【正文】 ? 市場風險變化莫測項目周邊競爭項目較多，休量較大，而各個項目條件優(yōu)勢相對本項目地理條件優(yōu)越。本案如補足這一空白商業(yè)，將會大大提升該區(qū)域商業(yè)價值。１７ / 50首個《武漢市商業(yè)網(wǎng)點發(fā)展規(guī)劃》中，未來武漢商業(yè)布局，將由一個漢口中心商區(qū)、中南路、鐘家村兩個市級商業(yè)中心、以及30 個市級商業(yè)副中心構(gòu)成網(wǎng)絡。? 商業(yè)競爭上升到店鋪資源競爭外資零售企業(yè)紛紛搶灘武漢，激活武漢商業(yè)環(huán)境，中外商業(yè)資本在市場上的競爭使店鋪成為稀缺資源，對于條件成熟的地塊發(fā)展商業(yè)具有先天優(yōu)勢。? 受周邊租金價格影響由于項目周邊商業(yè)檔次影響，租金價格得不到很好的提高。本項目屬于舊城改造，綜合成本攀高，對于項目商業(yè)規(guī)模和經(jīng)營形態(tài)有較多的限定。W—劣 勢 ? 地塊項目商業(yè)形象差地塊四周商業(yè)經(jīng)營檔次低，經(jīng)營品種缺乏統(tǒng)一性與互補性，周邊商業(yè)建筑形象較差，嚴重影響本項目商業(yè)品質(zhì)、價格的發(fā)揮。交通便利項目地處武漢市城市交通主干道，公交網(wǎng)絡成熟，交通方便，滿足項目商業(yè)的可達性要求。規(guī)模模型的建立與計算對項目規(guī)模的確定，可以按照兩種情況來考慮，如下圖：按此模型計算的結(jié)果如下：極限規(guī)模測算表社區(qū)商業(yè) 城市商業(yè)社區(qū)常住人口總戶數(shù)（戶） 17478 商圈總?cè)丝? （萬人）社區(qū)配套的超市面積 (平方米) 350000　 商圈內(nèi)人均消費１４ / 50社區(qū)人流量 （萬人/日） （元/年）偶得性消費商業(yè)面積 (平方米) 中西餐廳、休閑娛樂等目的性消費商業(yè)面積 (平方米)1500010 商圈內(nèi)年總消費 （億元）項目可能的規(guī)模下限(萬平方米) 項目可能的規(guī)模上限(萬平方米)（注：按城市居住區(qū)規(guī)劃規(guī)范，社區(qū)商業(yè)建筑面積在 900017000 平方米左右）由此模型計算出來的商業(yè)極限規(guī)模約在 萬平方米之間。日。根據(jù)市場調(diào)查結(jié)果，該區(qū)域內(nèi)消費者人均年收入高于武漢市平均水平，約 萬元，20222022 年武漢市城市居民人均可支配收入 元。１１ / 50商圈內(nèi)主要商店營業(yè)業(yè)面積統(tǒng)計主要商場名稱營業(yè)面積（M 2）業(yè)態(tài)武商量販生活館 6000 中高端賣場好又多量販店 2500 倉儲商場武漢新天地商業(yè)街 16000 品牌店原中南商都底商 9000 正在招商中三陽金城底商總面積：16 萬方商業(yè)正在招商中萬達廣場 140000 中高端合計 約 350000 　商圈內(nèi)零售業(yè)飽和度分析１２ / 50按照零售飽和理論，只有在零售飽和度大于平均值的情況下，才有可能在商圈內(nèi)開設商場的可能（設定商圈內(nèi)主要競爭對象是主力商店，臨街商鋪不計入飽和度計算的營業(yè)面積內(nèi)） 。隨著武漢消費能力的進一步升級，武漢零售商業(yè)將逐步由傳統(tǒng)的百貨業(yè)向購物中心業(yè)態(tài)升級，武廣商圈、江漢路商圈的核心將向偱禮門周邊聚集，形成新的中心商業(yè)區(qū)的核心地帶。此外，武漢的中心商業(yè)區(qū)也悄然醞釀著變革。如世界城由此可見，武漢這個消費型城市對于各類商業(yè)品牌吸引力越來越大。國際一線品牌方面，Cartier、Hugo　Boss、Y3 等也在武漢開出其在華中地區(qū)最大規(guī)模的旗艦店；LV、星巴克等也已簽下租約。? 20222022 年，一茶一座、面包心語等在一線城市成功運營的知名連鎖品牌紛紛落戶武漢，且開店數(shù)量多在兩家或以上。光谷步行街、到專業(yè)市場型的大武漢家裝、華中建材家居廣場、再到區(qū)域商業(yè)中心型的漢口東部購物公園、融僑錦城除傳統(tǒng)百貨業(yè)供應加大外，新增的銷售型商業(yè)項目也較 2022 年大幅增加。新商業(yè)格局正加速演變20222022 年，武漢商業(yè)地產(chǎn)在新物業(yè)供應、新品牌進入、新商圈形成等幾方面均有突出表現(xiàn)。因此，CBD區(qū)未來將會形成一個區(qū)域商圈。隨著越來越多地產(chǎn)項目的開發(fā)及各個片區(qū)的逐漸成熟，各個區(qū)域內(nèi)的商業(yè)網(wǎng)點和新的商業(yè)物業(yè)會逐步完善。其加盟品牌有：牙買加藍咖啡、巴黎吧美國 BR31 冰淇淋、V12 是馬來西亞娛５ / 50樂業(yè)巨頭云頂集團在亞太區(qū)域的首家鉆石級旗艦店、燕之屋武漢天地店是經(jīng)營印度尼西亞蘇門答臘燕窩產(chǎn)品的專營店、法朵葡園餐廳、御甲堂養(yǎng)生餐廳等。在這個變遷節(jié)點時進入的武漢天地項目；首期項目工程進展順利，一期商業(yè)項目建筑面積為 16257 平方米，以餐飲、娛樂、零售為主。但前幾年由于商業(yè)中心的北移，該片區(qū)面貌漸老。武漢老建筑中，從武漢關、花旗銀行到匯豐銀行，都可以窺見早期寫字樓的身影，也記錄下一個城市在不同時期的興衰變遷。 “兩翼”即以東漢正街工業(yè)園和高橋產(chǎn)業(yè)園為主要載體的緊密功能區(qū)，主要布局孵化畢業(yè)的企業(yè)、精深加工項目、產(chǎn)業(yè)鏈延伸項目、配套服務項目、物流業(yè)基地等。完善“一主兩翼”規(guī)劃，優(yōu)化江漢經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)空間架構(gòu)。發(fā)展大道以北、常青路以西，以江漢經(jīng)濟開發(fā)區(qū)為主體的區(qū)域。適應該區(qū)域內(nèi)住宅集中的特點，在新建小區(qū)布局商業(yè)網(wǎng)點，建設一批便利超市、連鎖店。該區(qū)域重點布局大型賣場、專業(yè)市場群、專業(yè)商貿(mào)城。新興商業(yè)板塊。解放大道以北、發(fā)展大道以南區(qū)域。兩大旅游點：即以龍王廟公園為主 體的觀江旅游景點，以孫中山銅像和南洋大樓為標志的文化 旅游景點。兩個商業(yè)圈：即以武商摩爾城、SOGO 為核心的解放大道商圈，以中百、萬達、民眾樂園、庫瑪、中 電為主要支撐的中山大道商圈。該區(qū)域主要布局大型商業(yè)圈、專業(yè)市場群、都市旅游帶和休閑娛樂街。商貿(mào)旅游板塊。１ / 50? 當前文檔修改密碼：8362839項目商業(yè)規(guī)劃定位及招商策略２ / 50漢口商圈分析江漢區(qū)“”計劃提出：明確經(jīng)濟發(fā)展的空間布局和功能定位。在鞏固經(jīng)濟發(fā)展基本格局的基礎上，進一步優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，健全體系，提升功能，按照地理空間，自南向北建設四大經(jīng)濟功３ / 50能板塊。解放大道以南區(qū)域。以“三個兩”為主體，構(gòu)建該區(qū)域基本框架。兩大市場群：即前進電子市 場群和東漢正街市場群。金融商務板塊。 該區(qū)域以王家墩中央商務區(qū)和建設大道金融一條街為主體，重 點建設新華路、建設大道、環(huán) CBD 三條金融商務帶，并向周 邊輻射，向王家墩 CBD 核心區(qū)遞進開發(fā)，集中建設高層高檔 商務樓盤，配套建設公共綠地、停車場、商務會所、高級酒店，營造濃厚商務氛圍，形成以總部經(jīng)濟、樓宇經(jīng)濟為主的區(qū)域。發(fā)展大道及其以北、常青路以東區(qū)域。充分發(fā)揮４ / 50臨中環(huán)線的交通優(yōu)勢，在唐家墩地區(qū)至建設大道周邊新建一批大型賣場、專業(yè)商貿(mào)城，在姑嫂樹路沿線興建一批專業(yè)市場，形成北部地區(qū)新的商圈。高新產(chǎn)業(yè)板塊。實施兩個集聚的工業(yè)布局，即工業(yè)經(jīng)濟主體向開發(fā)區(qū)集聚，工業(yè)經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)向知識型、總部型集聚。 “一主”即夯實以江北民營科技園為主要載體的核心功能區(qū)，集中布局高科技生產(chǎn)、科技研發(fā)機構(gòu)、企業(yè)孵化平臺、大型企業(yè)總部。傳統(tǒng)老商業(yè)區(qū)的崛起。永清片區(qū)，曾經(jīng)的武漢租界金融中心，商業(yè)和文化底蘊可以追溯到漢口開埠之初。 如今，在武漢新一輪舊城改造過程中，聚集了大批政府機關、事業(yè)單位的永清片區(qū)已逐漸找到自己的最新定位——現(xiàn)代高端中央商務區(qū)。目前，大部分商鋪已對外租賃。（1） 漢口商圈總結(jié)隨著越來越多新項目的出現(xiàn)，武廣商圈的集聚效應會越來越明顯。從王家墩 CBD 的規(guī)劃可以看出，該區(qū)域未來會有不少于 20 萬㎡建筑面積的商業(yè)面積（寫字樓、酒店除外）供應。隨著武漢消費能力的進一步升級，武漢零售商業(yè)將逐步由傳統(tǒng)的百貨業(yè)向購物中心業(yè)態(tài)升級，武廣商圈、江漢路商圈的核心將向偱禮門周邊聚集，形成新的中心商業(yè)區(qū)的核心地帶。６ / 50? 新增物業(yè)方面，武漢國際廣場、大洋百貨光谷店均于 2022 年下半年開業(yè)，新增百貨面積達 9 萬平方米，讓武漢百貨業(yè)白