【正文】 舉例：四大天王的榜樣 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)對住宅開發(fā)商的三重利結(jié)論 住宅地產(chǎn)是區(qū)域性的階段性產(chǎn)業(yè)，商業(yè)地產(chǎn)是金融、地產(chǎn)、商業(yè)三結(jié)合最理想的產(chǎn)品。..cg35.但 房市金碟五方主體（生物鏈）受益來源（價(jià)值鏈）影響因素（價(jià)值支撐） 備注投資者 物業(yè)投資回報(bào) 商業(yè)增值能力 /物業(yè)升值能力（增值力） 大小業(yè)主開發(fā)商 房地產(chǎn)開發(fā)利潤 物業(yè)質(zhì)素 /營銷推廣 /售價(jià)水平（產(chǎn)品力 /銷售力）營運(yùn)商 租金差價(jià)及管理費(fèi)等 商業(yè)規(guī)劃 /業(yè)態(tài)業(yè)種 /租金水平（招商運(yùn)營力） 管理公司 大商家經(jīng)營者 商品差價(jià) 人流 /環(huán)境 /商品 /服務(wù) /價(jià)格水平（經(jīng)營力） 小商戶終端消費(fèi)者 商品價(jià)值 /消費(fèi)體驗(yàn) 消費(fèi)觀念 /消費(fèi)行為 /購買水平（消費(fèi)力）第一部分 理 論 篇商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別 第一部分 理 論 篇商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別 投資回報(bào)形式小結(jié) 商業(yè)地產(chǎn)比住宅更加復(fù)雜，專業(yè)性要求更高，并且，并且對企業(yè)的資金要求、運(yùn)營能力要求更高。/商業(yè)地產(chǎn) ： 銷售只能獲取短期的資金回籠或者解決開發(fā)商后續(xù)開發(fā)的資金問題，而經(jīng)營收益和物業(yè)升值才是商業(yè)地產(chǎn)投資回報(bào)的最主要形式。專業(yè)性/住宅 ： 而住宅的投資回報(bào)形式只能通過銷售來實(shí)現(xiàn)。/商業(yè)地產(chǎn) ： 商業(yè)地產(chǎn)除了要遵循住宅地產(chǎn)所遵循的建筑規(guī)范和消防規(guī)范外，還要遵循第三種規(guī)范即商業(yè)規(guī)范；商業(yè)專業(yè)性的要求極高；商業(yè)地產(chǎn)的銷售只是經(jīng)營的開始，還需要招商、開業(yè)和經(jīng)營管理 。房市金碟/住宅 ： 住宅地產(chǎn)的運(yùn)作則不需要進(jìn)行復(fù)雜的商業(yè)設(shè)計(jì)。銷售模式第一部分 理 論 篇商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別 /商業(yè)地產(chǎn) ： 但商業(yè)地產(chǎn)的客戶則包項(xiàng)目多以投資回報(bào)率、回報(bào)周期為營銷重點(diǎn) ,商業(yè)的銷售則形式多樣，一般而言分為四種模式，直接銷售模式、帶租約模式、返租式銷售、整體銷售模式。住宅的銷售模式較商業(yè)地產(chǎn)而言模式較為簡單，通常為直接銷售，買賣兩清。 主要是滿足社區(qū)內(nèi)基本需求即可。沉淀資金較多，并且大多采用只租不售模式，持有商業(yè)物業(yè)經(jīng)營必須有長線的充足的資金支持 房市金碟/住宅 ： 住宅地產(chǎn)開發(fā)部分采用滾動(dòng)開發(fā)、滾動(dòng)銷售的分期的模式，自有資金的要求不是很高，資金大部分來源于銀行貸款 商業(yè)地產(chǎn)的客戶群復(fù)雜性要遠(yuǎn)甚于住宅的。投資性客戶乃是依靠買后出租及房產(chǎn)升值獲利 地段商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別 ” 商業(yè)對 “ 易達(dá)性 ” 的要求很高 /商業(yè)地產(chǎn) ： 商業(yè)地產(chǎn)對地段的要求更高。同時(shí)商業(yè)地產(chǎn)還可以承載餐飲功能、娛樂功能、休閑功能、商務(wù)功能等其他功能功能/住宅 ： 住宅選擇地段的彈性空間更大，不論城市中心，還是城市郊區(qū)，抑或荒郊野嶺，均可開發(fā)。 商業(yè)分類 交通設(shè)施商鋪 交通設(shè)施商鋪指位于諸如地鐵站、火車站、飛機(jī)場等交通設(shè)施里面及周圍的商鋪，以及道路兩側(cè)各類中小型商鋪。 泛商業(yè)類型（旅游、休閑、運(yùn)動(dòng)等）旅游資源較為豐富，泛商業(yè)類型所包括旅游、休閑、運(yùn)動(dòng)等商業(yè)概念對于某項(xiàng)目來說也是可考慮的商業(yè)模式第一部分 理 論 篇商業(yè)地產(chǎn)概念 商業(yè)地產(chǎn)分類 與住宅比較 商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值 租售模式隨著項(xiàng)目寫字樓，會(huì)展等商業(yè)業(yè)態(tài)投入運(yùn)營，項(xiàng)目將吸引眾多的商務(wù)人士，而不再僅僅是專業(yè)市場的業(yè)主，進(jìn)而必然將產(chǎn)生對中高檔商務(wù)酒店需求 ?目前整個(gè)商圈范圍內(nèi)尚未出現(xiàn)中高檔酒店的供應(yīng)，為項(xiàng)目開發(fā)酒店提供了市場機(jī)會(huì) ?因項(xiàng)目所在區(qū)域尚屬于升級改造過程中，對高檔五星級酒店的承受能力有限，而三星級酒店較難與區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟(jì)型酒店拉開檔次，初步判斷四星級商務(wù)酒店應(yīng)該是合適的選擇方向商業(yè)分類 酒店第一部分 理 論 篇商業(yè)地產(chǎn)概念 商業(yè)地產(chǎn)分類 與住宅比較 商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值 租售模式從行業(yè)研究結(jié)果來看，目前業(yè)內(nèi)對甲級寫字樓市場非?？春?，認(rèn)為市場在未來幾年將迅速發(fā)展，空置率下降，租金和售價(jià)大幅攀升 ?目前寫字樓的分布主要坐落于 CBD區(qū)域，而本區(qū)則沒有甲級寫字樓的供應(yīng) ?雖然存在一定的市場機(jī)會(huì)，但由于項(xiàng)目所在區(qū)域?yàn)樯藤Q(mào)區(qū)而不是對寫字樓有著大量需求的商務(wù)辦公區(qū)，目前區(qū)域內(nèi)有寫字樓需求商家多為專業(yè)市場的業(yè)主，該類商家對寫字樓檔次、規(guī)模的需求及租金承受能力相對較低，因此對項(xiàng)目寫字樓的規(guī)模判斷尚需經(jīng)過謹(jǐn)慎市場研究商業(yè)分類 寫字樓第一部分 理 論 篇商業(yè)地產(chǎn)概念 商業(yè)地產(chǎn)分類 與住宅比較 商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值 租售模式 商業(yè)分類 商業(yè)辦公樓 商住寫字樓的出現(xiàn)完全是現(xiàn)代社會(huì)高速快捷的產(chǎn)物，集辦公與住宿為一體， “ 家 ” 辦公成為現(xiàn)實(shí)，是許多中小型公司的 “ 權(quán)宜之計(jì) ” ，但一般都很現(xiàn)代化，很符合年輕人快節(jié)奏、追求時(shí)尚的消費(fèi)習(xí)慣，以 SOHU 泛商業(yè)類型（旅游、休閑、運(yùn)動(dòng)等）旅游資源較為豐富，泛商業(yè)類型所包括旅游、休閑、運(yùn)動(dòng)等商業(yè)概念對于某項(xiàng)目來說也是可考慮的商業(yè)模式第一部分 理 論 篇商業(yè)地產(chǎn)概念 商業(yè)地產(chǎn)分類 與住宅比較 商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值 租售模式第一部分 理 論 篇商業(yè)地產(chǎn)概念 商業(yè)地產(chǎn)分類 與住宅比較 商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值 租售模式 按照空間形式 。商業(yè)地產(chǎn)的分類方式很多。租售模式隨著社會(huì)的發(fā)展和科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步，商業(yè)建筑呈現(xiàn)出以下三個(gè)方面的趨勢：規(guī)模的大型化、功能的多元化和技術(shù)的復(fù)雜化。希望本報(bào)告能起到拋磚引玉的作用！貳、 市場篇叁、 借鑒篇肆、 建議篇核心內(nèi)容導(dǎo) 讀 目 錄壹、 理論篇 壹 理論篇 貳 市場篇 叁 借鑒篇 肆 建議篇一、商業(yè)地產(chǎn)涵義二、商業(yè)地產(chǎn)分類三、商業(yè)地產(chǎn) 與住宅地產(chǎn)區(qū)別四、商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值五、商業(yè)租售模式廣義而言，商業(yè)地產(chǎn)是指各種非生產(chǎn)性、非居住性物業(yè)，包括寫字樓、公寓、會(huì)議中心以及商業(yè)服務(wù)業(yè)經(jīng)營場所等 廣義概念狹義的講，商業(yè)地產(chǎn)專指用于商業(yè)服務(wù)業(yè)經(jīng)營用途的物業(yè)形式，包括零售、餐飲、娛樂、健身服務(wù)、休閑設(shè)施等，其開發(fā)模式、融資模式、經(jīng)營模式以及功能用途都有別于住宅、公寓、寫字樓等房地產(chǎn)形式 狹義概念注：商業(yè)地產(chǎn)與 “ 地產(chǎn) ” 的關(guān)系不如與 “ 商業(yè) ” 來得緊密，其更多屬性是在 “ 商業(yè) ” 上。如果還單純還停留在住宅市場的經(jīng)營理念還從事操作商業(yè)地產(chǎn)， 風(fēng)險(xiǎn)不言而育。 住宅市場的研究經(jīng)過多年的研究以后，理論相對較為成熟了，但是商業(yè)地產(chǎn)由于在我國起步較晚，對商業(yè)地產(chǎn)的研究還剛剛開始，商業(yè)地產(chǎn)完善的發(fā)展概念也許是在近期才有的。 而對市場反應(yīng)極其靈敏的大型開發(fā)企業(yè) ,早在前幾年就把持有型商業(yè)物業(yè)經(jīng)營做為企業(yè)長期發(fā)展戰(zhàn)略的重要部分。中國商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營模式研究2023年 02月 研究背景 2023年到 2023年是房地產(chǎn)極不平靜的二年，樓市進(jìn)入大落大起的深度調(diào)整期 。在這一大起大落的階段，商業(yè)地產(chǎn)受到前所未有的關(guān)注，內(nèi)資、外資、開發(fā)商、運(yùn)營商齊頭并進(jìn)，掀起了一波商業(yè)地產(chǎn)擴(kuò)張的高潮。 如保利、中海、 SOHU中國、富地、合生創(chuàng)展、世貿(mào)等。 商業(yè)地產(chǎn)是完全區(qū)別于住宅市場的新興行業(yè)。 所以有必要對商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營模式進(jìn)行一次全方位的認(rèn)識。第一部分 理 論 篇商業(yè)地產(chǎn)概念 商業(yè)地產(chǎn)分類 商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值與住宅比較商業(yè)是指以買賣方式使商品流通的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，指土地及土地之上永久性的建筑物、構(gòu)筑物、附著物和由此所衍生的權(quán)利和義務(wù)關(guān)系的總和。商業(yè)建筑不但是購物場所，而且可能結(jié)合休閑、娛樂和餐飲等功能。商業(yè)地產(chǎn)概念 商業(yè)地產(chǎn)分類 與住宅比較 商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值第一部分 理 論 篇分類方法 種類按商業(yè)形態(tài) （主題商城） 按照規(guī)模和服務(wù)等級 。 按照功能復(fù)合程度 1. 交通樞紐商業(yè)項(xiàng)目 2. 文化商業(yè)設(shè)施 按開發(fā)方式 1. 商業(yè)街商鋪 2. 市場類商鋪 、購物中心商鋪 5. 商務(wù)樓、寫字樓商鋪 6. 交通設(shè)施商鋪按經(jīng)營模式 只售不租只租不售租售并舉自行經(jīng)營 租售模式第一部分 理 論 篇商業(yè)地產(chǎn)概念 商業(yè)地產(chǎn)分類 與住宅比較 商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值興力達(dá)廣場 天河城廣場商業(yè)分類 —— 大型商業(yè)綜合體（購物中心）租售模式商業(yè)分類 開放式商業(yè)街區(qū)商業(yè)街作為一種較為傳統(tǒng)的商業(yè)模式，最大的特點(diǎn)是分散經(jīng)營，租戶可得性較強(qiáng)、便于銷售，回報(bào)快，但同時(shí)也面臨著管理難度大的缺點(diǎn)，平衡集團(tuán)戰(zhàn)略、當(dāng)?shù)厥袌銮闆r及商業(yè)街特點(diǎn)，也是可考慮的商業(yè)模式第一部分 理 論 篇商業(yè)地產(chǎn)概念 商業(yè)地產(chǎn)分類 與住宅比較 商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值 租售模式商業(yè)分類 專業(yè)市場專業(yè)市場的優(yōu)勢在于其價(jià)格和資源優(yōu)勢，依托當(dāng)?shù)刂еa(chǎn)業(yè)所關(guān)聯(lián)的產(chǎn)品，建立專業(yè)市場也是項(xiàng)目較為可行的商業(yè)模式。 沸城為代表的商住辦公樓在成都一亮相就吸引了眾多投資者的眼球。 第一部分 理 論 篇商業(yè)地產(chǎn)概念 商業(yè)地產(chǎn)分類 與住宅比較 商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值 租售模式/住宅： 住宅的功能要求較為單一，主要就是滿足人們的居住功能，住宅提供給客戶的是一種他們需要的“ 生活方式 ”/商業(yè)地產(chǎn) 最一般的功能是作為商品流通的基礎(chǔ)設(shè)施，承擔(dān)商品的流通展示功能，對人而言就是滿足人們的購物需求。 李嘉誠先生關(guān)于決定商業(yè)地產(chǎn)投資最重要的考量因素的論斷，那就是 “ 地段，地段，還是地段 要求具備較強(qiáng)的輻射力 /住宅 ： 客戶分為兩類，一種是投資型客戶，一種是自用型客戶。/商業(yè)地產(chǎn) ： 但商業(yè)地產(chǎn)的客戶則包括了經(jīng)營商戶、商鋪投資者和目標(biāo)消費(fèi)者三類人群。客戶第一部分 理 論 篇商業(yè)地產(chǎn)概念 商業(yè)地產(chǎn)分類 與住宅地產(chǎn)的區(qū)別 商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值 租售模式..cg35./商業(yè)地產(chǎn) ： 大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目需要一次性投資建成才能形成濃厚的商業(yè)氣氛， 資金要求/住宅 ： 住宅對物業(yè)的要求相對簡單。/商業(yè)地產(chǎn) ： 商業(yè)地產(chǎn)而言，對物業(yè)的層高、柱距、荷載、電梯等都有很細(xì)致的要求，任何一點(diǎn)的差池都有可能影響商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的生存。物業(yè)要求/住宅 ： 而且每種銷售模式還可以繼續(xù)細(xì)分，復(fù)雜程度更高。商業(yè)地產(chǎn)概念 商業(yè)地產(chǎn)分類 與住宅地產(chǎn)的區(qū)別 商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值 租售模式..cg35.從過程上看，住宅地產(chǎn)銷售后就進(jìn)入了終端， 真正要實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)商到房地產(chǎn)運(yùn)營商轉(zhuǎn)變，挑戰(zhàn)頗大。商業(yè)地產(chǎn)概念 商業(yè)地產(chǎn)分類 與住宅地產(chǎn)的區(qū)別 商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值 租售模式..cg35.商業(yè)地產(chǎn)概念 商業(yè)地產(chǎn)分類 與住宅比較 商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值 商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值鏈租售模式現(xiàn)階段國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)作的主流模式： 開發(fā)商就是投資者甚至商業(yè)運(yùn)營方 ，一個(gè)主體雙重甚至三重角色，且物業(yè)大多是分割產(chǎn)權(quán)銷售（全部或局部），在此模式下，開發(fā)商也是投資商，排在運(yùn)營鏈的最前面，而小業(yè)主也是投資者，排在開發(fā)商之后。未來商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)作更多會(huì)依托基金的進(jìn)入或?qū)崿F(xiàn)證券化，有獨(dú)立的投資主體。房市金碟 與住宅地產(chǎn)相比商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營復(fù)雜性遠(yuǎn)遠(yuǎn)要求更高，在國家加大商業(yè)地產(chǎn)的額度時(shí)，現(xiàn)在像恒隆、華潤、保利、瑞安、御景等等，都還在加大物業(yè)持有，加大租金回報(bào)。第一部分 理 論 篇商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別 房市金碟第一部分 理 論 篇商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別 /優(yōu)勢分析 ：開發(fā)商可以 快速回收投資 ，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)短期套現(xiàn)，減輕資金壓力，并且無需承擔(dān)后期經(jīng)營的壓力和風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)投資者也具備完全的經(jīng)營自主權(quán)。/劣勢分析 ：由于產(chǎn)權(quán)被分割出售后，經(jīng)營權(quán)迅速分散，經(jīng)營權(quán)迅速分散，開發(fā)商無法進(jìn)行統(tǒng)一的招商和統(tǒng)一的經(jīng)營管理， 導(dǎo)致業(yè)種業(yè)態(tài)組合混亂，呈現(xiàn)一種無序狀態(tài) ，導(dǎo)致最終經(jīng)營不善等后果，商鋪的價(jià)值也大大縮水。因此，該模式下客戶對未來的商業(yè)的價(jià)值預(yù)期容易產(chǎn)生悲觀情緒，不利于銷售的順利進(jìn)展，最終可能導(dǎo)致整體商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的失敗。 由于大東門商圈更是缺乏統(tǒng)一的規(guī)劃和引導(dǎo)，近年來，內(nèi)部環(huán)境惡化，核心地位和商業(yè)功能正在嚴(yán)重退化。模式一：只售不租..cg35.商業(yè)地產(chǎn)概念 商業(yè)地產(chǎn)分類