【正文】 /042012/01/182012/02/012012/02/152012/02/292012/03/142012/03/282012/04/112012/04/252012/05/092012/05/232012/06/062012/06/202012/07/042012/07/182012/08/012012/08/152012/08/292012/09/122012/09/262012/10/102012/10/242012/11/072012/11/212012/12/052012/12/19土地一級開發(fā)概念指數(shù) YTD % 截至 2023/12/31純一級開發(fā)指數(shù) YTD % 截至 2023/12/31涉一級開發(fā)合同指數(shù) YTD % 截至 2023/12/31配套工程投資 同比增速 一級開發(fā)指標回暖 1020 國土資源部：滿足各業(yè)用地需求 121 工礦存量地及集體建設用地入市傳聞 1128 土地法修正案 (征地賠償相關 ) 725 《 關于加強土地儲備與融資管理的通知 》 8 土地市場一級開發(fā)－一級開發(fā)與儲備脫鉤 2023725 國土資源部、財政部、中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會： 《 關于加強土地儲備與融資管理的通知 》 土地儲備機構優(yōu)先收購儲備空閑、低效利用及其他現(xiàn)有建設用地，積極開展工業(yè)用地儲備。 就 2023年而言，（土地二級市場概述詳見土地出讓部分）土地市場經歷了上半年的冷清后，在三季度回暖，并在四季度初顯 “火爆 ”的局面，對應土地一級開發(fā)指數(shù)在前三季度表現(xiàn)遠遜于其他房地產個股，而隨著地方政府在 11月后加大推地力度，地王頻現(xiàn)帶動二級市場對土地一級開發(fā)相關個股，尤其是一級開發(fā)合同較多的企業(yè)（清單相見尾頁 附）進行追捧。 企業(yè)參與土地一級開發(fā)的收益模式有兩種：分成和固定比例，就上市公司已簽訂的合同來看，分成模式居多，比如云南城投享受的收益分成比例為 50%，這意味著其開發(fā)收益與土地出讓溢價率表現(xiàn)密切相關。 6 土地一級開發(fā)政策概述 土地一級開發(fā)，涉及了拆遷、基礎設施建設等環(huán)節(jié)，是將生地變成熟地，是土地招牌掛前的必備工作。 11月 28日 《 中華人民共和國 土地 管理 法修正案 (草案 )》 第 47條修訂：將財產性補償和安置補償分離 ： 財產 性補償將以貨幣化的方式支付，即現(xiàn)金補償；安置補償則通過就業(yè)安置、生活保障性安置、納入城市社會保障體系等方式實現(xiàn)，改變了此前一次性發(fā)放征地補償款的征地補償結構。 12月 17日 福建： 上調 征地補償 標準 福建省政府發(fā)出關于調整征地補償標準的通知顯示， 從 2023年 1月 1日起，福建征收土地使用的耕地年產值最低標準由每畝 1100元調整為 1300元，征地區(qū)片綜合地價最低標準由每畝 。 5 征地標準問題－土地管理法修正案相關 12月 24日 土地法草案 ： 補償 金不落實不得征地 土地管理 法修正案草案明確規(guī)定， 征收農民集體所有土地，補償資金不落實的，不得批準和實施征地 。 2023年，在土地儲備管理方面，國土資源部強調最多的還是對 “空閑、低效利用 ”建設用地的再利用，對于以城中村為代表的 “三舊 ”改造和 “城鎮(zhèn)上山 ”政策為代表的 “低緩坡開發(fā) ”。 ? 科學 圍填海造地，沿海地區(qū)每年安排 30萬畝左右 。 ? 城鎮(zhèn) 低效用地二次開發(fā)，挖掘潛力并促進城鎮(zhèn)的更新改造和產業(yè)結構調整轉型 。 ? 低 丘緩坡開發(fā)，也就是在保護生態(tài)的前提下城鎮(zhèn)和產業(yè)建設上坡上山，少占或不占耕地 。 “8” 就是拓展建設用地新空間的 8條途徑，分別為 ： ? 農村 土地整治，即 “田水路林村 ”綜合整治 ，可 新增耕地 10%至 15%。房地產行業(yè)年度報告（一） 土地市場政策匯編（ 2023） 2023年 1月 6日 1 目 錄 土地儲備管理政策 1 存量土地管理政策 2 土地出讓管理政策 3 附：土地一級開發(fā)合同清單 4 2 目 錄 1 存量土地管理政策 2 土地出讓管理政策 3 附：土地一級開發(fā)合同清單 4 3 土地儲備管理相關政策 土地儲備管理政策總綱 征地標準問題 — 《 土地管理法 》 土地市場一級開發(fā)相關 建設用地二次開發(fā)－“三舊”改造 后續(xù)：存量土地及土地閑置相關政策 土地儲備管理相關政策 4 土地儲備管理政策總綱 12月 26日 國土資源部： 建設 用地管理 “1+8” 我國建設用地管理堅持控制總量、優(yōu)化增量、盤活存量、用好流量、提高質量，有疏有堵、有保有壓，形成了 “1＋ 8” 的組合政策，保障了經濟社會發(fā)展合理用地需求。 “1” 就是每年的建設用地增量安排，近幾年每年下達計劃約 700萬畝 。 ? 嚴格 規(guī)范開展城市建設用地增加與農村建設用地減少掛鉤試點 。工礦 廢棄地復墾，這一政策已安排在 12個省份試點 。? 閑置 建設用地處置，已清理出 100多萬畝，已盤活利用約 50萬畝 。 ? 此外 ，就是對戈壁、荒灘和沙漠等未利用地開發(fā)利用。 《 關于加強土地儲備與融資管理的通知 》 強調基礎建設與儲備脫鉤與土地儲備融資管控將進一步為房地產商進入一級市場創(chuàng)造條件。并增加社會保障補償，規(guī)定征地補償包括土地補償，被征地農民的安置補助與社會保障費用，農村村民住宅補償，以及其他地上附著物補償和青苗補償。 征收土地按所在區(qū)域的耕地年產值標準計算土地補償費和安置補助費，其中耕地為 25倍、果園和其他經濟林地為 15倍、非經濟林地為 6倍、養(yǎng)殖生產的水面和灘涂為 8至 11倍、鹽田為 7至 9倍、未利用地為 。 未來土地補償主要包括耕地的補償和宅基地的補償，安置方面包括就業(yè)、社保、培訓等方面的安置，而這些加起來大概占到土地出讓金總額的 40%。長久以來，土地一級開發(fā)權在經歷了下放和局部收編的過程，從 《 關于加強土地儲備與融資管理的通知 》 中關于 “工程建設機構 ”與土地儲備機構脫鉤的規(guī)定來看，土地一級開發(fā)權下放是政策調整的方向。即使對于固定比例的收益模式，由于參與開發(fā)的企業(yè)在土地競買中多有優(yōu)勢，土地市場的火爆往往利好一級開發(fā)企業(yè)。 其中，綿世股份 12月上漲 %，云南城投上漲 %；大名城上漲 %，黑牡丹上漲 %，新湖中寶上漲 %，鐵嶺新城上漲 %。 儲備土地應優(yōu)先用于保障性安居工程及其他公益性事業(yè)。 進行基礎設施建設的，應通過公開招標方式選擇工程設計、施工和監(jiān)理等單位，不得通過下設機構進行工程建設。 土地儲備機構確需融資的，應納入地方政府性債務統(tǒng)一管理，執(zhí)行地方政府性債務管理的統(tǒng)一政策。同時，保險公司不得用其投資的不動產提供抵押擔保。 有相關解讀認為，該項規(guī)定是為了約束保險公司假借 “養(yǎng)老地產 ”等名義建設和銷售商品房。土地整治支出包括基本農田建設支出、土地整理支出、耕地開發(fā)支出。 9 三舊改造相關資本市場表現(xiàn) 5051015202580901001101201301401501602023010420230118202302012023021520230229202303142023032820230411202304252023050920230523202306062023062020230704202307182023080120230815202308292023091220230926202310102023102420231107202311212023120520231219三舊改造相關超額收益