【正文】 ： 110140平主力總價(jià)段 ： 4254萬(wàn)項(xiàng)目感知 ：營(yíng)銷展示不佳，售樓處外觀陳舊，內(nèi)部簡(jiǎn)陋。 2023年，此類產(chǎn)品的供應(yīng)量仍然十分有限。與本案位置臨近。礦三院職工買房有優(yōu)惠，這部分客戶很難被其他項(xiàng)目拉走。外部配套 ：體育場(chǎng)，劇院，超市，公交較發(fā)達(dá)。項(xiàng)目 總建面（平） 容積率 類別 市場(chǎng)均價(jià)（元 /平）上品印象 14萬(wàn) 普通住宅 3400洋房 4200銀鷺萬(wàn)樹城 61萬(wàn) 普通住宅 3800惠利花園城 136萬(wàn) 普通住宅 3500領(lǐng)城 22萬(wàn) 普通住宅 4100金地國(guó)際城 62萬(wàn) 普通住宅 3700洋房 4300類別墅 7500瀚城 60萬(wàn) 普通住宅 3200洋房 4000類別墅 5200本項(xiàng)目 144萬(wàn) 普通住宅 3100洋房 ——類別墅 —— 一、二期的低價(jià)表現(xiàn)，拉低了未來(lái)三期產(chǎn)品的價(jià)值兌現(xiàn) 22市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng) 相比本案周邊區(qū)域，以及與市中心距離同本案相近的區(qū)域（如金地國(guó)際城），周邊配套基本雷同，但本項(xiàng)目均價(jià)遠(yuǎn)低于競(jìng)爭(zhēng)樓盤，始終未能突破 3200元 /平3100元 /㎡本案3400元 /㎡上品印象3800元 /㎡銀鷺萬(wàn)樹城3500元 /㎡惠利花園城3700元 /㎡金地國(guó)際城3200元 /㎡瀚城4100元 /㎡領(lǐng)城3300元 /㎡香榭華都23宏觀 ：一線城市調(diào)控政策并未受到波及淮南，市場(chǎng)進(jìn)入快速發(fā)展期，受益核心城市的價(jià)格邊際效應(yīng)影響，潛力巨大；整體 ：整體供應(yīng)量增加，普通住宅產(chǎn)品陷入同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)；區(qū)域 ：屬于城市發(fā)展空白點(diǎn)，但是主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手對(duì)本項(xiàng)目均產(chǎn)生客戶截留效應(yīng)；價(jià)格 ：與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手相比，一、二期低價(jià)形象深入人心，對(duì)于后期項(xiàng)目?jī)r(jià)值實(shí)現(xiàn)起制約作用。置業(yè)特征：謝家集本地人，在謝家集有安置房?jī)商?。（世?lián)淮南登記客戶資源）個(gè)案 1：楊先生 礦業(yè)集團(tuán)員工? 多為礦業(yè)集團(tuán)或電廠的普通職工，剛性需求，首次置業(yè)的客戶居多；? 支付能力有限，置業(yè)觀念務(wù)實(shí)，關(guān)注性價(jià)比；? 非常關(guān)注子女的教育問題，會(huì)為此制定置業(yè)計(jì)劃；? 多數(shù)會(huì)選擇低總價(jià)、高性價(jià)比、高附加值的兩房產(chǎn)品。之前與父母同住。在市區(qū)內(nèi)另有其他物業(yè)。最好是有大露臺(tái)，光亮通透，住起來(lái)很舒服。 ? 期待淮南高品質(zhì)樓盤出現(xiàn)?？蛻籼卣鳎宏P(guān)注孩子的教育問題，學(xué)區(qū)是重要的選擇因素。還有一部分是附近學(xué)校的老師。 40萬(wàn)是一個(gè)坎，超過 40萬(wàn)的房子接受度比較低。淮南人很注重子女的 教育 。但是這兩年， 高層的接受度提升了很多 。一般都是 政府單位 的，收入穩(wěn)定，又能從開發(fā)商手里取得一定的折扣。民生活全程招募的會(huì)員 5000余人?？赡苜?gòu)買本項(xiàng)目的客戶是誰(shuí)？高層住宅：礦業(yè)集團(tuán)和電廠員工，主要工作在謝家集和潘集以及城西區(qū)域。購(gòu)買誘因？產(chǎn)品 —— 高性價(jià)比的宜居產(chǎn)品， 7590平的兩房產(chǎn)品最為走俏?？蛻艨偨Y(jié)30產(chǎn) 品31區(qū)域?qū)傩?現(xiàn)狀：城市開發(fā)的空白區(qū)實(shí)際：礦區(qū)進(jìn)入市區(qū)的門戶位置謝家集、潘集等礦區(qū)進(jìn)入淮南市區(qū)的門戶地帶。l 140萬(wàn)方的大盤項(xiàng)目， 5期持續(xù)開發(fā)，后期上升潛力巨大。三期產(chǎn)品戶型配比表房型 所占比重小面積一房 3%兩房 (7590平 ) 74%三房 (115125平 ) 7%四房 (140平 ) 10%復(fù)式 6%合計(jì) 100%l 主力房型：兩房l 主力面積： 75平， 85平，90平l 贈(zèng)送面積大，附加值高，具有很高的舒適度和實(shí)用性。l 大陽(yáng)臺(tái)可改成房間，提供實(shí)用性強(qiáng)。風(fēng)格簡(jiǎn)約單調(diào)： 售樓處以現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格為主，形象平民化，高價(jià)值的氛圍營(yíng)造不足。 服務(wù)人員儀式感不足： 保安等人員服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)隨意性較大，缺乏儀式感，無(wú)法使客戶感知到安全與尊崇感。周邊領(lǐng)城、朝陽(yáng)帝堡等樓盤環(huán)繞，供應(yīng)量大，競(jìng)爭(zhēng)激烈。所有出街報(bào)廣及戶外全部以漫生活作為主題，引領(lǐng)上海生活方式選擇的風(fēng)潮。三期通過別墅的推盤以及物業(yè)服務(wù)的提升，利用交通價(jià)值兌現(xiàn)完成近郊大盤向城市豪宅的轉(zhuǎn)換。u區(qū)域界定u推廣形象u產(chǎn)品包裝u銷售團(tuán)隊(duì)u服務(wù)增值u售樓處u樣板段44案例分析結(jié) 論大盤的成功必須具備一貫的形象價(jià)值，并通過不同產(chǎn)品的推售完成 “ 起勢(shì) 傳承 升華 ” 的過程，同時(shí)用營(yíng)銷和包裝來(lái)放大產(chǎn)品價(jià)值。SWOT分析SO戰(zhàn)略：發(fā)揮優(yōu)勢(shì)搶占機(jī)會(huì)成為淮南房地產(chǎn)市場(chǎng)的領(lǐng)導(dǎo)者結(jié)合目標(biāo)，作為區(qū)域大盤，我們需要成為市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者，完成社區(qū)形象上的傳承、持續(xù)與升華，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品價(jià)值。重新定義 區(qū) 域?qū)W校 名稱完全中學(xué) 龍湖中學(xué)大學(xué) 安徽理工大學(xué)淮南聯(lián)合大學(xué)安徽工貿(mào)學(xué)院其他 職業(yè)技術(shù)學(xué)?；茨蠋煼?4中醫(yī)藥技工學(xué)校實(shí)驗(yàn)學(xué)校重新定義項(xiàng) 目更多的交流空間大盤特質(zhì)更多的物業(yè)服務(wù)更多的社區(qū)綠化更多的增值空間更多的專屬配套更多的區(qū)域影響力升值潛力服務(wù)增值項(xiàng)目本體 140萬(wàn)平米具備良好的升值潛力以及未來(lái)由商業(yè)配套等功能性設(shè)施上馬后帶來(lái)的服務(wù)增值。 游離客戶偶得客戶游離客戶重要客戶核心客戶擁有一定資金，對(duì)于個(gè)人資產(chǎn)做處置，尋求保值、增值的投資客周邊學(xué)校的年輕教師，首次置業(yè)，以小面積低總價(jià)的精裝修公寓為主。現(xiàn)金牛90平米以下小戶型精裝修公寓嬰兒1 115平米三房瘦狗復(fù)式房型明星類別墅產(chǎn)品舉 措：明星 產(chǎn) 品承擔(dān)價(jià) 值 與價(jià)格的 傳遞職 能，高價(jià)啟 勢(shì) ；精裝修公寓快速跟 進(jìn) ，通 過 裝修及 總 價(jià)模糊 實(shí)際 均價(jià)，從而 實(shí)現(xiàn) 高價(jià)平走三期住宅 90平米以下 戶 型平開快走，在確保 銷 售目 標(biāo)的同 時(shí)實(shí)現(xiàn) 不斷價(jià) 值 攀升； 項(xiàng) 目 140平米及 115平米等中大 戶 型需借助整體形象的立 勢(shì) ，配合每波次的推售 節(jié) 奏，與小 戶 型 產(chǎn) 生價(jià)差， 進(jìn)行快 銷 ；復(fù)式房型三種策略：l首 選 拆分成兩套 進(jìn) 行 銷 售；l在中后期具 備 看房條件后通 過實(shí) 體包裝 進(jìn) 行 銷 售；l降價(jià)快速走量?jī)r(jià)格策略 價(jià)格占位：疊加、花園洋房類產(chǎn)品確?；茨鲜袇^(qū)價(jià)格領(lǐng)先水平；精裝公寓保持第一梯隊(duì)占位；三期住宅通過銷售節(jié)奏的排布，逐步進(jìn)入淮南住宅第一梯隊(duì)。片區(qū) 樓盤名稱 級(jí)別 售價(jià)水平（元 /平米） 品質(zhì)系 數(shù) 權(quán)重 比較售價(jià)項(xiàng)目周邊上品印象 多層，小高層 3400 1 20% 680銀鷺萬(wàn)樹城 多層，小高層 3800 20% 798惠利花園 多層，小高層 3500 20% 770全市區(qū)域 金地國(guó)際城 高層，小高層 3700 10% 296瀚城 多層，小高層 3200 10% 336領(lǐng)城 多層，小高層 4100 10% 308香榭華都 多層，小高層 3300 10% 346項(xiàng) 目 市 場(chǎng) 價(jià) 格 100% 3534根據(jù)測(cè)算，高層 小高層靜態(tài)均價(jià)約為 3500元 /平，按照溢價(jià) 1015%計(jì)算，均價(jià)將位于： 3850~4000元 /平 。123保障首批房源與前期 積 累客 戶 的高匹配度，最大化推出 貨 量，配以明星 產(chǎn)品抬升價(jià)格 認(rèn) 知，以 熱銷 啟 勢(shì) 。定制淮南 “五星級(jí)居住標(biāo)準(zhǔn) ”淮河新城非現(xiàn)場(chǎng)展示 整合高端平臺(tái)資源，通過同類高端形象的嫁接，增加客戶對(duì)于本項(xiàng)目的價(jià)值感知。售樓處內(nèi)部：u改善 現(xiàn) 有售樓 處 布置，增加暖色裝 飾 ；u優(yōu) 化內(nèi)部燈光照明， 較 多采用柔和的暖色光；u更新區(qū)域展示 墻 ，突出 “ 5星 級(jí) 居住 標(biāo) 準(zhǔn) ” 區(qū)域形象，重新厘定周 邊 服 務(wù) 、生活、教育等配套 設(shè) 施，增加光 電 展示；u按照最新 規(guī) 劃更新沙 盤 ，增加光 電顯 示，突出即將推售的 產(chǎn) 品，并避免 陳 舊的沙 盤 展示 給 客 戶帶 來(lái)的 誤 解u增 設(shè) 吧臺(tái)，由物 業(yè) 服 務(wù) 人 員 提供 飲 品、點(diǎn)心、水果等u增加 現(xiàn)場(chǎng) 背景音 樂 ，洗手 間 增加香薰；u提供樓 書 等 資 料的 專 屬 擺 放位置。216。增加高爾夫體驗(yàn)場(chǎng)，階段性舉辦活動(dòng)，增加客戶參與性。陣地：銷售期道旗覆蓋，同時(shí)增加核心商業(yè)圈的站臺(tái)廣告時(shí)間節(jié)點(diǎn)： 3月 25日前確定，并完成相關(guān)設(shè)計(jì)，具備發(fā)布條件現(xiàn)場(chǎng)整固期1211109876543211年10年1首批低密度次批精裝修三期房源銷售工作重點(diǎn) 2—— 物料設(shè)計(jì)、籌備電視宣傳片：拍攝公司及 3D合成 90120秒完整實(shí)拍宣傳片一部，并可剪輯至 1 30秒各一版本時(shí)間： 3月 25日腳本通過、 4月 10日完成小樣、 4月底完成精剪樣片銷售物料：3月 25日前沿用現(xiàn)有銷售物料，并完成新物料設(shè)計(jì)包括：戶型折頁(yè)、 《 五星居住標(biāo)準(zhǔn)生活手冊(cè) 》 （用以取代樓書）； 4月 10日前完成新物料印刷、出街使用。短信媒體目的：導(dǎo)入定向區(qū)域的工作源外溢客戶地點(diǎn)：淮南區(qū)域客戶頻率：開盤前 1到 2次，開盤后每月保持 2次以上的頻率。1211109876543211年10年1現(xiàn)場(chǎng)整固期首批低密度次批精裝修三期房源銷售工作重點(diǎn) 2—— 客戶維護(hù)，老帶新活動(dòng)目的：通過項(xiàng)目老客戶的持續(xù)維護(hù)配合銷售策略，達(dá)成全員營(yíng)銷的目的，激發(fā)老客戶代客上門。附件一：世聯(lián)策略保障制度績(jī)效績(jī)效考核考核技術(shù)技術(shù)平臺(tái)平臺(tái)人員人員管理管理專題專題培訓(xùn)培訓(xùn)策策劃劃團(tuán)團(tuán)隊(duì)隊(duì)策劃系統(tǒng)四大保障機(jī)制附件三：區(qū)域支援成功案例2023年 12月 17日開盤，開盤當(dāng)月銷售超過 600套，總銷金額超過 2億；全年投入上海、蘇州 6大精英團(tuán)隊(duì)超過 20人，累計(jì)完成 3500余套銷售； 05:49:4805:49:4805:491/24/2023 5:49:48 AMu 1以我獨(dú)沈久，愧君相見頻。 24 一月 20235:49:48 上午 05:49:48一月 21u 1比不了得就不比，得不到的就不要。 5:49:48 上午 5:49 上午 05:49:48一月 21u 沒有失敗，只有暫時(shí)停止成功！。 05:49:4805:49:4805:49Sunday, January 24, 2023u 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 一月 215:49 上午 一月 2105:49January 24, 2023u 1少年十五二十時(shí)，步行奪得胡馬騎。 05:49:4805:49:4805:491/24/2023 5:49:48 AMu 1越是沒有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 一月 21一月 2105:49:4805:49:48January 24, 2023u 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 5:49:48 上午 5:49 上午 05:49:48一月 21MOMODA POWERPOINTLorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit. 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