【正文】 關(guān)系● 實效解決萬科品牌與樓盤銷售的利潤關(guān)系五步溝通五步溝通第一 /偵察 ——市場掃描第二 /戰(zhàn)略 ——策略定位第三 /部署 ——階段創(chuàng)意第四 /保障 ——媒介預(yù)算第五 /人員 ——戰(zhàn)斗軍團市場掃描市場掃描產(chǎn)品概況市場概狀競爭對手自我檢測目標群體產(chǎn)品定位規(guī) 模容 積 率建筑密度生活配套主力戶型銷售均價產(chǎn)品概況市場掃描市場概狀 / 競爭對手 / 自我檢測 / 目標群體 / 產(chǎn)品定位交通景觀寮步與東莞城區(qū)交匯處，西接東城區(qū)，南依同沙生態(tài)區(qū)，東鄰莞深高速，緊鄰著名的峰景高爾夫球場要點城市中心邊緣，交通還不夠便利，高爾夫文化與生俱來，具戰(zhàn)略性核心優(yōu)勢，差異化關(guān)鍵點之一分析交通景觀容 積 率建筑密度生活配套主力戶型銷售均價產(chǎn)品概況市場掃描規(guī) 模，建筑面積 點不是關(guān)鍵性賣點分析市場概狀 / 競爭對手 / 自我檢測 / 目標群體 / 產(chǎn)品定位交通景觀規(guī) 模建筑密度生活配套主力戶型銷售均價產(chǎn)品概況市場掃描容積率點相對較小，值得提及的賣點分析市場概狀 / 競爭對手 / 自我檢測 / 目標群體 / 產(chǎn)品定位交通景觀規(guī) 模容 積 率生活配套主力戶型銷售均價產(chǎn)品概況市場掃描建筑密度20%要點相對較低，也是值得提及的賣點分析市場概狀 / 競爭對手 / 自我檢測 / 目標群體 / 產(chǎn)品定位交通景觀規(guī) 模容 積 率建筑密度主力戶型銷售均價產(chǎn)品概況市場掃描生活配套情景洋房占 %，高層占 %，會所占 %，商業(yè)、物業(yè)及其他建筑面積占 %（以建筑面積計）要點值得一說只有會所，有一定的不足，使項目的整體形象提升具有難度，并且影響社區(qū)生活便利和舒適分析市場概狀 / 競爭對手 / 自我檢測 / 目標群體 / 產(chǎn)品定位交通景觀規(guī) 模容 積 率建筑密度生活配套銷售均價產(chǎn)品概況市場掃描主力戶型128168平方米及復式單位要點從產(chǎn)品本身及競爭環(huán)境看，都是 差異化關(guān)鍵點， 創(chuàng)新產(chǎn)品具有戰(zhàn)略性核心優(yōu)勢 ， 第一時間讓客戶知道分析市場概狀 / 競爭對手 / 自我檢測 / 目標群體 / 產(chǎn)品定位交通景觀規(guī) 模容 積 率建筑密度生活配套主力戶型產(chǎn)品概況市場掃描銷售均價每平方米 3800元（情景洋房）要點從產(chǎn)品本身及競爭環(huán)境來看，性價比高， 是值得一提的賣點，提醒消費群起碼為準中產(chǎn)階級分析市場概狀 / 競爭對手 / 自我檢測 / 目標群體 / 產(chǎn)品定位市場概狀市場掃描 產(chǎn)品概況 競爭對手 / 自我檢測 / 目標群體 / 產(chǎn)品定位整體樓市2023年總體銷售勢頭比預(yù)期好，樓市大局呈現(xiàn)出一片繁榮景象，開發(fā)商逐漸成熟要點為萬科進入東莞市場和項目切入提供契機，而憑借萬科實力與經(jīng)驗，以及品牌號召力，應(yīng)當一舉成功分析熱銷產(chǎn)品市場掃描熱銷產(chǎn)品兩大主流：一是針對企業(yè)主而長期集中開發(fā)的高端住宅；一是針對 700萬龐大外來人口而興起的小戶型要點本項目以萬科頂尖產(chǎn)品情景洋房首度亮相東莞，將填補東莞市場的空白，同時高端主力戶型迎合潮流分析市場概狀 產(chǎn)品概況 競爭對手 / 自我檢測 / 目標群體 / 產(chǎn)品定位整體樓市愉景花園第一居星河傳說雍華庭金月灣聚福豪園 競爭對手市場掃描產(chǎn)品概況 / 市場概狀 自我檢測 / 目標群體 / 產(chǎn)品定位新世界花園位于黃旗山生態(tài)圈新城中心，戶型豪華，擁有兩間五星級豪華住戶俱樂部，區(qū)內(nèi)生活配套完善，出入便利 賣點頂級豪宅區(qū)，對本項目影響不大威脅新世界花園第一居星河傳說雍華庭金月灣聚福豪園 競爭對手市場掃描產(chǎn)品概況 / 市場概狀 自我檢測 / 目標群體 / 產(chǎn)品定位愉景花園擁有半開放式的私人花園、綠蔭成林的私家路、豪華雙會所，鄰近虎英公園、峰景高爾夫球場 賣點別墅豪宅區(qū)，對本項目的部分目標消費群有影響，分散頂層客流威脅新世界花園愉景花園星河傳說雍華庭金月灣聚福豪園 競爭對手市場掃描產(chǎn)品概況 / 市場概狀 自我檢測 / 目標群體 / 產(chǎn)品定位第一居位于黃旗山生態(tài)圈，周邊生活配套完善，綠化高，擁有自然生態(tài)園林，豪華戶型引景入室 賣點分散頂層客流威脅新世界花園愉 景 花園第一居雍華庭金月灣聚福豪園 競爭對手市場掃描產(chǎn)品概況 / 市場概狀 自我檢測 / 目標群體 / 產(chǎn)品定位星河傳說位于黃旗山生態(tài)圈高尚住宅區(qū)，尊享獨立式商務(wù)區(qū)、星光影城商場、星級酒店的生活配套，擁有園林景觀 賣點請明星代言形象，廣告手段多樣，有一定品牌知名度 ，分散客流威脅新世界花園愉景花園第一 居星河傳說金月灣聚福豪園 競爭對手市場掃描產(chǎn)品概況 / 市場概狀 自我檢測 / 目標群體 / 產(chǎn)品定位主打健康導航理念，交通網(wǎng)絡(luò)、生活配套完善，擁有游泳池、園林、兒童游樂場、裝修高檔的最高住宅樓與本項目價位相當，較具競爭力，分散主要客流雍華庭賣點威脅新世界花園愉景花園第一居星河傳說雍華庭聚福豪園 競爭對手市場掃描產(chǎn)品概況 / 市場概狀 自我檢測 / 目標群體 / 產(chǎn)品定位位于東城新區(qū)中心黃旗山生態(tài)圈，近峰景高爾夫球場周圍配套齊全，擁有人性化主旨園林及優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理 與本項目相比，有競爭力，分散客流金月灣賣點威脅新世界花園愉景花園第一居星河傳說雍華庭金月灣競爭對手市場掃描產(chǎn)品概況 / 市場概狀 自我檢測 / 目標群體 / 產(chǎn)品定位位于都市首席金牌位置，交通便利，配套完善成熟，可入莞城戶口，建筑品質(zhì)好，每戶 2個車位 對本項目相比，較有相當競爭力，分散主要客流聚福豪園賣點威脅自我檢測市場掃描 產(chǎn)品概況 / 市場概狀 / 競爭對手 目標群體 / 產(chǎn)品定位劣勢機會威脅優(yōu)勢● 萬科品牌強大影響力 ● 緊鄰峰景高爾夫球場 ● 獨