【正文】 、《北京市人民政府批轉(zhuǎn)市編辦等部門關(guān)于改革本市固定資產(chǎn)投資項目審批程序意見的通知》(京政發(fā)〔2002〕5號)等有關(guān)法律、法規(guī)和文件的規(guī)定，現(xiàn)就本市范圍內(nèi)停止經(jīng)營性項目國有土地使用權(quán)協(xié)議出讓等有關(guān)問題規(guī)定如下： 一、自2002年7月1日起，凡在本市行政區(qū)域范圍內(nèi)利用國有土地進行商業(yè)、旅游、娛樂、寫字樓及商品住宅等經(jīng)營性開發(fā)的項目用地，不具備規(guī)定條件的，停止辦理國有土地使用權(quán)協(xié)議出讓手續(xù)。2002年6月底為具體實施11號文，北京市出臺了《關(guān)于停止經(jīng)營性項目國有土地使用權(quán)協(xié)議出讓有關(guān)規(guī)定的通知》簡稱33號令，該文件重申了經(jīng)營性用地必須以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式進行公開交易外，同時卻又為土地協(xié)議轉(zhuǎn)讓留出了“四個口子”，即綠化隔離帶項目、小城鎮(zhèn)建設(shè)項目、開發(fā)帶危舊房改造項目以及國家級開發(fā)區(qū)和科技園區(qū)外非生產(chǎn)加工型一般性高科技項目用地。 　　第二十七條 以招標(biāo)拍賣掛牌方式租賃國有土地使用權(quán)的，參照本規(guī)定執(zhí)行。 　　第二十五條 中標(biāo)人、競得人有下列行為之一的，中標(biāo)、競得結(jié)果無效；造成損失的，中標(biāo)人、競得人應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任： 　?。ㄒ唬┩稑?biāo)人、競買人提供虛假文件隱瞞事實的； 　?。ǘ┲袠?biāo)人、競得人采取行賄、惡意串通等非法手段中標(biāo)或者競得的。 　　第二十三條 受讓人依照《國有土地使用權(quán)出讓合同》的約定付清全部國有土地使用權(quán)出讓金后，應(yīng)當(dāng)依法申請辦理土地登記，領(lǐng)取國有土地使用權(quán)證書。 　　第二十二條 招標(biāo)拍賣掛牌活動結(jié)束后，出讓人應(yīng)在 10 個工作日內(nèi)將招標(biāo)拍賣掛牌出讓結(jié)果在土地有形市場或者指定的場所、媒介公布。 　　第二十一條 中標(biāo)人、競得人應(yīng)當(dāng)按照成交確認(rèn)書約定的時間，與出讓人簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》。 　　成交確認(rèn)書對出讓人和中標(biāo)人、競得人具有合同效力。 　　第二十條 以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式確定中標(biāo)人、競得人后，出讓人應(yīng)當(dāng)與中標(biāo)人、競得人簽訂成交確認(rèn)書。 　　第十九條 掛牌期限屆滿，按照下列規(guī)定確定是否成交： 　?。ㄒ唬┰趻炫破谙迌?nèi)只有一個競買人報價，且報價高于底價，并符合其他條件的，掛牌成交； 　?。ǘ┰趻炫破谙迌?nèi)有兩個或者兩個以上的競買人報價的，出價最高者為競得人；報價相同的，先提交報價單者為競得人，但報價低于底價者除外； 　?。ㄈ┰趻炫破谙迌?nèi)無應(yīng)價者或者競買人的報價均低于底價或均不符合其他條件的，掛牌不成交。 　　第十八條 掛牌時間不得少于 10 個工作日。 　　拍賣主持人在拍賣中可根據(jù)競買人競價情況調(diào)整拍賣增價幅度。沒有底價的，應(yīng)當(dāng)明確提示； 　?。ㄋ模┲鞒秩藞蟪銎鸾袃r； 　?。ㄎ澹└傎I人舉牌應(yīng)價或者報價； 　?。┲鞒秩舜_認(rèn)該應(yīng)價后繼續(xù)競價； 　?。ㄆ撸┲鞒秩诉B續(xù)三次宣布同一應(yīng)價而沒有再應(yīng)價的，主持人落槌表示拍賣成交； 　?。ò耍┲鞒秩诵甲罡邞?yīng)價者為競得人。 　　第十四條 對能夠最大限度地滿足招標(biāo)文件中規(guī)定的各項綜合評價標(biāo)準(zhǔn)，或者能夠滿足招標(biāo)文件的實質(zhì)性要求且價格最高的投標(biāo)人，應(yīng)當(dāng)確定為中標(biāo)人。 　　評標(biāo)小組應(yīng)當(dāng)按照招標(biāo)文件確定的評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和方法，對投標(biāo)文件進行評審。評標(biāo)小組由出讓人代表、有關(guān)專家組成，成員人數(shù)為五人以上的單數(shù)。投標(biāo)人少于三人的，出讓人應(yīng)當(dāng)依照本規(guī)定重新招標(biāo)。 　?。ǘ┏鲎屓税凑照袠?biāo)公告規(guī)定的時間、地點開標(biāo)，邀請所有投標(biāo)人參加。招標(biāo)公告允許郵寄標(biāo)書的，投標(biāo)人可以郵寄，但出讓人在投標(biāo)截止時間前收到的方為有效； 　　標(biāo)書投入標(biāo)箱后，不可撤回。 　　第十二條 市、縣人民政府土地行政主管部門應(yīng)當(dāng)為投標(biāo)人、競買人查詢擬出讓土地的有關(guān)情況提供便利。 　　第十一條 出讓人應(yīng)當(dāng)對投標(biāo)申請人、競買申請人進行資格審查。 　　確定招標(biāo)標(biāo)底，拍賣和掛牌的起叫價、起始價、底價，投標(biāo)、競買保證金，應(yīng)當(dāng)實行集體決策。 　　第九條 招標(biāo)拍賣掛牌公告應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容： 　?。ㄒ唬┏鲎屓说拿Q和地址； 　?。ǘ┏鲎屪诘氐奈恢?、現(xiàn)狀、面積、使用年期、用途、規(guī)劃設(shè)計要求； 　　（三）投標(biāo)人、競買人的資格要求及申請取得投標(biāo)、競買資格的辦法； 　?。ㄋ模┧魅≌袠?biāo)拍賣掛牌出讓文件的時間、地點及方式； 　　（五）招標(biāo)拍賣掛牌時間、地點、投標(biāo)掛牌期限、投標(biāo)和競價方式等； 　?。┐_定中標(biāo)人、競得人的標(biāo)準(zhǔn)和方法； 　?。ㄆ撸┩稑?biāo)、競買保證金； 　?。ò耍┢渌枰娴氖马?。招標(biāo)拍賣掛牌出讓文件應(yīng)當(dāng)包括招標(biāo)拍賣掛牌出讓公告、投標(biāo)或者競買須知、宗地圖、土地使用條件、標(biāo)書或者競買申請書、報價單、成交確認(rèn)書、國有土地使用權(quán)出讓合同文本。 　　第六條 市、縣人民政府土地行政主管部門應(yīng)當(dāng)按照出讓計劃，會同城市規(guī)劃等有關(guān)部門共同擬訂擬招標(biāo)拍賣掛牌出讓地塊的用途、年限、出讓方式、時間和其他條件等方案，報經(jīng)市、縣人民政府批準(zhǔn)后，由市、縣人民政府土地行政主管部門組織實施。 　　第五條 國有土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣或者掛牌出讓活動，應(yīng)當(dāng)有計劃地進行。 　　第四條 商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地，必須以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓。 　　本規(guī)定所稱掛牌出讓國有土地使用權(quán)，是指出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，接受競買人的報價申請并更新掛牌價格，根據(jù)掛牌期限截止時的出價結(jié)果確定土地使用者的行為。 　　本規(guī)定所稱招標(biāo)出讓國有土地使用權(quán)，是指市、縣人民政府土地行政主管部門（以下簡稱出讓人）發(fā)布招標(biāo)公告，邀請?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ǖ墓?、法人和其他組織參加國有土地使用權(quán)投標(biāo)，根據(jù)投標(biāo)結(jié)果確定土地使用者的行為。 部 長 田鳳山（章）二○○二年五月九日招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定　　第一條 為規(guī)范國有土地使用權(quán)出讓行為，優(yōu)化土地資源配置，建立公開、公平、公正的土地使用制度，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國土地管理法》和《中華人民共和國土地管理法實施條例》等法律、法規(guī)，制定本規(guī)定。從11號令起，在北京市土地交易市場就開始有地塊掛牌進行公開出讓。房地產(chǎn)土地規(guī)范政策與規(guī)定作者：日期：房地產(chǎn)土地規(guī)范政策和相關(guān)規(guī)定11號令：叫停了已沿用多年的土地協(xié)議出讓方式　2002年5月9日，國土資源部簽發(fā)11號文件《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》33號令：實際上是一個“緩期執(zhí)行”的做法　2002年6月底為具體實施11號文，北京市出臺了《關(guān)于停止經(jīng)營性項目國有土地使用權(quán)協(xié)議出讓有關(guān)規(guī)定的通知》簡稱33號令71號令：要在2004年8月31日前將歷史遺留問題處理完　2004年3月31日，國土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》2002年5月9日，國土資源部簽發(fā)11號文件《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》，文件叫停了已沿用多年的土地協(xié)議出讓方式，要求從當(dāng)年7月1日起，商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地，必須以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式進行公開交易。此前，北京市近90%的土地是通過協(xié)議方式轉(zhuǎn)讓的，11號令的頒布，被業(yè)界稱為“新一輪土地革命”的開始，“土改”之聲不絕于耳。 中華人民共和國國土資源部令第 11 號　　《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》，已經(jīng)2002年4月3日國土資源部第4次部務(wù)會議通過，現(xiàn)予發(fā)布，自2002 年7月1日起施行。 　　第二條 在中華人民共和國境內(nèi)以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓國有土地使用權(quán)的，適用本規(guī)定。 　　本規(guī)定所稱拍賣出讓國有土地使用權(quán)，是指出讓人發(fā)布拍賣公告，由競買人在指定時間、地點進行公開競價，根據(jù)出價結(jié)果確定土地使用者的行為。 　　第三條 招標(biāo)、拍賣或者掛牌出讓國有土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)遵循公開、公平、公正和誠實信用的原則。 　　前款規(guī)定以外用途的土地的供地計劃公布后，同一宗地有兩個以上意向用地者的，也應(yīng)當(dāng)采用招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓。 　　市、縣人民政府土地行政主管部門根據(jù)社會經(jīng)濟發(fā)展計劃、產(chǎn)業(yè)政策、土地利用總體規(guī)劃、土地利用年度計劃、城市規(guī)劃和土地市場狀況，編制國有土地使用權(quán)出讓計劃，報經(jīng)同級人民政府批準(zhǔn)后，及時向社會公開發(fā)布。 　　第七條 出讓人應(yīng)當(dāng)根據(jù)招標(biāo)拍賣掛牌出讓地塊的情況，編制招標(biāo)拍賣掛牌出讓文件。 　　第八條 出讓人應(yīng)當(dāng)至少在投標(biāo)、拍賣或者掛牌開始日前 20 日發(fā)布招標(biāo)、拍賣或者掛牌公告，公布招標(biāo)拍賣掛牌出讓宗地的基本情況和招標(biāo)拍賣掛牌的時間、地點。 　　第十條 市、縣人民政府土地行政主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)土地估價結(jié)果和政府產(chǎn)業(yè)政策綜合確定標(biāo)底或者底價。 　　招標(biāo)標(biāo)底和拍賣掛牌的底價，在招標(biāo)拍賣掛牌出讓活動結(jié)束之前應(yīng)當(dāng)保密。對符合招標(biāo)拍賣掛牌公告規(guī)定條件的，應(yīng)當(dāng)通知其參加招標(biāo)拍賣掛牌活動。 　　第十三條 投標(biāo)、開標(biāo)依照下列程序進行： 　?。ㄒ唬┩稑?biāo)人在投標(biāo)截止時間前將標(biāo)書投入標(biāo)箱。投標(biāo)人應(yīng)對標(biāo)書和有關(guān)書面承諾承擔(dān)責(zé)任。由投標(biāo)人或者其推選的代表檢查標(biāo)箱的密封情況，當(dāng)眾開啟標(biāo)箱，宣布投標(biāo)人名稱、投標(biāo)價格和投標(biāo)文件的主要內(nèi)容。 　?。ㄈ┰u標(biāo)小組進行評標(biāo)。 　　評標(biāo)小組可以要求投標(biāo)人對投標(biāo)文件作出必要的澄清或者說明，但是澄清或者說明不得超出投標(biāo)文件的范圍或者改變投標(biāo)文件的實質(zhì)性內(nèi)容。 　　（四）招標(biāo)人根據(jù)評標(biāo)結(jié)果，確定中標(biāo)人。 　　第十五條 拍賣會依照下列程序進行： 　　（一）主持人點算競買人； 　?。ǘ┲鞒秩私榻B拍賣宗地的位置、面積、用途、使用年期、規(guī)劃要求和其他有關(guān)事項； 　?。ㄈ┲鞒秩诵计鸾袃r和增價規(guī)則及增價幅度。 　　第十六條 競買人不足三人，或者競買人的最高應(yīng)價未達到底價時，主持人應(yīng)當(dāng)終止拍賣。 　　第十七條 掛牌依照以下程序進行： 　?。ㄒ唬┰趻炫乒嬉?guī)定的掛牌起始日，出讓人將掛牌宗地的位置、面積、用途、使用年期、規(guī)劃要求、起始價、增價規(guī)則及增價幅度等，在掛牌公告規(guī)定的土地交易場所掛牌公布； 　?。ǘ┓蠗l件的競買人填寫報價單報價； 　?。ㄈ┏鲎屓舜_認(rèn)該報價后，更新顯示掛牌價格； 　　（四）出讓人繼續(xù)接受新的報價； 　　（五）出讓人在掛牌公告規(guī)定的掛牌截止時間確定競得人。掛牌期間可根據(jù)競買人競價情況調(diào)整增價幅度。 　　在掛牌期限截止時仍有兩個或者兩個以上的競買人要求報價的，出讓人應(yīng)當(dāng)對掛牌宗地進行現(xiàn)場競價，出價最高者為競得人。 　　成交確認(rèn)書應(yīng)當(dāng)包括出讓人和中標(biāo)人、競得人的名稱、地址，出讓標(biāo)的，成交時間、地點、價款，以及簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》的時間、地點等內(nèi)容。簽訂成交確認(rèn)書后，出讓人改變競得結(jié)果，或者中標(biāo)人、競得人放棄中標(biāo)宗地、競得宗地的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)責(zé)任。 　　中標(biāo)人、競得人支付的投標(biāo)、競買保證金，抵作國有土地使用權(quán)出讓金，其他投標(biāo)人、競買人支付的投標(biāo)、競買保證金，出讓人必須在招標(biāo)拍賣掛牌活動結(jié)束后 5 個工作日內(nèi)予以退還，不計利息。 　　出讓人公布出讓結(jié)果，不得向受讓人收取費用。 　　第二十四條 應(yīng)當(dāng)以招標(biāo)拍賣掛牌方式出讓國有土地使用權(quán)而擅自采用協(xié)議方式出讓的，對直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員依法給予行政處分。 　　第二十六條 土地行政主管部門工作人員在招標(biāo)拍賣掛牌出讓活動中玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊的，依法給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。 　　第二十八條 本規(guī)定自 2002 年 7 月 1 日起施行。這個文件使協(xié)議轉(zhuǎn)讓得以延續(xù)，相當(dāng)多的項目都套上了這四類名目，實際上是一個“緩期執(zhí)行”的做法；截至彼時，已有大量土地流入房地產(chǎn)商手中。需要辦理土地使用權(quán)出讓的，須進入北京市土地交易市場(以下簡稱市土地交易市場)，通過招標(biāo)、拍賣或掛牌方式進行公開交易。 (二)原劃撥土地使用者需轉(zhuǎn)讓其劃撥土地使用權(quán)或改變用地性質(zhì)用于經(jīng)營性開發(fā)的，須進入市土地交易市場公開交易。 (四)經(jīng)營性項目用地投資者需要使用土地的，須在市土地交易市場通過掛牌、招標(biāo)或拍賣方式獲得土地使用權(quán)。 三、對在2002年6月30日前，已經(jīng)取得市計劃主管部門的立項批復(fù)和市規(guī)劃主管部門的規(guī)劃意見書或?qū)彾ㄔO(shè)計方案通知書、規(guī)劃用地許可證，但尚未辦理土地征用手續(xù)或國有土地使用權(quán)出讓手續(xù)的經(jīng)營性項目用地，根據(jù)具體情況按以下規(guī)定辦理： (一)項目用地處于土地儲備重點范圍內(nèi)，經(jīng)市國土資源和房屋管理部門(以下簡稱市國土房管部門)審核確需收購的，由北京市土地整理儲備中心實施收購。 (三)項目用地屬于存量國有劃撥土地，市國土房管部門已經(jīng)正式受理且符合協(xié)議出讓條件的，可以按原有程序辦理土地協(xié)議出讓手續(xù)；雖未經(jīng)正式受理，但已經(jīng)取得市計劃主管部門的立項批復(fù)和市規(guī)劃主管部門的審定設(shè)計方案通知書或規(guī)劃用地許可證且都在有效期內(nèi)的，可在2002年10月31日以前備齊有關(guān)資料到市國土房管部門進行登記，符合協(xié)議出讓條件的，可以按原有程序辦理土地協(xié)議出讓手續(xù)。 (四)項目用地屬于新征土地的，按以下規(guī)定辦理： 已經(jīng)取得市政府的征地批文或者市土地行政主管部門已經(jīng)正式受理征用土地申請，可按照規(guī)定程序辦理土地征用手續(xù)，并符合協(xié)議出讓條件的，可以按照原有程序辦理土地協(xié)議出讓手續(xù)。 已經(jīng)取得市計劃主管部門的立項批復(fù)，雖未取得市規(guī)劃主管部門規(guī)劃意見書但市規(guī)劃主管部門已經(jīng)正式受理并已經(jīng)征求過市國土房管部門意見的，按照規(guī)定程序辦理土地征用手續(xù)并符合協(xié)議出讓條件的，可以按照原有程序辦理土地協(xié)議出讓手續(xù)。逾期不登記的，停止辦理項目用地的有關(guān)手續(xù)： (六)對可以繼續(xù)采用協(xié)議出讓的項目用地，須滿足以下條件，方可辦理土地協(xié)議出讓手續(xù)： 主體必須一致，即立項、規(guī)劃、征地與受讓的主體必須是同一個投資者； 承擔(dān)代征、代拆任務(wù)的經(jīng)營性項目用地，須完成其代征、代拆任務(wù)； 投資者應(yīng)具備相應(yīng)的資質(zhì)，并沒有不良信用記錄。 逾期不簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同的，須進入市土地交易市場公開交易。 五、市監(jiān)察部門要做好對停止經(jīng)營性項目國有土地使用權(quán)協(xié)議出讓審批執(zhí)行情況的監(jiān)督檢查工作。由此產(chǎn)生了“‘’大限”這個令不少開發(fā)商頭痛的名詞關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用