【正文】 姿態(tài)，引領(lǐng)益陽(yáng)人居巔峰！ 以別墅之工打造洋房大盤(pán)， 綠地 20年專(zhuān)業(yè)品質(zhì)打造 益陽(yáng)首席 60萬(wàn)平米國(guó)際社區(qū)！ 一座城市的世界高度 綠地集團(tuán)， 2023年榮登世界 500強(qiáng)，千億地產(chǎn)領(lǐng)跑者， 深耕 20載，構(gòu)造 23省， 60余城經(jīng)典，所到之處，無(wú)不引發(fā)城市巨變。 第一階段 蓄客期、品牌提升 樣板房開(kāi)放 綠地評(píng)入世界 500強(qiáng) 一期業(yè)主全面交房 （三）推售鋪排：乘勢(shì)而動(dòng)，小步快跑 備注：以上房源推售鋪排依據(jù)工程節(jié)點(diǎn)及營(yíng)銷(xiāo)節(jié)點(diǎn)，具體以實(shí)際工程進(jìn)度及銷(xiāo)售進(jìn)度靈活運(yùn)用。 2 2 236層，共 72套； 2 276層，共 60套。如果能銷(xiāo)售 300套（標(biāo)綠色的棟號(hào)），即可完成年度 、 （均價(jià)按 3000元 /㎡ 計(jì)算）。 —— 基于對(duì) “ 變 ” 市的精準(zhǔn)把握 —— 靈活 精細(xì)化推售的核心在于 變市下，時(shí)刻關(guān)注市場(chǎng)變化，隨機(jī)應(yīng) “ 變 ” 競(jìng)爭(zhēng)下，保持競(jìng)爭(zhēng)關(guān)注度， 靈活應(yīng)對(duì) 項(xiàng)目宜 “ 乘市而動(dòng)，小步快跑 ” “ 錯(cuò)開(kāi)節(jié)點(diǎn)，比較優(yōu)勢(shì)，保價(jià)走量 ” —— 基于對(duì)變市營(yíng)銷(xiāo)的豐富經(jīng)驗(yàn) —— （一）推售策略： 入市節(jié)點(diǎn)： 抓住市場(chǎng)小陽(yáng)春， 結(jié)合市場(chǎng)黃金熱售點(diǎn)和項(xiàng)目的工程節(jié)點(diǎn)； 推售分批 ： 3批集中開(kāi)盤(pán) ， 多批乘勢(shì)加推 ； 推售周期 ： 銷(xiāo)售周期 控制在 9個(gè)月內(nèi) ！ 工程和營(yíng)銷(xiāo)節(jié)點(diǎn)： 5月樣板房開(kāi)放、 12月份交樓、 5月有一批 會(huì)拿到預(yù)售證 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 樣板房開(kāi)放 綠地評(píng)入世界 500強(qiáng) 一期業(yè)主全面交房 （二）營(yíng)銷(xiāo)階段的劃分 備注：以上房源推售鋪排依據(jù)工程節(jié)點(diǎn)及營(yíng)銷(xiāo)節(jié)點(diǎn)，具體以實(shí)際工程進(jìn)度及銷(xiāo)售進(jìn)度靈活運(yùn)用。 精細(xì)化推售 / 品牌性營(yíng)銷(xiāo) 如何在 “ 變 ” 市下，精細(xì)化推售安排，規(guī)避政策風(fēng)險(xiǎn)； 如何推廣形象傳遞本案核心價(jià)值及喚醒目標(biāo)客群； 如何在 “ 變 ” 市下，做好應(yīng)對(duì)的針對(duì)性營(yíng)銷(xiāo)。 ?同時(shí)，提高開(kāi)發(fā)商在益陽(yáng)市場(chǎng)的品牌和項(xiàng)目的知名度及美譽(yù)度。結(jié)合前面政策及益陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析，未來(lái)項(xiàng)目銷(xiāo)售目標(biāo)的完成，存在一定變數(shù)。 首批銷(xiāo)售情況及全年目標(biāo)審視 項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣精準(zhǔn)，住宅銷(xiāo)售漸入佳境，商鋪一鋪難求，業(yè)績(jī)較好。 ?益陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體供應(yīng)約 261萬(wàn)方，銷(xiāo)售約 245萬(wàn)方，供應(yīng)充足，去貨能力不足； ? 2023年成交情況上半年表現(xiàn)平平，但至下半年成交低迷； ? 2023年初價(jià)格松動(dòng)換來(lái)短暫小陽(yáng)春，價(jià)格決定銷(xiāo)售量重要因素； ? 年初 省內(nèi)部分開(kāi)發(fā)商資金鏈斷裂棄盤(pán)跑路 ，促使益陽(yáng) 中小開(kāi)發(fā)商求量保市。這些都在某種程度上促使更多中小開(kāi)發(fā)商求量保市。從分區(qū)來(lái)看：赫山區(qū) ㎡，環(huán)比增長(zhǎng) %，同比下降 ，其中住宅 ㎡，環(huán)比增長(zhǎng) %，同比下降 %；高新區(qū) ㎡，環(huán)比增長(zhǎng) %，同比下降 %，其中住宅 ㎡，環(huán)比增長(zhǎng) %，同比下降 %；資陽(yáng)區(qū) ㎡，環(huán)比增長(zhǎng) %，同比下降 %，其中住宅 ㎡，環(huán)比增長(zhǎng) %，同比下降 %。 綠地國(guó)際花都 2月風(fēng)靡全城 —— 銷(xiāo)售套數(shù)、金額和面積均名列前茅 2023年 2月新建商品房 （住宅） 網(wǎng)簽排行榜（單位：套、㎡、萬(wàn)元、元 /㎡ ） 2023年 2月新建商品房 （商業(yè)） 網(wǎng)簽排行榜（單位：套、㎡、萬(wàn)元、元 /㎡ ） 2月新建商品房網(wǎng)上簽約量三區(qū)同比下降幅度達(dá) 40~50%，下降幅度仍然較大 2月中心城區(qū)新建商品房網(wǎng)上簽約 ㎡，環(huán)比增長(zhǎng) %，同比下降 %。 ?根據(jù)網(wǎng)簽面積走勢(shì)情況來(lái)看， 2023年 12月開(kāi)始有回暖勢(shì)頭，有明顯的上升趨勢(shì)，但從全年的政策預(yù)計(jì)來(lái)看存在未知變數(shù)。但是小陽(yáng)春的總量不高、價(jià)格決定銷(xiāo)售量重要因素； ? 年初部分開(kāi)發(fā)商資金鏈斷裂棄盤(pán)跑路，湖南省政府重視并稽查相關(guān)單位，促使益陽(yáng)中小企業(yè)求量保市。 中央政府調(diào)控堅(jiān)定不移 宏觀市場(chǎng)小結(jié) ? 2023年仍是房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控年，全年仍處于“變”市之中； ? 地方政府的“救市”“微調(diào)”都將被“和諧”； ? 土地市場(chǎng)萎靡，各大房企謹(jǐn)慎入市； ? 存貨儲(chǔ)備過(guò)剩，影響回款進(jìn)度，資金周轉(zhuǎn)陷入困境； ? 品牌房企各出其招降價(jià)促成交，更大范圍樓市降價(jià)潮正處醞釀中； ? 基準(zhǔn)利率的回歸有利于刺激剛需消費(fèi)，市場(chǎng)出現(xiàn)短暫的小陽(yáng)春。盡管中央抑制房?jī)r(jià)的態(tài)度堅(jiān)決，但在房地產(chǎn)調(diào)控的關(guān)鍵期，宏觀政策與地方利益的博弈正在進(jìn)一步加深。 ?另一方面，中央政府的強(qiáng)勢(shì)介入有兩大原因： 中央領(lǐng)導(dǎo)選舉前政權(quán)的平穩(wěn)過(guò)渡，強(qiáng)調(diào)中央對(duì)地方政府的把控能力 順應(yīng)民生的強(qiáng)有力回應(yīng)，繼續(xù)維持樓市調(diào)控成果。深圳新房成交套數(shù)為 407套，成交面積為 平方米，成交套數(shù)環(huán)比上漲 %。上海商品住宅成交 748套，環(huán)比上漲 %，成交面積環(huán)比上漲 28%。但從最近的數(shù)據(jù)顯示，北上廣深四城市新房成交套數(shù)均出現(xiàn)不同程度的漲幅。一方面為剛性需求的購(gòu)房者給予資金支持，另一方面將調(diào)控房?jī)r(jià)的重點(diǎn)放在打擊炒房等投機(jī)行為，引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)帶入一個(gè)趨于理性的平臺(tái)上。 金融市場(chǎng) —— 四大國(guó)有銀行已對(duì)首套房貸款執(zhí)行基準(zhǔn)利率，整體市場(chǎng)小陽(yáng)春 乍現(xiàn) 博思堂觀點(diǎn)： ?銀行首套房貸款的寬松利好消息勢(shì)必為部分剛性需求購(gòu)房者提供的一個(gè)翹板。 ?宏觀調(diào)控依舊從緊，受市場(chǎng)預(yù)期不明朗、商品房庫(kù)存量大等因素影響，開(kāi)發(fā)商拿地?zé)崆榇蠓档?，?jǐn)慎度加深，住宅用地市場(chǎng)短期內(nèi)難轉(zhuǎn)暖。 1月，全國(guó) 300個(gè)城市共推出土地面積 11484萬(wàn)平方米，環(huán)比減少 41%，同比減少 21%；共成交土地面積 5678萬(wàn)平方米，環(huán)比減少 63%，同比減少 62%；成交樓面均價(jià)為 751元 /平方米，環(huán)比下跌 22%，同比下跌 29%； 300個(gè)城市土地平均溢價(jià)率 2%，較上月下降 2個(gè)百分點(diǎn)，較去年同期減少 29個(gè)百分點(diǎn)。 北京 1月份共成交地塊 20宗，成交面積 方米，同比減少 10%，環(huán)比減少 34%，均以底價(jià)成交，總成交金額 ，僅為去年同期的三成，環(huán)比大幅減少 84%。 一級(jí)市場(chǎng)廣受牽連 土地市場(chǎng) — 2023年開(kāi)年，土地市場(chǎng)延續(xù) 2023年末的頹勢(shì)。成交量減少和成交單價(jià)下降是住宅類(lèi)用地出讓金減少的主要原因。商辦類(lèi)用地和工業(yè)用地的成交額均比去年有大幅提高，增幅分別為 21%和 34%。 量?jī)r(jià)齊跌 2023年全國(guó) 130個(gè)城市土地出讓金總額為，同比減少 13%。蘇州、天津、重慶、杭州等城市的土地收入也超過(guò) 700億元。廣州、深圳依然無(wú)緣前十。 土地市場(chǎng) — 2023年土地市場(chǎng)以低迷收?qǐng)觥? 二級(jí)市場(chǎng)慘淡收官 房企動(dòng)態(tài) — 大型房企 2023年年度銷(xiāo)售目標(biāo)出爐，在市場(chǎng)大環(huán)境影響下，求穩(wěn)成為目標(biāo)制定主基調(diào)。 百城價(jià)格連續(xù) 6月環(huán)比下降，同比漲幅持續(xù)收窄，七成城市房?jī)r(jià)走下坡。 5) 中央政府調(diào)控堅(jiān)定不移 ? 溫家寶：加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控 促使房?jī)r(jià)合理回歸不動(dòng)搖。 3) 2023銀行政策松動(dòng)小陽(yáng)春乍現(xiàn) ? 四大國(guó)有銀行已對(duì)首套房貸款執(zhí)行基準(zhǔn)利率。 ? 全國(guó)房?jī)r(jià)延續(xù) 2023年 9月以來(lái)的價(jià)格調(diào)整之勢(shì)。 Q1：怎樣完成項(xiàng)目 2023年全年的銷(xiāo)售任務(wù)？ Q2：怎樣提升項(xiàng)目品牌影響力？ Q2：怎樣充分挖掘市場(chǎng)容量？ 基于目標(biāo)本報(bào)告核心解決三大問(wèn)題 —— 報(bào)告體系 Analyze System 市場(chǎng)審視 宏觀市場(chǎng)及益陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì) 項(xiàng)目回顧 首批銷(xiāo)售情況及全年銷(xiāo)售目標(biāo) 營(yíng)銷(xiāo)策略 精細(xì)化推售及針對(duì)性營(yíng)銷(xiāo) 市場(chǎng)審視。 項(xiàng)目銷(xiāo)售日漸平穩(wěn)，但面對(duì) 2023年政策的不確定性， 仍面臨著較大的市場(chǎng)壓力。一座城市的世界高度 —— 綠地國(guó)際花都階段性營(yíng)銷(xiāo)推廣方案 湖南博思堂營(yíng)銷(xiāo)策劃有限公司 項(xiàng)目背景及目標(biāo) 2023年 12月底