【正文】 津發(fā)展軸為重，向河北省內(nèi)延伸出三條發(fā)展帶 濱海新興發(fā)展帶、山前傳統(tǒng)發(fā)展帶及山區(qū)生態(tài)文化帶。 ?市區(qū)周邊產(chǎn)業(yè)發(fā)展和居住郊區(qū)化推動天津即將進入商業(yè)中心郊區(qū)化發(fā)展階段，外圍商業(yè)中心即將興起。發(fā)散式地鐵布局 華苑開發(fā)、梅江、奧體開發(fā) 京津冀融合 ?伴隨城市地位的提升和城市功能的完善，天津已進入大都市化和都市群融合發(fā)展階段。 世邦魏理仕 天津房地產(chǎn)景氣指數(shù)1011021031041051061071080 8 年1 季度 0 8 年2 季度 0 8 年3 季度 0 8 年4 季度 0 9 年1 季度 0 9 年2 季度 0 9 年3 季度CB Richard Ellis | Page 14 宏觀經(jīng)濟和城市發(fā)展 城市發(fā)展階段分析 城市發(fā)展 城市化 被動郊區(qū)化 主動郊區(qū)化 ? 城市中心擁有最優(yōu)越的可達性和區(qū)位優(yōu)勢 ? 城市要素向中心聚集 ? 城市中心規(guī)模經(jīng)濟，涵蓋了城市商務、商業(yè)、金融貿(mào)易、教育等所有城市功能 ? 區(qū)縣快速干道初步形成，市政基礎設施完善 ? 大量商業(yè)、辦公、酒店、居住產(chǎn)品涌現(xiàn) ? 整合就業(yè)、居住、服務功能，構(gòu)建大城市郊區(qū)功能布局 ? 有城市更新改造背景形成大量購房需求 ? 政府同時大量投資基礎設施與捷運系統(tǒng)建設 ? 部分居住功能向城市外圍擴散，但商務及商業(yè)等業(yè)態(tài)尚未得到規(guī)模發(fā)展 階段劃分 城市特征 指標特征 人均收入 (GDP)/美元 300 人均收入 (GDP)/美元 3001000 人均收入 (GDP)/美元3000，城市化率70% 人均收入 (GDP)/美元 10003000 大都市，城市群 ? 城市出現(xiàn)多個中心 ? 副城市中心的出現(xiàn) ? 多個城市共同發(fā)展 天津發(fā)展 濱海新區(qū)、東麗、西青、津南等地依托產(chǎn)業(yè)發(fā)展起來 單中心城市擴張 大都市化形成 都市群形成 城市多極化形成 以和平河西南開為中心；自老城廂，沿海河整體布局 三環(huán)道路系統(tǒng)形成 。 ?房地產(chǎn)業(yè)整體需求的釋放，將為天津住宅、商業(yè)、辦公、酒店等各物業(yè)市場的發(fā)展注入一針強心劑。 ? 2022年前三季度，隨著經(jīng)濟形勢的平穩(wěn)上升，天津房地產(chǎn)業(yè)的需求得到釋放，開始走出低谷， ―津 房景氣指數(shù) ‖平均 為，比 2022年度略有上升，保持了較好的景氣水平 。 數(shù)據(jù)來源：天津統(tǒng)計局 。 ?人口郊區(qū)化，推動商務和商業(yè)設施的發(fā)展。 ? 《 天津市城市總體規(guī)劃 (2022年 2020年 )》 提出， 2020年天津城鎮(zhèn)化水平將達到 90%。 ? 根據(jù)規(guī)劃，預計 2020年常駐人口 1,350萬，即有近 250萬外來人口遷入。 ? 2022年底，天津常住人口 1,176萬人，戶籍人口 。 ? 濱海新區(qū)第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度也非常快， 20222022五年平均增速達到了 %，超過了天津市的平均增速，盡管如此，第三產(chǎn)業(yè)占GDP的比重還不到 50%，未來增長潛力大。 濱海開發(fā) 經(jīng)濟環(huán)境 ?濱海新區(qū)開發(fā)開放為天津城市經(jīng)濟帶來新的增長空間。 ? 濱海新區(qū) GDP增速快于全市 45%。 ?隨著城市配套設施的完善和外來人口的增加，會推動收入及消費能力的增長，進而對商業(yè)及餐飲住宿設施需求增大。 ?未來經(jīng)濟快速增長，可以預期區(qū)域收入水平及消費能力將得到快速增加。 天津利用外資情況（ 2 0 0 0 2 0 0 8 ）02550751001251502022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022億美元0%20%40%60%80%直接利用外資合同金額 實際直接利用投資額合同額增長速度 實際額增長速度CB Richard Ellis | Page 10 ? 消費品市場蘊藏較大發(fā)展?jié)摿Α? ?外資制造業(yè)投資規(guī)模加大會帶來相應的配套服務企業(yè)的增加，從而帶來對辦公物業(yè)需求的增加。 2022年，在津外資企業(yè)數(shù)量近萬家，世界 500強企業(yè) 130家。 20222022年，全市直接利用外資合同額年均增幅 %；實際直接利用外資額年均增幅為 %。 2022年，全市房地產(chǎn)投資 654億元，占固定資產(chǎn)投資的 %。 2022年天津全社會固定資產(chǎn)投資完成 ，占全年GDP的 %，增速達到 %。 CB Richard Ellis | Page 8 天津市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)演變趨勢23.7%33.5%37.0%38.8%45.1%46.0%40.3% 50%60%88%86%70.0%57.7%56.4%54.6%49.4%49.5%57.6% 49%39%12%14%6.3%8.8%6.6%6.6%5.5%4.5%2.1%1% 1% 0% 0%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%1980 1990 1993 1995 1998 2022 2022 2022 2020 香港 倫敦2022 2022 第一產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè) 第三產(chǎn)業(yè) ?發(fā)達國家和地區(qū)的經(jīng)濟中心，第三產(chǎn)業(yè)普遍比率高達 80%以上 ?遵循國際成熟經(jīng)濟中心發(fā)展趨勢，第三產(chǎn)業(yè)將在天津產(chǎn)業(yè)構(gòu)成中占主導地位 ?根據(jù)規(guī)劃文件， 2022年第三產(chǎn)業(yè)占 GDP比重將達 50%，2020年將達 60%。 ?第三產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的地位也將更加重要和關鍵。 ?天津經(jīng)濟顯示出巨大的經(jīng)濟增長后勁。 2022年，盡管受到全球金融海嘯的影響，天津經(jīng)濟依然保持強勁增長， GDP增長 %，達到 6,354億元，增速位列全國首位。 ?巨大的人口基數(shù)是消費持續(xù)活躍的保障。 在國家發(fā)展戰(zhàn)略指引下，依托京津冀一體化的空間規(guī)劃，引導城市向大都市化發(fā)展 作為國家戰(zhàn)略，面對眾多競爭城市和區(qū)域，政策支持是區(qū)域快速崛起的關鍵 北方經(jīng)濟中心、國際港口大都市 宏觀經(jīng)濟和城市發(fā)展 經(jīng)濟發(fā)展 政策支持 規(guī)劃引導 濱海新區(qū)開發(fā)加速天津產(chǎn)業(yè)聚集，提升天津經(jīng)濟地位 濱海開發(fā) 經(jīng)濟環(huán)境 發(fā)展方向 CB Richard Ellis | Page 6 2022 上海 北京 廣州 深圳 天津 杭州 大連 戶籍人口 （萬人） 1,371 1,230 773 228 969 678 578 國內(nèi)生產(chǎn)總值 （億元） 13,698 10,488 8,216 7,807 6,354 4,781 3,858 人均 GDP (元） 73,124 63,029 80,690 89,814 55,473 60,414 63,198 固定資產(chǎn)投資 （億元） 4,829 3,849 2,105 1,468 3,404 1,962 2,513 外商直接投資合同額 （億美元） 171 N/A 59 74 133 62 N/A 消費品零售總額 （億元） 4,537 4,589 3,140 2,252 2,000 1,558 1,182 人均可支配收入（元） 26,675 24,725 25,317 26,729 19,423 24,104 17,500 人均消費支出 （元） 19,398 16,460 20,836 19,779 13,422 16,719 14,101 房地產(chǎn)投資額 （億元） 1,367 1,909 762 440 654 597 495 ?天津作為北方經(jīng)濟中心的經(jīng)濟體量和聚集能力有待提升，未來 10年是天津崛起關鍵階段。 ? 到 2020年，第二、三產(chǎn)業(yè)年均增速分別保持 14%和13%。 ? 常住人口 1,176萬人。 ? 濱海新區(qū)優(yōu)勢 ：濱海新區(qū)成立于 1993年，包括塘沽區(qū)、漢沽區(qū)、大港區(qū)三大行政區(qū)域，目前面積 2,596平方公里，占天津國土面積的 22%，是市區(qū)面積的 14倍多，產(chǎn)業(yè)發(fā)展土地資源充足。 ? 城市現(xiàn)狀 ：總面積為 11,760平方公里；截至2022年底，全市常住人口 1,176萬人；城市由市區(qū)、近郊區(qū)、遠郊區(qū)和濱海新區(qū) 4部分組成。濱海新區(qū)是國家重點開發(fā)的三大經(jīng)濟引擎之一。東臨渤海，是北京的海上門戶。津濱發(fā)展衛(wèi)南洼項目策略顧問 報告初稿 (第一部分：基礎研究 ) 2022年 11月 27日 CB Richard Ellis | Page 2 I. 宏觀環(huán)境與城市發(fā)展 II. 地塊價值分析 III. 物業(yè)市場分析 IV. 物業(yè)需求研究 V. 參考案例研究 CB Richard Ellis | Page 3 I. 宏觀環(huán)境和城市發(fā)展 CB Richard Ellis | Page 4 資料來源：天津市政府 天津 宏觀環(huán)境和城市發(fā)展 ? 地理位置優(yōu)越 ：天津是環(huán)渤海、京津冀經(jīng)濟區(qū)的地理中心。北部與北京相接，兩城市中心相距 120公里。 ? 城市功能定位： 四大直轄市之一、北方經(jīng)濟中心。區(qū)域享受比上海浦東、深圳及東北工業(yè)基地更優(yōu)惠的政策。 ? 中心城區(qū) ：總面積 4,334平方公里，人口總數(shù)387萬人，由和平區(qū)、南開區(qū)、河西區(qū)、河東區(qū)、河北區(qū)、紅橋區(qū)組成。 城市概況 市區(qū) 濱海新區(qū) 近郊區(qū) 遠郊區(qū) 本項目 CB Richard Ellis | Page 5 城市高速經(jīng)濟增長的慣性是發(fā)展的基礎 天津目前城市地位 2020年的天津 ? 2022年， GDP達到 6,354億元，同比增長 % ? 20222022年，第二、三產(chǎn)業(yè)增速分別為 20%和15%。 ? GDP達到 9,500億，年均增長 12%。 ? 常住人口 1,350萬人。 ?固定資產(chǎn)投資和外商投資的急速增長是經(jīng)濟持續(xù)增長的動力。 現(xiàn)狀經(jīng)濟地位 數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局 宏觀經(jīng)濟和城市發(fā)展 經(jīng)濟環(huán)境 CB Richard Ellis | Page 7 ? 經(jīng)濟增速全國第一 。 ? 按可比價格計算， 20222022年期間年均增長率約為 14%，各年增長率明顯高于全國的同期增長水平。 經(jīng)濟增長 宏觀經(jīng)濟和城市發(fā)展 天津 G D P 增長情況（ 2 0 0 0 2 0 0 8 ）01 , 5 0 03 , 0 0 04 , 5 0 06 , 0 0 07 , 5 0 02022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022億元0%5%10%15%20%天津 G D P 天津增長率 全國增長率?第二產(chǎn)業(yè)已成為主導產(chǎn)業(yè)，制造業(yè)基地已初具雛形。 數(shù)據(jù)來源：天津統(tǒng)計局 經(jīng)濟環(huán)境 天津產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)對比（ 2 0 0 0 2 0 0 8 ）05001 , 0 0 01 , 5 0 02 , 0 0 02 , 5 0 03 , 0 0 03 , 5 0 04 , 0 0 02022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022億元第一產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè) 第三產(chǎn)業(yè)? 2022年，天津市第一、二、三產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟增長速度分別平均為 %、 %和 %。 宏觀經(jīng)濟和城市發(fā)展 數(shù)據(jù)來源：天津統(tǒng)計局 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整 經(jīng)濟環(huán)境 CB Richard Ellis | Page 9 ? 固定資產(chǎn)投資拉動經(jīng)濟增長。 ? 房地產(chǎn)是投資重點。 宏觀經(jīng)濟和城市發(fā)展 ? 外商投資力度呈增長趨勢。 ? 外商投資企業(yè)數(shù)不斷上升。 投資拉動 數(shù)據(jù)來源：天津統(tǒng)計局 經(jīng)濟環(huán)境 天津全社會固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)投資額（ 2 0 0 0 2 0 0 8 ）05001 , 0 0 01 , 5 0 02 , 0 0 02 , 5 0 03 , 0 0 03 , 5 0 04 , 0 0 02022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022億元0%20%40%60%固定資產(chǎn) 房地產(chǎn)投資固定資產(chǎn)增長率 房地產(chǎn)投資增長率?基礎設施及房地產(chǎn)投資力度加強，城市載體功能增強，對相關產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生拉動作用。 ?大量外籍人員的進駐，也將增加對酒店、住宅等需求。 2022年天津社會消費品零售總額達到 2022億元，占同期天津 GDP的 34%，增速為 24%。 數(shù)據(jù)來源： 天津統(tǒng)計局 宏觀經(jīng)濟和城市發(fā)展 經(jīng)濟環(huán)境 消費拉動 天津市社會消費品零售總額（ 2 0 0 0 2 0 0 8 ）05001 , 0 0 01 , 5 0 02 , 0 0 02 , 5 0 02022 2022 2022 2022 2