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淮河新城xxxx年營銷策略報告-展示頁

2025-01-19 14:12本頁面
  

【正文】 買房的總價都在 20幾萬到 30幾萬 。8090平的兩房 是最好賣的。 (世聯(lián)金地國際城 意向客戶訪談)個案 4:劉先生及其太太27銷售代表訪談 本案客戶群體的置業(yè)特征關(guān)鍵詞:學區(qū)、性價比、投資客增加語錄:購買本項目多層或者高層的客戶絕大部分是 礦業(yè)集團和電廠的職工 ,主要都是 謝家集和潘集 的。另外關(guān)注品質(zhì)與形象?,F(xiàn)居所為 4年前購買,居住升級,關(guān)注市場上的洋房類產(chǎn)品。客戶基本信息:40歲上下,劉先生是銀行員工,太太工作在政府機關(guān)。? 居住升級需求,多關(guān)注洋房或者類別墅的低密度產(chǎn)品,有適齡子女的家庭關(guān)注學區(qū)問題。(名人酒店棋牌室訪談)個案 3:馬先生 淮南本地私營老板 ? 有一定的經(jīng)濟實力,多次置業(yè),對居住品質(zhì)有要求,追求舒適度和身份標簽。客戶語錄:原來房子比較小,社區(qū)管理比較混亂,需要面積比較大附帶功能房間的房型。三口之家。(金地俊園訪談)個案 2:王先生 礦業(yè)集團員工26典型客戶 退臺洋房 疊加的居住升級客戶關(guān)鍵詞:舒適度、社區(qū)氛圍、安全性客戶基本信息:45歲左右,自己從事建材生意??粗斜景感詢r比高,附加值高。置業(yè)特征:首次置業(yè),打算用作結(jié)婚的新房??蛻艋拘畔ⅲ憾畮讱q,礦業(yè)集團附屬企業(yè)普通員工。選擇本案的原因一是緊鄰龍湖中學,便于女兒就讀;其次是因為價格較低,實惠。買房主要是為了女兒的教育。三口之家,女兒即將讀小學。Q1:如何突破競爭,實現(xiàn)項目價值兌現(xiàn)后的快速銷售?市場總結(jié)24客 戶25典型客戶 高層 小高層的剛性需求客戶關(guān)鍵詞:性價比、配套、交通客戶基本信息:30歲出頭,礦業(yè)集團新晉員工。目前均價:4200元 /平21本項目價格 本項目一、二期產(chǎn)品的市場均價遠低于在售的其他項目,形象低端,影響后續(xù)價格實現(xiàn)。內(nèi)部配套 :會所,羽毛球場,健身房,籃球場,停車場,商業(yè)街??拷景?,與銀鷺萬樹城相對。項目感知 :營銷展示良好,洋房產(chǎn)品塑造了較高端的形象。主要面向西部客戶,與本項目有直接競爭。洋房產(chǎn)品以純正英式為主打形象,洋房實現(xiàn)市場均價約 4200元。項目 類別主力面積段(平)市場均價(元 /平) 總價段 (萬元) 推廣形象上品印象 洋房 140 4200 60純正英式血統(tǒng),一個城市的奢藏純正洋房的四重標準 —— 退 /錯 /院 /露金地國際城 洋房 110140 4300 5060 令淮南臣服的奢享疊加 170210 7500 130160瀚城 洋房 110120 4000 4448 瀚城高歌,唱響淮南聯(lián)排 260 5200 135礦三院投資的房產(chǎn)項目。? 低密度產(chǎn)品新房源的供應(yīng)量主要集中在第一季度末至第二季度。洋房主力總價(萬元) 08012016040第一季度 第二季度 第三季度 第四季度 預(yù)計上市時間淮南市場在售低密度產(chǎn)品:上品印象瀚城金地國際城 …………別墅2023年淮南市場低密度產(chǎn)品上市情況? 低密度產(chǎn)品是淮南房產(chǎn)市場的稀缺產(chǎn)品。銷售代表服務(wù)水平不佳。內(nèi)部配套 :游泳池,籃球場,網(wǎng)球場,會所。住宅案例銀鷺萬樹城項目位置 :西區(qū)房產(chǎn)項目最佳的位置,主干道國慶西路、廣場北路的路口,昭示性極強。以 “ 綠色生活 ” 為主推廣形象,營銷展示較為陳舊。消費品供應(yīng)商首個淮南跨界開發(fā)項目。宏大香榭華都 88 兩房 3300 29 選擇榮耀之城 以多層為主,產(chǎn)品一般。新開盤房源將突破 5000金地國際城 88 兩房 3700 35令淮南臣服的奢享 歐式風格大氣華麗,產(chǎn)品形象好,品牌定位高,銷售對象是高階層人群。項目 主力面積段( 平) 主力戶型 市場均價(元 /平) 主力總價段 (萬元) 推廣形象 備注上品印象 7590 兩房 3400 2631 百年建筑經(jīng)典, 純正英倫血統(tǒng) 設(shè)計水平領(lǐng)先,客戶以西部為 主,戶型好。? 新房源主要集中在 2023年第二季度在入市,主力總價段大多位于 40萬以下。? 伴隨產(chǎn)品升級,高端客戶被抑制的購買力得到釋放;升級客戶、投資客戶需求增加15普通住宅市場競爭進入 2023年,淮南房地產(chǎn)市場放量供應(yīng),呈結(jié)構(gòu)性上漲,預(yù)計全年全市普通住宅供應(yīng)增量將達超過 100萬方普通住宅主力總價(萬元) 030456015第一季度 第二季度 第三季度 第四季度 預(yù)計上市時間淮南市場在售普通住宅:上品印象銀鷺萬樹城惠利花園城領(lǐng)城瀚城香榭華都金地國際城 …………2023年淮南市場普通住宅上市情況1234567? 據(jù)調(diào)查, 2023年房產(chǎn)市場供應(yīng)量充足,上品印象、銀鷺萬樹城、瀚城等的新增供應(yīng)量均超過10萬方。? 伴隨地域及行業(yè)的政策傾向性,淮南壟斷類行業(yè)(礦業(yè)、能源)客戶購買力大幅提升;? 伴隨產(chǎn)品品質(zhì)提升,高端客戶升級置業(yè)需求得到進一步釋放;? 投資行為出現(xiàn);? 2023年土地出讓和成交表現(xiàn)活躍,進入2023年開發(fā)商取地情節(jié)溫和,土地出讓量始終保持穩(wěn)定,加之國家嚴控屯地行為,因此 2023年住宅供應(yīng)總量將有所增長;? 伴隨以合肥為核心的房價上漲,品牌開發(fā)商介入,房產(chǎn)開發(fā)成熟度大幅提升;? 核心城市通過優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品帶動的房價波段上升,拉動周邊次級城市的產(chǎn)品提升,發(fā)生價格上漲的邊際效應(yīng)供應(yīng)增加 產(chǎn)品優(yōu)化 需求增加14宏觀市場 淮南支撐房產(chǎn)消化的客戶圈層增加,市場機會巨大淮南支撐房產(chǎn)消化的客戶圈層增加,市場機會巨大? 市場整體供應(yīng)量增加,合肥進入房地產(chǎn)快速發(fā)展階段;? 品牌開發(fā)商取地熱情高漲,帶動核心城市整體上揚;? 受惠合肥價格上漲,周邊次級城市產(chǎn)生價格上漲的邊際效應(yīng)? 受經(jīng)濟傾向性政策影響,壟斷類行業(yè)客戶購買力提升;? 國家信貸政策維持適度寬松,貨幣貶值,房產(chǎn)產(chǎn)生投資預(yù)期;房地產(chǎn)進入快速發(fā)展期雖然宏觀市場進入整固期,但淮南支撐房產(chǎn)消化的客戶圈層雖然宏觀市場進入整固期,但淮南支撐房產(chǎn)消化的客戶圈層反而增加,市場機會巨大。小 結(jié) 本項目具備打造淮南第一大盤的基礎(chǔ)區(qū)域規(guī)劃 淮河畔,進入主城區(qū)的門戶位置產(chǎn)品優(yōu)勢 140萬平米的大盤項目, 2期圓滿銷售細節(jié)展示 高強度推廣,市場投入大,認知度高客戶認可 1500組認購客戶,5000余位會員客戶具備打造淮南第一大盤的基礎(chǔ)9目標解析102023年銷售目標 —— 銷售額 8個億三期物業(yè)成功銷售決定了全年回現(xiàn)目標的達成價值與速度必須兼顧,即要叫好,又要叫座目標分解:目前具備銷售條件的為 2萬平米低密度物業(yè)(退臺洋房 疊加產(chǎn)品);即將預(yù)售的產(chǎn)品為 ;三期主力銷售時間在 8月以后 (可售總量 27萬平米住宅 +部分商鋪,銷售速度接近 300套 /月)目標分析:本項目是淮南市 2023年供應(yīng)量最大的項目,具有市場影響力;本項目經(jīng)歷了 2年以上的銷售沉淀,市場口碑已有積累;本項目是民生集團首個跨區(qū)域開發(fā)的大盤項目,承擔著后續(xù)開發(fā)形象延續(xù)以及品牌形象塑造的使命。? 全城招募的 “民生會 ”現(xiàn)有會員 5000余人,通過發(fā)行會刊、舉辦活動、積分計劃等多重手段積聚客戶,具有扎實的客戶基礎(chǔ)?,F(xiàn)場氣氛火爆,推售的 12幢房源當天全部售完。? 在核心區(qū)以及主要礦區(qū)設(shè)有多處高炮和戶外廣告牌。? 價值體驗稍差,細節(jié)有提升空間。營銷展示 售樓處體現(xiàn)大盤氣勢,高強度的推廣及高投入的活動獲得市場廣泛認知?,F(xiàn)已基本完成銷售。指標 整體規(guī)劃 三期高層 小高層精裝修公寓占地面積 2800畝 17萬 ㎡ ㎡總建筑面積 144萬 ㎡ ㎡ ㎡容積率 綠化率 40% 45% %一期二期三期精裝修公寓? 占地 2800畝(含千畝生態(tài)公園),建面超過 140萬方,計劃分五期開發(fā)。 項目概況 總建面超過 140萬平米的大盤,多期開發(fā)。交通 :到達城市核心區(qū)車程約 5分鐘;開發(fā) :目前淮南城市開發(fā)的空白點。位置 :田家庵區(qū)西北角四至 :南臨國慶路,西至廣場北路,北至淮河二道大堤,東臨東苑小區(qū)和安徽理工大學北校區(qū)。以低價戰(zhàn)略為主的營銷方式拉低了項目形象,陷入單價過低、形象平民、有量無價的尷尬局面。2023/1/24淮河新城 2023年營銷策略報告謹呈:民生置業(yè)有限公司鑄就淮南未來理想居住標準2背 景3民生置業(yè) 淮河新城 大 事 記2023年 3月,民生置業(yè)進入淮南2023年,淮河新城銷售元年,全年銷售面積 7萬平米 2023年,淮河新城全年熱銷,銷售量超過 13萬平米, 占據(jù)淮南市近 10%的市場份額 ,創(chuàng)下淮南樓市 銷售套數(shù)第一、銷售面積第一的佳績 大盤形象基本確立,市場口碑好,具備相當?shù)氖袌鲇绊懥?。區(qū)域位置 本項目位于淮南市田家庵區(qū)西北,是礦區(qū)進入主城區(qū)的門戶位置,淮南城市開發(fā)空白點。門戶 :謝家集、潘集等礦區(qū)進入淮南城區(qū)的門戶位置。 劣勢:緊鄰淮河,地勢低洼,自古為淮河泄洪區(qū),而非傳統(tǒng)認知中的居住區(qū);城市開發(fā)的空白區(qū),非淮南市主流發(fā)展的 “ 東建南擴 ” 發(fā)展方向;區(qū)域認知度低,區(qū)域價值尚未實現(xiàn)。一、二期完成圓滿銷售,市場知名度較高,具備市級影響力。? 一、二期為多層和低密度洋房、疊加產(chǎn)品,以及部分小高層,持續(xù)熱銷,月均去化 100套。? 目前正在開發(fā)的三期和精裝修公寓全部為高層和小高層產(chǎn)品。? 售樓處體現(xiàn)大盤氣勢,樣板房展示良好。? 沙盤信息滯后,未能體現(xiàn)最新規(guī)劃。? 2023年 5月 1日二期開盤,重金盛邀明星陳坤、吳佩慈,整個活動成為淮南樓市萬眾矚目的焦點,在淮南市房地產(chǎn)史上也無前例??蛻舴e累 已購買過本項目產(chǎn)品的老客戶超過 1500組,另有 5000余位民生會會員,客戶基礎(chǔ)穩(wěn)固。? 一二期產(chǎn)品的完美銷售積累了 1500余組老客戶,客戶口碑良好,認可度高。11市 場 分 析產(chǎn) 品競 爭客 戶12競 爭13宏觀市場 進入 2023年,一線城市進入整固期,價格上漲受限;但伴隨著產(chǎn)品供應(yīng)升級,淮南等周邊次級城市進入價格穩(wěn)定攀升期。反而增加,市場機會巨大。供需比例發(fā)生變化,帶來銷售壓力。16普通住宅 在售房源的整體供應(yīng)呈現(xiàn)單一化,普通住宅主力多為7090平的兩房產(chǎn)品,總價段位于 35萬以下。銀鷺萬樹城 110140 三房 3800 4254 樹是回家的方向品牌開發(fā)商,市區(qū)西部的標志性樓盤惠利花園城 70100 兩房 3500 2535往來鴻儒,書香門第本地開放商,口碑好,產(chǎn)品主打人文概念領(lǐng)城 120 三房 4100 50 領(lǐng)城之外,再無 它城符合 “ 東進南擴 ” 的發(fā)展戰(zhàn)略,占據(jù)地利優(yōu)勢。瀚城 80 兩房 3200 26 瀚城高歌 , 唱響淮南 符合淮南市東進南擴的發(fā)展政 策,產(chǎn)品無明顯優(yōu)勢。上述項目僅金地國際城有精裝修公寓在售,均價約 4300元 /平。
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