【正文】 程造價，特制定本制度。第十條 本制度自頒布之日起施行。第八條 鑒于項目定位與策劃工作的特殊性，項目定位和策劃人員在日常工作中應加強房地產(chǎn)市場特別是其它房地產(chǎn)項目的調(diào)研，以不斷提高項目定位和策劃能力。（二）投資發(fā)展部在公司總經(jīng)理辦公會上匯報主要內(nèi)容，總經(jīng)理辦公會提出報告修改意見，交投資發(fā)展部進行修訂完善。第六條 項目定位與策劃報告項目定位及策劃報告內(nèi)容要點包括：（一）宏觀市場分析（經(jīng)濟環(huán)境、政策環(huán)境、市場預測等）；（二）區(qū)域市場分析（區(qū)域環(huán)境、人文配套、周邊競品、項目SWOT分析）；（三）客戶群體分析（客戶群類別細分、購房動機分析、價格承受能力）；（四）項目定位（市場定位描述、目標客戶群體描述、）；（五）產(chǎn)品策劃（整體規(guī)劃建議、外觀設(shè)計建議、戶型設(shè)計建議、配套設(shè)施建議、裝修檔次建議、配套服務建議、物業(yè)管理建議；必選內(nèi)容包括產(chǎn)地分析/密度指標分析、樓型配比規(guī)劃方案、規(guī)劃強排方案、單體布局）； （六）項目開發(fā)方案及項目開發(fā)節(jié)奏；（七）營銷賣點提煉。（二）計劃擬訂后，由分管領(lǐng)導審批。（二）產(chǎn)品技術(shù)部、營銷管理部、工程管理部、財務會計部、項目公司等部門參與項目定位與策劃工作，在職責范圍內(nèi)為公司項目定位與策劃工作提供支持。（二）產(chǎn)品策劃：是在明確項目定位的基礎(chǔ)上，按照市場需求對多種產(chǎn)品方案進行測算比較，并提出產(chǎn)品的最優(yōu)配置建議，一般需要包括場地分析、樓型配比、規(guī)劃排布、單體布局（非必需）等。第二條 本制度適用于公司各房地產(chǎn)開發(fā)項目的項目定位及產(chǎn)品策劃工作。⑵異地項目負責設(shè)計供方的選擇、評價，并報公司審批。⑶負責審批異地項目設(shè)計供方的選擇。3設(shè)計供方選擇⑴負責擬制設(shè)計類標準化合同并監(jiān)督實施。⑶負責本項目施工圖設(shè)計。⑴參與概念、方案及初步設(shè)計任務書的編制。⑶負責對項目各階段設(shè)計成果進行備案，并負責設(shè)計成果評價。⑵負責本地項目概念設(shè)計方案、方案設(shè)計、初步設(shè)計，審批異地項目概念設(shè)計方案、方案設(shè)計、初步設(shè)計。執(zhí)行公司的項目設(shè)計管理規(guī)章制度。項目設(shè)計管理職權(quán)分工序號相關(guān)工作股份公司公司本部項目公司1制度建設(shè)⑴負責公司項目設(shè)計管理規(guī)章制度的建立、實施和保持。公司產(chǎn)品技術(shù)部是設(shè)計管理的主控部門，在分管領(lǐng)導（總工程師）的指導下，具體負責項目設(shè)計、設(shè)計管理工作，并指導項目公司的設(shè)計管理。加強設(shè)計改進管理有利于發(fā)現(xiàn)項目設(shè)計的缺陷，有利于持續(xù)提高產(chǎn)品的設(shè)計水平。加強設(shè)計評審管理有利于提高設(shè)計質(zhì)量、降低設(shè)計變更的數(shù)量。加強對設(shè)計機構(gòu)的選擇管理有利于提高設(shè)計質(zhì)量、降低設(shè)計費用。（2）在設(shè)計單位對項目的理解深度、責任心與開發(fā)商還難以比擬的情況下，在設(shè)計單位的設(shè)計能力有限的情況下，公司必須持續(xù)地加強產(chǎn)品定位、設(shè)計創(chuàng)新和設(shè)計策劃能力。本部門內(nèi)容體現(xiàn)了以下指導思想：（1）產(chǎn)品研發(fā)創(chuàng)新能力是公司應具備的核心能力之一。管 理 體 系 文 件目 錄九、項目設(shè)計管理 3項目設(shè)計管理職權(quán)分工 4項目定位與策劃管理制度 5流程名稱：項目定位與策劃管理流程 8市場建議審批單 9設(shè)計委托與設(shè)計方案評審管理制度 11設(shè)計各階段評審、審核要求 18流程名稱：成都市區(qū)項目概念方案設(shè)計管理流程 22流程名稱：異地項目概念方案設(shè)計管理流程 23流程名稱：成都市區(qū)項目初步設(shè)計管理流程 26流程名稱：異地項目初步設(shè)計管理流程 27流程名稱：施工圖設(shè)計管理流程 28流程名稱：二次深化設(shè)計管理流程 29流程名稱：成都市區(qū)項目設(shè)計單位招標管理流程（異地項目參照執(zhí)行） 30設(shè)計評審要點 32設(shè)計評審表 33設(shè)計交流信息記錄表 34施工圖會審與技術(shù)交底管理辦法 35流程名稱：施工圖會審管理流程 41圖紙交接記錄 42施工圖審核要點 43施工圖交底紀要 44設(shè)計變更管理制度 45流程名稱：設(shè)計變更控制流程 48流程名稱：設(shè)計改進管理流程 49設(shè)計變更申請及審批單 50設(shè)計變更通知單 52九、項目設(shè)計管理項目設(shè)計（產(chǎn)品設(shè)計）是房地產(chǎn)開發(fā)的重要工作之一，項目設(shè)計管理體系是公司管理體系的重要組成部分，是項目管理的重要內(nèi)容之一。加強項目設(shè)計管理有利于提高產(chǎn)品的設(shè)計質(zhì)量，有利于減少設(shè)計變更和工程洽商，有利于實現(xiàn)項目進度、造價控制指標。創(chuàng)新的產(chǎn)品設(shè)計能極大地提高項目的競爭力，并能極大地提高項目的附加值，進而能縮短項目的銷售時間，提高項目的利潤率。（3）選擇境內(nèi)外著名的設(shè)計機構(gòu)有利于提高項目的銷售力。（4）設(shè)計變更通常會導致工程進度的延遲和工程造價的增加。（5）產(chǎn)品設(shè)計是一項不斷總結(jié)、提高的過程。根據(jù)項目設(shè)計過程，本部分內(nèi)容包括了以下內(nèi)容：（1）項目定位與策劃管理制度；（2）設(shè)計委托與設(shè)計方案評審管理制度；（3）施工圖會審與技術(shù)交底管理辦法；（4）設(shè)計變更管理制度。各部門、項目公司應以“提高設(shè)計效率和設(shè)計質(zhì)量”為己任，積極配合、支持公司產(chǎn)品技術(shù)部的工作。⑵監(jiān)督、檢查項目公司項目設(shè)計管理規(guī)章制度的執(zhí)行情況。2設(shè)計管理⑴負責概念、方案及初步設(shè)計任務書的編制。監(jiān)督項目公司施工圖設(shè)計。⑷對項目的設(shè)計管理提供技術(shù)支持。⑵本地項目參與概念設(shè)計方案、方案設(shè)計、初步設(shè)計，異地項目負責概念設(shè)計方案、方案設(shè)計、初步設(shè)計。⑷參與設(shè)計成果評價。⑵負責成都市區(qū)項目設(shè)計供方的選擇、評價。⑴負責執(zhí)行設(shè)計類標準化合同。項目定位與策劃管理制度第一條 目的為綜合考慮和平衡影響產(chǎn)品的各專業(yè)意見，完成項目整體定位分析（包括市場定位、客戶定位、產(chǎn)品定位等）和產(chǎn)品策劃結(jié)論，指導下階段的概念設(shè)計、營銷推廣整體思路以及項目運營策劃書深化等工作，特制定本管理制度。第三條 概念（一）項目定位：是根據(jù)項目本身所具有的屬性和特點，確定項目針對的目標消費群體、市場迎合點以及產(chǎn)品風格等，并考慮產(chǎn)品的市場差異性和引導性。第四條 職責（一）公司投資發(fā)展部是項目設(shè)計策劃的主要責任及組織部門，負責提出初步策劃方案，編制《項目定位與策劃書》。第五條 項目定位及產(chǎn)品策劃工作啟動（一）項目取得之后即行啟動項目定位及策劃工作，投資發(fā)展部應根據(jù)可研報告的主要結(jié)論，并結(jié)合產(chǎn)品標準化研究成果，擬定相關(guān)工作計劃，明確此階段公司各職能部門分工，必要時可委托外部機構(gòu)進行專項市場調(diào)研。（三）各部門按修改后的工作計劃落實相關(guān)工作。第七條 項目定位及策劃報告審批：（一）投資發(fā)展部組織擬訂《項目定位及產(chǎn)品策劃報告》，相關(guān)部門給予專業(yè)配合。（三）《項目定位及策劃報告》最終經(jīng)總經(jīng)理辦公會審議通過、公司總經(jīng)理審批。第九條 本制度由公司負責解釋。第十一條 相關(guān)流程、記錄表單與范本（一） 相關(guān)流程LC01：項目定位與策劃管理流程（二）記錄表單JLSJ01：市場建議審批單；（三）范本項目策劃報告范本。第二條 本制度所稱的“設(shè)計”從范疇上進行劃分包括規(guī)劃設(shè)計、市政設(shè)計、景觀設(shè)計、建筑設(shè)計和室內(nèi)設(shè)計等，從階段進行劃分包括概念性方案設(shè)計、方案設(shè)計、初步設(shè)計、施工圖設(shè)計和專業(yè)深化設(shè)計等。（二）項目公司成都市區(qū)項目公司參與概念設(shè)計方案、方案設(shè)計、初步設(shè)計，負責施工圖設(shè)計；異地項目公司負責概念設(shè)計方案、方案設(shè)計、初步設(shè)計、施工圖設(shè)計；參與設(shè)計成果評價；異地項目公司負責本項目公司設(shè)計類供方的選擇，負責組織施工圖會審。（四）營銷部門、物業(yè)部門參與設(shè)計評審，提出設(shè)計方案是否滿足市場需求及功能性要求的主導意見。境