【正文】 一月 21一月 2105:49:4805:49:48January 24, 2023u 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 一月 215:49 上午 一月 2105:49January 24, 2023u 1少年十五二十時(shí)，步行奪得胡馬騎。 5:49:48 上午 5:49 上午 05:49:48一月 21u 沒有失敗，只有暫時(shí)停止成功！。 05:49:4805:49:4805:491/24/2023 5:49:48 AMu 1以我獨(dú)沈久，愧君相見頻。1211109876543211年10年1現(xiàn)場(chǎng)整固期首批低密度次批精裝修三期房源銷售工作重點(diǎn) 2—— 客戶維護(hù)，老帶新活動(dòng)目的：通過項(xiàng)目老客戶的持續(xù)維護(hù)配合銷售策略，達(dá)成全員營(yíng)銷的目的，激發(fā)老客戶代客上門。陣地：銷售期道旗覆蓋，同時(shí)增加核心商業(yè)圈的站臺(tái)廣告時(shí)間節(jié)點(diǎn)： 3月 25日前確定，并完成相關(guān)設(shè)計(jì)，具備發(fā)布條件現(xiàn)場(chǎng)整固期1211109876543211年10年1首批低密度次批精裝修三期房源銷售工作重點(diǎn) 2—— 物料設(shè)計(jì)、籌備電視宣傳片：拍攝公司及 3D合成 90120秒完整實(shí)拍宣傳片一部，并可剪輯至 1 30秒各一版本時(shí)間： 3月 25日腳本通過、 4月 10日完成小樣、 4月底完成精剪樣片銷售物料：3月 25日前沿用現(xiàn)有銷售物料，并完成新物料設(shè)計(jì)包括：戶型折頁(yè)、 《 五星居住標(biāo)準(zhǔn)生活手冊(cè) 》 （用以取代樓書）； 4月 10日前完成新物料印刷、出街使用。216。定制淮南 “五星級(jí)居住標(biāo)準(zhǔn) ”淮河新城非現(xiàn)場(chǎng)展示 整合高端平臺(tái)資源，通過同類高端形象的嫁接，增加客戶對(duì)于本項(xiàng)目的價(jià)值感知。片區(qū) 樓盤名稱 級(jí)別 售價(jià)水平（元 /平米） 品質(zhì)系 數(shù) 權(quán)重 比較售價(jià)項(xiàng)目周邊上品印象 多層，小高層 3400 1 20% 680銀鷺萬樹城 多層，小高層 3800 20% 798惠利花園 多層，小高層 3500 20% 770全市區(qū)域 金地國(guó)際城 高層，小高層 3700 10% 296瀚城 多層，小高層 3200 10% 336領(lǐng)城 多層，小高層 4100 10% 308香榭華都 多層，小高層 3300 10% 346項(xiàng) 目 市 場(chǎng) 價(jià) 格 100% 3534根據(jù)測(cè)算，高層 小高層靜態(tài)均價(jià)約為 3500元 /平，按照溢價(jià) 1015%計(jì)算，均價(jià)將位于： 3850~4000元 /平 。 游離客戶偶得客戶游離客戶重要客戶核心客戶擁有一定資金，對(duì)于個(gè)人資產(chǎn)做處置，尋求保值、增值的投資客周邊學(xué)校的年輕教師，首次置業(yè)，以小面積低總價(jià)的精裝修公寓為主。SWOT分析SO戰(zhàn)略：發(fā)揮優(yōu)勢(shì)搶占機(jī)會(huì)成為淮南房地產(chǎn)市場(chǎng)的領(lǐng)導(dǎo)者結(jié)合目標(biāo)，作為區(qū)域大盤，我們需要成為市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者，完成社區(qū)形象上的傳承、持續(xù)與升華，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品價(jià)值。三期通過別墅的推盤以及物業(yè)服務(wù)的提升，利用交通價(jià)值兌現(xiàn)完成近郊大盤向城市豪宅的轉(zhuǎn)換。周邊領(lǐng)城、朝陽(yáng)帝堡等樓盤環(huán)繞，供應(yīng)量大，競(jìng)爭(zhēng)激烈。風(fēng)格簡(jiǎn)約單調(diào)： 售樓處以現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格為主，形象平民化，高價(jià)值的氛圍營(yíng)造不足。三期產(chǎn)品戶型配比表房型 所占比重小面積一房 3%兩房 (7590平 ) 74%三房 (115125平 ) 7%四房 (140平 ) 10%復(fù)式 6%合計(jì) 100%l 主力房型：兩房l 主力面積： 75平， 85平，90平l 贈(zèng)送面積大，附加值高，具有很高的舒適度和實(shí)用性?？蛻艨偨Y(jié)30產(chǎn) 品31區(qū)域?qū)傩?現(xiàn)狀：城市開發(fā)的空白區(qū)實(shí)際：礦區(qū)進(jìn)入市區(qū)的門戶位置謝家集、潘集等礦區(qū)進(jìn)入淮南市區(qū)的門戶地帶。可能購(gòu)買本項(xiàng)目的客戶是誰(shuí)？高層住宅：礦業(yè)集團(tuán)和電廠員工，主要工作在謝家集和潘集以及城西區(qū)域。一般都是 政府單位 的，收入穩(wěn)定，又能從開發(fā)商手里取得一定的折扣。淮南人很注重子女的 教育 。還有一部分是附近學(xué)校的老師。 ? 期待淮南高品質(zhì)樓盤出現(xiàn)。在市區(qū)內(nèi)另有其他物業(yè)。（世聯(lián)淮南登記客戶資源）個(gè)案 1：楊先生 礦業(yè)集團(tuán)員工? 多為礦業(yè)集團(tuán)或電廠的普通職工，剛性需求，首次置業(yè)的客戶居多；? 支付能力有限，置業(yè)觀念務(wù)實(shí)，關(guān)注性價(jià)比；? 非常關(guān)注子女的教育問題，會(huì)為此制定置業(yè)計(jì)劃；? 多數(shù)會(huì)選擇低總價(jià)、高性價(jià)比、高附加值的兩房產(chǎn)品。項(xiàng)目 總建面（平） 容積率 類別 市場(chǎng)均價(jià)（元 /平）上品印象 14萬 普通住宅 3400洋房 4200銀鷺萬樹城 61萬 普通住宅 3800惠利花園城 136萬 普通住宅 3500領(lǐng)城 22萬 普通住宅 4100金地國(guó)際城 62萬 普通住宅 3700洋房 4300類別墅 7500瀚城 60萬 普通住宅 3200洋房 4000類別墅 5200本項(xiàng)目 144萬 普通住宅 3100洋房 ——類別墅 —— 一、二期的低價(jià)表現(xiàn)，拉低了未來三期產(chǎn)品的價(jià)值兌現(xiàn) 22市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng) 相比本案周邊區(qū)域，以及與市中心距離同本案相近的區(qū)域（如金地國(guó)際城），周邊配套基本雷同，但本項(xiàng)目均價(jià)遠(yuǎn)低于競(jìng)爭(zhēng)樓盤，始終未能突破 3200元 /平3100元 /㎡本案3400元 /㎡上品印象3800元 /㎡銀鷺萬樹城3500元 /㎡惠利花園城3700元 /㎡金地國(guó)際城3200元 /㎡瀚城4100元 /㎡領(lǐng)城3300元 /㎡香榭華都23宏觀 ：一線城市調(diào)控政策并未受到波及淮南，市場(chǎng)進(jìn)入快速發(fā)展期，受益核心城市的價(jià)格邊際效應(yīng)影響，潛力巨大；整體 ：整體供應(yīng)量增加，普通住宅產(chǎn)品陷入同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)；區(qū)域 ：屬于城市發(fā)展空白點(diǎn)，但是主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手對(duì)本項(xiàng)目均產(chǎn)生客戶截留效應(yīng)；價(jià)格 ：與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手相比，一、二期低價(jià)形象深入人心，對(duì)于后期項(xiàng)目?jī)r(jià)值實(shí)現(xiàn)起制約作用。礦三院職工買房有優(yōu)惠，這部分客戶很難被其他項(xiàng)目拉走。 2023年，此類產(chǎn)品的供應(yīng)量仍然十分有限。實(shí)現(xiàn)均價(jià) 3800元 /平。銀鷺萬樹城 110140 三房 3800 4254 樹是回家的方向品牌開發(fā)商，市區(qū)西部的標(biāo)志性樓盤惠利花園城 70100 兩房 3500 2535往來鴻儒，書香門第本地開放商，口碑好，產(chǎn)品主打人文概念領(lǐng)城 120 三房 4100 50 領(lǐng)城之外，再無 它城符合 “ 東進(jìn)南擴(kuò) ” 的發(fā)展戰(zhàn)略，占據(jù)地利優(yōu)勢(shì)。11市 場(chǎng) 分 析產(chǎn) 品競(jìng) 爭(zhēng)客 戶12競(jìng) 爭(zhēng)13宏觀市場(chǎng) 進(jìn)入 2023年，一線城市進(jìn)入整固期，價(jià)格上漲受限；但伴隨著產(chǎn)品供應(yīng)升級(jí)，淮南等周邊次級(jí)城市進(jìn)入價(jià)格穩(wěn)定攀升期。? 沙盤信息滯后，未能體現(xiàn)最新規(guī)劃。一、二期完成圓滿銷售，市場(chǎng)知名度較高，具備市級(jí)影響力。淮河新城 大 事 記2023年 3月，民生置業(yè)進(jìn)入淮南2023年，淮河新城銷售元年，全年銷售面積 7萬平米 2023年，淮河新城全年熱銷，銷售量超過 13萬平米， 占據(jù)淮南市近 10%的市場(chǎng)份額 ，創(chuàng)下淮南樓市 銷售套數(shù)第一、銷售面積第一的佳績(jī) 大盤形象基本確立，市場(chǎng)口碑好，具備相當(dāng)?shù)氖袌?chǎng)影響力。交通 ：到達(dá)城市核心區(qū)車程約 5分鐘；開發(fā) ：目前淮南城市開發(fā)的空白點(diǎn)。營(yíng)銷展示 售樓處體現(xiàn)大盤氣勢(shì)，高強(qiáng)度的推廣及高投入的活動(dòng)獲得市場(chǎng)廣泛認(rèn)知。? 全城招募的 “民生會(huì) ”現(xiàn)有會(huì)員 5000余人，通過發(fā)行會(huì)刊、舉辦活動(dòng)、積分計(jì)劃等多重手段積聚客戶，具有扎實(shí)的客戶基礎(chǔ)。? 新房源主要集中在 2023年第二季度在入市，主力總價(jià)段大多位于 40萬以下。消費(fèi)品供應(yīng)商首個(gè)淮南跨界開發(fā)項(xiàng)目。銷售代表服務(wù)水平不佳。洋房產(chǎn)品以純正英式為主打形象，洋房實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)均價(jià)約 4200元。內(nèi)部配套 ：會(huì)所，羽毛球場(chǎng)，健身房，籃球場(chǎng)，停車場(chǎng)，商業(yè)街。買房主要是為了女兒的教育。看中本案性價(jià)比高，附加值高。（名人酒店棋牌室訪談）個(gè)案 3：馬先生 淮南本地私營(yíng)老板 ? 有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，多次置業(yè)，對(duì)居住品質(zhì)有要求，追求舒適度和身份標(biāo)簽。另外關(guān)注品質(zhì)與形象。很多客戶對(duì)這個(gè) 區(qū)域還不太認(rèn)同 ?；茨鲜袌?chǎng)洋房和別墅客戶主要是 礦業(yè)集團(tuán)或者電廠的領(lǐng)導(dǎo) ，也有一些是 私營(yíng)業(yè)主 。上門量日均上門量 20組 /日現(xiàn)有上門量不足以支撐與本案今年的銷售目標(biāo)，必須對(duì)現(xiàn)有客戶資源深度挖掘。配套 —— 較為完善的配套，尤其是龍湖中學(xué)的入駐吸引了大批客戶。l 社區(qū)內(nèi)部及周邊配套完善： 6000平的社區(qū)超市，龍湖中學(xué)，三所幼兒園，社區(qū)醫(yī)療社，千畝生態(tài)公園（規(guī)劃）， 2023平的會(huì)所（規(guī)劃） ……三期產(chǎn)品以 90平以下的舒適兩房為主，占總量的 70%以上。千畝生態(tài)公園一期二期三期精裝修公寓34規(guī)劃細(xì)節(jié) 現(xiàn)狀：進(jìn)入廣場(chǎng)北路形象一落千丈，價(jià)值感低實(shí)際：未來規(guī)劃良好，緊鄰雙公園與濱河景觀帶未來規(guī)劃良好，將是淮南最好的生態(tài)景區(qū)。低密度產(chǎn)品宣傳不力： 沒有有效樹立高端形象，客戶對(duì)低密度產(chǎn)品認(rèn)知程度很低。41u前期推售以花園洋房為主，主張?jiān)郝涓?、空間感締造的慢生活狀態(tài)；u通過差異化的產(chǎn)品推盤，首批房源 1個(gè)月內(nèi)售罄，平均價(jià)格高于周邊 30%。一品漫城（大盤操作思路）大盤成功啟勢(shì)的主因：客戶感知形象的全程貫穿實(shí)現(xiàn)價(jià)值躍升的階段 “ 起勢(shì) 傳承 升華 ” 的過程金地國(guó)際城（營(yíng)銷溢價(jià)舉措） 實(shí)現(xiàn)高價(jià)高速銷售的模式：產(chǎn)品發(fā)力、展示到位本 案僅具備產(chǎn)品形象，項(xiàng)目形象低端，區(qū)域形象全無有 “ 起勢(shì) ” 而無 “ 傳承 ” ，更談不到 “ 升華 ”營(yíng)銷包裝手段過于簡(jiǎn)單，主要用低價(jià)吸引客戶+45u顛覆低端區(qū)域形象和項(xiàng)目形象，凝練項(xiàng)目?jī)r(jià)值，界定大盤標(biāo)準(zhǔn)。生態(tài)便利人文潛力服務(wù)形象定位引領(lǐng)淮南 “五星級(jí)居住標(biāo)準(zhǔn) ”的百萬級(jí)城邦分期形象：弱化原有低端整體形象，通過強(qiáng)化具體產(chǎn)品形象，實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)價(jià)值認(rèn)知轉(zhuǎn)換洋房及疊加 ——首席官邸突出類別墅產(chǎn)品所能夠產(chǎn)生的低密度，舒適，尺度感等生活意境，并與客戶關(guān)注的尊崇，豪門，身份標(biāo)簽相嫁接精裝修公寓 ——時(shí)代公館突出產(chǎn)品先進(jìn)的居住理念，同時(shí)標(biāo)準(zhǔn)客戶身份。片區(qū) 樓盤名稱 級(jí)別 售價(jià)水平（元 /平米） 品質(zhì)系數(shù) 權(quán)重 比較售價(jià)項(xiàng)目周邊 上品印象洋房 4200 1 40% 1680全市區(qū)域金地國(guó)際城 洋房 4300 30% 1032瀚城 洋房 4000 30% 1260項(xiàng) 目 市 場(chǎng) 價(jià) 格 100% 3972片區(qū) 樓盤名稱 級(jí)別 售價(jià)水平（元 /平米） 品質(zhì)系 數(shù) 權(quán)重 比較售價(jià)全市區(qū)域金地國(guó)際城 類別墅 7500 50% 3000瀚城 類別墅 5200 50% 2730項(xiàng) 目 市 場(chǎng) 價(jià) 格 100% 5730根據(jù)測(cè)算，退臺(tái)洋房靜態(tài)均價(jià)約為 4000元 /平，按照溢價(jià) 1015%計(jì)算，均價(jià)將位于： 4400~4600元 /平 。商 業(yè) 部分作