【正文】 排提供媒體合作計劃。 10 戴德梁行專有優(yōu)勢渠道策略計劃 (1)專題研討會及新聞發(fā)布 執(zhí)行策略 執(zhí)行計劃 在均瑤國際廣場預(yù)售及交房階段，作為營銷及媒體宣傳的重要組成部分，戴德梁行將配合均瑤組織兩次專題研討會，進(jìn)而帶動媒體對相關(guān)主題的新聞宣傳。 ? 滾動客戶開發(fā)所發(fā)生的單位營銷成本最低。由于有投資寫字樓能力的客戶一般都有“朋友圈，生意圈”。 ? 建立與著名搜索引擎的鏈接， (關(guān)鍵詞為“投資、寫字樓投資、房地產(chǎn)投資、均瑤、國際廣場 .......) ? 在房地產(chǎn)專業(yè)網(wǎng)站 (如等 )發(fā)布廣告。 ? 高效的直郵郵件應(yīng)包括如下特性“郵件規(guī)范性、信件 +資料、語言的專業(yè)與禮貌、反饋及咨詢的方便性與引導(dǎo)性、信息的擴(kuò)展性” 8 營銷渠道運用要點互聯(lián)網(wǎng) 預(yù)售 強(qiáng)銷 鞏固 比例 ? 互聯(lián)網(wǎng)渠道運用的目的包括“形象包裝、信息獲知、信息檢索”。直郵不應(yīng)僅為信息傳遞型，禮品郵遞、節(jié)日問候郵遞等情感溝通型直郵能收到更為良好的效果。 ? 每一輪次的新聞報道應(yīng)以“主題統(tǒng)一，訴求豐富”為原則做好新聞繕稿的準(zhǔn)備工作，保證新聞報道的可信性及說服力。 鞏固期廣告可少量投放，主要依靠其他渠道。 預(yù)售期為廣告主要投放期，進(jìn)行有效的媒體組合宣傳。 ? 渠道層次大致上反應(yīng)了客戶跟進(jìn)的流程。均 瑤 國 際 廣 場 JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA 整體營銷策劃方案 2023年 12月 1 菲利浦 .科特勒“最大客戶讓渡價值”理論 在“均瑤國際廣場”營銷中的應(yīng)用 產(chǎn)品價值 貨幣成本 時間 體力 精神 服務(wù) 人員 形象 原利潤 現(xiàn)利潤 顧客讓渡價值 營銷 2 渠道策略 3 客戶 客戶 客戶 客戶 均瑤國際廣場 中介 朋友 活動 直郵 電話 新聞 廣告 ... 寫字樓營銷推廣渠道示意圖 4 成交 獲知信息 引發(fā)關(guān)注 促成決策 寫字樓營銷推廣渠道層次圖 ? 了解渠道對于客戶影響層次的不同有助于根據(jù)階段的不同選擇適合的項目推廣渠道。如：預(yù)售推廣期客戶首先需要了解的是“均瑤國際廣場大體上是怎樣品質(zhì)的寫字樓”，因此本階段應(yīng)以宣傳形象的新聞宣傳及形象廣告、引導(dǎo)型廣告為主。銷售人員在接待客戶的過程中應(yīng)用相應(yīng)問題對客戶作出判斷： ?客戶了解該向其灌輸?shù)男畔⒘藛幔? ?客戶的關(guān)注點在哪里？如何引起其關(guān)注？ ?促成其成交的關(guān)鍵在哪里？如何操作解決？ 5 營銷渠道運用要點廣告 預(yù)售 強(qiáng)銷 鞏固 比例 項目體量大及高比例銷售的特性決定了一定比例廣告投入的必要性，廣告渠道的運用要點是特定目標(biāo)群體的多次刺激及提升項目在業(yè)界的知名度。 強(qiáng)銷期仍應(yīng)維持一定比例的廣告投放，主要為解析說服型廣告。 6 營銷渠道運用要點新聞報道 預(yù)售 強(qiáng)銷 鞏固 比例 ? 組織專業(yè)的、連續(xù)的、專題性的新聞報道是戴德梁行的主要優(yōu)勢之一，新聞報道的特點為可信性、媒體集中影響性及成本低廉性，在預(yù)售階段結(jié)合營銷活動進(jìn)行專題新聞報道的宣傳對于均瑤國際廣場前期預(yù)售十分有必要。 7 營銷渠道運用要點直郵 預(yù)售 強(qiáng)銷 鞏固 比例 ? 以客戶數(shù)據(jù)庫為基礎(chǔ)進(jìn)行直郵推廣是寫字樓營銷的主要方法。 ? 直郵對象的選擇及收件人的準(zhǔn)確性尤為重要。 ? 建立項目的專用網(wǎng)站，提供統(tǒng)一的宣傳口徑和完善的信息服務(wù)。 9 營銷渠道運用要點朋友介紹 預(yù)售 強(qiáng)銷 鞏固 比例 ? 通過朋友介紹而引發(fā)購買行為的客戶一般為滾動客源。擁有滿意購買經(jīng)歷的客戶大多會引導(dǎo)朋友來購買，形成良性的客戶滾動。優(yōu)質(zhì)的“售前、售中、售后”三階段客戶服務(wù)是滾動客源成功開發(fā)的前提。 2023年 5月 “甲級寫字樓期房投資技巧及風(fēng)險防范研討會” 2023年 3月 “上海甲級寫字樓發(fā)展的走勢及投資策略研討會” 11 戴德梁行專有優(yōu)勢渠道策略計劃 (2)合作媒體專題報道 執(zhí)行策略 執(zhí)行計劃 戴德梁行與媒體具有廣泛的合作關(guān)系，通過在媒體專業(yè)報道中在選題及內(nèi)容上對均瑤國際廣場相關(guān)內(nèi)容的關(guān)注，強(qiáng)化項目營銷力度及廣度，作為廣告宣傳的有益補充。 ? 戴德梁行寫字樓部獲得媒體合作計劃后，撰寫媒體繕稿并就項目推廣部分與均瑤進(jìn)行磋商定稿。 ? 戴德梁行將定期向長期客戶寄送均瑤國際廣場的宣傳資料 。 13 戴德梁行專有優(yōu)勢渠道策略計劃 (4)戴德梁行跨部門的協(xié)作推廣 執(zhí)行策略 執(zhí)行計劃 戴德梁行將均瑤國際廣場項目資料、策略向上海分公司不同部門相關(guān)負(fù)責(zé)人傳達(dá)，利用部門間的高效合作廣泛地尋找并鎖定目標(biāo)客戶。 ? 制訂相應(yīng)激勵機(jī)制鼓勵為本項目介紹客戶。 ? 項目各類推廣活動邀請公司各部門參加。 ? 為各地分公司制訂宣傳資料并對項目進(jìn)行專題推介介紹。 ? 每月通過公司內(nèi)部傳達(dá)項目最新信息。 15 戴德梁行專有優(yōu)勢渠道策略計劃 (6)戴德梁行網(wǎng)站推廣 執(zhí)行策略 執(zhí)行計劃 在戴德梁行網(wǎng)站上對均瑤國際廣場進(jìn)行推廣，刊登樓盤文字介紹、圖片、聯(lián)系方式等。 ? 2023年 1季度寫字樓市場分析報告中，對本項目及其市場影響進(jìn)行著重介紹。 17 價格策略 18 價 格 策 略 定價策略 差價策略 調(diào)價策略 折扣策略 通過對競爭、產(chǎn)品、未來市場走勢及資金回收速度等多方面因素的分析，制訂合理的基準(zhǔn)參考價格方案，為其他相關(guān)策略提供基礎(chǔ)與依據(jù)。 價格應(yīng)根據(jù)市場及銷售狀況可以隨時調(diào)節(jié)，科學(xué)的調(diào)價技巧不但可以使發(fā)展商獲得盡可能高的收益而且還是營銷推廣組合之外的有效補充手段。 19 定 價 依 據(jù) (1) 市場競爭 ? 2023~2023年將迎來甲級寫字樓供應(yīng)高峰，尤其是銷售型甲級寫字樓供應(yīng)量空前巨大。 ? 主要競爭項目目前報價在 1400~2200/平方米之間，預(yù)計成交價格均價大多將在 1500~1800/平方米之間，與均瑤國際廣場形成直接競爭。 20 ? 甲級寫字樓市場用家仍然主要采取租賃方式，寫字樓投資市場商處于剛剛啟動階段，成熟客源相對不足。 ? 投資型大客戶根據(jù)我行經(jīng)驗一般都操作謹(jǐn)慎，其心理價位與目前甲級寫字樓市場價格還存在一定差距，此類大客戶一般都通過大量考察甲級寫字樓后，在滿足其較為苛刻的價格條件的基礎(chǔ)上才會成交，因此市場上此類成交較為緩慢。 定 價 依 據(jù) (2) 客戶需求 綜上所述，剛剛啟動的客戶需求相對不足且需求的有效性不足，將對本項目的價格形成不利影響。 ? 本項目計劃在開始預(yù)售后一年內(nèi)實現(xiàn) 37000平方米的銷售，決定了項目必須采用積極的價格策略的同時，資金的財務(wù)成本也將有所降低，具有一定的財務(wù)成本優(yōu)勢。 22 ?由于以下一些原因，項目應(yīng)該在較短時間內(nèi)基本完成銷售： ? 未來供應(yīng)量的持續(xù)高速增長，平均租售價格水平提升困難； ? 較長銷售周期帶來較高市場波動風(fēng)險； ? 寫字樓項目成功營銷需盡快聚集人氣； ?項目在短時間內(nèi)完成銷售，客觀上需要具有市場競爭力的價格支持。根據(jù)對均瑤國際廣場的項目分析及周邊甲級寫字樓租金狀況的綜合分析，本項目的平均租金成交價在 ~。 定 價 依 據(jù) (6) 投資回報率 10% 9% 8%0 . 3 5 1278 1419 15970 . 3 7 5 1369 1521 17110 . 4 1460 1622 1825毛租金回報率 租金成交價 上表基本上描述了對于有著不同回報率預(yù)期及不同租金預(yù)期的投資者來講的可以投資的價格范圍。 24 本項目在后期進(jìn)行的公共空間設(shè)計方面應(yīng)該是比較領(lǐng)先的，但項目其它方面如外立面、承重柱布置、吊頂凈高及地理位置、房型實用性、周邊商務(wù)配套環(huán)境及景觀等方面仍存在一定的不足之處，與新供應(yīng)的上海主要中央商務(wù)區(qū)內(nèi)甲級寫字樓相比仍顯不足。 定 價 依 據(jù) (7) 綜合品質(zhì) 25 項目定價影響因素總結(jié) 市場競爭、客戶需求、營銷周期、項目體量因素導(dǎo)致高位定價將面臨較大的市場風(fēng)險。 項目品質(zhì)中等偏高，對于價格的提升影響力稍顯薄弱。 最低價為最低的