【正文】 啟動(dòng)項(xiàng)目三期形象展示 6月開(kāi)始三期誠(chéng)意客戶登記 7月完成認(rèn)籌升級(jí)，確定房號(hào) 8月初首次開(kāi)盤(pán)老客戶維系地點(diǎn)：售樓處形式：大盆菜活動(dòng)、老業(yè)主答謝酒會(huì)、世博門(mén)票及旅游抽獎(jiǎng)等時(shí)間：每月定期老帶新活動(dòng)配合：民生會(huì)、新聞軟文、網(wǎng)絡(luò)、電視等媒體跟進(jìn)。五星居住標(biāo)準(zhǔn) 生活手冊(cè)現(xiàn)場(chǎng)整固期1211109876543211年10年1首批低密度次批精裝修三期房源銷(xiāo)售工作重點(diǎn) 3—— 積累客戶盤(pán)點(diǎn)銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)組建：3月 25日完成核心團(tuán)隊(duì)組建4月 5日前后續(xù)團(tuán)隊(duì)到位4月 8日 200問(wèn)修改完成4月 10日完成全部培訓(xùn)上崗客戶盤(pán)點(diǎn)策略：小型活動(dòng)（樣板房下午茶會(huì)）的形式邀約積累意向客戶上門(mén)，初步了解置業(yè)戶型、位置、購(gòu)買(mǎi)預(yù)算等；時(shí)間： 4月 5日前活動(dòng)完成， 4月 10日確定價(jià)格、折扣優(yōu)惠策略。完善整體沙盤(pán)，強(qiáng)化項(xiàng)目周邊配套價(jià)值點(diǎn)。陣地：淮南最優(yōu)質(zhì)的核心商業(yè)區(qū)域（華聯(lián)）或酒店（金茂、古陽(yáng)國(guó)際）開(kāi)設(shè)分展場(chǎng)或舉辦活動(dòng)服務(wù)：增設(shè)宣傳資料，并假借酒店資源對(duì)客戶提供飲料服務(wù)。在此價(jià)格之上上浮裝修標(biāo)準(zhǔn)，確定精裝修公寓靜態(tài)均價(jià)約為 4100元 /平，按照溢價(jià) 1015%計(jì)算，均價(jià)將位于： 43004500元 /平左右 。礦業(yè)集團(tuán)、電廠的管理人員，本地私營(yíng)業(yè)主，居住升級(jí)的改善型需求，購(gòu)房意向?yàn)橥伺_(tái)洋房或疊加別墅。 46項(xiàng)目周邊三大集中綠地圍繞（淮河公園、龍湖公園、淮河濱湖景觀帶），成為淮南市區(qū)最大的生態(tài)聚集區(qū)。雙拼別墅啟始售價(jià)：4萬(wàn)元 /平米以上案例借鑒一品漫城 大盤(pán)持續(xù)開(kāi)發(fā)規(guī)律： 啟勢(shì) 傳承 升華06 陌生區(qū)域大盤(pán)心理預(yù)期： 8000陌生區(qū)起勢(shì)花園洋房 12023近郊軌道大盤(pán)小高層 15000城市別墅經(jīng)濟(jì)聯(lián)排聯(lián)排 500～ 600萬(wàn)城市宜居大盤(pán)一期清貨；二期小高層： 22023由定義城市、定義地段定義產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)，生活標(biāo)準(zhǔn)43營(yíng)銷(xiāo)展示七大升級(jí)點(diǎn)案例借鑒金地國(guó)際城營(yíng)銷(xiāo)展示的七大升級(jí)點(diǎn) ,建立高端項(xiàng)目的形象和標(biāo)簽，打造了高于周邊產(chǎn)品的價(jià)格實(shí)現(xiàn)平臺(tái)，均價(jià)始終位于淮南市場(chǎng)的價(jià)格第一集團(tuán)。09年 4月首次開(kāi)盤(pán)以來(lái)以高于淮南房產(chǎn)市場(chǎng)整體水平的均價(jià)持續(xù)熱銷(xiāo)，年度銷(xiāo)售額位列淮南首位。缺乏樣板房服務(wù)專(zhuān)員： 無(wú)專(zhuān)門(mén)的樣板房服務(wù)人員，無(wú)法帶給客戶高端的價(jià)值感受 。產(chǎn)品亮點(diǎn)l 戶型方正，全明設(shè)計(jì)，通風(fēng)采光俱佳。目前仍處于城市開(kāi)發(fā)的空白區(qū)，區(qū)域認(rèn)知度低，區(qū)域價(jià)值尚未實(shí)現(xiàn)。洋房 疊加：礦業(yè)集團(tuán)和電廠的領(lǐng)導(dǎo)，私營(yíng)業(yè)主。銷(xiāo)售代表訪談：鄭小姐 曾任本案銷(xiāo)售代表28現(xiàn)有客戶資源 通過(guò)前期銷(xiāo)售與民生會(huì)招募，積累了數(shù)千組的客戶基礎(chǔ)。龍湖中學(xué)在這里新建了一個(gè)校區(qū)，今年 9月就要開(kāi)學(xué)了。8090平的兩房 是最好賣(mài)的?？蛻艋拘畔ⅲ?0歲上下，劉先生是銀行員工，太太工作在政府機(jī)關(guān)。三口之家?？蛻艋拘畔ⅲ憾畮讱q，礦業(yè)集團(tuán)附屬企業(yè)普通員工。Q1:如何突破競(jìng)爭(zhēng)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值兌現(xiàn)后的快速銷(xiāo)售？市場(chǎng)總結(jié)24客 戶25典型客戶 高層 小高層的剛性需求客戶關(guān)鍵詞：性價(jià)比、配套、交通客戶基本信息：30歲出頭，礦業(yè)集團(tuán)新晉員工。項(xiàng)目感知 ：營(yíng)銷(xiāo)展示良好，洋房產(chǎn)品塑造了較高端的形象。? 低密度產(chǎn)品新房源的供應(yīng)量主要集中在第一季度末至第二季度。住宅案例銀鷺萬(wàn)樹(shù)城項(xiàng)目位置 ：西區(qū)房產(chǎn)項(xiàng)目最佳的位置，主干道國(guó)慶西路、廣場(chǎng)北路的路口，昭示性極強(qiáng)。新開(kāi)盤(pán)房源將突破 5000金地國(guó)際城 88 兩房 3700 35令淮南臣服的奢享 歐式風(fēng)格大氣華麗，產(chǎn)品形象好，品牌定位高，銷(xiāo)售對(duì)象是高階層人群。? 伴隨地域及行業(yè)的政策傾向性，淮南壟斷類(lèi)行業(yè)（礦業(yè)、能源）客戶購(gòu)買(mǎi)力大幅提升；? 伴隨產(chǎn)品品質(zhì)提升，高端客戶升級(jí)置業(yè)需求得到進(jìn)一步釋放；? 投資行為出現(xiàn)；? 2023年土地出讓和成交表現(xiàn)活躍，進(jìn)入2023年開(kāi)發(fā)商取地情節(jié)溫和，土地出讓量始終保持穩(wěn)定，加之國(guó)家嚴(yán)控屯地行為，因此 2023年住宅供應(yīng)總量將有所增長(zhǎng)；? 伴隨以合肥為核心的房?jī)r(jià)上漲，品牌開(kāi)發(fā)商介入，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)成熟度大幅提升；? 核心城市通過(guò)優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品帶動(dòng)的房?jī)r(jià)波段上升，拉動(dòng)周邊次級(jí)城市的產(chǎn)品提升，發(fā)生價(jià)格上漲的邊際效應(yīng)供應(yīng)增加 產(chǎn)品優(yōu)化 需求增加14宏觀市場(chǎng) 淮南支撐房產(chǎn)消化的客戶圈層增加，市場(chǎng)機(jī)會(huì)巨大淮南支撐房產(chǎn)消化的客戶圈層增加，市場(chǎng)機(jī)會(huì)巨大? 市場(chǎng)整體供應(yīng)量增加，合肥進(jìn)入房地產(chǎn)快速發(fā)展階段；? 品牌開(kāi)發(fā)商取地?zé)崆楦邼q，帶動(dòng)核心城市整體上揚(yáng)；? 受惠合肥價(jià)格上漲，周邊次級(jí)城市產(chǎn)生價(jià)格上漲的邊際效應(yīng)? 受經(jīng)濟(jì)傾向性政策影響，壟斷類(lèi)行業(yè)客戶購(gòu)買(mǎi)力提升；? 國(guó)家信貸政策維持適度寬松，貨幣貶值，房產(chǎn)產(chǎn)生投資預(yù)期；房地產(chǎn)進(jìn)入快速發(fā)展期雖然宏觀市場(chǎng)進(jìn)入整固期，但淮南支撐房產(chǎn)消化的客戶圈層雖然宏觀市場(chǎng)進(jìn)入整固期，但淮南支撐房產(chǎn)消化的客戶圈層反而增加，市場(chǎng)機(jī)會(huì)巨大。? 在核心區(qū)以及主要礦區(qū)設(shè)有多處高炮和戶外廣告牌。指標(biāo) 整體規(guī)劃 三期高層 小高層精裝修公寓占地面積 2800畝 17萬(wàn) ㎡ ㎡總建筑面積 144萬(wàn) ㎡ ㎡ ㎡容積率 綠化率 40% 45% %一期二期三期精裝修公寓? 占地 2800畝（含千畝生態(tài)公園），建面超過(guò) 140萬(wàn)方，計(jì)劃分五期開(kāi)發(fā)。以低價(jià)戰(zhàn)略為主的營(yíng)銷(xiāo)方式拉低了項(xiàng)目形象，陷入單價(jià)過(guò)低、形象平民、有量無(wú)價(jià)的尷尬局面。門(mén)戶 ：謝家集、潘集等礦區(qū)進(jìn)入淮南城區(qū)的門(mén)戶位置。? 目前正在開(kāi)發(fā)的三期和精裝修公寓全部為高層和小高層產(chǎn)品?？蛻舴e累 已購(gòu)買(mǎi)過(guò)本項(xiàng)目產(chǎn)品的老客戶超過(guò) 1500組，另有 5000余位民生會(huì)會(huì)員，客戶基礎(chǔ)穩(wěn)固。供需比例發(fā)生變化，帶來(lái)銷(xiāo)售壓力。上述項(xiàng)目?jī)H金地國(guó)際城有精裝修公寓在售，均價(jià)約 4300元 /平。推廣形象 ：樹(shù)，是回家的方向物業(yè)類(lèi)型 ：多層，高層主力戶型 ：三房主力面積 ： 110140平主力總價(jià)段 ： 4254萬(wàn)項(xiàng)目感知 ：營(yíng)銷(xiāo)展示不佳，售樓處外觀陳舊，內(nèi)部簡(jiǎn)陋。與本案位置臨近。外部配套 ：體育場(chǎng)，劇院，超市，公交較發(fā)達(dá)。置業(yè)特征：謝家集本地人，在謝家集有安置房?jī)商?。之前與父母同住。最好是有大露臺(tái)，光亮通透，住起來(lái)很舒服。客戶特征：關(guān)注孩子的教育問(wèn)題，學(xué)區(qū)是重要的選擇因素。 40萬(wàn)是一個(gè)坎，超過(guò) 40萬(wàn)的房子接受度比較低。但是這兩年， 高層的接受度提升了很多 。民生活全程招募的會(huì)員 5000余人。購(gòu)買(mǎi)誘因？產(chǎn)品 —— 高性價(jià)比的宜居產(chǎn)品， 7590平的兩房產(chǎn)品最為走俏。l 140萬(wàn)方的大盤(pán)項(xiàng)目， 5期持續(xù)開(kāi)發(fā)，后期上升潛力巨大。l 大陽(yáng)臺(tái)可改成房間，提供實(shí)用性強(qiáng)。 服務(wù)人員儀式感不足： 保安等人員服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)隨意性較大，缺乏儀式感，無(wú)法使客戶感知到安全與尊崇感。所有出街報(bào)廣及戶外全部以漫生活作為主題，引領(lǐng)上海生活方式選擇的風(fēng)潮。u區(qū)域界定u推廣形象u產(chǎn)品包裝u銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)u服務(wù)增值u售樓處u樣板段44案例分析結(jié) 論大盤(pán)的成功必須具備一貫的形象價(jià)值，并通過(guò)不同產(chǎn)品的推售完成 “ 起勢(shì) 傳承 升華 ” 的過(guò)程，同時(shí)用營(yíng)銷(xiāo)和包裝來(lái)放大產(chǎn)品價(jià)值。重新定義 區(qū) 域?qū)W校 名稱(chēng)完全中學(xué) 龍湖中學(xué)大學(xué) 安徽理工大學(xué)淮南聯(lián)合大學(xué)安徽工貿(mào)學(xué)院其他 職業(yè)技術(shù)學(xué)?；茨蠋煼?4中醫(yī)藥技工學(xué)校實(shí)驗(yàn)學(xué)校重新定義項(xiàng) 目更多的交流空間大盤(pán)特質(zhì)更多的物業(yè)服務(wù)更多的社區(qū)綠化更多的增值空間更多的專(zhuān)屬配套更多的區(qū)域影響力升值潛力服務(wù)增值項(xiàng)目本體 140萬(wàn)平米具備良好的升值潛力以及未來(lái)由商業(yè)配套等功能性設(shè)施上馬后帶來(lái)的服務(wù)增值?，F(xiàn)金牛90平米以下小戶型精裝修公寓嬰兒1 115平米三房瘦狗復(fù)式房型明星類(lèi)別墅產(chǎn)品舉 措：明星 產(chǎn) 品承擔(dān)價(jià) 值 與價(jià)格的 傳遞職 能，高價(jià)啟 勢(shì) ；精裝修公寓快速跟 進(jìn) ，通 過(guò) 裝修及 總 價(jià)模糊 實(shí)際 均價(jià)，從而 實(shí)現(xiàn) 高價(jià)平走三期住宅 90平米以下 戶 型平開(kāi)快走，在確保 銷(xiāo) 售目 標(biāo)的同 時(shí)實(shí)現(xiàn) 不斷價(jià) 值 攀升； 項(xiàng) 目 140平米及 115平米等中大 戶 型需借助整體形象的立 勢(shì) ，配合每波次的推售 節(jié) 奏，與小 戶 型 產(chǎn) 生價(jià)差， 進(jìn)行快 銷(xiāo) ；復(fù)式房型三種策略：l首 選 拆分成兩套 進(jìn) 行 銷(xiāo) 售；l在中后期具 備 看房條件后通 過(guò)實(shí) 體包裝 進(jìn) 行 銷(xiāo) 售；l降價(jià)快速走量?jī)r(jià)格策略 價(jià)格占位：疊加、花園洋房類(lèi)產(chǎn)品確?；茨鲜袇^(qū)價(jià)格領(lǐng)先水平；精裝公寓保持第一梯隊(duì)占位；三期住宅通過(guò)銷(xiāo)售節(jié)奏的排布，逐步進(jìn)入淮南住宅第一梯隊(duì)。123保障首批房源與前期 積 累客 戶 的高匹配度，最大化推出 貨 量，配以明星 產(chǎn)品抬升價(jià)格 認(rèn) 知，以 熱銷(xiāo) 啟 勢(shì) 。售樓處內(nèi)部：u改善 現(xiàn) 有售樓 處 布置，增加暖色裝 飾 ；u優(yōu) 化內(nèi)部燈光照明， 較 多采用柔和的暖色光；u更新區(qū)域展示 墻 ，突出 “ 5星 級(jí) 居住 標(biāo) 準(zhǔn) ” 區(qū)域形象，重新厘定周 邊 服 務(wù) 、生活、教育等配套 設(shè) 施，增加光 電 展示；u按照最新 規(guī) 劃更新沙 盤(pán) ，增加光 電顯 示，突出即將推售的 產(chǎn) 品，并避免 陳 舊的沙 盤(pán) 展示 給 客 戶帶 來(lái)的 誤 解u增 設(shè) 吧臺(tái)，由物 業(yè) 服 務(wù) 人 員 提供 飲 品、點(diǎn)心、水果等u增加 現(xiàn)場(chǎng) 背景音 樂(lè) ，洗手 間 增加香薰；u提供樓 書(shū) 等 資 料的 專(zhuān) 屬 擺 放位置。增加高爾夫體驗(yàn)場(chǎng)，階段性舉辦活動(dòng)，增加客戶參與性。短信媒體目的：導(dǎo)入定向區(qū)域的工作源外溢客戶地點(diǎn)：淮南區(qū)域客戶頻率：開(kāi)盤(pán)前 1到 2次，開(kāi)盤(pán)后每月保持 2次以上的頻率。附件一：世聯(lián)策略保障制度績(jī)效績(jī)效考核考核技術(shù)技術(shù)平臺(tái)平臺(tái)人員人員管理管理專(zhuān)題專(zhuān)題培訓(xùn)培訓(xùn)策策劃劃團(tuán)團(tuán)隊(duì)隊(duì)策劃系統(tǒng)四大保障機(jī)制附件三：區(qū)域支援成功案例2023年 12月 17日開(kāi)盤(pán)，開(kāi)盤(pán)當(dāng)月銷(xiāo)售超過(guò) 600套，總銷(xiāo)金額超過(guò) 2億；全年投入上海、蘇州 6大精英團(tuán)隊(duì)超過(guò) 20人，累計(jì)完成 3500余套銷(xiāo)售； 24 一月 20235:49:48 上午 05:49:48一月 21u 1比不了得就不比，得不到的就不要。 05:49:4805:49:4805:49Sunday, January 24, 2023u 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 05:49:4805:49:4805:491/24/2023 5:49:48 AMu 1越是沒(méi)有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 5:49:48 上午 5:49 上午 05:49:48一月 21MOMODA POWERPOINTLorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit. 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