【正文】 的扶持力度越來越大，而漢陽也隨著近幾年快速發(fā)展成為剛需購房熱點(diǎn)區(qū)域。 漢陽擬建設(shè)新漢陽站武漢市政府常務(wù)會再次審議《武漢綜合交通樞紐總體規(guī)劃》，武漢擬建第四大火車站——新漢陽鐵路客運(yùn)站。環(huán)線價值的兌現(xiàn)，意味著城市形成由環(huán)線向外呈輻射狀擴(kuò)散，環(huán)線內(nèi)外的價格區(qū)隔將更加明顯，二環(huán)沿線項(xiàng)目價值將有大的上升空間。 雄楚大街高架橋本月底開建 明年底武漢二環(huán)全線貫通武漢城建部門透露，雄楚大街西段改造工程，將于6月底開工建設(shè)，預(yù)計2014年底通車。世聯(lián)點(diǎn)評：目前蔡甸聚集多個中低密度樓盤，創(chuàng)建國家級生態(tài)區(qū)將使蔡甸迎來新的發(fā)展機(jī)遇，在影響蔡甸區(qū)的居住環(huán)境同時也將吸引更多的開發(fā)商在此拿地，打造宜居的中低密度產(chǎn)品。在申請國家級生態(tài)區(qū)的22項(xiàng)指標(biāo)中，已有超過6成的指標(biāo)達(dá)標(biāo)。 武漢蔡甸區(qū)啟動創(chuàng)建國家級生態(tài)區(qū)蔡甸區(qū)正式啟動創(chuàng)建全國生態(tài)文明示范區(qū)，計劃2015年在全省率先躋身國家級生態(tài)區(qū)。同時也對帶動漢口價格洼地的盤龍城區(qū)域的房地產(chǎn)發(fā)展起到促進(jìn)作用。為確保三期建設(shè)實(shí)現(xiàn)6月份主體工程實(shí)質(zhì)性動工、2016年底建成目標(biāo)，三期前線指揮部常駐一線現(xiàn)場辦公，倒排工期，重點(diǎn)項(xiàng)目加足馬力。武漢市主要城建規(guī)劃216。從短期來看，政策將使購房者觀望情緒加重，入市積極性下降，同時新房簽約進(jìn)度放緩也將進(jìn)一步影響樓市成交的量與價。在保持房價合理性方面，上半年，溫總理主持召開本屆政府最后一次常務(wù)會議，研究部署房地產(chǎn)調(diào)控工作，表明了政府對堅決穩(wěn)定房價的強(qiáng)硬態(tài)度，并提出了所謂的新“國五條”，在繼續(xù)限購限貸的同時提出了關(guān)于房價控制等相關(guān)政策。總結(jié)：2013年，房地產(chǎn)政策前松后緊，保持房價的合理性和保障性住房工程依然是政府的工作重點(diǎn)：保障性住房方面，政府要求進(jìn)一步加大全市保障性住房建設(shè)力度，2013年起3年，武漢市將新建公租房等各類保障性住房約17萬套，到“十二五”末，全市保障性住房覆蓋面將達(dá)到20%左右。對公積金余額提取、二手房最高貸款額度等則適當(dāng)放松。216。世聯(lián)點(diǎn)評： 年底這波政策收緊主要是建立在今年房價調(diào)控目標(biāo)未達(dá)成的基礎(chǔ)上做出的一種表態(tài)，且從限購方面著手，其實(shí)質(zhì)是將過熱的市場需求進(jìn)行滯后的手段，這樣的方式反而與《決定》要求的弱化政府調(diào)控，更加的市場化背道而馳。 武漢二套房貸首付提至7成人民銀行武漢分行發(fā)布通知稱，從27日起，對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例由不低于60%提高至不得低于70%。換句話說，外籍繳納社保年限延長政策升級屬于短期行為，不具備長期執(zhí)行效力。從長遠(yuǎn)看，受影響客戶不到1年時間仍有購房資格。世聯(lián)點(diǎn)評： 針對全國成交量及房價雙重上漲態(tài)勢，深、京、滬三個一線城市趕在十八屆三中全會召開前紛紛出臺了各地的加強(qiáng)版樓市調(diào)控措施，而武漢也是繼一線城市后第一個出臺地方政策的二線城市。 武漢樓市調(diào)控升級 外地人在漢買房需繳滿兩年社保11月22日，武漢市政府召開專題會議，公布《進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的意見》，出臺7條樓市調(diào)控新政。再者武漢公積金實(shí)現(xiàn)全城通貸，將擴(kuò)大公積金實(shí)用范圍，吸引部分有投資需求的遠(yuǎn)城區(qū)客戶在中心城區(qū)置業(yè)。記者昨天從武漢住房公積金管理中心了解到，繼新洲、蔡甸后，黃陂、江夏公積金從今天正式與中心城區(qū)并軌，至此，我市公積金實(shí)現(xiàn)全城通貸。 武漢公積金實(shí)現(xiàn)全城通貸 新城區(qū)職工可在中心城區(qū)貸款買房7月11日，武漢公積金全面執(zhí)行統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)現(xiàn)全城通繳通貸。此舉旨在穩(wěn)定剛需客戶，讓房地產(chǎn)市場保持穩(wěn)定和諧的發(fā)展。世聯(lián)點(diǎn)評：保障房的建立，能切實(shí)惠及民眾利益，既減少了投機(jī)鉆營者的逐利空間，又有利于真正解決低收入群體的住房困難。 3年內(nèi)新建保障房17萬套6月19日，湖北省委常委、市委書記阮成發(fā)全天專題調(diào)研了保障性住房工作，要求進(jìn)一步加大全市保障性住房建設(shè)力度，努力實(shí)現(xiàn)群眾“住有所居”。房價控制不超人均收入增幅，%，也就是說，多數(shù)如此規(guī)定的城市，房價還可以漲10%左右，這比2011年目標(biāo)更寬松，那時多規(guī)定不超GDP，%。 3月31日，關(guān)于發(fā)布2013年度武漢市新建商品住房價格控制目標(biāo)的通告各級房產(chǎn)管理部門要認(rèn)真貫徹落實(shí)國務(wù)院、省政府和市政府各項(xiàng)房地產(chǎn)調(diào)控措施，進(jìn)一步加大住房保障力度，強(qiáng)化房地產(chǎn)市場監(jiān)管，切實(shí)增加中小套型普通商品住房供應(yīng)，努力滿足居民合理住房需求，確保新建商品住房價格漲幅低于本年度城鎮(zhèn)居民人均可支配收入實(shí)際增長幅度。世聯(lián)點(diǎn)評： 本次公積金額度調(diào)整，對繳納年限少，賬戶余額少的客戶影響比較大，但沒有從本質(zhì)上延遲或是打消客戶購買意愿。216。從邏輯上來講， 20%一旦真的要收，成本肯定就上漲，房價也必然上漲。稅務(wù)、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門要密切配合，對出售自有住房按規(guī)定應(yīng)征收的個人所得稅，通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實(shí)房屋原值的，應(yīng)依法嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計征。2013年房地產(chǎn)政策盤點(diǎn)216。越秀搶占精武路核心區(qū)位意向建高端商住樓；招商拿下古田二路地塊建綜合體項(xiàng)目?？偨Y(jié)：今年以來，在武漢經(jīng)濟(jì)環(huán)境保持良好的前提下，越來越多的開發(fā)商在武漢投資，以萬科、金地、保利等為代表的開發(fā)商扎根武漢，以越秀、招商、中鐵建、佳兆業(yè)、中水電等為代表的開發(fā)商紛紛加大在武漢的拿地力度，以龍湖、金融街等開發(fā)商為代表有意向進(jìn)駐武漢：萬科2013年年初拿下大體量花山地塊，準(zhǔn)備扎根東湖高新。 城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資及房地產(chǎn)開發(fā)投資總額上漲，漲幅增加2013年1—10月，在總投資完成額中，%。在經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展、就業(yè)形勢穩(wěn)定、最低工資標(biāo)準(zhǔn)提高等各種因素的共同作用下，城鎮(zhèn)居民收入穩(wěn)步上升。 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入——收入增加，漲幅減小2013年武漢全市城鎮(zhèn)居民收入繼續(xù)保持增長勢頭。據(jù)《2013年武漢市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展計劃》公布的數(shù)據(jù)，今年武漢市地區(qū)生產(chǎn)總值有望跨上9000億元新臺階，力爭達(dá)到9400億元，距“萬億俱樂部”僅一步之遙。目錄第一章：經(jīng)濟(jì)政策城建篇 5宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行現(xiàn)狀 52013年房地產(chǎn)政策盤點(diǎn) 7武漢市主要城建規(guī)劃 9第二章：土地篇 12供應(yīng)量 12成交量 13土地成交排名 15重點(diǎn)地塊分析 16第三章：房地產(chǎn)市場篇 19行業(yè)開發(fā)情況 19商品房市場 20商品住房市場 20商業(yè)市場 23辦公、寫字樓市場 24成交排名 24第四章：典型樓盤展示篇 26碧桂園生態(tài)城——2013年武漢樓市銷冠 26中交江錦灣——青山濱江綜合體項(xiàng)目，譜寫日光傳奇 29廣電蘭亭時代——四新快銷大盤 30武漢統(tǒng)百幸福時代——區(qū)域量價標(biāo)桿 31清能清江錦城——白沙洲熱門大盤 32泛海國際SOHO城——2013年武漢商務(wù)市場銷冠 33第五章：預(yù)測篇 352014潛在入市樓盤盤點(diǎn) 352014年武漢市場走勢研判 39第一章：經(jīng)濟(jì)政策城建篇宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行現(xiàn)狀216。最后，房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)進(jìn)入轉(zhuǎn)型新時代，整個行業(yè)將會誕生新的服務(wù)的內(nèi)容。第九，上市開發(fā)商財務(wù)穩(wěn)健，加杠桿相對理性，對抗行業(yè)周期波動能力提升，銷售回款質(zhì)量比較差、高位加杠桿這些過于激進(jìn)中小開發(fā)商將面臨短期償付危機(jī)。第八，利率市場化加速，行業(yè)集中度迅速提升。第六，一線城市房價屬于資產(chǎn)的故事，現(xiàn)金流折現(xiàn)要求帶動租金長期持續(xù)上漲。第五，35 歲以下是絕對的需求的主力，占比會持續(xù)提升。第三，50 個城市是關(guān)注重點(diǎn)，二線城市比一線城市表現(xiàn)更好。在美國也一樣，比如像西雅圖，它是中產(chǎn)階級天堂，激勵經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長和提供更多的工作機(jī)會給不同的人群，擁有可持續(xù)發(fā)展的城市規(guī)劃和完善的公共空間，提供便利的生活設(shè)施和更方便的遷徙方式，可以承擔(dān)的房價、有吸引力的生活方式和擁有良好的生活環(huán)境。二三線城市總量大，潛力巨大，分化也嚴(yán)重。未來一線城市將是財富和底層保障兼?zhèn)涞某鞘校@種城市非常有意思，例如紐約，它是財富的集中地，同時也是貧民窟的集中地，這是相輔相成的。但是一線城市的區(qū)域也在分化。我們認(rèn)為一線城市將是資產(chǎn)的故事，其現(xiàn)金流折現(xiàn)的要求促使一線城市的租金長期持續(xù)的上漲。如果你還在這些城市里面說我的產(chǎn)品好，我的成本低，事實(shí)上明年可能你就跑不出來。城市分化最基本的根源就在于人口流動、收入分化、產(chǎn)業(yè)聚集、服務(wù)水準(zhǔn)，這些東西使得中國城市大家以為是均等的發(fā)展，完全不是，中國的城市開始向兩極發(fā)展。比短期的市場波動更重要的是，我們覺得城市開始明顯分化。但是上市公司在房地產(chǎn)開發(fā)商里面是少的，所以主流上市的這些大的對抗周期的能力是有的，那么中小開發(fā)商怎么辦？就是要提前快速回籠資金，馬上跟人家談合作，避免出現(xiàn)問題。什么叫硬著陸，08 年四萬億出臺之前當(dāng)時是硬著陸，多少開發(fā)商在08 年那個時候遇上麻煩？2012012 年的軟著陸也夠嗆，那個時候的價格怎么出臺的？就是照著原先的價格砍一截，否則就沒有成交。什么叫軟著陸？就是全國商品房均價還在增長，但是銷售金額增長幅度已經(jīng)大幅回落了，2012012 年就是軟著陸，沒出大事，但是已經(jīng)很難受了。 看供應(yīng)，2014 年待去化的面積依然會同比增長10%。貨幣偏緊，意味著我們房地產(chǎn)最起碼投資開始出現(xiàn)問題。如果這樣的話，我覺得明年確實(shí)會開始出現(xiàn)真正的壓力。利率，目前中國開發(fā)商已經(jīng)明顯感覺到銀行給你的按揭貸款開始緊張，取消所有的優(yōu)惠利率。展望2014 年，貨幣環(huán)境是緊的，不是松的。這個沒有辦法，因?yàn)榈貎r太貴了。在這個時候如果中國房地產(chǎn)還走上半場那種不合作、獨(dú)立開發(fā)、機(jī)會型，你沒什么機(jī)會。我們把1000、300 億、100 億和50 億以下，我們列一列就知道大家玩法不一樣，而且大家未來進(jìn)入的領(lǐng)域和競爭力也會不一樣。上市公司又分港股和A 股，而港股上市的這些開發(fā)商能拿到更便宜的錢。對房地產(chǎn)公司一定要再認(rèn)識。中國房地產(chǎn)份額正在發(fā)生深刻的變化，就是大者恒大，越來越大，能力越來越強(qiáng)。所以說不要以為人家說小公司調(diào)頭容易，增長速度快，大公司增長速度慢。當(dāng)我們最大的成交、最大的年齡段比例在18 到25 歲的時候，你就知道我們的設(shè)計、我們的營銷定位的那個主腦人物應(yīng)該是多大年齡，我今年50，我就說我再也不參加房地產(chǎn)定位討論，因?yàn)槲抑牢艺f的一點(diǎn)都不對，我的感覺也是錯，因?yàn)椴皇俏疫@種年齡的人買房子。從年齡段來看，我們看到現(xiàn)在這個年齡段非常有意思，如果中國房地產(chǎn)開發(fā)商策劃、定位現(xiàn)在還是以50 歲以上的人作主導(dǎo)的話，它就必將完蛋。有一天我到一個消費(fèi)行業(yè)講，他們極其關(guān)注成交的面積，他們就知道什么樣的東西明年就好賣了。這個成交意味著明年中國經(jīng)濟(jì)大問題也并不存在。中國消費(fèi)者所有改善生活平臺的入口是買房。從面積段來看，90144 平米之間的改善型住宅占比的增長，還是給予了我們信心，我們世聯(lián)地產(chǎn)成交的90144 平米占52%，超過一半。明年投資客可能還要少，房地產(chǎn)去投資化的趨勢越加明朗。如果在60 個城市接近10%的話，我們這個數(shù)字是非常有效的，能反映出來這60 個城市的真實(shí)狀況。什么叫3000 億？%。租金沒跟上啥都是扯淡。深圳的寫字樓太貴了，寫字樓租金沒有跟上，如果某些未來能跟上就無所謂。所以敢說明年二線城市，也就是以省會城市為主導(dǎo)的情況開始出現(xiàn)，一線城市扎堆的現(xiàn)象消減一些。目前一線城市整體地價水平意味著什么呢？大家總說一線城市未來沒有問題。三線城市地價雖低，但房價絕對值不高，需求有問題其他剛性成本也下不來。600 個城市分另外50 個城市剩下來的餅，那有多困難？從一線的地價來看，漲得太兇，開發(fā)商招拍掛拿地的利潤會很低的。房地產(chǎn)開發(fā)難不難？很難。同時發(fā)生的就是城市的分化，三線城市占了銷售面積大多數(shù)，但是金額卻不對等，也就是說城市房價的級差在迅速地拉開，中國房地產(chǎn)城市分化是極其厲害的，已經(jīng)不能用一句話來說中國房地產(chǎn)的事了。李稻葵、陳志武們說的有一個基本前提他們沒有說清楚，就是我們中國房地產(chǎn)成交面積終于逐步接近頂點(diǎn)了。中國房地產(chǎn)已經(jīng)到了這樣一個規(guī)模，7 萬億是因?yàn)橹伴_工量高，但是2011 年開工量已經(jīng)出現(xiàn)了拐點(diǎn)，因此也就是說未來住宅成交面積進(jìn)入了高位平臺，但隨著房價的上漲，7 萬億還有增長的空間。我們又看雷軍跟董明珠打賭，董明珠說別賭一塊錢，咱們賭十個億。2013 年到年底了，我們總結(jié)成績的話，我們發(fā)現(xiàn)行業(yè)取得了歷史性的突破，我們到了7 萬億住宅銷售總額，不包括其他的，就光住宅我們就有萬億級別的增幅，萬億是什么概念？馬云在雙十一光棍節(jié)竭澤而漁，結(jié)果馬云特別驕傲說300 億，他用300 億來打房地產(chǎn)市場、調(diào)房價。各個地方政府采取的措施是完全不同的。房地產(chǎn)這個行業(yè)已經(jīng)站在了全新的起點(diǎn)。而防范地方債風(fēng)險最大的是誰呢？就是中國房地產(chǎn)。什么叫被控制，也就是說跟中央工作會議說的是一樣，說要防范明年的地方債風(fēng)險。為什么呢？中國的經(jīng)濟(jì)不是完全的市場經(jīng)濟(jì)，中國經(jīng)濟(jì)也不是完全的計劃經(jīng)濟(jì)，如果用一句話說，中國的經(jīng)濟(jì)是被管制的市場經(jīng)濟(jì)。這兩個不看，那看什么呢？如果簡單地說，我推薦看新聞聯(lián)播，新聞聯(lián)播從來都說對了。第二，不能看微博上公共知識分子怎么說，他們也沒成功過。我還要跟大家說判斷中國房地產(chǎn)市場，第一，不能看老外怎么說，老外從來沒有說對過，包括國外媒體和國外經(jīng)濟(jì)學(xué)家從來沒有說對過。第四個凡是，凡是上來就批判市場的，說市場不好的，也不能信。上來就批判政府，說政府怎么怎么樣。而這種事在中國房地產(chǎn)判斷市場經(jīng)常會發(fā)生，為什么呢？來自前線，會更有說服力。第二個凡是，凡是用一個地區(qū)的事說全國的不能信。我們發(fā)現(xiàn)在過去一兩個月，經(jīng)濟(jì)學(xué)家陳志武甚至包括前央行貨幣政策委員會委員李稻葵，都對未來下了一個基本結(jié)論，就是未來泡沫要破，甚至給出了時間，這個堅決不能信。為什么這么說呢？判斷中國房地產(chǎn)形勢有“四個凡是”：第一，凡是簡單說中國房地產(chǎn)這個事的不能信。武漢房地產(chǎn)市場2013年報告世聯(lián)地產(chǎn)2014年1月武漢世聯(lián)地產(chǎn)Office Building Dept.[序]下半場，分化的時代世聯(lián)集團(tuán)董事長 陳勁松事實(shí)上判斷房地產(chǎn)形勢是一個非常不討好的事，我首先說真正的判斷形勢在中國就是摸著石頭過河，從來都是。中央經(jīng)濟(jì)工作會議的6條，實(shí)際上跟我要講的東西是完全相對應(yīng)的，而中央經(jīng)濟(jì)工作會議很可能是判斷未來一個基本的要點(diǎn)。比如說明年泡沫要爆，這個就不能信。第一個凡是，太簡單了。用溫州來說深圳，用鄂爾多斯來說武漢，這個不能信。第三個凡是，凡是上來就批判政府