【正文】 共和國居民身份證，證件號碼：371081197606191011，出資額：300，持股比例：，出資方式：貨幣，備注：自然人，出資時間：20100226，余額交付期限：，實繳出資額：300，出資方式：貨幣；股東（發(fā)起人）名稱：王玉倩，證件類型：中華人民共和國居民身份證，證件號碼：370063272007102，出資額：300，持股比例：，出資方式：貨幣，備注：自然人，出資時間：20100226，余額交付期限：，實繳出資額：300，出資方式：貨幣； 股東（發(fā)起人）名稱：威海泰浩建設(shè)集團(tuán)有限公司，證件類型：營業(yè)執(zhí)照，證件號碼：3710032800748，出資額：4250，持股比例：85，出資方式：貨幣，備注：企業(yè)法人，出資時間：20101125，余額交付期限：，實繳出資額：4250，出資方式：貨幣；股東（發(fā)起人）名稱：王浩，證件類型：中華人民共和國居民身份證，證件號碼：371081197606191011，出資額：375，持股比例：，出資方式：貨幣，備注：自然人，出資時間：20101125，余額交付期限：，實繳出資額：375，出資方式：貨幣；股東（發(fā)起人）名稱：王玉倩，證件類型：中華人民共和國居民身份證，證件號碼：370063272007102，出資額：375，持股比例：，出資方式：貨幣，備注：自然人，出資時間：20101125，余額交付期限：，實繳出資額：375，出資方式：貨幣； 52012/4/13法定代表人姓名：王建華 聯(lián)系電話：5926001 職務(wù)：執(zhí)行董事兼總經(jīng)理 任免機(jī)構(gòu)：股東會 身份證件類型：中華人民共和國居民身份證 身份證件號碼：370632470421101姓名：王浩 聯(lián)系電話：5926001 職務(wù)：執(zhí)行董事兼總經(jīng)理 任免機(jī)構(gòu)：股東會 身份證件類型：中華人民共和國居民身份證 身份證件號碼：371081197606191011董事會成員、監(jiān)事會成員、經(jīng)理情況姓名：王建華 證件類型：中華人民共和國居民身份證 職務(wù)：執(zhí)行董事 身份證號：370632470421101；姓名：王建華 證件類型：中華人民共和國居民身份證 職務(wù)：經(jīng)理 身份證號：370632470421101；姓名：王玉倩，證件類型：中華人民共和國居民身份證，職務(wù)：監(jiān)事，身份證號：；姓名：王浩 證件類型：中華人民共和國居民身份證 職務(wù)：執(zhí)行董事兼總經(jīng)理 身份證號：371081197606191011；姓名：王玉倩，證件類型：中華人民共和國居民身份證，職務(wù)：監(jiān)事，身份證號：370632197210071026；驗資情況：2010年11月25日，威海海明達(dá)會計師事務(wù)所有限公司出具編號為威海明達(dá)會師驗字（2010）第268號《驗資報告書》，確認(rèn)：截至2010年11月25日，泰浩地產(chǎn)已收到股東威海泰浩建設(shè)集團(tuán)有限公司、王浩和王玉倩新增的1000萬元,變更后的累計注冊資本為5000萬元，實收資本5000萬元，占已登記注冊資本總額的100%。(二) 股東構(gòu)成截止調(diào)查日，公司股東構(gòu)成如下：泰浩地產(chǎn)的股權(quán)結(jié)構(gòu)股東名稱出資金額出資比例出資方式威海泰浩建設(shè)集團(tuán)有限公司42,500,85%貨幣王浩3,750,%貨幣王玉倩3,750,%貨幣合計50,000,100%(三) 歷史沿革設(shè)立：根據(jù)威海市工商行政管理局經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)分局的調(diào)檔資料顯示，2002年9月12日，威海泰浩建設(shè)集團(tuán)有限公司出資1700萬元人民幣，王玉倩出資150萬元人民幣，王浩出資150萬元人民幣，共同設(shè)立威海泰浩房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，注冊資本2000萬元人民幣，法定代表人為王浩，注冊號為371021228005831，類屬房地產(chǎn)行業(yè)。公司擁有員工58人，其中具有專業(yè)技術(shù)職稱的管理人員47人，占總?cè)藬?shù)的81%，中級以上資格證書的人員12人，技術(shù)力量較強(qiáng)。作為泰浩集團(tuán)的核心組成部分，泰浩地產(chǎn)自成立以來，即以“打造品牌項目、用心締造完美”為己任，致力于精品樓盤的開發(fā)建設(shè)，先后開發(fā)了威海新浪嶼花園、苘山正陽花園和文苑花園、大水泊福新園和泰浩華新園、文登泰浩華府和泰浩華居等精品樓盤，其中苘山正陽花園小區(qū)被譽(yù)為“2008威海市村鎮(zhèn)開發(fā)示范獎”， 品牌形象已日益深入人心。公司成立于2002年9月，注冊資金5000萬元，擁有建設(shè)廳頒發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)二級資質(zhì)。(三) 信托收入信托報酬及信托服務(wù)費為信托資金總額的約4%/年。(二) 信托費用信托費用的種類受托人因處理信托事務(wù)所產(chǎn)生的費用包括但不限于下列各項：信托財產(chǎn)管理、運用或處分過程中及信托終止后應(yīng)繳納的各項稅費和其他由于管理、運用或處分信托財產(chǎn)而產(chǎn)生的費用；（1）信托報酬及信托服務(wù)費：約4%/年；（2）銀行保管費以及監(jiān)管費：%/年；（3）代銷服務(wù)費=代銷的各委托人持有的信托份額【費率】%2。第三序列：如還有剩余，剩余部分作為信托報酬，歸受托人所有。2．支付所有信托費用后，信托財產(chǎn)按照下列次序分配：第一序列：向所有受益人返還信托本金。（4） 信托財產(chǎn)的分配1．信托財產(chǎn)在支付所有信托費用后，進(jìn)行分配。（2） 信托終止時分配當(dāng)信托終止，受托人需于信托終止后15個工作日內(nèi)將信托利益全部分配予受益人。信托利益的分配：（1） 期間分配本信托計劃成立滿一年時分配第一次信托利益，分配時間為信托成立滿一年之對應(yīng)日后15個工作日內(nèi)。（3） 信托財產(chǎn)產(chǎn)生的其他收入。(三) 信托財產(chǎn)退出方式信托項目終止時，交易對手按約支付全部回購價款，以此實現(xiàn)信托財產(chǎn)退出。信托存續(xù)期滿第n個月末累計賬戶余額占融資規(guī)模比例相應(yīng)處置策略第21個月末實際信托規(guī)模5%5%任意價格處置抵押物第22個月末實際信托規(guī)模20%20%任意價格處置抵押物第23個月末實際信托規(guī)模30%30%任意價格處置抵押物第24個月末實際信托規(guī)模100%100%任意價格處置抵押物（3）對融資期間內(nèi)銷售回款進(jìn)行監(jiān)管。（2）資金歸集。信托資金只能用于支付泰浩華居三期、四期項目前期建設(shè)相關(guān)合作單位墊付的工程款等，主要是泰浩集團(tuán)墊付的工程款。資金監(jiān)管受托人、中國民生銀行股份有限公司威海分行、泰浩地產(chǎn)三方簽訂資金監(jiān)管協(xié)議，以泰浩地產(chǎn)名義開立三方資金監(jiān)管專戶，用于信托計劃資金專項使用和銷售回款的監(jiān)管。（3） 每月向受托人提供會計報表，并配合受托人進(jìn)行日常賬務(wù)情況核查，包括提供賬務(wù)處理的原始憑證、明細(xì)賬、總賬等資料。(二) 受托人對信托財產(chǎn)的管理經(jīng)營監(jiān)管泰浩地產(chǎn)須每月度向受托人提供資料如下：（1）資金使用情況報告，報告內(nèi)容包括但不限于項目工程進(jìn)度；項目資金使用情況。乙方應(yīng)當(dāng)在提前回購日（第五期支付日）將回購價款一次性足額向甲方支付。同時滿足下列條件，乙方可以選擇提前回購：（1）甲方持有項目收益權(quán)滿12個月或滿18個月；（2）必須一次性全部提前回購，不得拆分；（3）必須提前一個月通知甲方。第二期至第五期的支付公式中的“當(dāng)期信托存續(xù)天數(shù)”指上一支付日（第二期計算時，則為信托成立日，含）至本次支付日（第五期計算時，則為信托終止日，不含）之間的天數(shù)。第五期支付日：回購日，為信托成立滿兩年對應(yīng)日；當(dāng)期回購價款=轉(zhuǎn)讓價款+轉(zhuǎn)讓價款%【當(dāng)期信托存續(xù)天數(shù)/360】。第三期支付日：自信托成立滿12個月后的5個工作日內(nèi)；當(dāng)期回購價款=轉(zhuǎn)讓價款%【當(dāng)期信托存續(xù)天數(shù)/360】。回購價款的支付回購價款中超過轉(zhuǎn)讓價款部分（即超過本金的溢價部分），按半年分期支付，首次支付日為自信托成立后【5】個工作日內(nèi)，以后信托每滿6個月對應(yīng)日后的【5】個工作日內(nèi)為支付日，轉(zhuǎn)讓價款部分（即本金部分）于最后一期支付日一并支付即：第一期支付日：自信托成立后的5個工作日內(nèi)； 當(dāng)期回購價款=轉(zhuǎn)讓價款4%。資金用途信托資金用于支付泰浩華居三期、四期項目前期建設(shè)相關(guān)合作單位墊付的工程款，主要是泰浩集團(tuán)墊付的工程款。金額與形式受托人將按照委托人的意愿，將委托人交付的信托資金（以下簡稱“轉(zhuǎn)讓價款”）以受托人名義受讓泰浩地產(chǎn)位于文登市開發(fā)區(qū)的泰浩華居三期、四期項目全部資產(chǎn)的收益權(quán)，泰浩地產(chǎn)到期按約定的價格回購上述項目收益權(quán)，實現(xiàn)信托資金的退出。項目收益權(quán)回購日向受托人支付本金和最后一期溢價部分；第五步 受托人在收到溢價部分、本金及相關(guān)收入后，將向受益人分配信托利益；第六步 受托人盡受托人職責(zé)，根據(jù)信托合同收取信托報酬、信托服務(wù)費；第七步 保管行負(fù)責(zé)信托資金的保管、劃撥等，按約收取保管費。二、 信托交易結(jié)構(gòu)(一) 交易結(jié)構(gòu)圖③連帶責(zé)任擔(dān)保②轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)收益權(quán)①資金信托③簽訂擔(dān)保合同威海泰浩華居項目收益權(quán)集合資金信托計劃增信措施泰浩地產(chǎn)合格投資者項目銷售收入實際控制人王建華①抵押擔(dān)保④回購資產(chǎn)收益權(quán)⑤分配收益大股東泰浩集團(tuán)②連帶責(zé)任擔(dān)保2 我司預(yù)期毛收入：約400萬元/年。1 風(fēng)險資本系數(shù)：3%。預(yù)計銷售收入=抵押物面積*預(yù)計售價（詳見抵押合同附件）1 增信措施：1) 泰浩地產(chǎn)以其持有的泰浩華居三期、四期的67451平方米的土地及其在建工程（已建設(shè)完工）為本次融資提供抵押擔(dān)保，該抵押物評估價值為【23100】萬元人民幣，抵押率為【%】；2) 泰浩地產(chǎn)的大股東威海泰浩建設(shè)集團(tuán)有限公司(以下簡稱“泰浩集團(tuán)”)為本次融資提供連帶責(zé)任保證擔(dān)保；3) 泰浩集團(tuán)的實際控制人王建華為本次融資提供連帶責(zé)任保證擔(dān)保。 融資成本：%/年；1 信托報酬及信托服務(wù)費：約4%/年；1 資金保管/監(jiān)管費：%/年；1 委托人預(yù)期收益: %/年（暫定）；1 銷售費用：擬由券商或第三方推介發(fā)行，%/年；1 還款來源：第一還款來源是泰浩華居三期、四期項目的銷售收入，預(yù)計銷售收入為25879萬元，超過融資額的2倍以上，有足額銷售收入用于歸還；第二還款來源是泰浩地產(chǎn)擁有的泰浩華新園項目的銷售收入，該項目預(yù)計剩余銷售收入為7300萬元；第三還款來源是泰浩集團(tuán)的營業(yè)收入，其業(yè)務(wù)除房地產(chǎn)開發(fā)外，還包括建筑施工和物業(yè)管理，截至2012年09月。國民信托、中國民生銀行威海分行（以下簡稱“民生銀行”）、泰浩地產(chǎn)三方簽訂《賬戶監(jiān)管協(xié)議》（以下簡稱“監(jiān)管協(xié)議”），設(shè)立銀行監(jiān)管賬戶，用于信托計劃資金使用和項目收益權(quán)轉(zhuǎn)讓價款本金提前歸集的管理。同時，融資人承諾，將委托人交付的信托資金全部用于支付泰浩華居三期、四期項目前期建設(shè)相關(guān)合作單位墊付的工程款，主要是泰浩集團(tuán)墊付的工程款。受托人將按照委托人的意愿，將委托人交付的信托資金以受托人名義受讓泰浩地產(chǎn)位于文登市開發(fā)區(qū)的泰浩華居三期、四期項目的全部資產(chǎn)之收益權(quán)（包括但不限于經(jīng)營、管理以及處置項目資產(chǎn)所產(chǎn)生的收益），以獲取投資收益并分配予受益人。國民信托有限公司威海泰浩華居項目收益權(quán)集合資金信托計劃盡職調(diào)查報告直接調(diào)查人： 梁春 陳聰 協(xié)助調(diào)查人： 滕召學(xué) 調(diào)查日期： 2013年1月 提交部門： 信托資產(chǎn)管理三部 部門負(fù)責(zé)人： 滕召學(xué) 項目類型： 收益權(quán)信托 項目來源： 信托資產(chǎn)管理三部 60 / 61目錄一、 信托基本要素 3二、 信托交易結(jié)構(gòu) 5(一) 交易結(jié)構(gòu)圖 5(二) 交易結(jié)構(gòu)說明 5三、 信托財產(chǎn)的管理運用 6(一) 信托財產(chǎn)管理運用方式 6(二) 受托人對信托財產(chǎn)的管理 8(三) 信托財產(chǎn)退出方式 9四、 信托收益、費用、報酬 9(一) 信托收益 9(二) 信托費用 10(三) 信托收入 10五、 融資方背景調(diào)查 10(一) 融資方基本情況 10(二) 股東構(gòu)成 11(三) 歷史沿革 12(四) 公司治理及管理層簡介 15(五) 財務(wù)狀況分析 16六、 控股股東（擔(dān)保方）背景調(diào)查 24(一) 控股股東基本情況 24(二) 股東構(gòu)成 25(三) 歷史沿革 25(四) 公司治理及管理層簡介 28(五) 財務(wù)狀況分析 29七、 資金運用可行性分析 36(一) 項目概況 36(二) 項目背景 40(三) 項目批復(fù)及證照 43(四) 項目規(guī)劃方案 44(五) 項目開發(fā)進(jìn)度 45(六) 資金運用情況介紹 47(七) 融資期內(nèi)項目銷售進(jìn)度及收益預(yù)測 49八、 增信措施 54(一) 土地抵押擔(dān)保 54(二) 連帶責(zé)任擔(dān)保威海泰浩建設(shè)集團(tuán)有限公司 56(三) 個人無限連帶責(zé)任擔(dān)保集團(tuán)實際控制人王建華 56九、 項目合規(guī)性分析 56(一) 信托合法性 56(二) 信托資金運用合規(guī)性 56十、 風(fēng)險分析與對策 57(一) 風(fēng)險揭示 57(二) 風(fēng)險控制措施 57十一、 公司標(biāo)準(zhǔn)要求 58十二、 調(diào)查結(jié)論及建議 58十三、 信托相關(guān)文件 59十四、 項目文件資料清單 59根據(jù)《中華人民共和國信托法》、《信托公司管理辦法》、《信托公司集合資金信托計劃管理辦法》以及其他有關(guān)法律、法規(guī)，國民信托有限公司（以下簡稱“國民信托”）擬推出《威海泰浩華居項目收益權(quán)集合資金信托計劃》（以下簡稱“信托計劃”或“本信托計劃”），本著恪盡職守，誠實謹(jǐn)慎的原則，國民信托對此項目進(jìn)行了盡職調(diào)查。本信托計劃的融資人為威海泰浩房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(以下簡稱“泰浩地產(chǎn)”)，受托人為國民信托。融資人到期按約定的價格回購上述資產(chǎn)收益權(quán)，實現(xiàn)信托資金的退出。泰浩地產(chǎn)以其持有的泰浩華居三期、四期的67451平方米的土地及其在建工程（已建設(shè)完工）為本次融資提供抵押擔(dān)保，該抵押物評估價值為【23100】萬元人民幣，抵押率為【%】；泰浩地產(chǎn)的大股東威海泰浩建設(shè)集團(tuán)有限公司(以下簡稱“泰浩集團(tuán)”)為本次融資提供連帶責(zé)任保證擔(dān)保；泰浩集團(tuán)的實際控制人王建華為本次融資提供連帶責(zé)任保證擔(dān)保。一、 信托基本要素