【正文】 店或集中式商業(yè) 深圳萬科城 深圳四季花城 未來海岸 大學(xué)康城 商業(yè)規(guī)模 ㎡ 5288㎡ ㎡，另有 1萬于 10月啟用 ㎡，街鋪 1萬 小區(qū)人口 一期 /二期入住人口共1474戶 ， 現(xiàn)入住率不到 30%， 入住人口約1200人 入住率 95%， 萬人 目前入駐 700戶，約 2500人 一期 1594戶，預(yù)計08年低入住，供4194戶 周邊人口 ， 10萬消費人群 ， 華為 、 新天下中高收入者 3萬 相對封閉，內(nèi)街區(qū) 主要為內(nèi)街區(qū)，封閉 周邊規(guī)劃 10萬人口 獲利模式 主力店 ㎡持有，商鋪帶租約銷售，但沒有返租，價格 /㎡ 持有主力店華潤萬佳 800㎡ ， 其他銷售 2023年銷售街鋪6000㎡， 萬㎡，持有 69% 今年 5月街鋪全部銷售，均價 /㎡，其他持有 價值 60120元 /㎡，最高租金上升 2023年開始使用，目前一期部分 100180元 /㎡，二期 75元 /㎡ 由于居住人口有限，內(nèi)街區(qū)價值無法實現(xiàn)，租金勉強維持在 40 案例總結(jié) 18 案例研究： 銷售 一般選擇與住宅同時進行或者短時間錯開 銷售時機 一般選擇與住宅同步進行 與住宅銷售時間基本重合，能夠相互借勢，促進銷售，快速回籠現(xiàn)金。 ? 不成熟區(qū)域 ， 則以持有為主 。 潛在增值： 物業(yè)增值是經(jīng)濟增長紅利的充分體現(xiàn) ， 可以保值增值 ，屬于廣義金融工具的一種 。 14 社區(qū)商業(yè)的價值增長路徑 項目租金演變 100 月租金 （元 /月 /㎡） 2023年 匯率變動下資產(chǎn)重估 目前 50 溢價后租金：對應(yīng)投資者預(yù)期 基本租金 15 View：持有或銷售情況視具體情況 價值成長性： 如果無法 盡快融入城市或者成為區(qū)域中心 ，則應(yīng)銷售街鋪，以萬科為例，大部分項目都在遠郊，沒有長期持有價值，非優(yōu)質(zhì)沉淀資產(chǎn)，持有意義不大。 13 以廈門建發(fā)圣地亞哥為例：對項目商業(yè)潛在的收益評估的簡化測算 城市和區(qū)域發(fā)展溢價 計入?yún)R率升值 目前 1萬 /㎡ 2023年 2萬 /㎡ 目前 1萬 /㎡ 2023年 /㎡ 之后平穩(wěn) 2023年 /㎡ 1$=￥ 1$=￥ 匯率升值后商鋪價值增長計算方式： a：物業(yè)價值增長相對匯率浮動系數(shù)，取 h：未來匯率， 2023年 ， 2023年 p：商鋪價值， 2023年后取 2萬 /㎡ 目前匯率： 1$=￥ 則計算公式為： h 1 （ ） a p 人民幣匯率升值相對城市發(fā)展帶來的物業(yè)升值幅度更大 。 ? 匯集各方對中國匯率的看法 ， 未來 5年內(nèi)人民幣將小幅上漲 ， 年升值幅度在27%之間 ， 到 2023年 ， 人民幣達到 =1美元 ， 2023年達到 1美元 =元人民幣 。 案例啟示 —— 從 36年發(fā)展看，街鋪物業(yè)價值增長明顯，“養(yǎng)鋪”效應(yīng)明顯，核心是小區(qū)和區(qū)域內(nèi)消費力的增長。 其他主要因素 ：資產(chǎn)重估增加收益 10 基本價值的實現(xiàn)：實質(zhì)是靠 消費力（社區(qū)內(nèi)和輻射的）增長 202310 50 40 60 70 70 90 餐飲 社區(qū)配套 建材家裝 租金 元 /㎡ 時間 萬科城商鋪租金增長 萬科四季花城 6年時間 ， 小區(qū)入住人口達到 ， 租金由 400增長到 100170元 /㎡ /月 （ 中介承受租金高 ） 。 8 本次分享的內(nèi)容 社區(qū)商業(yè)如何規(guī)劃 社區(qū)商業(yè)如何獲利 社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)演進 招商與營運 9 社區(qū)商業(yè)價值：與住宅類似，由現(xiàn)實和預(yù)期決定 基本價值 溢價空間 一般以區(qū)域比較為參考 區(qū)域發(fā)展?jié)摿?：是否可以成為更高級別功能商業(yè) ， 提高區(qū)域比準水平 V=F（ N ?植物的密集布臵影響了商業(yè)所要求的通透性，可做調(diào)整或外來加強廣告、指示系統(tǒng)引導(dǎo)。 ?商業(yè)會所之間臺階高低錯落，人流移動受一定影響。社區(qū)商業(yè) 研究分享 世聯(lián)內(nèi)部分享 3/1/2023 2 本次分享的內(nèi)容 社區(qū)商業(yè)如何規(guī)劃 社區(qū)商業(yè)如何獲利 社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)演進 招商與營運 3 社區(qū)商業(yè)定義：國內(nèi)較為模糊，現(xiàn)多參考國外 社區(qū)商業(yè) 主要為社區(qū)居民提供日常生活必需品、服務(wù)的居民住宅區(qū)商業(yè)。 鄰里 社區(qū)性 區(qū)域性 規(guī)模 14萬，開放式建筑 車位指數(shù) 5個 /100㎡ 5個 /100㎡ /100㎡ 覆蓋人口 20234萬 415萬 15萬 業(yè)態(tài) 日常生活相關(guān)的商品 初級百貨超市，日用品超市，平價超市，專賣店等 大型百貨超市、個性化服務(wù) 國外對社區(qū)商業(yè)的定義，相關(guān)指標要求較高，國內(nèi)定義與鄰里型接近 4 社區(qū)商業(yè)規(guī)劃要點，核心是商鋪單元 商業(yè)的昭示性：可視性、交通可達性，內(nèi)部還是外部？ 商業(yè)與住宅的協(xié)調(diào)：商業(yè)與居民生活盡量不交叉 商業(yè)業(yè)態(tài)控制：通過規(guī)劃控制后期運營 商鋪價值 KPI 位臵 交通 視野 質(zhì)素 聚客點、距離、人流、陽街 /陰街、雙面鋪、單面 可達性、道路、出入口、交通樞紐 可視性、遠距離、中距離、近距離 形狀、面積、層高、開間進深比、梁、拄 形式：街區(qū) or集中商業(yè)？ 5 社區(qū)內(nèi)部外部之殤 商業(yè)與住宅區(qū)的區(qū)隔，尤其是高檔次項目 相關(guān)業(yè)態(tài)不能干擾社區(qū)生活 小區(qū)入口 四季花城一期商業(yè)街 城東兒童商業(yè)街 靠近住宅應(yīng)避免設(shè)臵餐飲 、 喧鬧商業(yè) 6 示意：商業(yè)交通可達性 商業(yè)的可進入性： ?商業(yè)街區(qū)臨路一面可進入性較差。 7 示意：增強商業(yè)可視性 商業(yè)的可視性： ?廊柱、護欄的粗大，對視線遮擋較大，影響了商業(yè)所要求的通透性，可做修理或未來加強廣告、指示系統(tǒng)的引導(dǎo)。 ?玻璃材質(zhì)的選取影響了商業(yè)所要求的通透性，應(yīng)做調(diào)換處理。E， 1/L） N：輻射人口數(shù)量； E：人均消費支出； L：最大輻射距離。 入住人口影響社區(qū)配套的租金承受 ， 而餐飲由于輻射范圍遠 ，能夠承受較高租金 。 案例總結(jié) 11 從經(jīng)營角度看，社區(qū)性商業(yè)租金一般不會超過 100元 /㎡ /月，對應(yīng)售價 2萬 /㎡ 市級商業(yè) 社區(qū)商業(yè) 區(qū)域商業(yè) 投資回報率一般按 6% 12 國家和地區(qū) 本幣年升值 房價年均上漲 股指年上漲 日本 （ 19751990年 ） 25% +50%， 商業(yè)物業(yè)超過 75% +% 臺灣 （ 19751992年 ） 10% +60% +% 韓國 （ 19751979年 ） % 超過 27% +% 新興經(jīng)濟區(qū)本幣升值過程中，物業(yè)增值遠高于股市 ? 從日本 、 臺灣和韓國的情況看 ， 隨著本幣的升值 ，資產(chǎn)價值會得到大幅度的提升 。 溢價因素：根據(jù)新興地區(qū)經(jīng)濟的發(fā)展經(jīng)驗，資產(chǎn)價值隨本幣升值會大幅度提升 根據(jù)新興經(jīng)濟區(qū)的發(fā)展經(jīng)驗 ， 人民幣匯率的上升將提高物業(yè)估值的增加 ， 相對匯率增長 ， 物業(yè)價值增長幅度是其 26倍 ， 高于對應(yīng)區(qū)間股指增速 。 假設(shè)前提： ?經(jīng)濟持續(xù)向好 ， 不發(fā)生重大事件如臺海戰(zhàn)事 。 住宅開發(fā)： 出于保證社區(qū)形象需要 ， 持有社區(qū)商業(yè)為住宅銷售服務(wù) ，一般需要后續(xù)資金注入維持運營；另一方面 ， 如果以持有作為公司賣點 ， 屬于更高層次思考 。 16 案例研究：國內(nèi)地產(chǎn)公司偏向于直接銷售商業(yè)獲取收益，不成熟區(qū)域則持有為主 ? 大部分選擇銷售 ， 主要是街鋪 。 ? 隨著政策的不明朗 ， 持有漸成風(fēng)氣 。 銷售條件 尋找賣點，強勢突擊 帶租約銷售、主力店招商、片區(qū)規(guī)劃等利好消息的傳遞等都能為投資者帶來信心，促進銷售快速進行 銷售策略 需要充分考慮后期業(yè)態(tài)控制 全部銷售后，如果無法正常經(jīng)營或者經(jīng)營者肆意改變用途，將嚴重貶損項目形象，如未來海岸，教好做法是在街區(qū)兩頭和中間保留部分。 案例總結(jié) 19 關(guān)于增值稅：可通過控制銷售面積以規(guī)避 增值額 土地增值稅公式 50% 增值額 30% 50100% 增值額 40%扣除項目金額 5% 100200% 增值額 50%扣除項目金額 15% 200%以上 增值額 60%扣除項目金額 35% 商鋪銷售價格一般是住宅的 23倍 ， 只要銷售就會產(chǎn)生增值稅 ， 如果有集中式商業(yè)或者只銷售部分物業(yè) ， 則可以大大避免 。 ? 從國內(nèi)開征物業(yè)稅的跡象看 ， 短期內(nèi)物業(yè)稅的開征可能性不大 ， “ 因為不到萬不得已 ， 政府是不會正式實施這一殺手锏的 ” 。 餐飲、休閑娛樂，面積需求大，但承租能力相對弱。 交通：梅觀高速與機荷高速交匯 環(huán)境：無特殊景觀資源 ● 布吉 ● 龍華 ● 觀瀾 ● 福田區(qū)政府 ● 深圳市政府 ● 華為基地 坂田工業(yè)