【正文】 京土整儲(chǔ)掛（順） [2023]062號 北京順鑫佳宇房地產(chǎn)開發(fā)有限公 司 3256 13 京土整儲(chǔ)拍（順） [2023]112號 北京市大龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 29859 1 57 8 9 10 11 12 13 2 3 4 二號地綜合成本 8300元 /㎡ 七號地綜合成本 13600元 /㎡ 由于高土地成交價(jià)格，以及七號土地長時(shí)間擱置，使其綜合成本壓力大 售價(jià)需達(dá)到 15000元 /㎡ 背景分析 關(guān)于市場 困惑 1：小高層產(chǎn)品市場實(shí)現(xiàn)價(jià)格低于七號地洋房部分綜合成本 30004000元 ?位置：新城白馬路與順安北路交界 ； ?總建筑面積： 53萬㎡； ?建筑類型： 11層洋房、獨(dú)棟別墅； ?容積率： ； ?產(chǎn)品：洋房 83110㎡ 二居， 135155㎡三居； ?精裝標(biāo)準(zhǔn)： 2023元 /㎡ ?當(dāng)前均價(jià)： 13000元 /㎡ 。魯能順義新城二號地 策劃顧問投標(biāo) 謹(jǐn)呈：魯能地產(chǎn) 世聯(lián)地產(chǎn) 2023年 12月 10日 187。順義新城二號地策劃顧問項(xiàng)目需求 發(fā)展商顧問需求理解 1 二號地的全案定位思路 2 保證項(xiàng)目投資利潤最大化指標(biāo) 3 通過定位方案提升甲方品牌資產(chǎn)價(jià)值 ? 評估未來兩年市場形勢 ?二號地操作機(jī)會(huì)和風(fēng)險(xiǎn) ?二號地與七號地高成本下的整盤開發(fā)策略 核心目標(biāo)理解 競標(biāo)內(nèi)容（技術(shù)部分）： ?二號地整體項(xiàng)目前期策劃思路 包含不限于： ?二號地首期銷售價(jià)格策略與分期定價(jià)策略 ?二號地與七號地開發(fā)及銷售整合措施建議 ?七號地洋房部分控制成本建議 ?七號地高層部分定位策劃建議 序言： 隨著大北京的國際化城市化進(jìn)程進(jìn)一步加速， 順義新城必將成為城市擴(kuò)張中的下一個(gè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)， 他的魅力， 因有魯能的精心打造， 成就下一個(gè)中央別墅區(qū) 本項(xiàng)目就是區(qū)域中最閃耀的一景 因升級而生 魅 他 —— 項(xiàng)目地塊基本特征 區(qū)域： 未來順義新城核心位置，交通便利 —— 》 價(jià)值在于規(guī)劃 四至： 東臨潮白河最寬流域，臨近主干道 —— 》 價(jià)值在于環(huán)境 地塊： 東臨潮白河最寬流域，臨近主干道 —— 》 價(jià)值在于環(huán)境 指標(biāo)： 2總規(guī)模約 35萬，綜合容積率 2+7總規(guī)模超過 55萬，自身商務(wù)、商業(yè)、學(xué)校指標(biāo)充分 資源： 自然資源、人文資源、休閑度假資源豐富 傳統(tǒng)別墅區(qū)市場認(rèn)知 —— 》 價(jià)值在于板塊低密度市場認(rèn)知基礎(chǔ) 品牌： 魯能地產(chǎn) —— 順義新城城市運(yùn)營商，成功開發(fā)優(yōu)山美地、格拉斯小鎮(zhèn)等低密度項(xiàng)目 客觀的看，項(xiàng)目是順義新城未來核心地段、低密度大盤 區(qū)位價(jià)值 順安北路 京密路 白馬路 香悅四季 馬坡花園 二號地 七號地 潮白河 ?本案位于順義新城馬坡組團(tuán)東北部，東臨潮白河、北臨北部綠化隔離帶，南部靠近規(guī)劃的順義新城中央公園及商務(wù)總部中心區(qū)，東岸為 2023奧運(yùn)水上項(xiàng)目場館，是馬坡組團(tuán)具有區(qū)位優(yōu)勢、環(huán)境優(yōu)勢、配套優(yōu)勢的最佳居住區(qū)域； ?本案東至右堤路，西至順安北路均可直通白馬路，交通十分方面； ?由國貿(mào)到達(dá)本案約 38公里，車行 1小時(shí)左右 京承高速 五環(huán) 中央別墅匙 馬坡 未來 順義新城核心位置，交通便利 —— 》 價(jià)值在于規(guī)劃 本體分析 順義奧林匘克水上公園 喬波室內(nèi)滑雪場 納帕爾灣 香悅四季 香醍溪岸 富力灣 水色時(shí)光 山水天地酒文化主題花園 臥龍公園 自然資源、人文資源、休閑度假資源豐富 傳統(tǒng)別墅區(qū)市場認(rèn)知 —— 》 價(jià)值在于板塊低密度市場認(rèn)知基礎(chǔ) 板塊 本體分析 香悅四季 馬坡花園 潮白河 豐樂北路 花園西路 花園大道 順安北路 東臨潮白河最寬流域，臨近主干道 —— 》 價(jià)值在于環(huán)境 向陽路 雙向 4車道 雙向 4車道 雙向 4車道 四至 本體分析 二號地 類別 數(shù)量 總用地面積 ㎡ 建設(shè)用地面積 356736㎡ 其中 B1地塊 ㎡ B2地塊 91705㎡ B3地塊 71145㎡ 中小學(xué)及配套設(shè)施用地 9390㎡ 地上總建筑面積 356736㎡ 綜合容積率 1 七號地 類別 數(shù)量 總建設(shè)用地面積 195700㎡ 計(jì)容積率建筑面積 298700㎡ 地下建筑面積 約 87400㎡ 平均容積率 住宅部分 用地面積 148600㎡ 計(jì)容積率建筑面積 193200㎡ 容積率 其中 洋房地上 128300㎡ 洋房地下 41600㎡ （暫估） 高層地上 64900㎡ 高層地下 18600㎡ （暫估） 公建部分 用地面積 47100㎡ 計(jì)容積率建筑面積 105500㎡ 地下建筑面積 約 27200㎡ （暫估） 容積率 容積率可以綜合利用 ,產(chǎn)品空間大 指標(biāo) 本體分析 經(jīng)與甲方溝通確認(rèn)， 限高可局部突破 項(xiàng)目產(chǎn)品組合想象空間較大：聯(lián)排、洋房、小高層 商務(wù)商業(yè)的開發(fā)加速區(qū)域城市化進(jìn)程，完善區(qū)域配套 2+7總規(guī)模超過 55萬 前提： 關(guān)鍵詞 1：規(guī)模龐大 關(guān)鍵詞 2：產(chǎn)品豐富 關(guān)鍵詞 3：商務(wù)商業(yè) Part 1： 北京城市發(fā)展大勢 評估項(xiàng)目高成本的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn) Part 2： 區(qū)域發(fā)展機(jī)會(huì) 分析 研判項(xiàng)目整體開發(fā)策略 。 11層洋房 獨(dú)棟別墅 香悅四季 項(xiàng)目信息： 09年 10月末開盤，當(dāng)前已售出 274套，成交均價(jià) 13000元 /㎡ 左右， 13000元 /㎡ 精裝 贈(zèng)送 ≈11000元 /㎡ 83㎡ 二居 95㎡ 二居 ?南向雙臥，闊窗設(shè)計(jì)； ?大飄窗贈(zèng)送，部分陽臺(tái)半贈(zèng)送； ?多風(fēng)格高品質(zhì)精裝修 半贈(zèng)送 贈(zèng)送 背景分析 現(xiàn)狀小高層產(chǎn)品實(shí)際成交價(jià) VS 2號地樓面地價(jià)成本 8300 7號地洋房成本 13600 困惑 2：品牌開發(fā)商經(jīng)濟(jì)別墅類產(chǎn)品市場實(shí)現(xiàn)價(jià)格約 /平米 ?位置：順義水上運(yùn)動(dòng)場館西側(cè) ； ?建筑類型：洋房、類獨(dú)棟別墅； ?產(chǎn)品：類獨(dú)棟 280400㎡ 、洋房主力150160㎡ ?當(dāng)前均價(jià)： 15000元 /㎡ 。 首層 二層 花園層 ?前而后三設(shè)計(jì)； ?出車庫和部分細(xì)節(jié)有調(diào)整，設(shè)計(jì)基本和一期產(chǎn)品相同； 319㎡ 類獨(dú)棟 龍湖 .香醍溪岸 京密路 順安路 白馬路 六環(huán) 別墅 別墅 洋房 贈(zèng)送部分 關(guān)于市場 背景分析 區(qū)域經(jīng)濟(jì)型獨(dú)棟產(chǎn)品成交價(jià) VS 2號地樓面地價(jià)成本 8300 7號地洋房成本 13600 項(xiàng)目核心問題界定： 高成本下的低密度大盤開發(fā)如何運(yùn) “ 贏 ” 目標(biāo)下的問題： 1，七號地洋房成本 13600，如何控制成本？ 2，七號地高層產(chǎn)品如何定位？ 3，二號地成本 8300，市場定位如何？ 4，二號地與七號地開發(fā)及銷售整合措施建議如何？ 現(xiàn)狀： 小高層價(jià)格區(qū)域平臺(tái)： 經(jīng)濟(jì)型別墅區(qū)域平臺(tái)： 目標(biāo)： 七號地洋房： 2023年 7月 2023年初 二號地：整體均價(jià) PART 1 北京城市發(fā)展大趨勢 —— 從房地產(chǎn)格局變遷看城市發(fā)展方向 ? 價(jià)格平臺(tái) ? 格局變遷 ? 產(chǎn)業(yè)趨勢 ? 客戶趨勢 東北五環(huán)內(nèi)普遍豪宅化，價(jià)格平臺(tái)超過 4萬元大關(guān) 禧瑞都 萬科公園 5號 北京星河灣 東五環(huán)內(nèi)房價(jià)梯次攀升，由CBD核心區(qū)向外圍拉動(dòng)價(jià)格上漲，單價(jià)超過 5萬的項(xiàng)目迭出。 09年 11月份住宅用地樓面價(jià)環(huán)比大漲 655%。目前，東五環(huán)內(nèi)價(jià)格平臺(tái)整體突破 4萬。 2023年 6月 30日，中化方興地產(chǎn)以 15號地，成為新科“地王”。 2023年，六環(huán)價(jià)格平臺(tái)突破 2023年 9月 7日，萬科出資 22億拿下長陽鎮(zhèn) 1號地，樓面價(jià)達(dá) 6443元； 9月 28日，萬科聯(lián)合中糧以 5號地； 2023年 7月，保利地產(chǎn)拍的黃村鎮(zhèn) 2號地，樓面價(jià)達(dá) 7248元； CBD大興亦莊中央別墅區(qū)后沙峪望京上地馬坡大通州房山長安街三環(huán)四環(huán)五環(huán)六環(huán)大興亦莊中央別墅區(qū)后沙峪望京上地馬坡大通州房山長安街三環(huán)四環(huán)五環(huán)六環(huán)房山： 通州： K2海棠灣 09年 79月 11000元 /平米 09年 910月 12023元 /平米 09年 10月 13500元 /平米 西棕櫚灘 07年 11月 7000元 /平米 08年 8月 8300元 /平米 09年 10月 9500元 /平米 至今 12023元 /平米 上地： 橡樹灣 06年 8月 8300元 /平米 07年 4月 12023元 /平米 07年 12月 17000元 /平米 09年 7月 21000元 /平米 至今 25000元 /平米 平臺(tái)價(jià) 平臺(tái)價(jià) 1萬 平臺(tái)價(jià) 平臺(tái)價(jià) 平臺(tái)價(jià) 2萬 花園洋房、高層 普宅、小高層 花園洋房、板樓 CBD繼續(xù)東擴(kuò)，望京新城二次城市化，兩個(gè)核心產(chǎn)業(yè)人口外溢趨勢加劇 2023年 5月 11日，北京市政府專題會(huì)同意將 CBD沿朝陽北路、通惠河向東擴(kuò)展至東四環(huán)，新增面積約 3平方公里， CBD東擴(kuò)的正式啟動(dòng)。 隨 CBD東擴(kuò)和望京新城的二次城市化進(jìn)程，金融、信息產(chǎn)業(yè)、高端服務(wù)業(yè)及高科技產(chǎn)業(yè)加速聚集，城市住宅用地被壓縮，高端產(chǎn)業(yè)人群逐漸將向外輻射外溢。 從 2023年開始，望京開始向北京科技中心的規(guī)劃方向邁進(jìn)。望京新城進(jìn)入二次城市化進(jìn)程。未來主流低密度釋放地只有馬坡、亞北、京