【正文】 征用單位平均每人占有耕地的數(shù)量計(jì)算。n 征收其他土地的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)由省級(jí)政府規(guī)定。30n 《土地管理法》規(guī)定，征收耕地的補(bǔ)償 ：n 土地補(bǔ)償費(fèi)、n 安置補(bǔ)助費(fèi)n 地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)三、征收、征用集體土地補(bǔ)償?shù)耐恋乜梢哉魇眨部梢詫⑼恋厥褂脵?quán)作為聯(lián)營條件。用地期限不超過 2年。n 征用農(nóng)田的，先辦農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批，并同時(shí)辦理征地審批手續(xù)，不再另行辦理征地審批，n 超過征地批準(zhǔn)權(quán)限的，另行辦理征地審批。27二、征收集體土地的政策規(guī)定n 征收土地批準(zhǔn)權(quán)限規(guī)定n 征收下列土地，由 國務(wù)院批準(zhǔn) ：基本農(nóng)田、基本農(nóng)田以外的耕地超過三十五公頃的、其他土地超過七十公頃的。 有償使用土地的原則。 保證國家建設(shè)用地的原則；216。在征收土地時(shí)，要遵守的原則：216。另使用者26一、征收 集體土地應(yīng)遵守的原則土地征收 是國家為了社會(huì)公共利益的需要， 將集體所有土地轉(zhuǎn)變?yōu)閲宜型恋?的強(qiáng)制行為。n征收： 國家將集體所有的土地變?yōu)閲型恋兀?改變集體土地使用權(quán)時(shí)采用 ， 所有權(quán)改變 。24（ 4）取得國有土地使用權(quán)的途徑n 行政劃撥（含征收集體土地）；n 國家出讓 ；n 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓（買賣、贈(zèng)與）；n 土地或房地產(chǎn)的租賃25n 在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)， 以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn) 行房地產(chǎn)開發(fā)而閑置土地 ，依《房地產(chǎn)法》規(guī)定辦理。國土資源部 1999年 4月 26日發(fā)布的《閑置土地處置辦法》規(guī)定：已經(jīng)辦理審批手續(xù)的 非農(nóng)業(yè)建設(shè)占用耕地 ， 一年內(nèi)不用而又可以耕種并收獲的， 應(yīng)當(dāng)由原耕種該耕地的集體或者個(gè)人 恢復(fù)耕種 ，也可以由用地單位組織耕種；一年以上未動(dòng)工建設(shè)的，應(yīng)當(dāng)按照省、自治區(qū)、直轄市的規(guī)定繳納閑置費(fèi)；連續(xù)兩年未使用的 ， 經(jīng)原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，由縣級(jí)以上人民政府 無償收回用地單位的土地使用權(quán)， 該幅土地原為農(nóng)民集體所有的，應(yīng)當(dāng)交由原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織恢復(fù)耕種。 禁止占用耕地建窯、建墳或者擅自在耕地上建房、挖砂、采石、采礦、取土等、禁止占用基本農(nóng)田發(fā)展林果業(yè)和挖塘養(yǎng)魚。n 列入 基本農(nóng)田 保護(hù)區(qū)的，要嚴(yán)格管理。n ④ 農(nóng)業(yè)科研、教學(xué)試驗(yàn)田。n ② 有良好的水利與水土保持設(shè)施的耕地，正在實(shí)施改造計(jì)劃以及可以改造的中、低產(chǎn)田。20基本農(nóng)田保護(hù)制度 基本農(nóng)田： 應(yīng)占本行政區(qū)域內(nèi)耕地的百分之八十以上。 n 19土地用途管理制度的目的u對(duì)農(nóng)用地，不能隨意改變用途，土地用途的變更須經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府核準(zhǔn)。n （ 2）、公有制分 全民所有制 和 集體所有制。n 高架鐵路、空中走廊、高壓電線、地下鐵路、地下停車場、地下給排水管線等就是充分利用空間的實(shí)例。 16辨析土地的定義 3n 空間： 空間包括地上空間和地下空間，為土地的一部分，地上地下空間應(yīng)屬于土地。礦物、石油和天然氣在我國屬于礦產(chǎn)資源，其所有權(quán)歸國家所有。n 我國的法律對(duì)于土地的定義沒有明確的規(guī)定。n 14辨析土地的定義 1n 美國不動(dòng)產(chǎn)法將土地定義為 上至地表的上層空間，下至地心 。n ——— 《馬克思恩格斯全集》，第 2卷，第 109頁。國有土地使用權(quán)出讓　　國有土地使用權(quán)劃撥11集體土地的征收　建設(shè)用地制度與政策 10n 如：房地 產(chǎn) 開 發(fā) 的 規(guī) 劃和 計(jì) 劃法律關(guān)系、房地 產(chǎn)價(jià)格管理法律關(guān)系。n 如土地征用法律關(guān)系、房地 產(chǎn) 開 發(fā)項(xiàng) 目的 審 批法律關(guān)系。n 如土地使用 權(quán) 出 讓 法律關(guān)系、房地 產(chǎn) 租 賃 法律關(guān)系、房地 產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 法律關(guān)系、房地 產(chǎn) 抵押法律關(guān)系。房地產(chǎn)管理法的調(diào)整對(duì)象和適用范圍n 房地產(chǎn)法調(diào)整的對(duì)象： 人們在 房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù) 活動(dòng)中所形成的一定的社會(huì)關(guān)系。5與房地產(chǎn)有關(guān)的法律、法規(guī)n 《城市規(guī)劃法》n 《城市私有房屋管理?xiàng)l例》、《城市房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理辦法》n 《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》n 《土地管理法》《土地管理法實(shí)施條例》n 《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》n 《商品房銷售管理辦法》等6n 狹義的房地產(chǎn)法是指國家立法機(jī)關(guān)，即全國人民代表大會(huì)制定的對(duì)城市房地產(chǎn)關(guān)系做統(tǒng)一調(diào)整的基本法律 ——《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》 。廣義的房地產(chǎn)法是指調(diào)整在房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營和各種服務(wù)活動(dòng)中形成的一定社會(huì)關(guān)系的法律、法規(guī)、條例等的總稱。 房地產(chǎn)既包含可見的有體實(shí)體 —— 房屋與土地，又包含寓于房地產(chǎn)實(shí)體中的各種權(quán)利，如占有、使用、收益、出售、饋贈(zèng)、抵押、交換等處分的權(quán)利。土地作為房地產(chǎn)的基礎(chǔ)總是固定于地球的某一位置，一旦移動(dòng)，就會(huì)引起該財(cái)產(chǎn)的性質(zhì)、形態(tài)、價(jià)值的改變。n 首先，房地產(chǎn)是一種財(cái)產(chǎn)， 它可能是自然財(cái)富 ，如土地， 也可能是人力創(chuàng)造的財(cái)富 ，如建筑物或構(gòu)筑物等。n 狹義上的房地產(chǎn)僅指城市中具有商品房意義的房地產(chǎn) 。房地產(chǎn)概念n 房地產(chǎn)有廣義、狹義兩種。房地產(chǎn)管理法的調(diào)整對(duì)象和適用范圍2　房地產(chǎn)管理法概述房地產(chǎn)管理法的概念3房地產(chǎn)概念2　案例分析1　房地產(chǎn)管理法概述1　房地產(chǎn)開發(fā)用地　房地產(chǎn)開發(fā)　房地產(chǎn)交易　房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理　房地產(chǎn)物業(yè)管理第 3章　房地產(chǎn)管理法 　房地產(chǎn)管理法概述 n 廣義上的房地產(chǎn)，包括一切作為不動(dòng)產(chǎn)的土地、房屋及固著于土地、房屋上不可分離的部分，廣義上的房地產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)具有同一性。 3對(duì)房地產(chǎn)概念的理解n 不論是廣義上的還是狹義上的房地產(chǎn)，從財(cái)產(chǎn)的含義上講均為 不動(dòng)產(chǎn) 。n 其次，這種財(cái)產(chǎn)的位置是不能移動(dòng)的 。n 最后， 房地產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)在法律上是指房地產(chǎn)所有權(quán)或不動(dòng)產(chǎn)物權(quán) 。 4房地產(chǎn)管理法的概念n 房地產(chǎn)管理法有廣義與狹義之分 。 它包括憲法、民法、經(jīng)濟(jì)法中有關(guān)調(diào)整房地產(chǎn)的條款以及土地管理法、城市規(guī)劃法、城市房地產(chǎn)管理法等普通法的規(guī)定以及房地產(chǎn)行政法規(guī)、部門規(guī)章，如《城市私有房屋管理?xiàng)l例》、《城市房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理辦法》等。 （ 1）房地產(chǎn)民事關(guān)系 （ 2）房地產(chǎn)行政管理關(guān)系 （ 3）房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)關(guān)系7（ 1）房地產(chǎn)民事關(guān)系n 平等主體之 間 依法形成的 權(quán) 利 義務(wù) 關(guān)系。（ 2） 房地 產(chǎn) 行政管理關(guān)系n 政府及其 職 能部 門 之 間 及其房地 產(chǎn) 開 發(fā) 主體之 間，因行政管理依法形成的 權(quán) 利 義務(wù) 關(guān)系。8（ 3）房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)關(guān)系n 國家行政機(jī)關(guān)與從事房地 產(chǎn) 活 動(dòng) 的法人、社會(huì) 組織 和公民之 間 因宏 觀調(diào) 控依法形成的 權(quán) 利 義務(wù)關(guān)系 。9n 適用范圍：在中華人民共和國 城市規(guī)劃區(qū)國有土地范圍內(nèi) 取得房地產(chǎn)開發(fā)用地的土地使用權(quán)，從事房屋開發(fā)、房地產(chǎn)交易及實(shí)施房地產(chǎn)管理，應(yīng)遵守房地產(chǎn)管理法的規(guī)定?！≈袊F(xiàn)行的土地制度概述 什么是土地？12n“土地是一切生產(chǎn)和一切生活的源泉 ”。 n 13　現(xiàn)行土地制度概述n 土地的定義 ：n 廣義的土地，指由土壤、氣候、地貌、水文和生物等構(gòu)成的自然綜合體；n 狹義的土地，指地球的陸地表層，包括陸地、內(nèi)陸水域、灘涂、島嶼等一切土地。包括地球表層（土壤、砂石），土地中的礦物、石油和天然氣。 15辨析土地的定義 2n礦物、石油和天然氣 ： 我國法律對(duì)土地內(nèi)容的界定中不包括土地中的礦物、石油和天然氣。 土地使用權(quán)者僅擁有對(duì)土地使用權(quán)。 目前的立法上還沒有正式的法律對(duì) 空間權(quán) 加以規(guī)定 。17現(xiàn)行土地管理制度n （ 1）、土地公有制《土地管理法》第二條：中華人民共和國實(shí)行土地的 社會(huì)主義公有制。18（ 3）國家實(shí)行土地用途管理制度我國《土地管理法》根據(jù)土地的用途將土地劃分為 ：農(nóng)用地建設(shè)用地未利用地n 包括耕地、林地、草地、農(nóng)田水利用地、養(yǎng)殖水面等；n 指建造建筑物、構(gòu)筑物的土地，包括城鄉(xiāng)住宅和公共設(shè)施用地等；n 指農(nóng)用地和建設(shè)用地以外的土地。u對(duì)建設(shè)用地，控制建設(shè)用地總量，并嚴(yán)格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地。 其主要有：n ① 經(jīng)國務(wù)院有關(guān)主管部門或縣級(jí)以上地方人民政府批準(zhǔn)確定的糧、棉、油生產(chǎn)基地內(nèi)的耕地。n ③ 蔬菜生產(chǎn)基地。n ⑤ 國務(wù)院規(guī)定應(yīng)當(dāng)劃入基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)的其他耕地。 21基本農(nóng)田保護(hù)制度n 非農(nóng)業(yè)建設(shè)必須節(jié)約用地 ， 可以利用荒地的，不得占用耕地；可以利用劣地的，不得占用好地。22n 禁止任何單位和個(gè)人閑置、荒蕪耕地。23n 在房地產(chǎn)開發(fā)中閑置、荒蕪耕地的處理 。即 閑置一年，處以閑置費(fèi)為出讓金的百分之二十以下；兩年不用的，國家無償收回土地使用權(quán)。集體土地征收土地從使用者手里國家征收征用n征用：國家強(qiáng)行改變國有土地的使用權(quán)時(shí)采用、或改變集體土地使用權(quán)， 使用權(quán)改變 。n兩者的共同點(diǎn)：具有強(qiáng)制性，用地單位向被征地單位給予補(bǔ)償。 珍惜耕地，合理利用和保護(hù)土地的原則；216。 妥善安置被征地單位和農(nóng)民的原則；216。 n 上述以外的土地，由 省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn) ，并報(bào)國務(wù)院備案。28n 征收土地的幾種情況n 對(duì)一個(gè)建設(shè)項(xiàng)目要征收的土地，要根據(jù)總體設(shè)計(jì)一次申請(qǐng)批準(zhǔn)；n 對(duì)分期建設(shè)的項(xiàng)目，應(yīng)分期征地；n 工程項(xiàng)目施工，確實(shí)需要增加臨時(shí)用地的，經(jīng)申請(qǐng)、簽訂臨時(shí)用地協(xié)議后征用。n 全民和集體所有制企業(yè)同農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織 聯(lián)營使用集體土地時(shí) ， 聯(lián)營企業(yè)須向縣級(jí)以上人民政府土地管理部門提出申請(qǐng)、批準(zhǔn)后可以使用土地。29n 對(duì)被征地的單位和農(nóng)民進(jìn)行安置、補(bǔ)償和補(bǔ)助n 用地單位要支付土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)。范圍和標(biāo)準(zhǔn)31土地補(bǔ)償費(fèi)n 土地補(bǔ)償費(fèi) 為該耕地被征收 前 3年平均年產(chǎn)值的 6至 10倍。32安置補(bǔ)助費(fèi)安置補(bǔ)助費(fèi) 以需要安置的 農(nóng)業(yè)人口數(shù)計(jì)算 。每一個(gè)需要安置人口的補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)， 為該耕地被征用前 3年平均年產(chǎn)值的 4至 6倍。前二項(xiàng)的總和，尚不能使需要安置的農(nóng)民保持原有生活水平的，可以增加， 但土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的總和不超過該耕地被征用前年產(chǎn)值的 30倍 。地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)由省級(jí)政府規(guī)定。34實(shí)例353637n 案例： 2023年，某市經(jīng)省政府批準(zhǔn)，征地 300余畝。用地單位按照上述標(biāo)準(zhǔn)，向該市征地部門支付了這筆資金。區(qū)政府接到這筆資金后，在向鄉(xiāng)政府撥付征地補(bǔ)償費(fèi)時(shí)，將補(bǔ)償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)降至每畝 ，鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府在向村集體支付補(bǔ)償費(fèi)時(shí)，又把補(bǔ)