【正文】 10月 8日 4保密文件、版 權(quán) 所有北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實 施方案咨 詢項 目為了迅速了解華融，新華信項目組訪談了華融公司和下屬二級公司的 45 位中高層管理人員4人 1人 2人 4人 4人 3人 3人 1人1人4人2人9人7人2023年 10月 8日 5保密文件、版 權(quán) 所有北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實 施方案咨 詢項 目訪談總結(jié)表明：公司戰(zhàn)略目標不清晰；總部職能部門能力不強，缺乏成形的職能戰(zhàn)略；公司資源共享程度差，組織結(jié)構(gòu)有待優(yōu)化2023年 10月 8日 6保密文件、版 權(quán) 所有北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實 施方案咨 詢項 目絕大多數(shù)人支持華融未來發(fā)展應該以房地產(chǎn)為主Ｎ１＝１６2023年 10月 8日 7保密文件、版 權(quán) 所有北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實 施方案咨 詢項 目根據(jù)對公司總部１６人的訪談初步總結(jié)，大多數(shù)人認為目前公司的戰(zhàn)略發(fā)展目標不明確Ｎ１＝１６2023年 10月 8日 8保密文件、版 權(quán) 所有北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實 施方案咨 詢項 目對公司的戰(zhàn)略發(fā)展目標三年做大，六年做強的認可程度不高Ｎ１＝１６2023年 10月 8日 9保密文件、版 權(quán) 所有北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實 施方案咨 詢項 目對于公司是否需要發(fā)展其他產(chǎn)業(yè)，支持和不支持的比例比較接近Ｎ１＝１６2023年 10月 8日 10保密文件、版 權(quán) 所有北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實 施方案咨 詢項 目只有少數(shù)人認為公司有明確的品牌戰(zhàn)略Ｎ１＝１６2023年 10月 8日 11保密文件、版 權(quán) 所有北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實 施方案咨 詢項 目大多數(shù)人認為公司有較強的房地產(chǎn)專業(yè)人才Ｎ１＝１６2023年 10月 8日 12保密文件、版 權(quán) 所有北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實 施方案咨 詢項 目只有少數(shù)人認為公司有較強的管理人才Ｎ１＝１６2023年 10月 8日 13保密文件、版 權(quán) 所有北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實 施方案咨 詢項 目大多數(shù)人認為通過股東代表管理二級公司的模式不盡合理Ｎ１＝１６2023年 10月 8日 14保密文件、版 權(quán) 所有北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實 施方案咨 詢項 目沒有人認為華融公司內(nèi)部資源共享程度高Ｎ１＝１６2023年 10月 8日 15保密文件、版 權(quán) 所有北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實 施方案咨 詢項 目沒有人認為華融總部的職能部門綜合能力強Ｎ１＝１６2023年 10月 8日 16保密文件、版 權(quán) 所有北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實 施方案咨 詢項 目通過對二級公司的高層２９人的訪談可以看到，二級公司本身的發(fā)展方向大部分比較明確Ｎ２＝２９2023年 10月 8日 17保密文件、版 權(quán) 所有北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實 施方案咨 詢項 目通過對二級公司的高層２９人的訪談可以看到，二級公司高層支持華融未來發(fā)展以房地產(chǎn)為主Ｎ２＝２９2023年 10月 8日 18保密文件、版 權(quán) 所有北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實 施方案咨 詢項 目在訪談的基礎(chǔ)上完成了對華融的內(nèi)部評估和現(xiàn)有戰(zhàn)略的初步診斷項目啟動會? 介紹工作方法和計劃安排? 第一階段工作啟動管理層訪談? 明確問題和內(nèi)部診斷? 戰(zhàn)略判斷和初步建議現(xiàn)狀分析? 審閱華融現(xiàn)有戰(zhàn)略材料? 財務(wù)培訓和數(shù)據(jù)收集? 資源評估和核心技能分析第一期報告修改和定稿? 現(xiàn)有戰(zhàn)略診斷報告? 公司現(xiàn)有資源配置、競爭特點、核心技能分析報告? 華融系統(tǒng)及關(guān)鍵二級企業(yè)未來五年貨幣資金需求預測2023年 10月 8日 19保密文件、版 權(quán) 所有北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實 施方案咨 詢項 目項目進度基本按照計劃進行主要任務(wù) 時間安排 (星期 )8101214第一階段 : 環(huán)境分析?管理層訪談?經(jīng)營現(xiàn)狀分析?內(nèi)部資源評估?現(xiàn)有戰(zhàn)略和核心能力評估?政策和任務(wù)環(huán)境分析?行業(yè)分析?多元產(chǎn)業(yè)分析第二階段 : 戰(zhàn)略制訂?使命和戰(zhàn)略目標設(shè)計?公司成長戰(zhàn)略和業(yè)務(wù)組合戰(zhàn)略?業(yè)務(wù)戰(zhàn)略設(shè)計第三階段 : 系統(tǒng)設(shè)計?組織管理體系設(shè)計?職能戰(zhàn)略設(shè)計?激勵約束機制設(shè)計?核心業(yè)務(wù)流程診斷和設(shè)計?管理制度制訂?實施計劃匯報安排 10/8 10/28 11/25 12/202023年 10月 8日 20保密文件、版 權(quán) 所有北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實 施方案咨 詢項 目本報告用到的 15種分析方法和管理模型，其中 8種為國際通用的經(jīng)典管理模型和方法， 7種為新華信結(jié)合中國企業(yè)的實際情況而總結(jié)出的新華信管理模型和方法價值鏈分析法（ VALUEPQM模型）標桿比較法（ BENCHMARKING）平衡記分卡模型集團控股公司管理模式組織結(jié)構(gòu)發(fā)展模式STP模型新華信中國產(chǎn)業(yè)競爭發(fā)展模型新華信中國企業(yè)危機周期模型新華信中國企業(yè)的人才危機周期模型新華信創(chuàng)新模型新華信競爭力模型新華信改造中國董事會模型新華信中國公司企業(yè)管理發(fā)展模型2023年 10月 8日 21保密文件、版 權(quán) 所有北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實 施方案咨 詢項 目匯報議程一、項目進展回顧二、華融公司戰(zhàn)略和核心競爭力分析三、華融公司的發(fā)展戰(zhàn)略總體構(gòu)思四、提高華融公司的治理結(jié)構(gòu)競爭力五、提高華融公司的管理競爭力六、提高華融公司的市場競爭力七、報告總結(jié)八、下一步工作安排九、附錄2023年 10月 8日 22保密文件、版 權(quán) 所有北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實 施方案咨 詢項 目自 1999年華融重組以來，經(jīng)營業(yè)績穩(wěn)步增長，已成為實力雄厚的大型企業(yè)，為下一步騰飛奠定了基礎(chǔ)至 2023年底，華融系統(tǒng)總資產(chǎn) ，同比增長 %；公司業(yè)務(wù)以房地產(chǎn)為核心 (占 90%業(yè)務(wù)），并且擴張到了文化旅游、商業(yè)、服務(wù)業(yè)等方面。 根據(jù)滬、深兩市以及香港聯(lián)交所 40余家房地產(chǎn)上市公司公布的 2023年財務(wù)數(shù)據(jù)，金融街凈資產(chǎn)收益率名列前茅167。 以目前的發(fā)展趨勢，控股公司未來五年將為華融貢獻利潤八個億，直接融資接近九億2023年 10月 8日 24保密文件、版 權(quán) 所有北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實 施方案咨 詢項 目但是華融各下屬公司的發(fā)展極不平衡，各現(xiàn)存業(yè)務(wù)的貢獻也相差懸殊167。 絕大多數(shù)子公司處在長期虧損或微利狀態(tài)167。 其他業(yè)務(wù)如物業(yè)、文化旅游營收規(guī)模過小，業(yè)務(wù)分布沒有形成層次2023年 10月 8日 25保密文件、版 權(quán) 所有北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實 施方案咨 詢項 目財務(wù)分析說明：華融 銷售貢獻主要來自金融街控股、開發(fā)公司及嘉鴻公司，金融街區(qū)域市場銷售良好是銷售迅速增長的主要原因 ? 2023年華融公司銷售同比增加74%,主要貢獻來自于金融街控股公司，嘉鴻銷售穩(wěn)中有升，金融街開發(fā)公司銷售有小幅下降 ? 房地產(chǎn)企業(yè)的復蘇，北京申辦奧運成功及加入世界貿(mào)易組織，中國金融業(yè)逐步對外開放，金融街區(qū)域市場銷售十分看好 ? 2023年公司在金融街區(qū)域內(nèi)市政配套設(shè)施投入增加 ,主營業(yè)務(wù)收入大幅度增加 單位（萬元）控股德勝開發(fā)嘉鴻近三年銷售收入變動圖財務(wù)分析報告2023年 10月 8日 26保密文件、版 權(quán) 所有北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實 施方案咨 詢項 目凈利潤收入變動表明：金融街控股公司是過去兩年華融主要利潤貢獻者 ，其中部分利潤來源于政府補貼? 2023年華融公司凈利潤同比增加 73%，變動情況與主營業(yè)務(wù)基本一致，金融街控股公司占到了全部利潤貢獻的 90%以上? 2023年控股公司凈利潤比上年增長了280%, 其中含有北京市財政根據(jù)政策返還和西城區(qū)政府貸款貼息，此項收入屬于非經(jīng)常性損益 ? 金融街控股公司享受的首都概念股財政返還政策在 2023年末到期，這將對未來利潤預測會有負面影響控股德勝嘉鴻 開發(fā) 近三年利潤變動圖單位（萬元）2023年 10月 8日 27保密文件、版 權(quán) 所有北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實 施方案咨 詢項 目盈利情況分析表明：華融凈資產(chǎn)收益率達到 9% ，資金使用效率有較大提高，其中控股公司在 2023年上市公司本項指標排名第一? 金融街控股公司占據(jù)了華融的優(yōu)良資產(chǎn)，資產(chǎn)負債率低， 2023年度銷售收入及凈利潤遠遠高于華融平均水平。? 華融凈資產(chǎn)收益率盡管比 2023年有了較大提高，表明企業(yè)資產(chǎn)利用效率有所提高，依然低于10%的上市公司平均水平。凈資產(chǎn)收益率 2023年中期 2023年 2023年 金融街控股 2023年 10月 8日 28保密文件、版 權(quán) 所有北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實 施方案咨 詢項 目業(yè)務(wù)組合分析 表明：過去三年華融的業(yè)務(wù)組合及利潤貢獻比率沒有明顯變化，公司業(yè)績存在 高度依賴單一行業(yè)，單一市場的風險? 華融自 1999年來，業(yè)務(wù)組合及利潤貢獻比率沒有發(fā)生明顯變化? 房地產(chǎn)業(yè)作為公司核心業(yè)務(wù)占到了公司銷售收入 90%，利潤貢獻的 99%,公司業(yè)績高度依賴于北京市，特別是金融街區(qū)域市場表現(xiàn)，存在依賴單一市場的風險? 物業(yè)公司及其他業(yè)務(wù)（包含旅游，家電分銷）銷售雖然逐年提高，但在集團中的比重依然小，無法起到平抑房地產(chǎn)周期的作用 1999年 2023年 2023年 2023年預測其他房地產(chǎn)物業(yè)2023年 10月 8日 29保密文件、版 權(quán) 所有北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實 施方案咨 詢項 目華融普遍資產(chǎn)負債率偏高，資產(chǎn)質(zhì)量有待改善? 華融的平均資產(chǎn)負債率為 85%，除去金融街控股在上市融資后降低了負債率多數(shù)子公司凈資產(chǎn)少，負債高達 90%。 低于同年銷售增長率 73%。同比增長 115%，同時期銷售增長率則為 387%? 2023年度金融街控股公司的存貨周轉(zhuǎn)率達到 , 基本接近正常。? 2023年由于金融街區(qū)域的加速開發(fā)以及富凱大廈投入增加，存貨周轉(zhuǎn)率有所下降。2023年 10月 8日 34保密文件、版 權(quán) 所有北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實 施方案咨 詢項 目能力分析表明，華融目前的能力是 “四有四沒有 ”有 “房地產(chǎn)業(yè)核心能力 ”，但沒有 “控股投資公司核心能力 ”；有 “房地產(chǎn)項目公司的戰(zhàn)術(shù)性開發(fā)運作能力 ”，但沒有 “房地產(chǎn)公司的戰(zhàn)略性市場營銷能力 ”；有 “股東資源競爭力 ”，但沒有 “客戶資源競爭力 ”；有 “良好的學習能力 ”，但沒有 “突出的創(chuàng)新能力 ”。2023年 10月 8日 35保密文件、版 權(quán) 所有北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實 施方案咨 詢項 目華融還沒有形成系統(tǒng)的核心競爭力? 一種組織能力，這種能力是通過對下述技能、價值、流程和技術(shù)的綜合學習及運用獲得的。 ? 能夠顯著地為客戶帶來收益或節(jié)約成本。? 企業(yè)精神? 社會資源? 融資能力? 專有人才? 專利技術(shù)? 品牌? 戰(zhàn)略資源儲備? 華融具有良好的調(diào)動和利用社會資源的能力，但這種優(yōu)勢僅限于于北京市和西城區(qū)區(qū)域以內(nèi)。? “ 金融街 ” 品牌具有一定知名度，但更傾向于地域品牌而非企業(yè)品牌，也還沒有形成全國知名度。核心競爭力的定義 構(gòu)成要素 華融的潛在核心競爭力2023年 10月 8日 36保密文件、版 權(quán) 所有北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實 施方案咨 詢項 目“做大企業(yè) ”和 “做強企業(yè) ”的表現(xiàn)差別1995年 2023年公司治理發(fā)展戰(zhàn)略管理人才增長速度 做強做大2023年 10月 8日 37保密文件、版 權(quán) 所有北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實 施方案咨 詢項 目由于五大客觀原因，華融的 “戰(zhàn)略發(fā)展觀 ”的形成和實施比國內(nèi)先進同行萬科要晚至少五年出生于 “名門望族 ”，作為 “大家閨秀 ”，能拿到好地，不愁吃、不愁穿，沒有生存競爭壓力。華遠原來在西城區(qū)的房地產(chǎn)龍頭老大的地位。北京作為首都的特殊性， “首長工程、政府工程 ”多。?房地產(chǎn)主營業(yè)務(wù)年銷售收入至少達到 30億元；?房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)能夠擺脫地域性，立足若干房地產(chǎn)核心市場；?通過對萬科、萬達、中遠房地產(chǎn)等標桿企業(yè)以及中國所有上市房地產(chǎn)企業(yè)的研究，新華信認為在房地產(chǎn)業(yè) “做強 ”應至少達到以下五個指標資本雄厚房地產(chǎn)主營業(yè)務(wù)市場地位突出企業(yè)盈利能力強不吃關(guān)系飯體現(xiàn)公司綜合能力的品牌優(yōu)勢突出2023年 10月 8日 41保密文件、版 權(quán) 所有北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實 施方案咨 詢項 目五大指標制定的外部依據(jù)總資產(chǎn) 50億房地產(chǎn)主營業(yè)務(wù)收入 30億元凈資產(chǎn)收