本費(fèi)用扣除 資產(chǎn)的稅務(wù)處理 匯算清繳的范圍 《企業(yè)所得稅匯算清繳管理辦法》 國(guó)稅發(fā)〔 2023〕79號(hào) 第 3條 凡在納稅年度內(nèi)從事生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)（包括試生產(chǎn)、試經(jīng)營(yíng)），或在納稅年度中間終止經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的納稅人， 無(wú)論是否在減稅、免稅期間，也無(wú)論盈利或虧損， 均應(yīng)按照企業(yè)所得稅法及其實(shí)施條例和本辦法的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行企業(yè)所得稅匯算清繳。 第 25條 本辦法適用于企業(yè)所得稅 居民企業(yè)納稅人 。 （一） 一般性的規(guī)定 國(guó)稅函 [2023]875號(hào) 企業(yè)銷(xiāo)售商品同時(shí)滿足下列條件的，應(yīng)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)： (1)商品銷(xiāo)售合同已經(jīng)簽訂 ，企業(yè)已將商品所有權(quán)相關(guān)的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移給購(gòu)貨方； (2)企業(yè)對(duì)已售出的商品既沒(méi)有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒(méi)有實(shí)施有效控制； (3)收入的金額能夠可靠地計(jì)量； 東莞玩具廠破產(chǎn) (怎么辦 ?) (4)已發(fā)生或?qū)l(fā)生的銷(xiāo)售方的成本能夠可靠地核算。 比較會(huì)計(jì)與稅法關(guān)于收入確認(rèn)條件，會(huì)計(jì)確認(rèn)收入時(shí)要考慮“ 經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè) ”這個(gè)條件，而在 稅法上無(wú)此條件 。 現(xiàn)場(chǎng)案例 最后收不到錢(qián)可扣除壞賬損失 屬于時(shí)間性的差異 財(cái)稅 [2023]57號(hào)文件第四條規(guī)定，企業(yè)除 貸款 類債權(quán)外的 應(yīng)收 、預(yù)付賬款符合下列條件之一的，可以 作為壞賬損失 在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)扣除： 債務(wù)人依法宣告破產(chǎn) 、關(guān)閉、解散、被撤銷(xiāo)，或者 被依法注銷(xiāo)、吊銷(xiāo)營(yíng)業(yè)執(zhí)照 ，其清算財(cái)產(chǎn)不足清償?shù)模? 債務(wù)人死亡，或者依法被宣告失蹤、死亡，其財(cái)產(chǎn)或者遺產(chǎn)不足清償?shù)模? 債務(wù)人逾期 3年以上未清償，且有確鑿證據(jù)證明已無(wú)力清償債務(wù)的 國(guó)稅發(fā) [2023]88號(hào) 第十六條 企業(yè)應(yīng)收、預(yù)付賬款發(fā)生符合 壞賬損失條件的申請(qǐng)壞賬損失稅前扣除，應(yīng)提供下列相關(guān)依據(jù)： (一 )法院的破產(chǎn)公告和破產(chǎn)清算的清償文件； (二 )法院的敗訴判決書(shū)、裁決書(shū)，或者勝訴但被法院裁定終 (中 )止執(zhí)行的法律文書(shū)； (三 )工商部門(mén)的注銷(xiāo)、吊銷(xiāo)證明； (四 )政府部門(mén)有關(guān)撤銷(xiāo)、責(zé)令關(guān)閉的行政決定文件； (五 )公安等有關(guān)部門(mén)的死亡、失蹤證明； (六 )逾期三年以上 及已無(wú)力清償債務(wù)的 確鑿證明 ； (七 )與債務(wù)人的債務(wù)重組協(xié)議及其相關(guān)證明； (八 )其他相關(guān)證明。 思考： 如果以后收不到錢(qián)了，壞賬損失的金額是多少？ （二）增值稅：發(fā)出商品 如何確認(rèn)銷(xiāo)售收入 ? 同樣不考慮 經(jīng)濟(jì)利益的流入 生產(chǎn)機(jī)構(gòu) 發(fā)出商品 如何確認(rèn)銷(xiāo)售收入 ? 簽了總合同，每次發(fā)貨的時(shí)候沒(méi)有合同，定 期結(jié)算，結(jié)算多少，開(kāi)多少增值稅發(fā)票， 通 常 發(fā)貨數(shù)大于開(kāi)票數(shù)。未收到代銷(xiāo)清單及貨款的，為發(fā)出代銷(xiāo)貨物滿180天的當(dāng)天； （六）銷(xiāo)售應(yīng)稅勞務(wù)，為提供勞務(wù)同時(shí)收訖銷(xiāo)售款或者取得索取銷(xiāo)售款的憑據(jù)的當(dāng)天； （七）納稅人發(fā)生本細(xì)則第四條第（三）項(xiàng)至第（八）項(xiàng)所列視同銷(xiāo)售貨物行為， 為貨物移送的當(dāng)天 。 現(xiàn)在專查大企業(yè)，大企業(yè)都委曲求全。 這樣是不是屬于虛開(kāi)增值稅發(fā)票？ 2023年 04月 14日問(wèn)題內(nèi)容： 我公司 收到客戶退回的貨物與增值稅專用發(fā)票 ,但增值稅專用發(fā)票已超過(guò) 90天 ,而客戶在 90天內(nèi)并未拿去認(rèn)證抵扣 ,我的問(wèn)題是 : 這張?jiān)鲋刀惏l(fā)票是否可以開(kāi)紅字發(fā)票沖銷(xiāo)？ 如果不能開(kāi)紅字發(fā)票沖銷(xiāo)這筆銷(xiāo)售，客戶并未支付這筆貨款 ，現(xiàn)在貨，票全部退回，交易不存在了， 我們的稅款多交了，那是不是虛開(kāi)增值稅發(fā)票呢？ 新增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第十一條： 一 般納稅人銷(xiāo)售貨物或者應(yīng)稅勞務(wù)，開(kāi)具增值稅專用發(fā)票后， 發(fā)生銷(xiāo)售貨物退回或者折讓 、開(kāi)票有誤等情形，應(yīng)按國(guó)家稅務(wù)總局的規(guī)定 開(kāi)具紅字增值稅專用發(fā)票 。 2023年 04月 14日 總局網(wǎng)站回答： 超過(guò)認(rèn)證期限而未認(rèn)證的增值稅專用發(fā)票無(wú)法取得《開(kāi)具紅字增值稅專用發(fā)票通知單》也就無(wú)法開(kāi)具紅字增值稅專用發(fā)票 。 （三） 房地產(chǎn)企業(yè) 確認(rèn)收入會(huì)計(jì)和稅法的差異 會(huì)計(jì)確認(rèn)收入的條件 （一）穩(wěn)健型 (毀損、滅失 ） 法釋 [2023]7號(hào) （二）急進(jìn)型（喜歡） 萬(wàn)科 ： 2023 20%，確認(rèn)全部收入 2023年年報(bào) ， 畢馬威 稅法： 特殊規(guī)定 31號(hào)文 第六條 企業(yè)通過(guò)正式簽訂《 房地產(chǎn)銷(xiāo)售合同》 或《 房地產(chǎn)預(yù)售合同 》所取得的收入，應(yīng)確認(rèn)為銷(xiāo)售收入的實(shí)現(xiàn) 。 新舊政策的不同點(diǎn)： （ 1） 國(guó)稅發(fā)【 2023】 31號(hào)文 件規(guī)定，必須符合完工產(chǎn)品條件，才能確認(rèn)收入； （ 2）國(guó)稅發(fā)【 2023】 31號(hào)文件，將會(huì)計(jì)上的“預(yù)收賬款”提前確認(rèn)為收入。 因此，這里有必要提醒大家：按照新政策規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)“所得稅收入”是不同于“會(huì)計(jì)收入”的。 稅法都叫銷(xiāo)售收入。 這是理念的重大變化， 這一條可以說(shuō)是整個(gè)新 31號(hào)文的基礎(chǔ)。 總局所得稅司二處 何處長(zhǎng)回答 預(yù)售收入指的是什么？ 總局所得稅司二處， 何處長(zhǎng)回答 ： 從企業(yè)所得稅的角度，不存在預(yù)收帳款的概念， 只要簽訂了《銷(xiāo)售合同》、《預(yù)售合同》并收取款項(xiàng)，全部確認(rèn)為收入。但是與會(huì)計(jì)上的收入是有區(qū)別的。按照以上規(guī)定，企業(yè)在 2023年以后 以“預(yù)收賬款”為基數(shù)計(jì)算 的廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)將允許扣除（因?yàn)轭A(yù)收賬款已經(jīng)被確認(rèn)為收入）。 具有預(yù)收款性質(zhì)的 訂金、保證金、誠(chéng)意金、內(nèi)部訃購(gòu)會(huì)員卡戒會(huì)員費(fèi) 也同預(yù)收的定金一樣處理， 暫時(shí)不用征企業(yè)所得稅。 定金屬于已經(jīng)簽了合同的預(yù)收賬款 定金 所謂“定金”，其法律定義是指合同當(dāng)事人為保證合同履行，由一方當(dāng)事人預(yù)先向?qū)Ψ浇患{一定數(shù)額的錢(qián)款，即有合同為前提，沒(méi)有合同即不可定義為“定金”?！?定金”的總額不得超過(guò)合同標(biāo)的的 20% 。 問(wèn)題： 定金是否要交營(yíng)業(yè)稅？ （ 國(guó)稅函發(fā)〔 1995]156號(hào)文件 18條 ） ：此項(xiàng)規(guī)定所稱預(yù)收款，包括預(yù)收定金。 是否還有效？ 收到款項(xiàng)和合同約定付款日要遵循 孰先 的原則。 ( 收付實(shí)現(xiàn)制 和權(quán)責(zé)發(fā)生制說(shuō)不清楚 ) 新?tīng)I(yíng)業(yè)稅暫行條例第十二條： 新 前置條件 營(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為 納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn) 并收訖營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)或者取得索取營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天。 收取 的款項(xiàng) 的三種情形 應(yīng)稅行為發(fā)生前收取 的款項(xiàng) 如預(yù)收賬款，征不征稅？ 應(yīng)稅行為發(fā)生過(guò)程中收取 的款項(xiàng) 當(dāng)天 應(yīng)稅行為完成后收取 的款項(xiàng)。 因此，對(duì)應(yīng)稅行為提供前收到的款項(xiàng)不能以收到款項(xiàng)的當(dāng)天確認(rèn)納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間 。 納稅人提供 建筑業(yè)或者租賃業(yè)勞務(wù) ，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間 為收到預(yù)收款的當(dāng)天。 財(cái)稅 [2023]16號(hào) 五、關(guān)于納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間問(wèn)題 向?qū)Ψ绞杖〉?預(yù)收性質(zhì)的價(jià)款 （包括預(yù)收款、預(yù)付款、預(yù)存費(fèi)用、預(yù)收定金等，下同），其營(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間 以按照財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度的規(guī)定 ，該項(xiàng)預(yù)收性質(zhì)的價(jià)款被確認(rèn)為收入的時(shí)間為準(zhǔn)。 訂金只是單方行為，不具有擔(dān)保性質(zhì)。 其他應(yīng)付款 訂金、 誠(chéng)意金均不屬于建立在購(gòu)房合同上的預(yù)收款性質(zhì)， 不應(yīng)作為預(yù)收賬款征收銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅 。 簽了合同還把 誠(chéng)意金放在 其他應(yīng)付款 是錯(cuò)誤的， 越滾越多，很危險(xiǎn) 不簽合同？我相信群眾 如果年底沒(méi)有簽訂預(yù)售合同，預(yù)收款不宜作為納稅收入看待。 沒(méi)有合同，就沒(méi)有保障。 《把握了真實(shí)性就是把握了稅務(wù)檢查的 核心問(wèn)題 》 結(jié)論： 誠(chéng)意金沒(méi)有必要做兩套賬 欺騙了銀行就要負(fù)責(zé)仸 ( 2)假按揭納稅（有合同） 吹牛是否納稅呢？ 應(yīng)依其法律形式作稅收處理 案例：某 公司因資金不足，而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)銀行的融資渠道又很狹窄，故采取了假按揭的方式，即讓該公司員工用自己或親屬的名字，簽定個(gè)人預(yù)購(gòu)商品房協(xié)議，該公司支付個(gè)人首付款后， 收到銀行給付的住房按揭款 ，賬務(wù)處理是 借：“銀行存款 ”貸：“長(zhǎng)期借款” (不是“預(yù)收賬款”）， 但稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)定該公司的此項(xiàng)假按揭也應(yīng)依預(yù)征率計(jì)提營(yíng)業(yè)稅和土地增值稅，和依計(jì)稅毛利率計(jì)算企業(yè)所得稅。有證據(jù)表明不符合銷(xiāo)售收入確認(rèn)條件的，如以銷(xiāo)售商品方式進(jìn)行融資，收到的款項(xiàng)應(yīng)確認(rèn)為負(fù)債， 回購(gòu)價(jià)格大于