【正文】 出量 ， 市場(chǎng)供應(yīng)量將進(jìn)一步增加 。國(guó)際 南苑 鄞州 5000 富茂大廈 富茂 海曙 54000 日湖項(xiàng)目 銀億海港 江北 25000 市政綜合大廈 銀億江東20230海城 ? 將有約 2325萬(wàn)左右的量將成為 06年的市場(chǎng)存量。 ? 05年下半年特別是九月份以后供應(yīng)量突然增多，共開(kāi)盤(pán)約 25萬(wàn)方，而需求量隨著供應(yīng)量的增大也呈現(xiàn)井噴的現(xiàn)象，今年至目前市場(chǎng)消化量 15萬(wàn)方。 項(xiàng)目名稱(chēng) 開(kāi)發(fā)商 區(qū)域 總建筑面積 剩下面積 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 備注（平方米） （平方米）波特曼中心 東港 江東 32023 7000 2 0 0 4 . 3 目前去化約2 . 5 萬(wàn)平方米新天地二期 新恒德 江東 55000 37000 2 0 0 5 . 1 目前去化約1 . 8 萬(wàn)平方米華聯(lián)寫(xiě)字樓 華聯(lián) 海曙 14000 3000 2 0 0 5 . 5 目前去化約1 . 1 萬(wàn)平米金隆〃國(guó)際 金隆 海曙 34000 17000 2 0 0 5 . 5 目前去化約1 . 7 萬(wàn)平米上東國(guó)際 矮柳 江東 66000 45000 2 0 0 5 . 1 0 目前去化約2 . 1 萬(wàn)平米恒隆中心 恒和 海曙 45000 40000 2 0 0 5 . 9 目前去化約0 . 5 萬(wàn)平米杉杉金貿(mào)大廈 永成 江東 11500 4000 2 0 0 5 . 4 目前去化約0 . 7 5 萬(wàn)平米開(kāi)封大廈 銀億 江東 12500 1000 2 0 0 5 . 7 目前去化約1 . 1 5 萬(wàn)平米彩江大廈 銀億 江東 15000 7500 2 0 0 5 . 7 目前去化約0 . 7 5 萬(wàn)平米麗園尚都 中房 海曙 55000 48000 2 0 0 5 . 1 0 目前已經(jīng)去化0 . 7 萬(wàn)平米宇達(dá)名城 宇達(dá) 海曙 20230 16000 2 0 0 6 . 5 目前已經(jīng)去化0 . 4 萬(wàn)平米新城國(guó)際 均勝 科技園區(qū) 25000 12500 2 0 0 6 . 2 目前已經(jīng)去化1 . 2 5 萬(wàn)平米奧麗賽大廈 奧麗賽 鄞州 22023 15400 2 0 0 5 . 1 0 目前已經(jīng)去化0 . 6 6 萬(wàn)平米小計(jì) 407000 2534002023年寫(xiě)字樓去化情況 以上數(shù)據(jù)截止 10月底 ? 05年上半年由于受宏觀政策和各個(gè)項(xiàng)目工程進(jìn)度的影響，供應(yīng)量很小，除了 04年遺留下來(lái)的市場(chǎng)存量，新開(kāi)樓盤(pán)甚少，二手房方面華聯(lián)寫(xiě)字樓、杉杉金貿(mào)大廈在5月份開(kāi)盤(pán)，而金隆國(guó)際是上半年唯一開(kāi)盤(pán)的新推項(xiàng)目。 ? 樓盤(pán)的品質(zhì)越來(lái)越被強(qiáng)調(diào) ， 品質(zhì)優(yōu)秀的寫(xiě)字樓如嘉匯國(guó)貿(mào) 、 匯金大廈和波特曼中心， 雖然這些樓宇售價(jià)不菲 ， 卻都有不俗的銷(xiāo)售業(yè)績(jī) 。 ? 隨著寧波城區(qū)的擴(kuò)張 ， 像新天地這樣的郊區(qū)寫(xiě)字樓開(kāi)始出現(xiàn) 。 但全年銷(xiāo)售率達(dá)到了 80%， 市場(chǎng)表現(xiàn)還是不錯(cuò)的 。 ? 商業(yè)氛圍： 除家樂(lè)福商圈外，后西河地塊中信泰富廣場(chǎng)、沃爾瑪超市、上東國(guó)際歐尚超市即將動(dòng)工建設(shè)，區(qū)域商業(yè)氛圍以及與此并存的商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)將逐漸形成并增強(qiáng)。 ? 辦公氛圍： 目前本區(qū)域辦公氛圍尚不濃厚，新天地商務(wù)辦公為該區(qū)域最早，也是規(guī)模最大的商務(wù)區(qū)，預(yù)計(jì)還要 2年才會(huì)形成一定的氣候。 周邊配套 本項(xiàng)目周邊 ，并已逐步入住，同時(shí)，世紀(jì)大道東面的東部新城的開(kāi)發(fā)將使本項(xiàng)目更具商業(yè)、商務(wù)投資開(kāi)發(fā)的潛力與價(jià)值。另本項(xiàng)目距寧波體育館距離較近，可享用較為完善的休閑運(yùn)動(dòng)設(shè)施。 ? 商業(yè)配套： 中興路的家樂(lè)福超市、百丈路的歐尚和民安路的中信泰富、沃爾瑪都使本項(xiàng)目周邊的商業(yè)配套前景看好。 周邊區(qū)域：東部新城 周邊配套 ? 道路系統(tǒng)： 西側(cè)的福明路，北側(cè)的驚駕路均為城市主干道，周邊另有民安路、中山東路、中興路等城市主干，交通狀況較好，出行非常便捷； ? 政府部門(mén)： 目前周邊政府部門(mén)較少，但隨著江東區(qū)政府規(guī)劃至福明路北端，和寧波市政府落戶(hù)東部新城，今后周邊的政府方面的配套將非常完善。新城將在提高寧波城市的形象與品質(zhì)上扮演重要角色，是寧波面向二十一世紀(jì)的形象和標(biāo)志。根據(jù)規(guī)劃，東部新城是對(duì)寧波既有城市中心功能的補(bǔ)充和完善，它與三江口舊城核心區(qū)、北侖港與濱海產(chǎn)業(yè)帶、南北高教園區(qū)、東錢(qián)湖旅游度假區(qū)、鄞州中心區(qū)等城市其他功能區(qū)塊保持緊密聯(lián)系。 其中新城核心區(qū)西起世紀(jì)大道 ， 東至南北生態(tài)走廊 （ 規(guī)劃中 ） ， 北起通途路 ， 南至蕭甬鐵路 ， 面積為 ， 規(guī)劃居住和工作人口為15萬(wàn)人左右 。 江東區(qū)的發(fā)展，將為本項(xiàng)目的推出奠定非常有利的基礎(chǔ)。城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在 %以?xún)?nèi)，人口自然增長(zhǎng)率控制在 ‰ ，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到 16470元，增長(zhǎng) 8%。財(cái)政一般預(yù)算收入按老口徑計(jì)算達(dá)到 ，增長(zhǎng) %(按新口徑計(jì)算達(dá)到 ，增長(zhǎng) 14 %)，其中地方財(cái)政收入 7億元，增長(zhǎng) %。不包括東部新城和科技園區(qū)的人口。其中包括被寧波市政府列入東部新城區(qū)和市科技園區(qū)規(guī)劃內(nèi)的江東部分。 共設(shè)臵機(jī)動(dòng)車(chē)位 739個(gè) ， 其中地上 39個(gè) 。 ? 項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)： 本項(xiàng)目占地面積 29021平方米 ， 建筑容積率 ， 目前規(guī)劃方案地上總建筑面積 72552平方米 。 目前地塊內(nèi)部已經(jīng)大部分平整完畢 ， 但尚有一些民居未能拆遷 。寧波銀晨國(guó)際項(xiàng)目企劃報(bào)告 第一部分：研展方面 ? 項(xiàng)目概況 ? 寧波寫(xiě)字樓市場(chǎng)狀況 ? 目前在售寫(xiě)字樓簡(jiǎn)介 ? 項(xiàng)目分析 ? 項(xiàng)目市場(chǎng)定位 ? 項(xiàng)目產(chǎn)品建議 項(xiàng) 目 概 況 地 塊特征 ? 地塊位臵： 本項(xiàng)目位于寧波市江東區(qū) ， 福明路與驚駕路的交叉處 。 項(xiàng)目西面緊鄰福明路 ， 北面為驚駕路 ， 過(guò)驚駕路即為大規(guī)模城市綠地福明公園 ， 東面和南面為規(guī)劃道路 。 ? 用地性質(zhì)： 綜合用地 ， 適建商務(wù)辦公 、 商業(yè)及部分配套設(shè)施 。 建筑密度為 %， 綠地率 %。 項(xiàng)目所在地 —— 江東區(qū)簡(jiǎn)介 ? 區(qū)域范圍： 江東區(qū)總面積 ，轄 7個(gè)街道，下設(shè) 72個(gè)居民委員會(huì)。 ? 人口規(guī)模： 總?cè)丝?30萬(wàn)，其中包括現(xiàn)有人口 19萬(wàn)人，規(guī)劃居住人口 11萬(wàn)人。 ? 江東經(jīng)濟(jì)： 2023年，全區(qū)實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值 ，增長(zhǎng) 16%，其中一產(chǎn)增加值與上年基本持平；二產(chǎn)增加值 ，增長(zhǎng) 12%；三產(chǎn)增加值 18億元，增長(zhǎng) 18%。全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 ，增長(zhǎng) 30%，其中工業(yè)投資 ，增長(zhǎng) 30%。 ? 江東地位： 隨著寧波城區(qū)向東發(fā)展步伐的不斷加快和 17平方公里東部新城區(qū)建設(shè)的啟動(dòng)，江東區(qū)將建設(shè)成為寧波市的 商務(wù)商貿(mào)中心、會(huì)展物流中心、行政管理中心 ，是為寧波市提供綜合服務(wù)功能的核心區(qū)域。 本項(xiàng)目區(qū) ? 東部新城位于三江片東部 ， 范圍西起世紀(jì)大道 ， 東至東 外環(huán)線 ， 南達(dá)鐵路以北 ， 北到通途路 ， 全區(qū)面積共 16平方 公里 。 ? 在東部新城建成后，它將和老城區(qū)一起，形成我市“一城兩心”的總體空間格局。 ? 未來(lái)，老城作為西部的傳統(tǒng)文化中心，而東部新城將成為 商務(wù)和市政中心 ，也是東部工業(yè)和生態(tài)開(kāi)發(fā)區(qū)的 商業(yè)和金融中心 ，主要承擔(dān)商務(wù)金融、行政管理、會(huì)議博覽、科技資訊、公共文化、居住等城市功能，并配套完善的商業(yè)服務(wù)、生活休閑等設(shè)施。 ? 東部新城的開(kāi)發(fā)進(jìn)展將直接影響到本項(xiàng)目的前景。 ? 城市景觀： 項(xiàng)目北側(cè)緊鄰福明公園，環(huán)境優(yōu)美，公園內(nèi)部還配臵了籃球場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)等休閑運(yùn)動(dòng)設(shè)施，為本項(xiàng)目提高了有利的外部環(huán)境； 周邊配套 ? 公共交通： 項(xiàng)目東南面為汽車(chē)東站，另周邊有公交線路： 14路： 汽車(chē)東站 —— 廣廈怡庭； 368路： 汽車(chē)東站 —— 鄞州中心區(qū)； 503路： 汽車(chē)東站 —— 藕池新村； 8路： 汽車(chē)東站 —— 路林市場(chǎng) 908路： 汽車(chē)東站 —— 寧波教育學(xué)院。 ? 休閑運(yùn)動(dòng)設(shè)施： 福明公園內(nèi)部設(shè)臵了一定的休閑運(yùn)動(dòng)設(shè)施。 ? 教育醫(yī)療設(shè)施： 第六醫(yī)院、江東區(qū)中心小學(xué)等。 ? 居住氛圍： 以家樂(lè)福超市為中心，周邊的住宅小區(qū)密集且成熟，江東的福明家園、東?；▓@、蘭亭綠源、新天地，科技園區(qū)的錦誠(chéng)明都、匯博雅苑等，區(qū)域居住人口逐漸增多，區(qū)域檔次逐年增強(qiáng)。但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，東部新城的建設(shè)，上東國(guó)際、世紀(jì)東方、中信泰富等寫(xiě)字樓的建設(shè)必將使本區(qū)域成為寧波一個(gè)重要的商務(wù)區(qū)。 寧波寫(xiě)字樓市場(chǎng)狀況 2023年寫(xiě)字樓市場(chǎng)總結(jié) ? 2023年新推寫(xiě)字樓的供應(yīng)量約為 25萬(wàn)平方米 （ 不包括以二手房形式推出的約 3萬(wàn)平方米的體量 ） ， 全年去化量約為 20萬(wàn)平方米 ， 市場(chǎng)存量約 5萬(wàn)平方米 ， 供應(yīng)量略大于銷(xiāo)售量 。 ? 2023年的寫(xiě)字樓價(jià)格比之 2023年又有了較大幅度的上漲 ， 市中心區(qū)域像都市仁和中心 、 嘉匯國(guó)貿(mào)中心等寫(xiě)字樓的價(jià)格基本在 10000元／平方米左右 ， 而波特曼中心更是創(chuàng)造了寧波房地產(chǎn)的記錄 ， 就是城郊像新天地的寫(xiě)字樓價(jià)格也達(dá)到了 75009000元／平方米 。 但從個(gè)案來(lái)看 ， 04年市中心區(qū)域的寫(xiě)字樓項(xiàng)目銷(xiāo)售速度非常快 ， 并且基本售罄 ， 而郊區(qū)項(xiàng)目的銷(xiāo)售率只在 60％ 左右徘徊 ， 可見(jiàn) ， 地段的成熟度依然是辦公樓銷(xiāo)售狀況好壞的關(guān)鍵 。 像嘉匯國(guó)貿(mào) ， 9500元／平方米的均價(jià)在短時(shí)期內(nèi)即告售罄 ， 完全可以賣(mài)到 1萬(wàn)以上 ， 而品質(zhì)一般的如東城百匯 ， 則價(jià)格只能和郊區(qū)的寫(xiě)字樓新天地相比 。從銷(xiāo)售方面來(lái)看，個(gè)案的銷(xiāo)售速度還是比較平穩(wěn)的，但金隆國(guó)際由于價(jià)格過(guò)高，導(dǎo)致銷(xiāo)售緩慢。 ? 預(yù)計(jì)至 12底能再去化約 46萬(wàn)方左右， 全年成交量在 20萬(wàn)平方米左右。 2023年寫(xiě)字樓去化分析 2023年 10月至 2023年 6月寫(xiě)字樓供應(yīng)量 嘉和中心 坤和 海曙 60000 望悠大廈 望悠 海曙 21000 漢通大廈 富基 江東 18000 麒麟大廈 K K 、永豐 鄞州 45000 南苑和義路 海城 海曙 15000北岸財(cái)富中心 浙電 江北 80000環(huán)城西路以西地塊 真漢子 海曙 25000新芝賓館南地塊 交通 海曙 25000天龍大廈江東 35000 君悅花園辦公 寧港聯(lián)合江東22023新中源國(guó)際商務(wù)廣場(chǎng)江東60000小計(jì) 510000? 05年底到 06年上半年預(yù)計(jì)共推出寫(xiě)字樓量為 51萬(wàn)平方米左右 ， 加上 2023結(jié)轉(zhuǎn)到2023的市場(chǎng)存量約 23方米 ， 市場(chǎng)可供銷(xiāo)售量將達(dá)到約 74萬(wàn)平方米 。 ? 所以 06年 ， 寫(xiě)字樓市場(chǎng)供應(yīng)量放大 ， 且如和義大道 、 嘉和中心 、 北岸財(cái)富等產(chǎn)品品質(zhì)都很高 ， 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)十分激烈 。 ? 如何在競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈的市場(chǎng)中站住腳跟 ， 是所有寫(xiě)字