【正文】 《物權(quán)法》通過約定來解決歸屬具有以下幾個方面的必要性：? 第一，充分體現(xiàn)私法自治原則。? 建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。 （ 2）關(guān)于約定歸屬說? 此種觀點認(rèn)為，對車庫的歸屬應(yīng)當(dāng)通過規(guī)定來確定其歸屬。? 第四，車庫是專有部分的配套設(shè)施，它和專有部分是不可分割的，應(yīng)當(dāng)作為共有部分的客體。而且，出售給第三人，可能影響小區(qū)的安全。 ? 第三，如果允許開發(fā)商保留所有權(quán)，而開發(fā)商將車庫對外出售，這就意味著后來搬進(jìn)小區(qū)的人，難以獲得車庫。其理由主要在于：? 第一，既然業(yè)主對于所購房屋擁有專有所有權(quán)，也就對車庫擁有共有部分持分權(quán)，而不需要另行支付購買或使用小區(qū)車庫的費用。 ? 業(yè)主共有說在理論和實務(wù)界受到廣泛的贊同。建筑區(qū)劃內(nèi)的道路、綠地、其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房權(quán)利歸屬的界定? 本著以小區(qū)和建筑物最終功能實現(xiàn)為根本，擯棄優(yōu)先考慮投資利益的取向，確立并作出了為業(yè)主共有財產(chǎn)的制度安排，以法律形式明確建筑區(qū)劃內(nèi)公共空間的權(quán)利歸屬。共有部分的界定? 七十一條對共有部分的界定采取排除法的模式，以專有部分內(nèi)容的確定為參照，排除專有部分之外的其他部分為共有部分。? 邊芯（ Jeremy Bentham)則把保護(hù)產(chǎn)權(quán)的法律制度，譽(yù)為 “是人類戰(zhàn)勝自己最光輝的勝利 ”。第四部分 《物權(quán)法》對物業(yè)管理體制的影響? （一）區(qū)分所有權(quán)的界定對物業(yè)管理的影響 (“物 ”是誰的 ?)? 諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎獲得者哈耶克指出 “圍墻或柵欄，能使人們成為友好相處的鄰居。? 第八十二條，規(guī)定了業(yè)主與物業(yè) 服務(wù) 企業(yè)、 其它管理人 的關(guān)系。? 第八十條，規(guī)定了建筑物共有部分費用的分?jǐn)偱c收益分配 的原則 。? 第七十八條，規(guī)定了業(yè)主大會、 業(yè)主委員會 決定的效力。? 第七十六條，規(guī)定了業(yè)主共同決定的事項內(nèi)容及決定方式和投票權(quán)數(shù)。? 第七十四條，特別就車位、車庫的歸屬作出規(guī)定。? 第七十二條，規(guī)定了業(yè)主對共有部分的權(quán)利與義務(wù)，強(qiáng)調(diào)不得以放棄權(quán)利而不履行義務(wù)； 另外，還規(guī)定了在轉(zhuǎn)讓時，三個權(quán)利的不可分割性。三、《物權(quán)法》構(gòu)建建筑物區(qū)分所有權(quán)的概括解讀? 第七十條，建筑物區(qū)分所有權(quán)由三部分組成，即專有部分的所有權(quán)、共有部分的共有權(quán)和 由共有權(quán)派生出來的 共同管理權(quán)。成員權(quán)包括：表決權(quán)；制定管理規(guī)約的權(quán)利；選舉權(quán)和被選舉團(tuán)體組織中管理者的權(quán)利；建議權(quán)；請求權(quán)；決定物業(yè)管理公司的權(quán)利。 成員權(quán)概念? 成員權(quán)指區(qū)分所有權(quán)人作為區(qū)分所有建筑物的管理團(tuán)體的一員而享有的權(quán)利。（ 2）不屬于專有之附屬建筑物，此又可分為兩種：第一，建筑物之附屬物，如排水設(shè)備、給水設(shè)備、空調(diào)設(shè)備、防火設(shè)備、各種配管線等?！段餀?quán)法》僅以概括性表述作了引導(dǎo)性規(guī)定。何謂共用部分，其范圍、性質(zhì)如何，國內(nèi)外立法并未對此作出明確規(guī)定。 (是通過登記予以公示并表現(xiàn)出法律上的獨立性 ）所謂構(gòu)造上的獨立性，是指一專有部分與其它專有部分或共用部分由墻壁、天花板、地板等分隔開來，形成一個獨立的空間；使用上的獨立性，則指一專有部分具有滿足區(qū)分所有人社會經(jīng)濟(jì)生活需要的機(jī)能，以能否單獨使用及有無獨立的經(jīng)濟(jì)效用為判斷基準(zhǔn)，并以區(qū)分的明確性、間隔性、通行直接性、專用設(shè)備的存在及共用設(shè)備的不存在為考察因素。專有所有權(quán)概念? 專有所有權(quán)，指區(qū)分所有人對專有部分所享有的權(quán)利。張某認(rèn)為其買下了第二層，因此不同以王某在其樓頂加蓋第三層樓，王某認(rèn)為其有合法的蓋三層的權(quán)利，張某應(yīng)該排除妨礙。案例：? 王某申請自建三層樓房獲得批準(zhǔn)，途中因其子出事導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)困難，于是只蓋了兩層，并把第二層樓賣給了張某，簽訂了買賣合同并到有關(guān)部門辦理了過戶手續(xù)。區(qū)分所有人可以占有、使用共用部分。由對專有部分的專有所有權(quán)，對共用部分的共有所有權(quán)和對建筑物的管理權(quán)（成員權(quán)）構(gòu)成。建筑物區(qū)分所有權(quán)的存在決定了任何一個區(qū)分所有權(quán)人均無法獨立對整個建筑物行使有效的管理，建筑物的管理機(jī)構(gòu)以及專門的物業(yè)管理行業(yè)隨之興起。隨著人口向城市的快速集中，產(chǎn)生了利用共同的宅基地的需要，城市建筑物開始為多戶居民共有。從政府規(guī)章上升到法律層面規(guī)制物業(yè)管理是中國物業(yè)管理法制建設(shè)的進(jìn)步，也是我國物業(yè)管理發(fā)展新的里程碑。? 《物權(quán)法》是通過建立 “建筑物區(qū)分所有權(quán)制度 ” 這樣一座橋梁，而對物業(yè)管理產(chǎn)生直接影響的?！段餀?quán)法》出臺 對物業(yè)管理的影響深圳市利金城投資發(fā)展集團(tuán)有限公司李望? 建設(shè)部總經(jīng)濟(jì)師、住宅與房地產(chǎn)業(yè)司司長謝家瑾在講到 “物業(yè)管理權(quán)利和財產(chǎn)權(quán)利相對應(yīng) ”的原則時，就明確地說《物業(yè)管理條例》吸收了發(fā)達(dá)國家建筑物區(qū)分所有權(quán)理論?？梢姡?“建筑物區(qū)分所有權(quán) ”制度既是《物權(quán)法》創(chuàng)設(shè)的重要制度之一，也是《物業(yè)管理條例》最重要的立法基礎(chǔ)，而且《物權(quán)法》有關(guān)業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)的條款很大程度上吸納了《物業(yè)管理條例》的相關(guān)規(guī)定和成熟經(jīng)驗 。《物權(quán)法》的出臺，《物權(quán)法》對建筑物區(qū)分所有權(quán)的規(guī)定，將對規(guī)范物業(yè)管理行業(yè)、減少各種不必要的糾紛產(chǎn)生重大意義，因此，不會對物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生逆反性的振蕩，恰恰相反，貫徹實施《物權(quán)法》，實現(xiàn)《物業(yè)管理條例》與《物權(quán)法》的接軌是無障礙的，是切實可行的。二、什么是 “建筑物區(qū)分所有權(quán) ”？? 物業(yè)管理是與各國近代工業(yè)化的進(jìn)程所引起的城市化運動聯(lián)系在一起的。不動產(chǎn)所有權(quán)的新形式－－建筑物區(qū)分所有權(quán)產(chǎn)生了。 ? 建筑物區(qū)分所有權(quán)，是一種特殊的綜合型的、復(fù)合性的不動產(chǎn)所有權(quán)。其中專有所有權(quán)是核心，取得了專有所有權(quán)也就意味著有后面二項權(quán)利，喪失了專有所有權(quán)也就意味著喪失了后面二項權(quán)利。區(qū)分所有人可以自己管理區(qū)分所有建筑物，也可以委托物業(yè)公司管理，前者稱為自主管理，后者稱為委托管理。兩家相處和睦，隨著王某經(jīng)濟(jì)條件的好轉(zhuǎn)，王某打算蓋上第三層樓房，與張某發(fā)生了爭議。兩家對薄公堂。理論及實務(wù)上大多數(shù)都認(rèn)為，專有部分是 “具有構(gòu)造上和使用上的獨立性 ”的建筑物部分。共用部分持分權(quán)概念? 共用部分持分權(quán)，指區(qū)分所有權(quán)人依照法律規(guī)定或約定，按其專有部分的比例對區(qū)分所有建筑物之共用部分所享有的使用和收益的權(quán)利。從文意及區(qū)分所有建筑物的構(gòu)造來看，除專有部分以外的建筑結(jié)構(gòu)都應(yīng)屬于共用部分。 ? 我國臺灣地區(qū)公寓大廈管理條例規(guī)定的共用部分包括：（ 1）專有部分以外的其他部分，如電梯、走廊、屋頂、地下室。第二，建筑物之附屬設(shè)備，如天井、水塔、消防設(shè)備、游泳池、停車場、建筑物之照明設(shè)備等 。? 成員權(quán)是一種資格，任何人取得專有部分所有權(quán)，就自然取得了團(tuán)體的成員權(quán)，就有參與管理的權(quán)利。? 成員權(quán)所代表的既是一種權(quán)利，也是一種義務(wù)，同時也是一種責(zé)任，如支付管理費用、遵守規(guī)約、接受管理者的管理。